《华南MALL项目定价策略》附详细价格表.docx
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《华南MALL项目定价策略》附详细价格表
加勒比海区（F区）价格策略
（调整版）
编制：
商业经营部
日期：
2003年11月
我部已于10月初完成《加勒比海区（F区）价格策略》初稿，经过与招商部的多次沟通与洽谈，普遍反映商家认为加勒比海区（F区）的租赁价格偏高。
为此，我部对东莞主要餐饮食街的租赁价格及物业管理费进行了市场调查，普遍集中在50-100元/平方米.月，其中花园新村租赁价格在80元/平方米.月，但为数不少有1年左右的免租期。
结合华南MALL的实际情况以及东莞餐饮市场现状，我们建议根据放水养鱼的原则，降低进驻门槛，以吸引商家进驻，然后通过2年的市场培育，联合商家共同把加勒比海区（F区）发展起来，从第3年开始将以8%的递增率递增（其它区域为5%），从而保证调整前后公司10年内总收益不变或相近。
调整前1~3层平均租赁均价分别为80、53、44元/平方米.月，整体实现均价为63元/平方米.月。
10年内按5%递增率递增实现的平均租赁价为96.21、63.74、52.92元/平方米.月（从第3年开始递增）；
调整后1~3层平均租赁均价分别为71、47、39元/平方米.月，整体实现均价为56元/平方米.月。
10年内按8%递增率递增实现的平均租赁价为95.76、63.39、52.60元/平方米.月（从第3年开始递增）；
价格策略的制定仍从定量、定性、交易时间节点三方面综合的综合考量，定量、定性考量指标仍按《加勒比海区（F区）价格策略》初稿所确定的实施，交易时间节点的优惠将顺延。
综合折扣率仍按0.84计。
另外，商家普遍反映物业管理费过高，而管理费高的主要原因是因为中央空调费用大，商家对此认为可自行安装空调，从而降低管理费用。
我部认为在不影响整体经营管理的前提下，建议公司可考虑餐饮商家要求，减少商家费用支出，降低商家经营成本，吸引商家进驻。
后附实收、帐面租赁单价表（面积有待工程部进一步核实）。
（后附铺位编号图1F—3F）
加勒比海区租赁价格指导价
5区铺位
4区铺位
2区铺位
一层：
铺位编号
含墙面积
建筑面积
实收单价
帐面单价
F1-001
595.12
731.11
62
74
F1-002
140.62
172.75
64
76
F1-003
392.83
482.59
64
76
F1-004
156.75
192.57
67
80
F1-005
202.46
248.72
67
80
F1-006
150.65
185.07
67
80
F1-007
149.37
183.50
67
80
F1-008
184.40
226.54
68
81
F1-009
362.52
445.36
75
89
F1-010
211.81
260.21
77
92
F1-011
204.77
251.56
75
89
F1-012
187.24
230.02
67
80
F1-013
160.53
197.21
67
80
F1-014
281.12
345.36
67
80
F1-015
420.32
516.36
70
83
F1-016
435.49
535.00
72
86
F1-017
184.18
226.27
75
89
小计
4420.18
5430.20
——
——
F1-018
225.69
283.89
79
94
F1-019
252.66
317.81
79
94
F1-020
183.62
230.97
75
89
F1-021
283.34
356.40
77
92
F1-022
283.35
356.42
77
92
F1-023
221.74
278.92
77
92
F1-024
227.93
286.70
77
92
F1-025
232.63
292.61
77
92
F1-026
752.70
946.79
70
83
F1-027
456.95
574.78
67
80
F1-028
532.90
670.31
67
80
F1-029
370.21
465.67
70
83
小计
4023.72
5061.28
——
——
F1-030
276.56
379.68
77
92
F1-031
243.27
333.98
77
92
F1-032
241.42
331.43
77
92
F1-033
283.76
389.56
77
92
F1-034
165.06
226.61
77
92
F1-035
993.29
1363.65
79
94
F1-036
159.99
219.64
72
86
F1-037
225.18
309.14
72
86
F1-038
167.51
229.97
72
86
F1-039
161.80
222.13
72
86
F1-040
166.38
228.42
74
88
小计
3084.20
4234.22
——
——
合计
11528.10
14725.69
72
86
二层：
铺位编号
含墙面积
建筑面积
实收单价
帐面单价
F2-001
595.12
731.11
44
52
F2-002
140.62
172.75
46
55
F2-003
392.83
482.59
46
55
F2-004
205.34
252.26
46
55
F2-005
4687
5072.4
34
40
小计
6020.91
6711.11
——
——
F2-006
226.14
284.45
62
74
F2-007
244.8
307.92
62
74
F2-008
163.75
205.97
57
68
F2-009
283.34
356.40
59
70
F2-010
283.34
356.40
59
70
F2-011
142.81
179.64
59
70
F2-012
227.93
286.70
59
70
F2-013
216.33
272.11
59
70
F2-014
626.16
787.62
52
62
F2-015
583.49
733.95
49
58
F2-016
526.62
662.42
49
58
F2-017
478.74
602.19
52
62
小计
3708.76
4665.11
——
——
F2-018
217.18
298.16
59
70
F2-019
205.35
281.92
59
70
F2-020
201.48
276.61
59
70
F2-021
242.68
333.17
59
70
F2-022
117.9
161.86
59
70
F2-023
392.2
538.44
64
76
F2-024
196.68
270.02
54
64
F2-025
252.28
346.35
54
64
F2-026
124.63
171.10
54
64
F2-027
124.63
171.10
57
68
F2-028
46.57
63.93
61
73
小计
2121.58
2912.66
——
——
合计
11851.25
14288.87
47
56
三层：
铺位编号
含墙面积
建筑面积
实收单价
帐面单价
F3-001
194.93
239.47
40
48
F3-002
139.55
171.44
40
48
F3-003
143.01
175.69
40
48
F3-004
143.6
176.41
40
48
F3-005
130.01
159.72
40
48
F3-006
140.36
172.43
40
48
F3-007
488.61
600.26
40
48
F3-008
198.96
244.42
42
50
小计
1579.03
1939.84
——
——
F3-009
424.63
534.13
42
50
F3-010
517.28
650.67
45
54
F3-011
1708.98
2149.66
30
36
小计
2650.89
3334.45
——
——
F3-012
45.92
63.04
49
58
F3-013
183.81
252.35
49
58
F3-014
91.28
125.32
47
56
F3-015
146.72
201.43
47
56
F3-016
249.21
342.13
49
58
F3-017
115.82
159.01
42
50
F3-018
77.7
106.67
42
50
F3-019
89.101
122.32
42
50
小计
999.56
1372.27
——
——
合计
5229.48
6646.56
39
46
一层铺位编号图
二层铺位编号图
三层铺位编号图
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