家庭农场项目建议书.docx
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家庭农场项目建议书
家庭农场项目建议书
二○一六年九月
第一章总论………………………………………………………..5
1-1项目名称、建设单位及法人代表…………………………….5
1-2建设内容……………………………………………………….5
1-3建设年限……………………………………………………….5
1-4项目计划总投资……………………………………………….5
1-5效益分析……………………………………………………….8
1-6结论…………………………………………………………….8
第二章市场分析……………………………………………………8
2-1行业调查……………………………………………………….8
2-2必要性分析……………………………………………………10
2-3可行性分析……………………………………………………11
2-4市场开拓……………………………………………………..13
第三章建设方案………………………………………………….14
3-1建设条件………………………………………………………14
3-2建设方案………………………………………………………16
3-3配套设施………………………………………………………20
第四章节能分析………………………………………………….23
4-1节能标准和规范………………………………………………23
4-2项目节能背景分析…………………………………………..25
4-3能源耗用种类和数量分析…………………………………….26
4-4能源供应状况分析……………………………………………27
4-5节能措施……………………………………………………..27
第五章环境影响分析…………………………………………….29
5-1环境保护执行标准…………………………………………..29
5-2设计原则……………………………………………………..30
5-3主要污染物…………………………………………………..30
5-4治理措施………………………………………………………30
5-5环保组织管理………………………………………………..31
第六章劳动安全卫生与消防…………………………………….31
6-1劳动安全卫生…………………………………………………31
6-2消防……………………………………………………………32
第七章企业组织、劳动定员与人员培训……………………….32
7-1项目组织结构…………………………………………………32
7-2劳动定员………………………………………………………33
7-3人员培训………………………………………………………33
第八章项目实施计划…………………………………………….34
8-1项目实施进度………………………………………………..34
8-2项目进度控制………………………………………………..35
第九章投资估算与资金筹措…………………………………….36
9-1投资依据………………………………………………………36
9-2投资估算………………………………………………………37
第十章经济分析………………………………………………….41
10-1年营业收入………………………………………………….41
10-2成本估算…………………………………………………….41
10-3增值税……………………………………………………….42
10-4所得税……………………………………………………….42
第十一章风险及应对策略……………………………………….42
11-1市场风险…………………………………………………….42
11-2政策风险…………………………………………………….43
11-3环境风险……………………………………………………..43
11-4开发动作风险……………………………………………….44
11-5经营风险…………………………………………………….44
第十二章项目研究结论与建议………………………………….44
12-1社会效益分析……………………………………………….44
12-2经济效益分析……………………………………………….46
12-3生态效益分析……………………………………………….46
12-4综合结论…………………………………………………….46
第一章总论
1-1项目名称、建设单位及法人代表
1-1-1项目名称：
家庭农场项目
1-1-2建设单位：
***有限公司
1-1-3法人代表：
***
1-1-4项目选址：
**县**镇榆树沟门村
1-1-5项目负责人：
***
1-1-6联系电话：
***
1-2-7项目建设单位基本情况：
该项目由****有限公司投资建设，****有限公司成立于2016年9月5日，注册资金5万元，法人代表刘瑞成，经营地址为：
**县**镇榆树沟门村三组，经营范围为：
农业观光旅游服务；果树种植；果品、采摘销售；畜禽养殖、销售；农作物、蔬菜种植、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
1-2建设内容：
重点突出“生态、人文、休闲、养生”四个主题，建设集农业观光、果品采摘、休闲垂钓、动植物观赏、美味品尝、休闲娱乐、特色专卖等为一体的乡村休闲旅游项目。
1-3建设年限：
2016年9月至2018年9月。
1-4项目计划总投资：
7439.3万元。
1-5效益分析
1-5-1经济效益
本项目总投资7439.3万元。
其中：
新增建设投资7163.9万元（建筑工程费用5847万元，工程建设其他费用1316.9万元）；流动资金100万元；基本预备费175.4万元。
项目建成后，预计接待游客10万人/年，年销售收入达1000亿元，年上缴税金1116万元，年利润2734万元，投资回收期为2.72年。
1-5-2社会效益
本项目的建设，将极大地推动当地旅游产业的发展，为当地增加新的旅游景点，为社会主义新农村建设提供新的发展思路，并促进农民增收。
同时，也能促进人们的环保意识，有利于对当地生态环境进行保护和综合利用，社会效益和生态效益明显。
1-6结论
本项目的建设符合国家产业发展方向，在正常经营情况下，各项经济指标较好，盈利能力较强，在财务上是可行的。
第二章市场分析
2-1行业调查
2-1-1世界生态旅游业的发展
进入二十世纪以来，随着全球经济的迅猛发展，旅游业日益上升为全球性的重要产业。
目前，全世界旅游业的总产值占全球GDP的20%以上，而生态旅游业则是旅游产业的重要组成部分。
特别是近二十年，世界生态旅游业的发展更为迅速。
据世界旅游组织测算，目前生态旅游收入已占世界旅游总收入的30%-40%。
另有资料显示，近几年世界旅游业的构成，生态休闲旅游占60%以上。
由于各国对生态旅游的概念不统一，统计口径也不尽相同，反映出的数字也有较大差异，但全球生态旅游业的迅速发展是勿庸置疑的。
2-1-2中国生态旅游业的发展
我国的旅游业起步较晚，从八十年代中期起，随着改革开放的深入发展，经济繁荣和人民生活水平逐步提高，我国旅游业迅速崛起，但旅游产品传统、单一，基本上属参观游览方式。
1992年，国务院正式批准建立12个国家级旅游度假区之后，各省又陆续建起了100多个省级休闲旅游度假区和数千个休闲度假村（点）。
1999年国家又提出了“生态旅游年”的概念，2003年出台了“旅游黄金周”规定，2009年，国家旅游局制定了“国民休闲计划”，使中国旅游产品结构迅速转型，由单一的参观游览观光型逐步向以生态、休闲度假为主的多样化旅游产品结构。
值得一提的是，以休闲、商务、疗养、采摘、餐饮为主的生态旅游更是异军突起，已逐步成为旅游业的主流。
据国家旅游局统计数字表明，2011年，我国旅游出行人数达9.23亿人次，旅游收入近45000亿元人民币；特别是接待国外旅游者达8500万人次，外汇收入约10000亿美元。
在上述可观的收入中，生态旅游占了很大的比重。
2-1-3河北省生态旅游业的现状
河北省地处京津腹地，独特的区位优势给发展生态休闲旅游业带来了巨大的商机。
近几年来，京津地区的都市人群，回归自然、认识自然、亲近自然、享受自然的欲望逐年显现，以摆脱都市喧闹、放松、休闲、健身、益智为目的的生态旅游业大受欢迎，成为大都市人们生活的时尚和必须。
特别是进入“十一五”以来，国家提出“环首都经济圈战略”、“环首都生态旅游带战略”，已将河北纳入了京津一体化发展。
京津地区巨大的旅游市场，河北已经成为京津地区出游人群的首选地。
2011年，全省旅游总收入约3000亿人民币，其中生态旅游收入约占70%以上。
2-1-4**生态旅游业的发展
300多年前，**因其重要的战略位置和良好的生态环境，成为当时中国的第二个政治中心。
如今，**更是因其“世界文化遗产”所在地以及京津水源地而成为首都北京的生态屏障，其战略地位更加凸显。
2009年，**市委、市政府提出“建设国际旅游城市”，把**建设成为“国际一流的休闲之都、产业发达的繁荣之都、人民群众的幸福之都”的战略目标，进一步确定历史文化名城，山水园林城市、国际旅游城市和连接京、津、冀、辽、蒙中心城市的发展定位，努力打造市民的幸福家园和游客的休闲旅游乐园。
过去，我市的旅游产品单一。
观光性的多，参与性的少；夏季产品多，冬季产品少。
致使全市旅游淡旺季明显，在休闲旅游方面更显不足，“白天看庙、晚上睡觉”，造成游客匆匆而来，又匆匆而去，在**逗留时间极短。
进入“十二五”以来，**市委、市政府紧紧抓住河北省全力打造京津旅游休闲产业带的契机，着力打造我市“四区一带”中的以兴隆县、**县和坝上旅游资源为重点的生态休闲旅游带，力争使**成为一个以国际旅游城市为品牌的休闲旅游目的地。
特别是**县区位优势明显，三面环抱**市区，据不完全统计，2011年以来**市旅游人数接近1700万人次，本项目区距离**市不足40公里，为承接**市游客旅游消费成为可能，如能吸引1%的人前来消费，旅游收入极为可观。
因此，建设本项目大有可为。
2-2必要性分析
2-2-1旅游业自身发展的需要
旅游事业是经济发展的一个重要组成部分，“旅游促进发展”已成为世界上许多国家的共识。
我国旅游业起步较晚，但其发展速度却始终高于GDP的增长速度。
旅游业在扩大消费、增加创汇、脱贫致富、安置就业等方面发挥了显著作用，极大地促进了全社会的发展与繁荣。
2-2-2经济发展的需要
进入“十五”初年，国务院召开了全国旅游发展工作会议，明确提出“把我国建设成为世界旅游强国”的目标；提出“大力发展入境旅游、积极发展国内旅游、适度发展出境旅游”的总方针；决定“规划建设一批国家生态旅游示范区、旅游扶贫试验区和旅游度假区”，并明确了发展的措施。
据世界旅游组织预测，到2010年，中国已经成为世界第一大旅游目的地国、世界第四大客源输出国。
我国已有20多个省区提出“旅游建省、旅游强省”的发展战略，把旅游业作为优先发展的行业。
**市颁布《关于加快旅游业发展的决定》，将旅游业确定为**市经济新的增长点，并制定了一系列政策措施，加大对旅游的投入和支持力度。
2-2-3生态旅游是建设都市农业的需要
在工业化、城市化高度发展的都市周边地区，依托城市在资本信息、人才、科技、市场等方面的优势，以农业资源为基础，建设具有经济、生态、生活与科技示范等多功能于一体的现代科技生态园，为都市人们提供更多的名、特、优、鲜活农副产品，以满足不同消费者的需要，同时拓展生活服务功能，开辟景观绿地、观光农园等，营造都市型农业景观，为城市人们创造高质量的生活条件，让都市人们节假期间享受农耕与丰收的喜悦，放松情感，强身健体，让城市青少年接触耕种文化，在回归自然中享受快乐，受到教育。
2-3可行性分析
2-3-1生态旅游业的自身优势
随着人民生活水平的提高，加之现代生活节奏快、工作压力大等实际，人们工作之余更加渴望在大自然的怀抱中彻底放松。
而生态旅游业因为其资源丰富、无污染、健康，成为新世纪一项极富发展潜力的产业。
近几年来，旅游业已经成为我国国民收入增长最快、最有生机和活力的产业之一；在旅游产业中，生态旅游发展成为增长速度最快的一个新兴产业。
2-3-2区位优势
**县三面环抱**市区，区位优势明显。
距北京240公里，距天津260公里，距秦皇岛180公里，铁路、公路交通极为方便。
特别是近几年来，随着京承、承朝、承赤、承秦、承唐等高速公路的修建和贯通，**民用机场、张唐铁路、京沈客专等重点项目的立项、开工，越来越便捷的交通使**县与京津、东三省、内蒙的联系更加紧密，来县旅游人数不断增加。
2-3-3政策环境优势
随着国家和省、市有关促进旅游产业发展政策措施的出台，促使各地方党政领导大力改善生态环境，大力投入改造交通能源等基础设施，努力营造一个吸引国内外游客的旅游大环境。
**县委、县政府审时度势，高度重视生态休闲旅游业的发展，结合社会主义新农村建设，以承接**市区游客为重点，提出“乡村游”、“生态农家游”、“休闲采摘游”等发展思路，为**县旅游业的发展提供了有力的保障，促进了生态旅游业的发展，也提高了农民收入。
2-3-4自然优势
本项目区东南西三面环山，总面积达1000余亩；地处环**市旅游网络之内，景区自然风光旖旎，山峰重峦起伏，山青、水绿、林高、草茂，果香浓郁，空气清新，鸟语花香，是**市周边开发乡村生态休闲旅游不可多得的风水宝地。
随着本项目的开发建设，将形成更多的自然和人文景观，为久居城市的人们提供了一个理想的旅游观光、消夏避暑和休闲度假的胜地。
2-4市场开拓
本项目建成后，随着经营规模的扩大，企业拟从以下诸方面采取得力措施，使本项目市场能够尽快拓展，使企业进一步腾飞。
谋划制定企业中、长期发展战略规划，明确发展谋略和对策，然后付诸实施。
2-4-1经营理念：
坚定不移地贯彻以绿色、生态、休闲为根本，以质量、品牌、诚信求生存，以品种、价格、服务求发展的经营理念。
2-4-2发展战略：
以本县、本市旅游市场为依托，以京津市场为目标，以提供优质服务和舒适的度假环境为保证，全面推进公司的快速发展，打造**市生态旅游产业的知名品牌。
2-4-3营销策略：
市场营销拟采用4P营销模式。
①Product产品定位策略
生态休闲旅游属于高端旅游产品，一次性投入大，关联性强，但利润空间相对稳定，企业经营中要把优质服务和舒适环境作为根本，采取置换定位的方法，先在本县、本市近距离地区营销造势，随着客源的不断增加，再向周边及京津地区辐射，先渗透后扩大，再逐步占领。
②Price产品定价策略
市场价格原则按“竞争定价法”掌握，采取优质优价策略。
③Place分销渠道
本地营销主要依靠特色吸引策略，或略做竞争调整。
外地营销主要依靠与旅行社利益共享。
未来营销除依靠旅行社外，适度设立联络处。
④Promotions促销手段
针对未来可能的国内市场，开展必要的广告宣传工作。
2-5拟建规模
本项目依托**市旅游市场资源优势，根据投入力度和接待能力，确定正常经营年份，平均接待游客5万人次/年，最高为10万人次/年。
本项目规模确定虽偏于保守，但余地较大，符合发展实际。
第三章建设方案
3-1建设条件
3-1-1自然条件
本项目选址在河北省**县**镇榆树沟门村，距**县县城30km，周边5O0m没有住户，环境优雅，交通较便利。
场地属燕山山脉北部的侵蚀构造中低山区盆地地貌，纵深走向东南，地势南高、北低，较为开阔。
浅山起伏不大，标高690.50--820.72m，高差约130.22m；本项目占地为荒山荒坡，减少耕地占有量，建筑物场地平整后坡度小于2.0%。
3-1-2气象条件
本区属大陆性季风型气候，冬季长而寒冷，夏季短而炎热。
多年平均气温9.8℃，最高气温39.4℃，最低气温-28.9℃；历年最大降水量860mm，历年最小降水量400.3mm，多年平均降水量630.7mm，降水多集中在6、7、8月；年最多雷暴天数42.3天；年最多雾天数18天；冻土深度1.4m，最大降雪深度27cm，基本雪压0.3kPa；历年最多风向为西北风，最大风速26m/S。
3-1-3水文条件
本项目建设地点属滦河水系支流—白马河流域，水资源量约为1亿m3，水量丰富。
供水水源为地下水，自备一口深水井，水井的位置及出水量由企业委托有资质单位确定。
3-1-4道路交通
本项目建设地点位于**县**镇榆树沟村，紧邻承秦高速公路，距**县县城约15km，距**市35km，交通较为便利。
3-1-5基础设施
本项目区内道路、给排水、供电、燃料、通讯等配套基础设施均新建。
3-1-6抗震设防烈度
本地区历年来无大的地震，抗震设防烈度为6度。
3-1-7能源供应
本项目供电电源来自附近35KV变电站，从项目区西北侧接入。
生产用热由新建供热设施提供。
供电、供水、供热能力均能够满足新生产线建设需要，供应管线新建。
3-2建设方案
3-2-1总平面布置原则
①与城市总体规划及**市经济发展紧密结合。
②充分体现“以人为本、节能环保”的建设理念，满足正常经营需要，做到功能齐全，突出重点，体现特色。
③本着节约用地，利用场区合理布置和安全营运的原则。
④建筑装修应本着体现人文关怀，与周围环境协调，并有明显标识；内部装修应符合卫生、环保的要求。
⑤建立完善的管理体制，做到风景区内统一规划、统一管理和建设。
3-2-2总体构想
①重点突出“生态、人文、休闲、养生”四个主题，建设集农业观光、果品采摘、休闲垂钓、动植物观赏、美味品尝、休闲娱乐等为一体的乡村休闲旅游项目。
②项目区内道路应将景区各旅游景点联成整体性的合理畅通线路，系统构架清楚，分级明确，便于游览，并满足消防、救护等要求，总体为“一环二纵一入口”布置。
③本项目中心设计要结合场地的地形，尽可能减少挖填工程量；对种植用地做土层、土质分析化验，做出适宜性评价和改良意见。
④本项目区内服务设施应同时满足游客需要和日常管理需要，合理配置；适时设立医务所及完善的环卫设施系统，集运垃圾，为物业管理创造方便而有效的基础条件。
⑤室外供水、排水、供电、电讯、供暖、广播电视配套齐全；工程管线综合规划设计，合理安排，相对集中，一次建成，便于管理和维修。
3-2-3建设方案
本项目为新建农业综合旅游开发项目，规划面积1000亩，其中建设果品采摘区230亩，蔬菜瓜果采摘区50亩，优质养殖区，占地35亩，野生蘑菇采摘区300亩，农耕体验区20亩，自然景点观光区，占地300亩，接待中心50亩，露天广场15亩，接待附属设施总建筑面积23500㎡，主要包括：
“一中心六板块”。
“一中心”：
即休闲娱乐展示中心，建设20000平米的接待中心一处，用于接待游人住宿、餐饮、会议等；建设农产品展示店1500平米，用来展示农民生产生活物品，建设戏院1000平米，了解当地民俗风情，体验古装戏剧文化。
建设露天广场，用于歌舞、演唱、烧烤、篝火活动。
修建养鱼池2000平米，沼气池100立方米。
山上建木屋5处，总建筑面积1000平米，供游人临时休息和领悟自然风光，以其浓郁的地方色彩和传统的民族文化来吸引游客，让游客得到一种高雅的享受
“六板块”：
果品采摘区、蔬菜瓜果采摘区、野生蘑菇采摘区、优质养殖区、农耕体验区、自然景点观光区。
果品采摘区：
占地230亩，包括苹果、桃、李子、杏、板栗优质果品，利用山区独有气候条件，无害化管理培育出高品质水果，为方便生产和游客采摘修建2000米果园水泥路。
蔬菜瓜果采摘区：
占地50亩，适合的山地及树下种植山地蔬菜、瓜果、山野菜。
可食用花卉，让游客亲自摘到并吃到独特味道和新鲜口感的果蔬。
野生蘑菇采摘区：
占地300亩，利用大面积松林，建立野生蘑菇采摘区100亩。
优质养殖区：
占地35亩，利用林地建设柴鸡、土猪散养小区，生产出高品质的肉、蛋产品，建设鸡舍500平米，猪舍500平米，小区围栏2000米，建设牛、羊、马、驴、猪等养殖场一处，供游客骑马上山，坐牛车观果园，看毛驴拉石磨石碾，亲近小羊增加儿童乐趣。
农耕体验区：
占地20亩，种植的果树、菜地可租赁给市民，自己耕种自己收获，猪羊可认可，农场负责日常管理，提供农具饲料等。
自然景点观光区：
占地300亩，观音山，修筑500米登山路，通过观音山，让游客到园区最高处欣赏田园风光一览众山小；石壁客洞，修整山里高丽人挖煤留下的石壁山洞500米，供游客了解历史，感觉仙人的艰辛与智能；狐狸洞，修整狐狸洞，并围绕放养狐狸，让游客更直接了解动物天性，听狐仙的传说。
其他配套设施建设
①新建5.5公里旅游环路，路面宽6米；
②新建旅游接待中心，建筑面积2000㎡；
③新建供电线路2000米;
④新建扬水上山工程2800米;
⑤其它配套设施，占地10亩，建筑面积约600㎡。
3-2-4建筑设计
①根据工艺要求和总图布置要求，新建建筑物为两层至四层建筑，设计满足其对采光、通风、消防、节能、环境保护等条件的要求。
②建筑设计造型采用外型简练、整齐的矩形体型，力求布置合理，简单实用。
立面处理做到既便于施工，又求美观大方。
符合当地特点，方便施工，节约投资，加快建设速度。
③外墙面采用涂料，有防腐要求的内墙面采用防腐涂料，内墙表面平整、光滑，所有凹角均抹成圆弧；没有防腐要求的内墙面直接粉刷。
④门为木质门，窗均采用塑钢。
⑤地面采用中高档瓷砖铺设。
⑥节能设计：
墙体采用蒸压灰砂砖加保温层结构。
⑦建筑各项指标的确定
新建所有建筑物均采用框架结构形式，腐蚀性等级为中级，火灾危险性分类为甲级，建筑结构的安全等级为一级，环境类别为五类；地基基础设计等级为丙级，基础环境类别为五类；抗震类别属乙类建筑，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.059，设计地震分组为第二组，按7度采取抗震构造措施，抗震等级为三级；砌体施工质量控制等级为B级；砖墙的耐火等级不低于二级；建筑结构设计使用年限为50年。
3-3配套设施
3-3-1交通运输
项目区内新建主要道路路面宽为6米，路肩宽为0.5米；支路宽2米。
路面结构均采用水泥混凝土，面层厚度为0.15米。
3-3-2给水
本项目用水主要为浇灌用水和生活用水，依据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）和《室外给水设计规范》（GB50013-2006），未预见用水按总用水15%计算，年用水量为20000m3。
详见下表：
总用水量一览表
序号
类别
最大日m3/日
最大时m3/时
平均时m3/时
1
浇灌用水（2个月）
100
4
5
2
生活用水
30
1
1.5
小计
130
5
6.5
3
未预见用水量
20
0.75
1
总计
150
5.75
7.5
以上用水中，生活用水由自打深水井供给，其他用水直接取自水库。
供水系统采用生产和生活、消防两套供水系统。
主管设计管径DN150，管材选用铸铁管，供水压力不小于0.2MPa。
3-3-3污水
①本项目排出的污水主要为生活污水，主要污染物为生活粪便及食堂及更衣沐浴排出的废水。
污水排出量按用生活用水量的50%计算，最大日排放量为15m3。
②污水管道
本项目的排水管径选用规范规定的最小管径即可，即300mm。
排水管道的坡度应充分利用自然地形，但最小排水坡度不得小于0.005。
室外排水管材选用硬聚氯乙烯塑料管，粘接。
③污水处理
本项目排水采用雨、污分流制，雨水直接排入厂区内的排水沟；含生活粪便的污水经有组织收集至化粪池，经处理达标后，排入排水沟。
沉淀池的沉淀物定期清掏，集中处理后用做有机肥。
④雨水
本设计室外雨水的设计重现期为1年，雨水排
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