《大理市城市规划管理技术规范》.docx

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《大理市城市规划管理技术规范》

大理市城市规划管理技术规范

第一章总则

第一条为科学编制城市规划，加强城市规划管理，确保城市规划有效实施，促进经济社会全面协调可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《云南省大理白族自治州城镇管理条例》和经批准的《大理市城市总体规划》以及有关法律、法规、规章、规范和标准，结合大理市的实际情况，特制定本规范。

第二条本规范适用于大理市规划区内进行的城市规划、设计和规划管理的相关活动。

大理市内历史文化名城、名镇、名村和名街范围内的建设项目应当符合相关的名城、名镇、名村和名街保护法规、规范、标准和规划要求。

编制和审批分区规划、详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、各项专业规划以及有关建筑设计，应当符合相关法律、法规、规范、标准和本规范。

大理市规划区内的土地利用和各项工程建设活动应当按照经批准的详细规划执行；详细规划未作出规定或者尚无经批准详细规划的，应当按照上层次城市规划和本规范执行。

第三条在本市规划区内制定、实施城市规划和进行建设应当采用1994年大理城建坐标系和1985国家高程基准。

第四条本市规划区根据经批准的《大理市城市总体规划》确定。

在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规范执行。

第二章建设用地规划管理

第五条本市中心城区的建设用地分类和建设标准，按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》执行；镇建设用地分类和建设标准按《镇规划标准》执行。

（一）中心城区的建设用地分为10大类：

居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。

（二）镇的建设用地分为9大类：

居住用地（R）、公共设施用地（C）、生产设施用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）。

第六条在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定按照经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准控制性详细规划的，按已批准的上层次规划和本规范执行。

第七条各类建设用地的划分、使用应当遵循兼容性原则。

详细规划已明确地块兼容性内容的，按详细规划执行；中心城区的建设用地详细规划未明确地块兼容性内容的，根据表2-1执行；镇建设用地的兼容性参照中心城区建设用地兼容性执行。

第八条依法取得土地使用权的单位和个人，不得擅自变更土地使用性质。

确需改变建设用地使用性质超出地块兼容性范围的，应当按照规定程序和审批权限报有关机构审批。

经审查批准的，在补交土地出让金后，重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。

表2-1

建设用地兼容性表

主导用地性质

兼容用地性质

大类

居住用地

公共设施用地

仓储用地

工业用地

中类

一类居住用地

二类居住用地

行政办公用地

商业金融业用地

文化娱乐用地

科研设计用地

普通仓库用地

小类

一类住宅用地

公共服务设施用地

二类住宅用地

公共服务设施用地

商业用地

金融保险业用地

贸易咨询用地

服务业用地

旅馆业用地

市场用地

新闻出版用地

文化艺术团体用地

广播电视用地

图书展览用地

影剧院用地

游乐用地

大类

中类

小类

类别代码

R11

R12

R21

R22

C21

C22

C23

C24

C25

C26

C31

C32

C33

C34

C35

C36

C65

居住用地

一类居住用地

一类住宅用地

R11

◎

◆

公共服务设施用

R12

二类居住用地

二类住宅用地

R21

◎

◆

公共服务设施用

R22

公共设施用地

行政办公用地

◆

●

△

◎

商业金融业用地

商业用地

C21

◆

●

△

◎

金融保险业用地

C22

◆

●

△

◎

贸易咨询用地

C23

◆

●

△

◎

服务业用地

C24

◆

●

△

◎

旅馆业用地

C25

◆

●

△

◎

市场用地

C26

◆

文化娱乐用地

新闻出版用地

C31

◆

◎

△

●

文化艺术团体用地

C32

◆

◎

△

●

广播电视用地

C33

◎

△

●

图书展览用地

C34

◆

◎

△

●

影剧院用地

C35

◆

◎

△

●

游乐用地

C36

◆

◎

△

●

科研设计用地

C65

◆

●

△

◎

仓储用地

普通仓储用地

●

工业用地

备注：

1、表中：

◆表示兼容比例不超过20％；◎表示兼容比例不超过50％；●表示兼容比例100％；×表示禁止兼容；表中△表示的市场指一、二级批发市场及危险品特种市场用地，特种市场用地的兼容性须经规划批准，一、二级批发市场自动兼容比例不超过15％。

2、划拨方式取得的用地性质不得兼容经营类土地的用地性质。

3、本表所涉及的规划管理按相关管理办法执行。

第九条依法取得国有土地使用权的单位和个人，应当按照规划设计条件进行建设；确需变更规划设计条件的，必须报州、市规划委员会审查；规划设计条件变更涉及相关利害关系人利益的，市城乡规划行政主管部门应征求利害人意见，有关利害关系人要求听证或规划设计条件变更可能影响国家利益和公众合法权益的，市城乡规划行政主管部门必须组织听证；经审查同意方可变更规划设计条件，经审查批准的，在补交土地出让金并重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿；并报州、市规划委员会审查，按审批权限报有关机构审批。

第十条中心城区的用地布局，应当遵循“集约用地、成片开发、配套建设、降低密度、增加绿地、调整功能”的原则。

城市旧城区用地性质以金融、生产性服务业、商务、商贸、文化娱乐等为主，调整居住用地，控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再新建或扩建工厂、仓库等设施。

在文物保护单位和建筑保护单位的保护范围内，原则上不得新建建筑物，确需新建建筑物的，应当符合相关保护法规、规范、标准和规划的要求；在其周围建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，应当与文物保护单位和保护建筑相协调，满足相关保护规划的要求。

第十一条在中心城区范围内，因国家基本建设征用农村集体土地后按有关政策预留给农民的生活、生产用地的布局，应当符合城市规划要求，原则上相对集中。

其项目开发建设应以村组用地或片区为单位，组织编制修建性详细规划后实施，严禁个人擅自建设。

第三章建筑容量控制指标

第十二条建设用地的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）使用时应根据建设项目的区位、性质、功能及用地情况按表3-1的规定执行。

表3-1

建筑容量控制指标表

项目用地类别

新区建设

旧区改造

建筑密度（％）

容积率

建筑密度（％）

容积率

居住

低层（≤3层）

≤35

≤1.1

≤40

≤1.2

多层（4—6层）

≤32.5

≤2.0

≤35

≤2.2

中高层（7—9层）

≤30

≤2.4

≤32.5

≤2.6

高层（≥10层）

≤22

≤4.0

≤25

≤4.5

办公

≤35

≤4.0

≤40

≤5.0

商业金融业

≤50

≤5.0

≤60

≤6.0

工业品产售、维修

≤45

≤1.0

≤45

≤1.0

其他公共设施

≤50

≤3.0

≤60

≤3.5

工业

一类工业

≥30且≤55

≥0.8且≤2.0

二类工业

≥30且≤50

≥0.6且≤1.6

三类工业

≥30且≤45

≥0.5且≤1.0

普通

仓库

单层

≥40且≤60

≥0.4且≤0.6

多层

≥30且≤50

≥0.9且≤2.0

注：

1、本表规定的开发强度为净建筑密度和净容积率，建设用地面积不包括区外道路等公共用地；

2、在旧城改造、更新、提升过程中对整体改造的“城中村”、危旧房等项目，在符合城乡规划要求，并满足本规范的前提下，可在表3-1的基础上，适当提高用地开发强度，其建筑容量控制指标由市城市规划主管部门上报市规划委员会审查；

3、不同功能组成的开发项目根据各种性质用地的比例确定项目总的建筑容量控制指标；

4、混合层取两者的指标作为控制指标的上、下限值。

第十三条在中心城区范围内，现有建筑不得加层。

原有建设用地的建筑容量已超过表3-1规定的，或扩建后严重破坏空间环境的，不得在原有建设用地内进行扩建。

在中心城区范围内，居民、村民使用原有房屋用地自行建设住房，每宗地的建筑面积不超过300平方米，楼层不得超过局部四层;居民、村民在拆迁安置小区自行建设住房，每宗地的建筑面积不超过320平方米，楼层不得超过局部四层，并符合片区控制性详细规划。

第十四条容积率计算规则。

（一）以下建筑面积不计入容积率：

1、用作开放空间的建筑面积；

2、首层架空部分只作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积；

3、非经营性的各类地下室建筑面积；

4、作为公共停车场（库）的建筑面积；

5、临城市道路两侧的建筑物骑楼，宽度不小于3.0米，净高不小于3.6米，且作为公共通道的，骑楼部分底层的建筑面积不计入容积率。

6、国家相关规范中其他不计入建筑面积的部分。

（二）单层建筑物高度在2.20米及以上者应计算全面积，高度不足2.20米者应计算1/2面积，并计入容积率。

（三）半地下室层高在2.20米及以上者应计算全面积并计入容积率，层高不足2.20米者应计算1/2面积，按下式折算后计入容积率：

A′＝K×A。

式中：

A′为半地下室折算面积，K为半地下室地面以上高度与其层高之比，A为半地下室建筑面积。

（四）住宅建筑层高超过4.8米，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算；商业建筑层高超过5.4米，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算。

第四章绿化与景观

第十五条在新建、扩建、改建的建设项目用地范围内，绿地率按表4-1的规定执行。

表4-1建设用地规划绿地率指标

建设地段

用地类别

绿地率（％）

新区建设

旧区改造

居住用地

≥35

≥30

商业用地

≥20

≥15

宾馆、饭店

≥35

≥30

学校、医院、疗养院地

≥35

≥30

体育场馆、大型公共文化设施

≥35

≥30

商务办公、金融

≥35

≥30

交通枢纽、市场、仓储

10-20

工业品产售、维修用地

15-20

工业用地

10-20

第十六条绿化应以乔木为主，适当培植灌木、地被、草坪，就地保护古树名木，避免异地移栽。

鼓励垂直绿化、屋顶、平台等绿化形式；如平台高度不大于地面基准标高1.0米，且从地面有道路可进入，平均覆土厚度大于1.0米，其绿化面积可以参与绿地率计算。

建筑物屋顶绿化，平均覆土厚度大于1.0米，并在三层（含三层）以下的，可按绿地面积的20％计入绿地率，四至六层（含六层）的可按绿地面积的10％计入绿地，六层以上即距地面20米（含20米）以上的屋顶绿化不计入绿地率。

建筑物屋顶绿地总面积需大于50平方米，并便于人们使用的，方可计入绿地率，但折算后计入绿地率的比例不得大于规定绿地率指标的10％。

第十七条建设用地内集中绿地，应将不小于规定绿地率20％的绿地设置为集中绿地。

利用临规划道路、河道集中绿地的地下空间进行建设，其地下建筑物板顶标高应低于相邻道路路面标高0.6米以上。

交通枢纽、商业和体育等公共建筑的集中绿化，可结合交通集散功能及景观设置。

第十八条室外停车场应采用树荫式停车场（位）设计。

在同时满足以下规定的前提下，可将室外停车场用地面积的30％计入绿地率：

（一）停车场（位）用地全部为植草砖铺地；

（二）停车场（位）用地内平均每个车位两棵乔木；

（三）停车场（位）的车位尺寸符合国家有关规范的规定。

第十九条建设项目配套绿地中的园林设施（包括亭、台、楼、阁、廊、喷泉、假山石、雕塑、水面、园林路、老幼设施和铺装地面等）占地面积小于或等于绿地面积30%的可计为绿地面积，大于30%的部分不计入绿地面积。

除安全、保密等有特殊要求的项目外，项目建设用地与外界的分隔必须采用透空围栏（围墙）、绿篱、绿化、水景等形式，不得采用实体围墙分隔。

第二十条临城市道路或广场的建筑物连续面宽原则上应当符合下列规定：

（一）高层建筑连续面宽小于60米；

（二）中高层建筑连续面宽小于70米；

（三）多层和低层连续面宽小于80米；

（四）不同建筑高度组合的连续面宽应小于最高建筑物的连续宽；

（五）建筑面宽超过上述规定时，应断开建筑的连续界面，建筑物之间应留不少于18米的景观视廊；

（六）标志性建筑、重要公共建筑的连续面宽由市城乡规划行政主管部门根据景观要求核定。

第二十一条中心城区的建筑物立面设计和装饰应当与所处环境和景观相协调，并着重处理好建筑第五立面设计，优化屋顶造型方案，禁止采用单调的平屋顶设计。

第二十二条中心城区住宅建筑临城市道路和广场一面不宜设置厨房和突出开敞式阳台，特殊情况经批准设置厨房的须统一设置油烟管道，不得将油烟直接排向窗外。

中心城区建筑外墙窗面不得安装防盗笼，若需安装的须安装在各户窗内，式样、色彩应相对协调统一，外墙外面和窗外不得擅自安装任何附属设施。

第二十三条跃层住宅的顶层和建筑的屋顶若需设置花架等附属建筑物、构筑物须在项目报建时一同报批。

第二十四条铺面装修和商铺招牌、户外广告等建筑附属装饰物的安装不得破坏原有建筑物的立面形式、主要特征，应与建筑物的风格、形式、色彩等相协调；并不得侵占城市公共空间，妨碍城市交通和公共安全。

第二十五条禁止在居民住宅楼内经营餐饮业，严格控制住宅建筑中设置娱乐等对居民生活环境有较大影响的项目。

第二十六条临中心城区主、次干路、商业街、广场等的高层建筑、重要公共建筑必须同步进行外墙和屋顶的灯光亮化设计、施工，并同步规划验收。

第五章建筑间距

第二十七条建筑间距除满足日照、采光、通风、消防、卫生、环保、防灾、交通、管线埋设、建筑保护和空间环境等方面的要求外，还应符合本章规范。

第二十八条居住建筑间距日照要求：

（一）每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）冬至日满窗日照不低于1小时，旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准；

（二）须满足日照要求的建筑，当下部作为商业、娱乐、管理办公、停车、架空层等功能使用时，可不考虑其下部的日照要求；

（三）日照计算须计入实体女儿墙和跃层建筑的高度，以及出挑的阳台、檐口等影响因素。

第二十九条有关建筑日照间距的计算标准，由市城乡规划行政主管部门确定。

第三十条平行或垂直布置的多层、低层住宅建筑的间距不得小于表5-1的规定。

表5-1平行或垂直布置的多层、低层居住建筑间距最小距离控制表

建筑大

面对大面

建筑山墙对大面

建筑山墙对山墙

新区建设

南北

朝向

L≥SH

山墙为多层

山墙在南侧

L≥9米

多层对多层

L≥6米

山墙在北侧

L≥6米

山墙为低层

山墙在南侧

L≥6米

山墙在北侧

L≥5米

东西

朝向

L≥0.9HH

山墙为多层

山墙在东或西侧

L≥7米

多层对低层

L≥4米

山墙为低层

山墙在东或西侧

L≥5米

旧区改建

南北

朝向

L≥0.9SH

山墙为多层

山墙在南侧

L≥9米

山墙在北侧

L≥6米

山墙为低层

山墙在南侧

L≥6米

山墙在北侧

L≥5米

东西

朝向

L≥0.85HH

山墙为多层

山墙在东或西侧

L≥7米

低层对低层

L≥3米

山墙为低层

山墙在东或西侧

L≥5米

注：

L为建筑间距，SH为南侧建筑高度，HH为较高建筑高度。

按表5-1规定计算的建筑间距不满足消防、防灾和通道要求的，应按消防、防灾和通道的实际要求进行控制。

中心城区旧城改建项目，两层及两层以下建筑，退间距确有困难时，可适当放宽，但山墙与山墙的距离不得小于1.0米，其他情况不得小于3.0米。

多、低层居住建筑山墙宽度应不大于16米；山墙宽度大于16米时按大面计算。

第三十一条高层居住建筑与其它居住建筑平行布置的间距，按照以下计算原则进行控制，且应符合本规范第二十七条规定。

南北朝向居住建筑的南侧为高层建筑时，间距不小于公式D=24+1/4（Hg-24）的计算值；

南北朝向居住建筑的北侧为高层建筑时，间距不小于1.3Hd，且不小于24.0米；

东、西朝向居住建筑的西、东侧为高层建筑时，间距不小于公式D=13+1/4（Hg-24）的计算值，且不小于18.0米；

其中：

D为间距（米），Hg为高层建筑的高度（米），Hd为多、低层建筑高度。

第三十二条高层居住建筑与其它居住建筑垂直布置的间距不得小于表5-2的规定，且应符合本规范第二十七条规定。

表5-2

高层居住建筑与其它居住建筑垂直布置的最小间距控制表

最小朝

间距向

朝向

高层建筑

主要朝向

次要朝向

山墙

高层

建筑

次要朝向

≥次要朝向面宽且≥13米

≥13米

山墙

≥山墙面宽

且≥13米

≥13米

多低层

建筑

长边

≥次要朝向面宽且≥13米

≥山墙面宽

且≥13米

山墙

≥山墙面宽

且≥10米

≥9米

第三十三条中高层、超高层居住建筑与其它居住建筑的间距按高层居住建筑与其它居住建筑的间距控制。

第三十四条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合以下规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按照相关居住建筑间距执行；

（二）非居住建筑位于居住建筑北侧的建筑间距按同等情况下居住建筑间距0.8倍执行，并满足消防安全间距要求。

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按照建筑设计防火安全规范的规定执行。

第三十五条独立式卫生公厕与居住建筑的间距在满足本章的规定外，还应满足以下要求：

（一）卫生公厕与居住建筑平行布置时的间距应大于等于5.0米；

（二）卫生公厕与居住建筑垂直布置时的间距应大于等于3.0米。

第三十六条托儿所、幼儿园、大中小学教学楼、老年人和残疾人专用住宅的主要居室、医院病房楼、疗养院住宿楼至少有一半以上的病房和疗养室与南侧相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照有效时间不少于3小时。

同时，不小于同等情况下居住建筑间距的1.3倍。

第三十七条非居住建筑（本规范第三十六条所列的非居住建筑除外）之间的间距，应当符合以下规定：

（一）高层建筑平行布置时的间距。

1、南北向的，不少于南侧建筑高度的0.4倍，且最小值为20米；

2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且最小值为13米。

（二）高层建筑与多、低层建筑平行布置时，高层在北侧的间距最小值为13米；高层在南侧的间距最小值为20米。

（三）多层、低层建筑平行布置时的间距和其他情况下的非居住建筑间距按照同等情况下居住建筑的0.8倍执行，并满足消防安全间距要求。

（四）城乡规划行政主管部门可根据消防、交通、卫生、环保、抗震和工程管线布设、建筑保护及施工安全等特殊要求，对非居住建筑的间距作出特别规定。

第三十八条相邻建筑单体不同部位的间距按该部位的位置、体量、高度相应计算建筑间距。

第三十九条建筑既非平行也非垂直布置时的间距，按以下原则进行控制：

（一）当两幢建筑的夹角≤30°时，其最窄处间距按平行布置的建筑控制；

（二）当两幢建筑的夹角＞30°且＜60°时，其最窄处间距按同种情况下平行布置建筑计算间距的0.8倍控制；

（三）当两幢建筑的夹角≥60°时，其最窄处间距按垂直布置或山墙、次要朝向对大面的建筑控制。

第四十条建筑错位布置时，至少一个方向的垂直间距应不小于同等情况下相同高度建筑的山墙、次要朝向与建筑大面的间距。

第四十一条为节约、集约用地，经济、合理、有效使用土地，在符合本规范第二十七条规定的前提下，相邻双方有协议的，城乡规划行政主管部门可酌情考虑。

第六章建筑退让

第四十二条沿建设项目用地边界和城市道路、公路、河道、铁路两侧及各种管线保护带等的建筑物、构筑物，其退让距离除应满足消防、防汛、电力、绿化和交通安全等要求外，还应满足本章的规定。

第四十三条相邻建筑间距由双方负责退让：

（一）低层与低层建筑、多层与多层建筑、高层与高层建筑相邻，一方退让距离为自方建筑计算间距的0.5倍；

（二）低层建筑与多层建筑相邻，低层建筑退

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