大桥控规.docx
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大桥控规
第一部分导言
[一]规划背景
嘉兴市地处长江三角洲中心地带，是江、浙、沪两省一市经济交汇地带，是国务院批准的第一批沿海经济开放地区，也是九十年代国家重点开发的长江三角洲城市之一。
除所辖城区外，嘉兴市另辖秀洲区和嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡五个县市，总面积3915平方公里，总人口323万，工农业基础都比较雄厚。
从城镇体系的宏观区域来看，大桥乡属于秀洲区的一个乡镇，紧邻嘉兴市区与嘉善县。
从某种意义上讲，大桥乡是嘉兴市的重要门户之一。
考虑到沪杭高速公路的兴建给大桥乡带来的契机，可以预计，随着沪杭高速公路的开通，大桥乡新区起步区所具有的优越地理位置将日益显现。
1995年10月，浙江省城乡规划设计研究院曾经编制了十八里新区分区规划及起步区控制性详细规划。
由于沪杭高速公路的开通及中环南路的建设，原十八里桥新区起步区的发展条件（包括交通条件）有了新的变化，对于十八里桥新区作为嘉兴市总体规划中的九个片区之一──卫城片及嘉兴市的东大门都具有了更加积极的促进作用，并也将对大桥乡的发展产生重要的影响。
嘉兴市秀洲区及大桥乡有关部门决定对十八里桥新区起步区在位置选择、规划结构、用地布局及与分区规划协调等方面进行重新研究及规划。
本次规划即是在这一背景下进行的。
[二]规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
2.国家标准ＧＢＪ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》；
3.建设部《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》（1996年6月）；
4.浙江省城乡规划设计研究院《嘉兴市十八里桥新区分区规划》；
5.《嘉兴市郊区大桥乡土地利用总体规划》（1997年-2010年）
6.其它有关城市规划、建设的法规、条例以及有关部门的规划设想。
[三]规划范围
十八里桥新区起步区规划范围东至杨桥港，南至平湖塘，西至夏义港，北面至07省道；总面积为73.6公顷。
[四]规划原则
1.区域原则
将十八里桥起步区的规划置于更广的地域范围内、更深的层次上进行思考，起步区的建设要带动区域的发展，为嘉兴市的经济社会发展作出贡献。
2.效益原则
在起步区规划开发建设的全过程中，要注重经济效益、社会效益和环境效益的高度统一。
3.弹性原则
要适应市场经济的需要，综合考虑各种不定因素，起步区的规划要既有超前性，又具有相当的弹性和活性。
4.延续性原则
起步区规划是在原十八里桥新区分区规划的基础上进行的，虽然规划背景与当时情况有所不同，但为了十八里桥新区的完整性应注意起步区规划与原分区规划的衔接和配合。
5.多样性原则
多样性指城镇功能与景观的丰富性，需要通过多种城镇功能的集聚、融合，以达到城镇中人的活动的多样化，从而形成富有生命力的、吸引力强的城镇空间。
6生态、景观、文化原则
十八里桥新区起步区既是大桥乡新的政治中心，又是嘉兴市新区之一，为了加强它的吸引力和凝聚力，不仅应致力于维持良好的生态环境质量，创造优美的城镇景观特色，而且应致力于创造浓郁的文化气息和高感情色彩，使起步区成为一个新型的人居环境。
7.自然原则
尊重自然，充分考虑自然地理环境并兼顾建设现状，使起步区规划与基地自然环境取得最大程度的协调，与周围环境融为一体。
[五]规划内容
规划工作包括三个层面的内容：
（1）在整个规划地块内制定发展规划,包括土地使用、道路交通、公共设施、公共绿地等方面。
（2）在中心地段进行城市设计。
（3）以发展规划和城市设计为依据，在整个规划范围内拟订相应的开发控制和引导的具体规定。
第二部分现状概况及分析
{一}人口
起步区人口1998年共770人左右，加上流动人口约1000人左右，其中十八里桥有43户，119人，晒上有25户，70人，网船浜有24户，79人，天宁里浜有15户，37人，天宁外浜有17户，54人，范家浜有36户，104人，十八里集镇有40户，150人。
平均每户3.07人。
此外，嘉兴电子工艺美术厂140多人。
[二]地理区位
十八里桥新区位于嘉兴市老市区东部，距老市区9公里，位于沪杭高速公路嘉兴市东部入口以西（沪杭高速公路在嘉兴市的另一入口位于嘉兴市西南王店镇附近，距城区较远）。
是嘉兴市总体规划中确定的9个片区之一，嘉兴市的东大门。
规划范围北部有07省道自西北向东南方向通过；规划范围东部有中环南路自西南往东北方向穿过。
[三]自然条件
1．地形、地貌、地质
大桥乡系江湖冲击平原，约在七、八千年前成陆，地势平坦，平均水田高程3.7米，地面平均标高在2.3米左右（黄海高程系）。
受人工垦殖影响，水田周围常被旱地、桑园包围，称为“箱子田”。
大桥乡地质构造属华夏古陆北缘，“钱塘江淤陷区”中的杭嘉湖断陷盆地。
现代地层约在距今二、三百万年前的第四纪开始形成，第四纪沉积物厚度约200-250米左右，成份为松散的不可和粘土，下海为海相沉积、滨海相沉积及河流沉积。
2．工程地质
地表物质为第四纪松散沉积物，复盖层厚度大于180米。
地表土层自上而下为：
人工填土层、硬壳层（褐黄色亚粘土）、第一软土层（灰色淤泥质亚粘土）、第二软土层（灰色轻亚粘土、粉细砂）、第三硬土层（灰色、褐黄色粘土）、硬壳层厚1－3米，承载力达10-12吨/平方米，可作为一般工业、民用建筑的天然基础。
历史上未发生过大的地震，最高地震烈度5-6度，建筑抗震设防烈度为6度。
3．水文
嘉兴地区多年平均水位为2.74米（吴淞、下同），历史上最高洪水位为4.38米（1954年），最低水位1.59米（1934年）。
地下潜水埋深较浅，冬季水位距地表1-1.5米，雨季小于0.5米，一般基建工程需采取必要的工程措施。
4．气象
大桥乡地处北亚热带南缘，东近海洋，是东亚季风盛行区，属浙北冬冷夏秋半干燥区。
气候总的特点是：
四季分明，气候温和，光照充足，雨量充沛，光、温、水配合较好。
由于受季风气候影响，不利天气和气象灾害比较频繁。
本乡年平均气温15.7℃，全年平均降水量1167.5mm，有两个降水高峰，即5-6月的梅雨与9月的台风雨。
受季风气候影响，全年有两个方向相反的盛行风向，夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，全年静风率仅8%。
年平均风速3.4米/秒。
[四]社会经济条件
大桥乡全乡总面积36.1平方公里，辖8个行政村，1个居委会，总人口16958人，其中农业人口16059人。
其地理位置优越，水陆交通方便，工业起步早。
1998年工农业总产值达4.28亿元，其中工业总产值3.48万元。
全乡人口密度509人/平方公里。
[五]其他
起步区大气质量2级，地面水水质除平湖塘为5类外，其余为4类，居民饮用水取深井水，水质较好。
第三部分规划布局
[一]规划目标
从大的方面看，大桥乡作为嘉兴市的一个组成部分，位于沪杭铁路与沪杭高速公路的中间部位。
同时又位于乍浦港与苏州市、湖州市的中间部位，沪杭高速公路、沪杭铁路与乍王公路正好在嘉兴－－大桥乡地区形成一个“十”字形交叉，这表明大桥乡的地理位置、区位条件与交通条件十分优越，对其长远发展十分有利。
根据分析和研究，提出如下的规划目标：
充分利用大桥乡所具有的良好的自然条件、区位条件与交通条件，抓住沪杭高速公路开通与中环南路建设的良好契机，面向二十一世纪，坚持高起点，高标准，高水平的要求，将起步区建设成为经济繁荣、社会稳定、文化发达、环境优美、具有极大吸引力与凝聚力的现代化园林小城镇，成为名副其实的嘉兴的东大门。
[二]性质及职能
原《嘉兴市十八里桥新区分区规划》中规定：
十八里桥新区职能为商贸、工业、居住并重的综合城市新区。
我们认为，起步区的性质及职能既应体现这一要求，又要反映由于大桥乡乡政府的新址迁至起步区而对其性质职能的影响；同时，还要反映沪杭高速公路开通后对大桥乡及十八里桥新区所产生的积极影响。
据此，确定起步区的性质及职能如下：
十八里桥起步区是嘉兴市具有现代化水平的新区，是大桥乡的行政、社会、文化中心。
[三]人口规模
预测方法之一：
人均用地指标法
规划区总面积73.6公顷，按人均用地95平方米/人算，则：
73.6×10000
人口规模＝──────＝0.77（万人）
95
预测方法之二：
人均居住用地法
起步区居住用地为29公顷，其中一类居住用地4.76公顷，二类居住用地24.26公顷，一类人均居住用地取30平方米/人（相当于每公顷居住用地333人），二类人均居住用地取20平方米/人（相当于每公顷居住用地500人），则：
4.76×1000024.26×10000
人口规模＝─────+——————＝1.37（万人）
3020
综合以上两种预测方法，本规划区起步区人口规模定1.2万人。
[四]土地使用规划
1．土地利用现状
起步区地势平坦，地表河道多，南面平湖塘，东面杨桥港，西面夏义港，形成河、港、滨纵横交错的局面，有明显的江南水乡特色。
现状用地种类较少，以耕地为主，占总用地71.0%，其次为村镇建设用地，占总用地的.6%。
07省道从规划区经过，该条公路西至嘉兴市区，东至乍浦。
乍浦港是浙北唯一出海口，为国家二类口岸，离大桥乡30公里。
规划区内有22万伏高压线呈东南－－西北经过，对地块造成一定的切割作用，一定程度上对景观和规划路网造成影响。
从现状用地可以看出，规划区内建筑量少，用地类型比较简单，这为以后的镇中心建设的高起点、高标准提供了条件，为规划方案的良好执行提供了可能性。
用地现状平衡表见表1。
表1起步区现状用地平衡表
序号
用地代号
用地名称
面积（公顷）
比例（%）
1
R
村镇建设用地
9.5
12.9
2
C
行政办公
0.6
0.8
商业金融
1.70
2.3
3
M
工业用地
2.31
3.1
5
S
道路广场用地
4.1
5.6
6
其它用地
55.39
75.3
农田
52.26
其中
养鸡场
0.62
水域
2.51
总计
73.6
100
2．土地利用规划
布局结构──以“一心四区”为特征。
一心指中央绿心；四区指夏霖路西侧两个居住区，中心绿地南侧的行政区及中心绿地北侧的商业服务区。
绿化结构──“一绿心多轴线”。
绿心指中心市民公园，多轴线指以河、路为纽带并与绿心相连接的多条绿化带。
路网结构──环形、方格网路相结合。
以方格网道路为主，环形道路为辅。
由于道路系统规划时主要道路与河流走向相协调，并有中央绿地的布局，使得道路网具有一定的方格环形放射路网特征，具有凝聚力和个性。
此外，东西向道路考虑了与原分区规划道路的衔接。
[五]道路交通规划
1．原则
既要保证本地块和城市其他地区的便捷交通联系，又要避免城市过境交通对于地
块的穿越。
2.措施
根据路网格局，划分道路的类型和确定道路的等级，包括主干路、次干路、支路及居住区内部道路，形成功能明确、层次清晰的路网体系。
规划用地平衡表见表2。
表2规划用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
面积（公顷）
比例（%）
R
居住用地
29.0
39.4
1
其
R1
一类居住用地
4.76
中
R2
二类居住用地
24.26
C
公共设施用地
12.8
17.3
C1
行政办公
5.10
2
其
C2
商业金融
5.33
C3
文化娱乐
0.84
中
C4
体育用地
0.43
C6
科研用地
1.10
3
T
对外交通用地
7.3
9.9
S
道路广场用地
11.7
15.9
4
其中
广场用地
0.77
停车场
1.47
5
U
市政设施用地
1.51
2.1
G
绿地
9.71
13.2
6
其
G1
公共绿地
8.21
中
G2
防护绿地
1.50
7
E
其它用地
1.58
2.2
合计
73.6
100
第四部分开发控制
[一]开发控制目的
贯彻发展规划在土地使用、交通组织、公共设施、公共绿地等方面的原则和措施，具体化为各个地块的开发控制的法定要求；贯彻城市设计在城市意象、开敞空间、街道设施等方面的准则和措施，具体化为各个地块的开发控制的法定要求。
[二]开发控制要素
开发控制包括使用性质、开发强度、基地布置、建筑形体和设施配置五个方面的控制要素，分为一般规定和特别规定，分别适用于不同的开发控制分区。
在贯彻发展规划和城市设计的意图时，特别控制规定具有双重特性，分别是概念方案的
规定性和形态方案的引导性。
开发活动必须符合规划控制提的概念方案，这是指基地布置、建筑形体和设施配置的基本原则；就具体的形态方案而言，规划控制是引导性的，使开发活动在符合概念的前提下，具有多种形态方案的可能，或由秀洲区规划局提供更为具体的规划设计条件。
1．容积率
容积率指建筑物地面以上的各层建筑面积的总和与基地面积的比值。
开发地块的容积率指标包括二个概念，分别是毛容积率（指总建筑面积与征地面积之比值）和净容积率（指总建筑与用地面积之比值）。
毛容积率和净容积率之比值可以理解为容积率补偿系数，毛容积率和净容积率之差值为补偿容积率，人为对于被城市道路所占用的那部分征地面积的容积率补偿。
如果征地范围和用地范围相等，补偿系数为１,补偿率则为零。
在“地块规划设计条件”中，为了适应现行的操作程序，以毛容积率作为规划控制指标，净容积率指标则能够反映实际的开发强度。
容积率折减
在地块面积较大和建筑容量较高的情况下，往往需要设置内部道路，对于居住地块而言，还需要设置相应的公共服务设施，因而其毛容积率和建筑毛密度应低于面积较小的地块。
在本规划地块地区实施容积率折减的控制规定。
当地块的征地面积小于或等于3000平方米时,毛容积率的折减系数为100%（即没有毛容积率折送还）;当地块的片地面积大于或等于10000平方米时,毛容积率的折减系数为60%（即折减为原毛容积率的的60%）。
当地块的征地面积介于上述两者之间时，采用插入法来确定毛容积率的折减系数。
容积率的奖励
凡是按照规划要求，无偿提供公共空间和公共设施的开发项目可以获得2.5倍于这些公共空间和公共设施的垂直投影面积和建筑容量奖励，奖励的建筑容量不计入作为规划指示的毛容积率。
商／住综合用地的容积率控制
在商／住综合用途的情况下，暂定的规划容积率是按照居住建筑面积占2/3和商业建筑面积占1/3来核算的;最终的规定容积率取决于两者的配置比例,但任何一种用途的建筑面积不得小于总建筑面积的25%。
2．建筑密度
建筑密度概念
建筑密度指建筑物的垂直投影面积占基地面积的百分比。
开发地块的建筑密度指标也包括二个概念，分别是建筑毛密度（指建筑物的垂直投影面积与征地面积的比例）和建筑净密度（指建筑物的垂直投影面积和地面积的比例）。
建筑毛密度与建筑净密度之比值可以理解为建筑密度补偿系数，建筑毛密度与建筑净密度之差为补偿建筑密度，作为对于被城市道路所占用的那部分片地面积的建筑密度补偿。
如果征地范围和用地范围相等，补偿系数为1，补偿建筑密度则为零。
在“地块规划设计条件”中，为了适应现行的操作程序，以建筑毛密度作为规划控制指标，建筑净密度指标则能够反映实际的开发强度。
建筑密度折减
基于与容积率折减的相同理由，在本地区实施建筑密度折减的控制规定。
当地块的征地面积小于或等于3000平方米时，建筑毛密度的折减系数为100%（即没有建筑密度折减）;当地块的征地面积大于或等于10000平方米时,建筑毛密度的折减系数为60%（即折减为原建筑毛密度的60%）。
当地块的征地面积介于上述两者之间时，用插入法来确定建筑毛密度的折减系数。
3．绿地率
绿地率指绿地面积占基地面积的百分比。
开发地块的绿地指标包括二个概念，分别是毛绿地率（指绿地面积与征地面积的比例）和净绿地率（指绿地面积与用地面积的比例）。
开发基地内的三项主要用途是建筑用地、其它用地（按25%计算）和绿化用地。
绿地率与建筑净密度有关，净绿地率＝100%-建筑净密度-25%，毛绿地率＝净绿地率×用地面积/征地面积。
在“地块规划设计条件”中，为了适应现行的操作程序，以毛绿地率作为规划控制指标，净绿地率指标则能够反映实际的开发强度。
4．出入口方位
出入口方位的设置原则是步行街两侧不准设置车辆出入口，应避免在城市主要道路上设置车辆出入口。
在一般情况下，每个地块设置一处车辆出入口；如需要设置二处或以上车辆出入口时，由规划部门作个案处理。
5．建筑高度范围控制
建筑高度是指从建筑物的相邻街道或室外地坪平均标高到建筑女儿墙顶的平均高度；局部突出面的楼梯间、电梯机房、水箱和烟囱等可不计入建筑高度。
6．泊车位
结合大型开发项目，在本规划区域设置机动车的社会停车场三处和非机动车／摩托车的社会停车场三处。
凡是按照规划要求，无偿提供社会停车场的开发项目，可以获得2.5倍于社会停车场面积的容积率奖励。
第一章总则
1.0.1为了深化分区规划，保证起步区科学、合理地进行开发建设，根据中华人民共和国《城市规划法》和建筑部《城市规划编制办法》，特制定本规划。
1.0.2起步区规划范围：
东至杨桥港，南至平湖港，西至夏义港,北至07省道，总面积73.6公顷。
1.0.3规划原则
（1）以国家及各级政府的法规为依据，在城市总体规划与分区规划的指导下，合理安排各类用地。
（2）充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
（3）从便于管理、优化开发效益的角度，合理确定土地使用和建筑规划管理通则。
（4）结合本地实际，合理确定地块控制指标。
1.0.4本规划由规划文本、图则两部分组成。
1.0.5起步区内进行的一切修建性详细规划、建筑工程设计和开发建设，必须遵守本规划，同时，应符合其它相关法则、条例。
1.0.6本规划自批准之日起生效。
1.1.7本文本的解释权与执行权属嘉兴市秀洲区城乡建设环境保护局。
第二章用地布局规划
第一节总体布局
2.1.1以夏霖路和天明路为界分为两片，组织两个居住组团。
夏霖路两侧布置生活商业设施。
西侧安排沿河绿带，为居住区提供良好的景观环境。
2.1.2组团绿地的安排与地块线划分考虑沿河景观的利用与保护。
第二节居住用地
2.2.1居住用地布局：
以道路为界组织两个组团，用地面积分别为：
组团I15.8公顷（天明路北）、组团II24.8公顷（天明路以南）。
共安排居住用地29.0公顷,占本区建设用地的39.4%。
2.2.2住宅用地
住宅用地开发应按“地块开发控制图则”的规定执行。
2.2.3公共服务设施
（1）两个组团应按标准配置完善的组团级公共服务设施，项目为：
卫生站、小吃部、综合基层、垃圾站、居民存车处、居委会，以及其它根据实际需要安排的公共服务设施。
公共服务设施控制指标（m2/千人）
总指标
教育
医疗卫生
文体
商业服务
市政公共（含自行车存车处）
行政管理
建筑面积
704-1354
160-400
6-20
18-24
150-370
350-510
20-30
用地面积
882-1590
300-500
12-40
40-602
100-400
400-500
30-40
（2）在A-6地埠设置幼托一处,规模为幼儿园8班,占地0.19公顷。
2.2.4居住用地内部道路交通设施：
组团路路面宽确定为5米，建筑控制线之间宽度不小于8米。
宅间小路路面不宜小于2.5米。
住宅区内部的小汽车与自行车停放采用住宅半地下作为车库的方式解决。
2.2.5居住用地内部绿地：
结合现有河流的保护与利用，分别在三处沿河地带各安排一处组团绿地。
绿地内应设置花木草坪、简易儿童设施、桌椅等。
第三节公共设施用地
2.3.1公共设施用地在中心绿地周边布置。
2.3.2行政办公用地：
在B27、B19地块设C12（非市属办公用地），面积分别为0.9公顷和1.2公顷，作为新区管理机构、企事业管理机构等的办公用地。
2.3.3商业金融业用地
（1）在A-15、A-22、B-11、B-14地埠安排商业用地，面积分别为0.5公顷、0.44公顷、1.0公顷和0.64公顷。
（2）在B-24地块安排金融保险业用地，主要为一信用社，面积为0.5公顷。
2.3.4公共设施用地开发强度应符合“地块开发控制图则”的规定。
第四节道路广场用地
2.4.1道路系统
采用主干道、次干道、支路三级布置。
具体按道路规划图则规定执行。
2.4.2道路交叉口缘石转为半径应符合表2.4.2的规定。
道路交叉口缘石转弯半径控制
主干道与主干道
主干道与次干道
次干道与次干道
次干道与支路
其它
道路交叉口缘石半径（米）
25
20
15
10
6
第五节绿地
2.4.1在A-8、B-3、B-10、B-26地块安排防护绿带,并作为规划高压走廊,防护绿带中应种植护污染能力强的灌木为主。
2.4.2在B-7地块安排中心公园，面积为4.18公顷。
2.4.3在A-1、A-4、A-9、A-11、A-16、A-17、A-20、A-23、A-24、A-25地块安排沿河公共绿地及居住区绿地。
第三章专业工程规划
第一节平面定位
3.1.1平面定位采用北京坐标系。
3.1.2控制点坐标见图则“平面定位图”。
第二节竖向
3.2.1竖向规划遵循以下原则：
（1）地面标同满足五十年一遇防洪要求；
（2）竖向规划应满足道路、给排水的技术要求；
（3）因地制宜，利用地形，保持区内地貌特色。
3.2.2区内道路控制点标高应符合图则“竖向规划图”中的规定，地块地面标高宜高于邻近道路0.2-0.3米，建筑室内标高宜高于邻近地面标高0.4-0.5米。
第三节给排水
3.3.1给水工程
（1）供水系统
本区远期由嘉兴市自来水公司统一供水。
近期由分区内自来水厂供水。
（2）消防
区内消防系统与生活供水同系统，为低压制，按规范每隔120米给水管道上设室消栓一个。
（3）管道
管材采用给水铸铁管，管道最小覆土0.7米。
3.3.2排水工程
（1）排水体制
本区为新建城区,宜采用雨污分流排水体制。
（2）污水量
污水量按给水量的80%（除浇洒用水）计算。
（3）排污系统
充分考虑近远期结合问题，近期污水集中排河，远期排往污水处理厂。
污水处理厂考虑建于中环路南侧平湖塘处。
区内建筑室外设化粪池。
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