朝阳通州的市场分析.docx
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朝阳通州的市场分析
北京在售主流楼盘调查:
涨幅超过100%的楼盘达12%
2009-12-11
统计调查北京楼市50个在售的主流楼盘
今年涨幅超百分百的楼盘达到12%
今年北京楼市再现暴涨。
本报统计北京今年在售的50个主流楼盘，涨幅超过50%的楼盘占到八成，涨幅超过100%的楼盘达到12%。
多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，几乎所有老项目后期的售价达到历史最高，今年成为北京楼市价格最为疯狂的一年。
暴涨的房价让普通百姓的购买承受能力逐渐下降，越来越多的刚性需求被房价再次抛弃。
涨幅最高达到156%
北京在售的50个主流楼盘统计发现，约有41个楼盘今年的涨幅达到50%以上。
数据显示，涨幅较快的主要集中在9000元—15000元/平米的中端楼盘，这些楼盘从6月份开始出现了价格的快速上扬，每个月每平米都有上千元的涨幅。
多数楼盘的房价在10月或11月达到其历史最高，部分楼盘前11个月上涨的价格达到10000元/平米，比如北京奥林匹克花园，年初的均价约为9000元/平米，目前的报价为18000元/平米，上涨了9000元/平米。
如果年初购买100平米的房子的话，购买者在一年内就能获得90万的收益。
统计数据显示，50个统计主流楼盘中，涨幅超过100%的楼盘占总量的12%，其中涨幅最高的楼盘为太阳公元，首次开盘时的价格为18000元/平米，目前报价为42000—46000元/平米，涨幅竟然达到156%，是目前已知统计中的涨幅最高的楼盘。
“今年北京楼市是普涨，所有的楼盘都出现价格上扬，开发商至少一个月都会上调一次价格。
”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出，如果是今年一季度开盘的项目，到四季度涨幅肯定会超过50%，年初买的房子，每平米长个三五千很正常。
刚性需求再次被抛弃
房价大面积普涨，一方面产生了数量巨大的百万富翁。
年初只要买一套120平米的房子，到年底至少能够有60万左右的收入，上涨幅度高的楼盘则能达到100万的房价上涨收益。
另一方面则是快速上涨的房价，将越来越多的普通购房者抛弃。
尤其是一些刚性需求的购买者，已经没有能力承担起如此高昂的房价。
以鸿坤理想城为例，年初的时候该项目售价仅有8000元/平米，目前房价已经上涨到16000元/平米，涨幅达到100%。
“年初的时候我本来准备购买这个项目的房子，按照目前的价格来看，已经买不起了。
”陈先生告诉记者，他年初看中鸿坤理想城120平米的房，按照当时的单价他只需要96万就能买到，而现在则需要192万元，一年内就上涨了100万元。
陈先生表示，一方面，他无法接受这种不理性的上涨，另一方面，他确实买不起了。
“暴涨的房价再次将刚性需求抛弃了。
”北京理工大学房地产研究室主任周毕文博士指出，今年北京房价上涨得太玄乎了，而且幅度已经超过了老百姓能够承受的底线。
他同时指出，虽然目前房子仍在热销，但购买者更多的是来自投资性人群，他建议政府有关部门应该冷静地梳理房地产政策，一些鼓励性的宽松政策应该有针对性地适度收紧，否则北京房价还会膨胀式飙升。
项目名称项目位置目前报价开盘价上涨幅度目前在售户型
太阳公元朝阳区北三环北42000-4600018000156%292平米的四居
天鹅湾朝阳区黄杉木店路25000平层20000复式127%仅剩六居
（相当平层11000元）
世纪星城通州区通朝大街155007400109.5%40-140平米
中堂丰台区西四环中路2500012000108%155-230平米
北京奥林匹克花园朝阳区东坝中路11月底180008990100.2%暂时无房
鸿坤理想城大兴区西红门160008000100%66-120平米
新通国际花园通州区梨园站北侧15000763996.4%104-117平米2居
中海紫御公馆崇文区陶然桥东南350001800094.4%60-90平米一至二居
（12月26日开盘）
富力又一城东南五环外17000891490%5号楼149至165平三居
禧福汇朝阳区西大望路290001546687.5%190-210平米三居
东湖湾朝阳区望京280001500087%197平米三居，217平米四居以及339平米跃层
合生麒麟社朝阳区望京200001080085%63-88平米、130-160平米
DBC加州小镇八通线临河里站南12500681883.3%88-97平米二居
北京新天地朝阳区管庄185001009983.2%60-100平米一至二居、120-170平米三至四居
远洋万和城朝阳区亚奥区域380002108180%217平米和260平米大户型
北京华侨城东南四环220001226979%几套大户型尾房
金隅万科城昌平区12000673078%75平米两居、125平米三居
润泽悦溪朝阳区北苑180001018476%暂无房源
唐宁one海淀区中关村400002289674%12月底40-60平米小户型入市
华润红山世家宣武区广安门外大街270001551374%40-90平米
大成郡丰台区西四环230001330373%85-260平米
金色漫香林南五环大阳坊桥190001109771%小户型电梯洋房、大户型花厅洋房和情景叠墅
天时名苑通州区北苑环岛15000900066.7%150平米左右三居（今年新盘此为6月开盘价）
融科香雪兰溪亦庄马驹桥居住区13000781866%89平米三居，86平米两居
万象新天际朝阳区东苇路175001059665.2%120-140平米二至三居
（即将开盘）
阳光上东朝阳区东四环北路380002300065%248平米四居
中体奥园丰台区长辛店16000980063%252-346平米
美利山朝阳区百子湾200001249860%70-80平米一居
首城国际中心朝阳区广渠路36号215001351859.0%80-180平米二至四居
（即将开盘）
首开常青藤朝阳区东坝14200896958.3%预计春节前后推出新房源二居、三居
亿城西山华府海淀区上地290001840257%240平米、260平米、280平米平层和复式
绿城百合公寓房山区良乡9800630056%190-206平米
MOMA万万树顺义中央别墅区190001230054%别墅
保利西山林语海淀区西山180001185052%90平米两居、92平米小三居
世华水岸南三环外200001313052%105平米两居、150平米三居，近期开盘
瑞雪春堂房山区良乡9800643552%56-120平米
圣世一品京广中心大厦北450003000050%83平米-267平米一至三居、201-399平米跃层
万年花城丰台区花乡180001200050%60-135平米
K2海棠湾通州区云景东路15000起1000050%12月中下旬推新量，45-330平米
（今年新盘此为7月开盘价）
中信城宣武区菜市口南大街280001879349.0%85-123平米二至三居
珠江帝景朝阳区西大望路290001972247.0%仅剩1套三居
首创禧瑞都朝阳区东三环650004500044%天禧110平米至400平米
林肯公园亦庄核心区155001090142%31至71平米小户型，210至250平米大户型，精装公寓
天恒乐活城房山区良乡8500605040%90平米两居
世界名园房山区窦店镇8000580038%88-150平米
银河湾朝阳区西八间房1号300002000033%90-160平米
一瓶宣武区陶然亭路330002507131.6%169平米三居
【世纪星城】
涨幅109.5%探底后强势复苏
■涨价之最
世纪星城是一个超百万平米的大盘。
调查显示，目前世纪星城的价格已达到15500元/平米，而在今年1月份，该项目成交签约价格仅为7400元/平米，涨幅109.5%。
从调查结果来看，通州不少项目都出现了较大幅度的上涨，世纪星城只是代表之一。
有业内人士表示，通州项目之所以涨幅大，重要原因是其今年年初的价格起点非常低。
去年的楼市低迷期，通州房价的最低记录不断被刷新，去年10月，新通国际花园推出6800元/平米起的价格创出新低，世纪星城的价格也逐步下行，1月份均价探底至8000元/平米左右。
在经历了去年底今年初的低谷之后，北京楼市开始了从复苏至狂热的历程，世纪星城的价格也重新进入了上升通道，而项目的持续热销无疑又成了其涨价的推手，今年8月份，世纪星城的价格跨过万元大关，该项目负责人当时接受记者采访时表示，东四环内已基本上没有2万元/平米以下的房子，所以通州相比之下仍然是价值洼地，还有相当大的提升空间。
12月份，世纪星城又开盘推出了一批小户型，均价达到了15500元/平米。
业内人士分析认为，以世纪星城为代表的通州多个项目今年出现价格大涨，也与区域大环境分不开。
一方面，6月份通州九棵树地块拍出了超底价1倍多的17.4亿元折合楼面价约6265元/平米，创下通州项目新高，地王效应为房价打了一针“强心剂”。
另一方面，通州还有一些有力的利好支撑，比如两广路延长线的修通预期、通州新城的规划和CBD东扩等。
【鸿坤理想城】
8000多到16000，售价一年翻番
8月9日，位于大兴西红门的鸿坤理想城开盘，均价13000元/平米，其中有些户型和楼层更达到了14000元/平方米，单价直逼15000元/平米。
这也直接奠定了理想城在大兴区域的价格标杆地位。
北京房地产交易管理网数据显示，春节后该项目的均价才8500元/平米左右，去年年中，鸿坤理想城最低卖过6800元/平米，而不到半年时间就跃至13000元/平米。
7月份大兴数块土地的推出成为推手。
7月，黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率超过100％，其中保利地王楼面地价近7300元/平米，这直接刺激了大兴在售项目如鸿坤理想城等坐地涨价。
在8月9日的开盘现场，购房人看到，售楼处有个牌子，上面列举了保利大兴地王的楼面地价及成本，得出结果是，保利大兴地王要卖到12000以上才有赚头。
鸿坤开发商方面表示，项目价格上涨，一方面是低开高走的策略，另一方面，也跟产品类型以及目前市场大势有关，同时，宜家落户大兴等利好消息正式确认，也是提价的直接原因。
此后，整个下半年，鸿坤理想城数度开盘，价格一路上涨，从13000到14000，用了二三个月的时间，近日，远洋地产亦庄地王拍出后，楼面地价达到18000元/平米，这也刺激了同在大兴的鸿坤理想城再次涨价。
该盘最新消息显示，即将于12月中旬开出的新楼栋，售价将达15000-17000元/平米。
【中堂】
9000到25000，先补涨，再领涨
6月6日，位于西四环的中堂四期2-3号楼开盘销售。
2-3号楼为26层板楼，户型面积150-220平米的三居、四居，开盘均价16000元/平米。
开盘一次性付款9.2折，首付60%则有9.6折优惠。
而据记者了解，中堂今年1月11日开盘时均价仅为12000元/平米，一次性付款7.8折，也就是9000多元/平米。
而此次新开盘的售价已冲高至16000元/平米。
对此，中堂项目有关负责人对记者表示，这次提价也不是因为产品有很大区别，只是恢复正常的市场价。
他说，1月份开盘是在整个楼市最困难的时候，开发商的资金很紧张，为了回笼资金‘救命’，压低了价格，几乎是以成本价出售的；而在4、5月份之间，项目基本上没有房子可卖，是个空档期，此次开盘只是一次“补涨”，也是与周边项目和正常销售价格水平看齐。
据该人士介绍，中堂当时是参照周边在售项目定价的，如大成郡为16500元/平米，远洋沁山水三期卖到了14500元/平米，万科中粮紫苑是其主要竞争对手，而紫苑的价格为17000元/平米。
此后，随着西四环供应量的紧缺，远洋沁山水售罄，大成郡、万科中粮紫苑一度封盘不卖，中堂房价一路随市场大势走高，9月提价至18000元/平米，11月突破2万元/平米大关，目前已达25000元/平米，领涨西四环区域。
【太阳公元】
超低价入市随后赶超星河湾
今年4月份，太阳公元为入市预热，曾通过媒体进行价格竞猜的活动，当时有人报出2万元以上的单价，但是开发商最终的入市价格为18000元/平米起，业内纷纷走关系买房。
当时开发商在接受采访时表示，谨慎入市的原因是这个楼盘的体量较大，70万平米后期还需要预留上涨空间。
随后，该楼盘的价格迅速拉升，主要的策略是升级产品类型，先将最好的楼座以楼王的概念推出，越过25000元单价的门槛，第二批楼王就突破了3万元的单价。
从最新的数据来看，该楼盘对外报价43000元-46000元/平米，甚至超过了星河湾的报价，不过开发商又表示，尽管一路高涨，但目前无房可卖。
该项目价格涨幅不仅创下今年北京楼市之冠，其销售额也突破38亿元，成为今年北京楼市目前为止销售总额最高的项目。
东北三环的区位概念是其价格赶超星河湾的主要原因，在东四环外不少楼盘的报价都已经超过3万元的背景下，开发商突破四万的心理意图很明显；而周围的可售楼盘很少，太阳星城只开过一次盘，目前报价已经超过3万元，同区域内可比的房子基本没有。
很多购房人在现场都表示没有选择的余地；在不断调整价格的同时，开发商也不断公布利好消息，如公园开放、全程名校教育等，逐步抚平了买房者的心理落差。
北京房价前10强楼盘名单最高价每平破7万
北京房地产交易管理网日前发布了2009年第四季度的成交价格30强，东钓鱼台家园以成交均价70156元/平方米稳居榜首，30强均价均已超过3万元/平方米。
据榜单显示，东钓鱼台家园延续三季度排名第一，价格由66026元/平方米的成交均价上涨到70156元/平方米，涨幅为6.3%，四季度成交17套。
榜单表明，去年四季度北京楼盘成交价格30强全面进入3万元时代，排在第30名的天鹅湾名苑成交价格也达到33696元/平方米，另外，从榜单来看，成交单价4万元以上的楼盘达到18个，相比三季度多了8个。
以下为北京房价30强榜单：
项目名称
开发企业名称
批准住宅套数
四季度成交住宅套数
四季度成交住宅面积
四季度成交
住宅均价
钓鱼台七号院
中赫置地投资控股有限公司
87
22
7699
70639
北京四季世家
长青有限公司
211
45
12368
63099
盘古大观
北京盘古氏投资有限公司
192
11
6681
62619
合生霄云路8号（京房售证字（2009）102号）
北京新京润房地产有限公司
224
28
12238
51586
西单上国阙
北京鹏睿房地产开发有限公司
34
3
730
49834
首创·禧瑞都
首创朝阳房地产发展有限公司
372
37
5551
46076
西绒线26号（京房售证字（2009）215号）
北京西单佳慧房地产开发有限公司
42
15
6439
45610
盛世一品
北京市双建房地产开发有限公司
67
16
3819
45457
嘉里星源汇
北京嘉里华远房地产开发有限公司
309
72
6644
45169
紫御府
北京市金梦圆房地产开发有限公司
64
3
1051
43844
远洋万和城（京房售证字（2009）127号）
远洋地产有限公司
180
9
2488
43839
悠唐·麒麟公馆（京房售证字（2009）208号）
北京兆泰置地（集团）股份有限公司
198
11
1467
41734
三里屯SOHO公寓
北京搜候房地产有限责任公司
658
395
70235
39928
正源·金融世家
北京万维润地房地产开发有限公司
448
53
5747
38918
太阳公元
北京东方信远房地产开发有限公司
144
23
6388
38678
盛世一品（京房售证字（2008）35号）
北京市双建房地产开发有限公司
200
33
7587
38437
缘溪堂
北京安华世纪房地产开发有限公司
100
13
5050
37821
远洋公馆（二期）
北京林达华夏房地产开发有限公司
96
3
650
37819
华远·九都汇
北京金秋莱太房地产开发有限公司
239
73
15471
37577
北京尊府
北京晨昱泰和房地产开发有限公司
493
109
8088
36557
远洋·万和城（京房售证字（2009）222号）
远洋地产有限公司
264
28
4357
36335
屯三里
北京京茂房地产开发有限公司
264
2
152
35995
国奥村
国奥投资发展有限公司
204
37
7812
35584
唐宁ONE（京房售证字（2009）117号）
北京龙湖时代置业有限公司
246
77
7999
35487
中海紫御公馆
北京中海豪峰房地产开发有限公司
531
49
3999
34447
（以上统计数据是按北京市房地产交易管理系统进行现房网上签约的住宅（除楼栋地上总层数在3层以下房屋和别墅不计算在内）按成交均价最高的前三十名项目进行统计）
钓鱼台七号院：
项目在售户型面积320-470平米南北通透平层，810-1000平米复式，均价70000元/平米，每套2000万起。
钓鱼台七号院为精装公寓，装修标准8000元/平米，期房，预计2011年5月入住。
钓鱼台七号院项目位于北京西部海淀区玉渊潭公园北岸，介于西三环与西二环之间。
项目东至钓鱼台国宾馆，西至亚洲最大樱花园，北接阜成路，南距玉渊潭61公顷水面约80余米。
地块北侧的阜成路为本案目前的主要出行干道，未来项目北侧还有一条30米宽的尽端式市政规划路可直接抵达西三环。
项目西通中央政务区，其是整个国家高级政治枢纽带；北近中关村，聚集了大量顶级教育科研机构。
钓鱼台七号院项目总占地1.6万平方米，建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑。
钓鱼台七号院在城市中心区独享稀缺公园环境，距玉渊潭公园61公顷湖面仅80余米，坐望75万平米皇家园林，西侧为亚洲最大的樱花园。
鸟巢边豪宅盘古大观公寓63000元起
项目目前在售户型为660平米和680平米平层公寓，毛坯装修63000元/平米，精装修78000元/平米，可看现房和样板间。
项目分为A座写字楼；B、C、D座国际公寓；E座为酒店。
2010年5月1日入住。
盘古大观项目位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。
项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米。
其中写字楼建筑面积为13.93平方米，其中地上39层，地下5层。
盘古大观项目高达3.75米的标准层高，绝佳的地理位置，不可复制的景观，最为买家所欣赏。
另外，买家更为看好的是奥运会后，随着相关配套的不断完善而给奥运区域带来巨大的增值空间，以及亚奥区域成为北京新的城市中心所带来的广阔商机。
东北2环精装公寓北京四季世家在售240平2居
北京四季世家：
项目在售精装公寓，均价85000元/平方米，户型面积240-318平方米2-3居室。
项目为22层板塔结合式建筑，3梯3户或2户。
精装修，容积率为5.95，2010年底入住。
北京四季世家位于北京第三使馆区腹地，已经或即将进驻的包括美国、韩国、日本、印度、以色列、马来西亚、文莱等国大使馆，西距东三环主路500米，东距东四环主路1500米，西部毗邻以燕莎购物中心、凯宾斯基饭店等为中心的燕莎商圈，是京城传统的高档涉外地区。
合生霄云路8号精装全款95折均价68000元
目前均价68000元/平米，一次性付款95折，按揭96折优惠，精装修。
项目位于朝阳区宵云路18号，在售户型面积450平米-1000平米，项目规划7栋板楼，2010年11月入住。
合生霄云路8号处于北京第三使馆区的核心位置，为丽都、燕莎两大商圈所包围，处在朝阳区麦子店路、东北四环、霄云路和亮马桥路所围合的区域，紧临机场高速。
合生霄云路8号总规划用地面积108公顷，规划建筑用地20公顷，集高端住宅、5A写字楼、旗舰商业中心、超五星级酒店式公寓为一体的大都会高尚生活中心，是国际级、多元化的超大型都市核心建筑综合体；其中，现阶段开发一期高端住宅，总建筑面积为27万平米。
西绒线26号在售大三居3月1日前购房92折
目前在售户型面积330-1300平米。
330平米大三居在1、2层，最低价44000元/平米；370平米大三居3-8层；5梯3户。
截止2010年3月1日购房可享受9.2、9.3折优惠。
。
西绒线26号位于位于西城区西绒线胡同26号，地处市中心西二环内的繁华地段。
是一个占地面积1.275万平方米，建筑面积8.367万平方米，拥有2栋塔楼的小型社区。
作为二环内稀有的新推出楼盘，西绒线26号拥有便捷的交通，多条公交线路和地铁都从此经过，住在这里可以方便的到达市里的任何地方。
西单上国阙在售160平米二居现房55000元
均价55000元/平米，现有160平米的二居、280平米的四居，及450平米的顶层复式，为共15层，1-2层会所，3-4层已售，12月底交房，物业费5.8元/月。
西单上国阙由2栋15和17层板塔结合楼组成，总建筑面积为24800平方米，户型属于正南正北、主力户型南北通透、70年产权的板塔纯住宅，主力户型280至290平米，四室两厅两卫明厨明卫，和四室两厅两卫主卧带书房和佣人房。
另外一号楼、二号楼各有两套空中别墅，每套面积在450平米左右。
西单上国阙是为各界“领袖总裁”量身定做，是可三代人居住，享受天伦之乐的豪宅臻品，为极少数人才能拥有的人生典藏，上国阙各项设备设施均为一流领先水平，并聘请国际知名的一流物业公司—戴德梁行，对社区物业服务做顾问管理。
CBD核心区精装大宅首创禧瑞都3月推新
天瑞2号楼在售面积为110平米两居至170平米三居，均价58000元/平方米。
天瑞1号楼预计2010年3月开盘，天禧在售350-400平米户型，天禧65000元/平米起，一次性97折，按揭99折。
首创·禧瑞都位于东三环京广桥东北角，新央视正北50米，坐享央视、文华酒店和媒体公园等配套资源，是CBD核心
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