上海市住宅小区验收规范.docx

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上海市住宅小区验收规范

上海市住宅小区验收规范

1 总 则

1.0.1 为加强本市住宅小区智能化系统工程的质量管理,统一竣工验

收工作的要求,特制定本标准。

1.0.2本标准适用于住宅小区智能化系统的新建和扩建工程的验收,

改建工程的验收也可参照执行。

1.0.3住宅小区智能化系统工程在施工过程中，建设单位、监理单位

应加强工地的随工质量检查，并依据有关标准及时组织隐蔽工程的检

验和工程质量的施工验收工作，验收合格后，建设单位方可组织智能

化系统的性能检测。

1.0.4智能化系统的性能检测包括信息通信、技术防范、建筑设备

监控、家庭智能化及物业管理系统的检测。

1.0.5建设单位宜委托具有相应资质的检测机构进行住宅小区智能化

系统的性能检测,检测机构应以本标准的相关内容、智能化系统工程设

计文件和工程合同作为验收的主要依据。

1.0.6住宅小区智能化系统所使用的主要材料及设备应按国家、行业

或企业标准生产，并具有有效的产品质量证明。

1.0.7智能化系统各子系统的检测，应按设备实际安装数量 5％-10

%的比例抽验,最小抽样数不应小于 10；抽样时，应注意地理位置分

布的均匀性。

1.0.8住宅小区智能化系统工程的验收，除应符合本标准的规定执行

外，尚应符合国家和地方现行的有关标准的规定。

2. 信息通信系统检测

2.1 一般规定

2.1.1 住宅小区信息通信系统检测应包括语音信号传输系统、有线电

视系统、住户宽带接入系统、住宅小区内部局域网检测及住宅小区通

信机房检查。

2.1.2住宅小区信息通信系统应根据设计要求,向用户提供视频点播

等宽带信息服务功能。

2.1.3住宅小区的语音信号传输系统检测，应按相关行业标准执行

。

2.1.4住宅小区的有线电视系统检测,应按《有线电视系统测量方法

》（GY/T 121-95）和设计要求执行。

2.1.5住宅小区的住户宽带接入系统检测，应按相关行业标准执行

。

2.1.6住宅小区通信机房检查应按相关行业规范、标 2.1.13 准和

设计要求执行。

2.2 内部局域网检测

2.2.1 住宅小区信息通信系统内部局域网络检测包括系统传输介质电

气性能检测和内部局域网络性能检测。

2.2.2传输介质电气性能检测包括非屏蔽双绞线和光纤的电气性能

检测，应按现行国家标准《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》

（GB/T50312－2000）执行。

2.2.3 内部局域网络性能检查包括：

1硬件检查：

系统所采用的电信设备应具备国家相关部门的入网

许可证；硬件设备的配置及安装应符合相关行业规范、标准和设计要

求。

2系统基本功能检查：

节点的系统服务功能和系统管理功能应符

合设计要求。

3. 安全防范系统检测

3.1 一般规定

3.1.1 安全防范系统的主要子系统应包括：

1周界防范报警系统；

2小区重点部位监视系统；

3楼宇访客对讲系统；

4门禁系统；

5家庭安全防范报警系统；

6巡更系统；

3.1.2安全防范系统的子系统可单独设置、独立运行，也可由中央控

制室进行集中监控，还可与其它智能化子系统进行系统集成和集中监

控。

3.1.3本标准所指的门禁系统为联网式门禁系统，不联网式门禁系统

可依据设计要求进行检查。

3.1.4 安全防范系统检测应包括下列内容：

1对安全防范系统各子系统的检测；

2对安保管理中心的检查。

3.1.5 安全防范系统的检测应在系统正常使用情况下进行。

3.1.6安全防范系统在处于正常警戒状态下和正常大气条件下，应连

续工作七天，不应产生误报警和漏报警。

3.1.7安全防范系统所使用的各种类型探测器的性能应符合安防技术

的要求，并应同时满足制造厂技术条件的规定。

3.1.8安全防范系统应针对不同级别的操作人员确定多种级别的操作

权限，当输入正确密码，方可进行相应操作。

3.2 周界防范报警系统检测

3.2.1 人为触发入侵探测器，报警接收主机应能实时、准确地接收来

自入侵探测器发出的报警信号，发出声、光报警并指示入侵发生的部

位。

报警信号应能保持至手动复位；复位后，如再有入侵报警信号输

入时，应能重新发出声、光报警信号。

3.2.2连接到报警接收主机的信号传输线发生断路、短路或并接其

他负载时，报警接收主机应立即发出故障报警信号，并指示故障发生

的部位,报警信号应能保持至故障排除。

在该报警信号存在期间,如有其

他入侵信号输入，报警接收主机仍应能发出相应的报警信号。

3.2.3人为触发入侵探测器,应以探测器布测指示灯亮为起点，以报

警接收主机接收到报警信号为终点，测其持续时间；应令外部连线断

路或短路，以断路或短路为起点，以报警接收主机接收到报警信号为

终点，测其持续时间；若系统采用专线进行传输，则报警接收主机应

在报警信号发出后 2s 之内报警。

3.2.4若周界防范报警系统与小区重点部位监视系统联动，当人为触

发报警时，周界防范报警部位应在发出声、光报警信号的同时,联动开

启图像复核系统，并将现场图像传输到监控中心，同时进行图像记录

。

3.2.5报警接收主机应能对任意一路报警信号的受警予以解除，并能

显示已被解除受警的入侵部位或恢复已被解除受警的入侵报警信号的

受警。

3.2.6系统开机时，报警接收主机应能对开/关机时间、入侵报警、

故障报警和布/撤防的时间、部位进行记录、查询和打印。

3.3 小区重点部位监视系统检测

3.3.1 应根据住宅小区的特点，对住宅小区出入口、楼宇出入口、车

库出入口、主要通道、高层住宅的电梯轿箱等重要部位进行实时监视

和录像，图像回放质量应能看清人的脸部特征或车辆牌号。

3.3.2应能通过控制台遥控操纵云台，并能将所有视频信号在指定的

监视器上进行时序、定点及同步切换显示，也可进行图像混合、画面

分割、字幕叠加、电梯层叠加显示等处理。

3.3.3 系统的复合视频信号， 在监视器输出端的电平值应达到 1VP-

P±3dB。

3.3.4 系统图像质量主观评价应达到 4 级图像的要求。

3.3.5黑白电视系统水平清晰度不应低于 400 线，彩色电视系统不

应低于 270 线。

3.3.6 系统图像画面的灰度不 应低于 8 级。

3.4 楼宇对讲系统检测

3.4.1 通过楼宇出入口处的对讲主机应能正确选呼被访住户对讲分机

，3.4.2并能听到回铃声。

3.4.2通过楼宇出入口处的对讲主机对被访住户对讲分机选呼后，3.

4.4 应能实施双向通话，3.4.5 话音清晰；可视对讲系统所传输的视

频信号应能实现对访客的识别。

3.4.3通过住户对讲分机上的开锁按键的操作应能打开楼宇出入口门

上的电控门锁。

3.4.4 封闭式的住宅小区应设置门口管理机。

3.4.5 在楼宇出入口内部应能手动实现电控门锁的正确启闭。

3.4.6对带有紧急报警（求助）功能的楼宇对讲系统的检测，应

按以下步骤进行：

1使系统管理主机处于通话状态，同时分别触发 2 台住户对讲分

机的报警键，系统管理主机应立即发生与呼叫键不同的声光信号，逐

条显示报警信息包括时间、部位；

2使系统处于守侯状态，同时分别触发呼叫键和报警键，报警信

号应具有优先功能，系统管理主机应发出声、光报警并指示发生的部

位，应至少存储 5 组报警信息。

3.5 门禁系统检测

3.5.1 系统应能在楼宇出入口对人（或物）进行正确的识别，根据识

别结果实施放行、拒绝、记录和报警等操作。

3.5.2 在楼宇出入口内部应能手动实现门的正确启闭。

3.5.3高层住宅中，若门禁系统与闭路电视等系统实行联动，则有非

法侵入行为时，门禁系统应在发出声、光报警的同时，联动开启图像

复核系统，将现场图像传输到监控中心，同时进行图像记录。

3.5.4当门禁系统接收到其他系统的报警信号时，相应部位的门能自

动打开或关闭。

3.5.5 系统开机时，应能对所有的读卡资料进行记录、查询和打印。

3.6 家庭安全防范报警系统检测

3.6.1 人为触发家庭内部的入侵探测器、燃气泄露探测器，报警接收

主机应能实时接收来自探测器发出的报警信号，发出声、光报警并指

示入侵发生的时间、部位及类别。

报警信号应能保持至手动复位，复

位后，如再有报警信号输入时，应能重新发出声、光报警信号。

3.6.2 报警接收主机应能接收不少于 5 路来自紧急报警按钮开关发出

的紧急报警信号， 发出声、光报警并指示紧急报警发生的部位，除非

紧急报警信号撤消，否则报警接收主机不能消除光报警信号。

当紧急

报警和入侵报警同时发生，则优先发出紧急报警声、光信号，且两者

信号应有明显区别,紧急报警功能不受电源开关影响。

3.6.3连接到报警接收主机的信号传输线发生断路、短路或并接其他

负载时，主机应立即发出故障报警信号，并指示故障发生的部位，

报警信号应能保持至故障排除。

在该报警信号存在期间，如有其他报

警信号输入，仍应能发出相应的报警信号。

3.6.4人为触发入侵探测器，以探测器布测指示灯亮为起点，以报

警接收主机接收到报警信号为终点，测其持续时间；令外部连线断路

或短路，以断路或短路为起点，以报警接收主机接收到报警信号为终

点，测其持续时间。

若为电话线传输方式，则报警接收主机应在报警

信号发出后 20s 之内报警；若系统采用专线进行传输，则报警接收主

机应在报警信号发出后 2s 之内报警。

3.6.5报警接收主机应能实时接收到住户的撤防/设防信号；向报警

接收主机发送撤防报告后,触发相应防区的入侵探测器，不应发出报警

信号；向报警接收主机发送设防报告后，触发相应防区的入侵探测器,

应发出报警信号。

3.6.6 延迟报警功能的检测应按以下步骤进行：

1按动室内外出延迟按钮，外出延迟指示灯亮，同时计测外出延

迟时间，未达到预定值时，人体移动，报警控制器不产生报警信号；

达到预定值后，人为触发入侵探测器，报警控制器产生报警信号。

2调节进入延迟电位器，或输入编码数据，在延迟时间内进入警

戒区，报警控制器不产生报警信号，同时计测延迟时间。

进入延迟及

固定外出延迟应符合设计要求。

3.6.7系统开机时，报警接收主机应能对开、关机时间、入侵报警、

故障报警和布/撤防的时间、部位做出记录、查询和打印。

3.7 巡更系统检测

3.7.1 离线式巡更系统应能对保安人员巡逻的运动状态（是否准时、

遵守顺序等）进行采集，做出记录。

3.7.2在线式巡更系统应能实时监控保安人员巡逻的运动状态（是否

准时、遵守顺序等），做出记录。

3.7.3在线式巡更系统中，系统监控主机应能实时接收到巡更人员漏

检或未按时到达指定巡更点等意外事件报警信号。

3.7.4系统开机时，在线式巡更系统监控主机应能所有报警事件进行

记录、查询和打印。

3.8 安保管理中心检查

3.8.1 安保管理中心宜有设置控制台的专用房间。

3.8.2安保管理中心宜安装防盗门、防盗窗和防盗锁，设置紧急报警

装置。

3.8.3 安保管理中心应配置不少于两种的通信工具。

3.8.4安保管理中心宜采用防静电活动地板，其架空高度不低于 0.2

5m；各类导线宜在活动地板下线槽内敷设，不同电压等级的线缆不可

共管或在线槽的同一槽孔内敷设。

3.8.5安保管理中心室内环境应满足下述要求：

室内温度为 16～28

℃，相对湿度为 20～80%的要求。

3.8.6机房内应配备有效的灭火消防器材。

凡要求设置的火灾自动报

警和固定式气体灭火系统，必须保持性能良好。

3.8.7安全防范系统各子系统应根据系统的重要程度设置相应的不间

断电源或柴油发电机组作后备， 供电时间应满足系统的设计要求，紧

急求助系统在断电后必须至少能运行 24 小时。

3.8.8安全防范系统采用专用接地装置时，接地电阻值不应大于 4Ω

；采用共用接地装置时，接地电阻值不应大于 1Ω。

工作接地应构成

系统一点接地。

4. 建筑设备监控系统检测

4.1 一般规定

4.1.1 住宅楼（高层）的火灾报警与消防联动控制子系统必须满足有

关行业标准的规定。

4.1.2住宅楼弱电系统的防雷、漏电保护、接地必须满足有关行业标

准的规定。

4.1.3住宅小区建筑设备监控系统的检测包括现场控制器功能检测和

系统功能检测。

4.2 现场控制器功能检测

4.2.1 数字量输入（DI）检测，用程序方式或手动方式对全部 DI 点

进行动作检测。

对于脉冲或累加信号，应按设备说明书和设计要求检

查其发生脉冲数与接受脉冲数是否一致。

4.2.2数字量输出（DO）检测，用程序方式和手动方式检测全部 D

O 点进行动作检测。

受控设备的电气控制开关工作状态应正常；如果

受控单体受电试运行正常，则可以在受控设备正常受电情况观察其受

控设备运行是否正常。

4.2.3 模拟量输入（AI）精度检测，测量值和显示值的相对误差不应

大于 5%。

4.2.4模拟量输出（AO）检测，用程序和手动方式检测其每一检测

点，在其量程范围内读取五个测点（0%、25%、50%、75%、100

%），控制效果应满足合同技术文件与控制工艺对功能的要求。

4.2.5 运行可靠性检测应包括：

1关闭中央监控主机、数据网关（包括主机至现场控制器之间的

通讯设备），系统全部现场控制器及受控设备运行是否正常，重新开机

后抽检部分现场控制器设备中受控设备的运行记录和状态，同时系统

框图和其他图形是否能自动恢复。

2关闭现场控制器电源后，现场控制器及受控设备是否运行正常

，重新受电后现场控制器是否能自动检测受控设备的运行，记录状态

并予以恢复。

4.3 系统功能检测

4.3.1 住宅小区公共用电设备监控宜实现：

各用电设备运行状态在管

理中心显示；各用电设备的电费计量；各建筑物内通风用送排风机的

运行状态显示和控制；高层住宅楼电梯运行状态的显示；电梯故障报

警；电梯系统与消防信号的联动。

4.3.2给排水设备监控宜实现：

显示生活水池、水箱（包括与消防合

用）、集水井、污水池的液位，超高或超低液位报警及其水位控制；各

种生活水泵、排水泵、污水处理设备及电磁阀的启停控制和台数控制

（可扩展）、运行状态和故障报警显示。

4.3.3小区照明设备监控宜实现：

楼道内照明的节电控制开关控制和

开关状态显示；应急照明的应急启停控制，开关状态显示和故障报警

；高层住宅楼障碍照明的开关控制，开关状态显示及故障报警；景观

照明和停车场照明的开关控制，开关状态显示；各照明系统的电费计

量。

4.3.4 中央管理工作站功能测试应包括:

1中央管理工作站的界面应符合友好﹑汉化﹑图形化要求，图形

切换流程清楚易懂，便于操作。

各子系统图形与工艺流程相符。

界面

的宜采用鼠标操作。

画面切换的响应时间最大不大于 5 秒，平均值不

大于 3.5 秒。

2中央管理工作站应能显示和打印各种状态及信息，各种参数数

据表和动态图形。

中央管理工作站的参数显示应具备图形显示、曲线

显示﹑直方图显示﹑颜色显示等方式。

4.3.5 建筑设备监控系统的程序控制功能应符合设计要求。

5. 家庭智能化系统检测

5.1 一般规定

5.1.1 家庭智能化系统宜可实现对家庭内通信、安防报警、远程自动

抄表、家电设备及环境的控制功能，各部分的功能宜能通过家庭网在

统一的系统工作平台上实现集成管理。

5.1.2家庭智能化系统工程中不适宜采用有线传输方式的区域和部位

可采用无线发射方式。

5.1.3采用无线网的家庭智能化系统的工作频率及电磁照射导出限值

的功率密度应满足相关的国家、行业标准和规范的规定。

5.1.4采用无线发射方式的控制装置，应有电源欠压指示，以便及时

更换发射机电源。

5.1.5家庭内宜设置家庭智能控制器，可自动接收来自本地用户键盘

命令输入或密码信息输入、探测器状态和远程用户控制命令，并按预

定的处理程序进行相关的逻辑判断、推理，可按处理结果进行相关的

控制和信息记录、上传等操作。

5.1.6 家庭智能控制器应具有事件的记录和查询功能。

5.1.7家庭内通信、安防报警、远程自动抄表功能的检测宜根据本标

准的相关内容进行。

5.2 家电设备及环境控制功能检测

5.2.1在家庭内直接进行控制或远程遥控时，被控对象应能正确动

作。

5.2.2 应能在本地或远程同样对家电设备及环境进行控制。

5.2.3 在对家电设备及环境进行控制时，报警信号应能优先显示。

6. 物业管理系统检测

6.1 一般规定

6.1.1 物业管理系统检测包括车辆出入管理系统、公共广播系统、远

程自动抄表系统检测、智能卡系统检测及物业管理系统软件功能检查

。

6.1.2建筑面积相对较大的智能化住宅小区宜采用系统集成的方法将

应用于小区的各厂家的各种应用子系统汇聚在一个中央平台上，为系

统的运行、维护提供方便。

6.1.3分期建设的智能化住宅小区的系统方案应能够作到合理的前后

衔接，便于实现系统集成。

6.2 车辆出入管理系统检测

6.2.1 系统功能检验：

1月租卡、储值卡的检查内容宜包括：

发卡、入口控制机的操

作、入口处自动道闸的升起、入口处自动道闸的回落、停车、出口控

制机的操作、出口处自动道闸的升起、出口处自动道闸的回落、卡的

使用情况查询及挂失；

2临时卡和特种卡的检查内容宜包括：

取卡、入口处自动道闸

的升起、入口处自动道闸的回落、停车、收费、打印票据、出口控制

机、收卡、出口处自动道闸的升起、出口处自动道闸的回落、卡的使

用情况查询及挂失；

3上述两项的功能指标应符合设计要求。

6.2.2系统统计功能检测，宜实现车辆进、出场情况、场内车辆情况

、收费情况、IC 卡发行情况的查询；并宜实现日报表、月报表及年报

表的打印。

6.2.3脱网运行功能检测：

出、入口控制机脱网运行，进出车辆 10

次，系统正常工作。

6.2.4 非接触式 IC 卡系统技术指标检查，主要包括：

1 读写速度检测，宜≤0.2s;

2读写距离检测,宜≤25mm。

在距离出、入口控制机读写部位

前 5，10，25mm 处用卡以均速晃过读写区，要求读写功能应正常。

3 道闸升降时间检测，宜满足系统设计指标。

6.2.5 安全能力检查:

1 卡的安全性能检查，主要包括下述内容：

--未进先出；

--已出场的卡再重复出场一次；

--临时卡未交款先出场；

--临时卡交款后在超出规定的时间后出场；

--进场车和出场车的车牌号和车型不同，但使用同一张卡（适用于配

置了图像对比系统和车型识别系统的停车场管理系统）。

其功能指标应符合设计要求。

2道闸的安全性能检查，在道闸下放置一车型物体，道闸应不能够放

下。

6.3 公共广播系统检测

6.3.1 在中央控制室进行选区广播及强切转换检验，控制功能应正常

，音质应清晰。

6.3.2线路衰减测量：

自中心机房至最远端扬声器间的线路衰减应小

于 1dB（1000HZ）。

6.4 远程自动抄表系统检测

6.4.1 系统所采用的远传式电表、燃气表、水表均应为相应行业配套

公司提供的具有计量许可证的专用表具。

6.4.2数据采集终端应能将采集到的各种表具的量值传送到集中器或

计算机内；若系统与公用事业管理部门联网，应能将数据传送到配套

公司计算机的管理系统。

6.4.3系统所配置的系统集中器、路由器、采集终端等设备如发生故

障，系统应能进行自动报警。

6.4.4系统应能按照水、电、燃气配套公司的业务需要，自动形成各

自所需的数据文件，以满足各配套公司自动查询和自动结帐的需要。

6.4.5系统主机宜能与水、电、燃气公司的营业收费及管理部门直接

建立通信联系，水、电、燃气公司可收集水、电、燃气用量信息，自

动结帐、打印和查询。

6.4.6模拟电源瞬时及长时间断电，设备不应出现误差数并应有数据

保持措施；电源恢复时，内存数据不丢失，内部时钟正常运行。

6.5 智能卡系统检测

6.5.1 使用一张经过授权的智能卡，应能实现按设计要求所能实现的

功能，如停车管理、门禁管理、娱乐、购物消费等服务。

6.5.5系统管理中心应能实现对智能卡的管理、消费统计、系统硬件

设备管理、软件设置及报表功能。

6.6 物业管理系统软件

6.6.1 物业管理系统软件管理程序和管理方法应符合上海市房地局颁

布的物业管理条例和相关法规的规定。

6.6.2 物业管理系统软件信息管理在功能上宜实现：

1物业接收管理：

对建筑图纸资料、附属设施等接管验收资料的

录入整理、分类建档及查询管理功能；

2业主入户管理：

对住宅楼资料、单元资料、单元信息及住户信

息等住宅信息的录入、查询与统计功能；

3物业维修管理：

对住宅共用部位、共用设备、物业管理部位内

公共设施及电梯、水泵等房屋设备的资料维护、维修记录、使用记录

和更新记录的管理；

4 绿化养护管理：

对小区内绿化情况、保洁服务安排和管理；

5保安管理：

对安全防范系统、消防系统及建筑设备监控系统的

信息进行采集，以便报警信号作出响应和处理。

6 经营服务管理，包括：

1）提供对水、电、燃气费和物业管理费的单价设置、需缴费

用收取和查询管理及对财务的管理；物业服务收支管理；罚款没收管

理；物业维修基金帐户管理；物业维修基金分摊管理及物业管理人员

的工资管理。

2）提供财务核算、财务分析功能，向管理者提供各项业务的

收支状况。

3）提供对收费超时期限的设置功能，当有住户未能按时缴费

时，系统可自动发出提示信息，并列出超时用户资料。

7在建有信息网络局域网的住宅小区，宜为住户提供因特网的链

接；并宜建设小区 Web 网页，提供具有社区特色的网上服务，使居住

业主从中获得本居住小区的相关信息和服务，同时应使其通过 Web 有

条件地直接访问物业管理软件数据库中相关信息。

7.工程验收

7.1 一般规定

7.1.1 工程验收包括智能化系统设备安装及施工质量验收、性能检测

和技术文档验收。

7.1.2智能化系统设备安装及施工质量验收按照国家和地方有关标准

执行。

7.2 技术文档验收

7.2.1 住宅小区智能化系统技术文档应包括以下内容：

1 智能化系统工程说明；

2 智能化系统的竣工报告；

3 竣工图纸为施工中更改后的施工图设计，包括：

1） 综合系统图；

2） 管线平面图；

3） 设备配置；

4 工程施工质量验收记录，包括：

1） 随工验收记录；

2） 隐蔽工程的工程质量验收资料；

3） 系统调试记录；

4） 系统试运行记录；

5） 系统检测报告；

6） 设备概要说明书；

7） 设备器材明细表；

8） 设备出厂检测报告及开箱验收记录；

9） 工程变更、检查记录及施工过程中，需要更改设计或采取相关措

施，由建设、设计、施工等单位之间的双方洽谈记录；

10） 相关的重大工程质量事故报告表；

11） 相关的系统操作手册；

12） 工程决算。

7.2.2验收文件应保证质量，做到内容齐全，标记详细，撰写清楚，

数据准确，互相对应。

7.2.3 依据工程设计文件和工程合同检查已建完工程，不应有漏项。

7.2.4检查工程质量、隐蔽工程验收资料、施工记录等，施工质量应

符合设计要求，并按照相关行业的有关规范和标准执行。

7.2.5 检查调试记录、调试报