购房五证两书一表.docx
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购房五证两书一表
购房五证两书一表
房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
五证
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》正面
《国有土地使用证》第一页
对购房影响重要程度:
*****
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》封面
《建设用地规划许可证》正面
对购房影响重要程度:
****
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：
确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：
按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》封面
《建设工程规划许可证》第一页
对购房影响重要程度:
****
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：
确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
《建设工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》封面
《建设工程施工许可证》第一页
对购房影响重要程度:
******
《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。
未取得施工许可证的不得擅自开工。
北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。
《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》正面
（红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内）
《商品房销售（预售）许可证》背面
对购房影响重要程度:
******
重点提示：
怎样审看商品房销售许可证
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
二书
住宅质量保证书
图为住宅质量保证书范本
《住宅质量保证书》都约定了什么？
及保修期限与保修范围是什么？
解答：
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。
具体保修期限与保修范围是：
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
（北京市英岛律师事务所邓泽敏）
住宅使用说明书
一表
竣工验收备案表
房屋建筑工程
竣工验收备案表
工程名称：
****火柴厂地块1#安置房
建设单位；浙江****置业有限公司
施工单位：
浙江****建筑工程有限公司
监理单位：
****工程管理（集团）有限公司
验收时间：
2008-
编号：
□□□□□□□□□□□□□□□□□
建设单位
浙江****置业有限公司
备案日期
工程名称
****火柴厂地块1#安置房
建筑面积/造价
19228.6m2/1176.3万
工程用途
住宅
结构类型（层次）
底框、混合结构/六层
开工日期
2007.04.14
竣工验收日期
08.06.17
施工图审查意见
符合设计规范要求、合格
设计使用年限
50年
勘察单位
浙江省****综合工程勘察院
资质等级
甲级
设计单位
浙江****国际设计有限公司
资质等级
甲级
监理单位
****工程管理（集团）有限公司
资质等级
甲级
施工单位（总包）
浙江****建筑工程有限公司
资质等级
二级
主要分包单位
资质等级
主要分包单位
资质等级
工程质量监督机构
****县建筑工程质量安全监督站
施工许可证号
****
竣
工
验
收
意
见
勘察单位
意见
按勘察报告进行了设计、施工。
项目负责人：
****法人代表：
****（公章）08年06月17日
设计单位
意见
按设计文件完成施工，施工质量符合设计要求
项目负责人：
法人代表：
****（公章）08年06月17日
施工单位
意见
工程质量符合工程建设强制标准,符合设计和合同要求,自评达到合格等级.
项目经理：
****法人代表：
****（公章）08年06月17日
监理单位
意见
该工程质量符合设计文件和工程建设强制性标准要求,达到合格等级.
总监：
****法人代表：
****（公章）08年06月17日
建设单位
意见
完成了设计和合同内容、质量验收符合要求,同意验收
项目负责人：
****法人代表：
****（公章）08年06月17日
注：
各责任单位必须填写工程最终结论的定性意见。
第2页
工程竣工验收备案文件目录
1、工程竣工验收备案表；
2、工程竣工验收意见表；
3、工程竣工验收报告；
4、工程施工许可证；
5、施工图设计文件审查意见；
6、单位工程质量综合验收意见；
7、市政基础设施的有关质量检测和功能性能抽测资料；
8、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；
9、《工程质量保修书》；
10、法规、规章规定必须提供的其他文件；
11、商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
12、建设工程质量监督报告。
第3页
工程的竣工验收备案文件已于年月日收讫。
文件齐全。
备案机关（公章）
年月日
备案机关负责人
备案经手人
备案机关处理意见：
备案机关（公章）
年月日
备
注
第4页
工程竣工报告
工程名称：
****火柴厂地块1#安置房
建筑面积
19228.6m2/
建筑层数
底框、混合结构/六层
工程地点
浙江****车站路火柴厂地块
工程造价
1176.3万
建设单位
浙江****置业有限公司
勘察单位
浙江省****综合工程勘察院
设计单位
浙江****国际设计有限公司
监理单位
****工程管理（集团）有限公司
施工单位
浙江****建筑工程有限公司
建设单位：
浙江****置业有限公司
本单位确认：
一、完成工程设计和合同约定的各项内容；
二、建设行政主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕；
三、对工程质量进行了全面检查，工程质量符合有关法律、法规和工程建设控制强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量达到合格标准（见附件单位工程质量综合评定表）；
四、技术资料完整，主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告齐全；
五、已签署工程保修书（验收时送你单位）；
六、其他
本单位认为工程已具备竣工验收条件，请你单位办理相关手续，于2008年06月17日
进行竣工验收。
施工单位：
********建筑工程有限公司项目经理（签名）****
企业技术负责人（签名）****法人代表（签名）****
08年06月10日
总监
理工
程师
签署
意见
工程已具备竣工验收条件，同意于08年06月17日
进行竣工验收。
总监（签名）****（公章）08年06月10日
附：
单位工程质量综合评定表
第5页
工程质量监理评估报告
工程名称：
****火柴厂地块1#按置房
建筑面积
19228.6m2/
建筑层数
底框、混合结构/六层
工程地点
浙江****车站路火柴厂地块
工程造价
1176.3万
建设单位
浙江****置业有限公司
勘察单位
浙江省****综合工程勘察院
设计单位
浙江****国际设计有限公司
监理单位
****工程管理（集团）有限公司
施工单位
浙江****建筑工程有限公司
监理组织和实施：
施工现场设立了监理部，总监****、总监代表****、专业监理工程师****、XXX、监理员****、……，施工现场不少于2名监理人员，本工程实行了全过程施工监理。
监理技术资料：
《监理规划》《监理细则》《见证取样和送检方案》《见证取样旁站计划》《监理工程师通知单》8份《会议纪要》3份《监理月报》5份。
施工单位质量行为：
质量保证体系较健全，按照设计及施工质量验收规范要求组织施工，对施工过程经检查要求整改的施工质量问题进行了认真整改，最终达到了《建筑工程施工质量验收统一标准》要求的合格工程。
材料构配件、设备质量：
质量保证、控制资料齐全，均为合格产品。
本单位工程质量保证、控制资料共计173份、其中8项安全和功能检测资料均为合格。
工程实体质量：
本工程所含分部工程共8个，均评定为合格工程，其中分项工程共51个验收评定为合格工程；检验批251个验收评定为合格。
观感质量符合要求，质量等级验收评定为：
一般。
单位工程综合评价：
所含分部工程的质量验收合格，质量控制资料完整；所含分部工程有关安全和功能检测资料完整，主要功能的抽查结果符合相关专业质量验收规范规定；观感质量符合要求，故本单位工程验收为：
合格工程，并同意交付使用，请业主组织验收。
监理单位（盖章）总监：
（签名）****法人代表：
（签名）****
注：
1、工程实体、质量应注写各分部分项检测结论，观感质量评价。
2、单位工程综合评价必须填写工程质量等级，是否同意交付使用的结论性注语。
第6页
工程勘察质量检查报告
工程名称：
****火柴厂地块1#按置房
工程名称
****火柴厂地块1#安置房
工程用途
住宅
建筑面积
192280.6平方米
结构类型
底框/混合结构
桩基类型
基础类型
梁板基础
勘察单位
浙江省****综合工程勘察院
监理单位
****工程管理（集团）有限公司
施工单位
浙江****建筑工程有限公司
桩基分包单位
勘
察
质
量
检
查
情
况
勘察执行标准：
岩土工程勘察规范
勘察主要成果：
查明场址地质条件
建议采用桩基：
实际采用桩基：
桩基荷载试验情况：
施工关键阶段核查意见：
进行了地质验槽，实际工程地质条件与勘察报告相符。
勘察质量检查意见：
实际工程地质条件与勘察报告相符。
勘察项目负责人：
（签名）****技术负责人：
（签名）****
法人代表：
（签名）****（单位公章）日期08年04月09日
第7页
工程质量设计评估报告
工程名称：
****火柴厂地块1#按置房
工程名称
****火柴厂地块1#安置房
工程用途
住宅
建筑面积
192280.6平方米
结构类型
底框/混合结构
设计单位
浙江****国际设计有限公司
监理单位
****工程管理有限公司
施工图审查意见
符合规范要求
结构使用年限
50周年
施工单位（总包）
浙江****建筑工程有限公司
主要分包单位
设
计
质
量
检
查
情
况
法律、法规执行情况：
符合要求
强制性条文执行情况：
符合要求
单位资等级、设计人员资格和质量控制情况：
符合要求
设计深度：
复合设计要求
建筑平面布置和建筑外观是否符合设计：
复合设计要求
施工关键部位核查意见：
复合设计要求
设计项目负责人：
（签名）****技术负责人：
（签名）****
法人代表：
（签名）****（单位公章）日期：
08年05月09日
第8页
工程质量保修书
工程名称：
建设单位：
承建单位；
一、保修期限
1、本建筑工程从竣工验收合格之日起的保修期限为：
2、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的本工程的合理使用年限；
3、屋面防水工程，有防水要求的卫生间，外墙面的防渗漏，为5年；
4、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
5、电气系统、给排水管道，设备安装为2年；
6、装修工程2年；
7、其它项目：
（保修期限由建设单位与承建单位约定）。
二、保修范围：
1、下列情况不属于保修范围：
2、因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
3、不可抗力造成的质量缺陷。
三、保修责任：
本工程在保修期及保修范围内出现的质量缺陷，承建单位在接到建设单位发出的保修通知后，应到现场核查情况，在约定的时间内予以保修。
承建单位若不按保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，并由原承建单位承担相应的责任。
未尽事宜，按《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）执行。
建设单位：
浙江****置业有限公司承建单位：
浙江****建筑工程有限公司
项目负责人：
****法人代表：
****
法人代表：
****项目经理：
****
联系电话：
联系地址：
****县
邮编：
2008年06月17日2008年06月17日
第9页
单位工程质量综合评定表
工程名称：
****火柴厂地块1#安置房施工单位：
浙江****建筑公司开工日期：
2007年04月04日
建筑面积：
19220.8m2结构类型：
底框/混合结构竣工日期：
2008年05月8日
项次
项目
施工单位评定情况
监理（建设）单位核定情况
1
分评
部定
工汇
程总
共8分部，其中
优良分部，优良
率%
主体分部质量等级合格
装饰分部质量等级合格
安装主要分部质量等级合格
共8分部，其中
优良分部，优良
率%
主体分部质量等级合格
装饰分部质量等级合格
安装主要分部质量等级合格
2
质
量
保
证
资
料
共核查24项，其中符合要求24
项，经鉴定符合要求24项
共核查24项，其中符合要求
24项，经鉴定符合要求24项
3
观
感
评
定
应得100分
实得85分
得分率85%
应得100分
实得85分一般
得分率85%
4
质
量
等
级
项目经理：
（签名）****
总工程师：
（签名）
法人代表：
（签名）****
监理工程师：
（签名）
总监：
（签名）****
法人代表：
（签名）****
5
会
签
建设单位认定等级：
项目负责人：
（签名）****
法人代表：
（签名）****
2008年6月17日
验收质量等级：
合格
验收组负责人：
（签名）****
2008年6月17日
1、1—4项次在竣工验收前填写，随同工程竣工报告送建设单位；
2、项次在竣工验收时填写，除存档外由施工单位送监理、建设、质监单位。
3、未实施监理的工程，监理项内容由建设单位填写。
第10页
工程竣工验收通知书
工程名称
****火柴厂地块1#安置房
结构形式
底框/混合
建筑层数
六层
施工单位
浙江****建筑工程有限公司
建筑面积
19228.6平方米
监理单位
****工程管理有限公司
工程造价
1176．3万元
本单位建设的****火柴厂地块1#安置房工程已具备竣工验收条件，定于2008年6月17日
在（地点）浙江****置业有限公司办公室举行竣工验收。
邀请参加单位：
****县环境保护局、****县气象局、浙江****国际设计有限公司、浙江****综合工程勘察院、****工程管理（集团）有限公司、浙江****建筑工程有限公司、****县城市建设发展有限公司
验收方案：
工程竣工验收由建设单位组织设计单位、施工单位、监理等单位工程项目负责人或单位负责人和其它有关方面的专家组成验收组，组长由建设单位工程负责人担任，成员有、、、、、
等。
验收组按预定方案对本工程进行验收。
竣工验收会议由建设单位主持，先由建设、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况，然后实地检查工程质量，审查各单位工程技术档案资料，对工程设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，最后形成了经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
建设单位（盖章）项目负责人：
（签名）****法人代表：
（签名）****
2008年6月17日
说明：
1、本表在竣工验收前五个工作日提交质量监督机构；
2、验收一般应按基础、主体结构、安装工程、使用功能、专项工程技术资料、法律法规执行情况等内容分组
第11页
单位工程竣工验收意见书
工程名称：
****火柴厂地块1#安置房
建筑面积
19228.6平方米
建筑层数
六层
工程地点
浙江****车站路火柴厂地块
工程造价
1176．3万元
建设单位
浙江****置业有限公司
勘察单位
浙江****综合工程勘察院、
设计单位
浙江****国际设计有限公司
监理单位
****工程管理（集团）有限公司
施工单位
浙江****建筑工程有限公司
验收组成员（姓名、单位、职务或职称、专业）；
难
收
组
成
员
验收组职务
姓名
工作单位
职务
职称（专业）
验收组组长
****
浙江****置业有限公司
项目负责人
工程师（土建）
副组长
****
****工程管理有限公司
总监
监理工程师
****
浙江****国际设计有限公司
总工
一级建筑师
验
收
组
成
员
浙江****置业有限公司
工程部经理
工程师
浙江****国际设计有限公司
设计所所长
建筑师
****城市建设发展公司
业主代表
助工
浙江****建筑工程有限公司
技术负责人
工程师
验收情况（验收程序、验收标准、分组情况、验收内容、检查方式）：
1.验收程序：
⑴、建设单位主持验收会议。
⑵、建设、勘察、设计、施工、监理单位介绍工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况。
⑶、审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。
⑷、验收组实地查验工程质量。
⑸、专业验收组发表意见，验收组形成工程竣工验收意见并签名。
2.验收标准：
国家的强制性标准，现行质量检验评定标准、施工验收规范、经审查通过的设计文件及有关法律、法规、规章和规范性文件规定。
3、分组情况：
分土建、水电（消防、设备）按装、工程资料审查三个验收组。
4、验收内容：
由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位和其它有关方面的专家进行工程验收，对工程实物及技术资料进行全面检查。
5．检查方式：
屋面、地下室、室外工程：
全方位检查
室内：
楼梯全查，一、三、五层。
检查情况应有记录和查验人签字。
对安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成验收人员签署的工程竣工验收意见。
第12页
验收专家组评定意见
技术
资料
审核
情况
技术资料完整，该工程质量保证资料、隐蔽验收记录、检验批验收记录、分项分部工程验收记录均与工程同步且详实齐全。
现场
实体
检测
情况
根据工程实际情况对现场实体工程质量进行了全面检查和部分检测，核查工程安全和功能检验资料均符合质量验收标准。
符合有关方面的法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，
观感
质
升级会员 