首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项.docx
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2018首次买房及签订购协议和商品房买卖合同注意事项
一、看房注意事项
（1）地理位置：
居住地应该交通便利，周边医疗，教学资源应便利。
（2）周边环境：
不能太靠近闹市、菜场、垃圾站，不要在交通要道的十字路口和红绿灯处等主干道上，主要是废气和垃圾，人员流动太大，还有噪音、卫生问题等，由其是靠近主干道这面的住宅，积灰很重噪音很大。
房屋坐落地点周边不应该全部被大楼房围绕，被大楼围绕的房子通风性和采光性，视野宽广性都不好，这点在确定户型的时候也尤为重要。
最好不要选靠近主干道这面的房子。
（3）确定户型和楼层：
①户型
首先查看所选户型在整体楼房中的位置，一定要位于楼房垂直走向平或凸出整体平面位置，不能是垂直走向凹陷平面整体位置。
再次查看具体毛坯房户型，户型一定要周正，不要同一区域太多拐角（每个区域最好全部方形成条，不要奇形怪状犄角旮旯或者一个区域里面正方形混合长方形或多边形），不利于采光和装修以及观感一体性。
采光要好，包括厨房、卧室、客厅、卫生间。
视野要开阔，由其是客厅，一定要开阔，望出去不能是其他楼宇矗立，要能看远。
客厅的通风位置不要与其他住户的厨房通风口位置相邻，会影响以后客厅空气质量和晒衣服的味道。
②楼层
考虑有老人和婴孩的不宜太高，一是楼层太高对心脏和呼吸系统不利影响较大，二是现在大部分住宅楼的电梯小于医院抢救床的大小，一旦发生身体突发状况不利于抢救！
三者高楼层发生电火灾时，有毒气体和火焰会往上走，对逃生和抢救都不利。
一般抢救逃生用缓降绳最大长度约为50米，按现在楼层层高3米算，就算一点不浪费不打结也就只能达到的距离也就16楼位置！
高处视野肯定会好些，但对有些恐高的人不利会心慌和不踏实，且过高空气氧含量等各方面空气质量也会有差异。
另外声音的传播是扩散和衍射的，受声源大小和介质的影响，所以主干道上即使楼层高可能依然有噪音，只是可能有衰减。
楼层也不宜太低，太低潮湿，对家具和房屋霉变等影响较大，对有关节疾病的人不利，再者雨水季节容易受潮和水土腥味重，还有高楼层坠物和扔垃圾等情况。
再者，选择底楼层的人要注意小区绿化是否会挡光（部分绿化植物过高的可以到达3-4楼），蚊虫鼠蚁蟑螂等问题，一定要选的人注意相应防护。
二、核算买房款项并提前准备好所有预付及工本手续费用
1、总房款=单价×套内（或建面）面积
都应标明公摊面积大小及具体位置地点
2、贷款金额＝总房款×贷款比例
如果公积金贷款，最低首付比例可以为总房款的20%，即贷款最高比例为总房款的80%。
贷款金额一般都要以万为单位取整。
3、银行可审核贷款月供＝个人银行流水金额×月供贷款倍数
个人流水金额主要是针对公积金贷款，申请公积金贷款的人银行流水主要是每个月银行打到个人账户里的实收工资。
月供贷款倍数一般按当地公积金支持的倍数算，一般为0.4倍。
4、贷款年限≥贷款金额÷银行可审核贷款月供÷12月/年
贷款年限为0、5、10、15、20、25、30等整年为单位。
5、实际月供＝房贷计算工具，按上述步骤算出的贷款金额，贷款年限计算
6、维修基金＝建面×维修倍率或＝总房款×当地维修基金交费率
维修倍率一般为80倍，维修基金缴费率一般为2%，各地可能存在不同。
7、契税＝总房款×第几次购房契税率
首次购房，建面＜90㎡，契税率为1%；建面＞90而＜140㎡，契税率为1.5%；建面＞140㎡，契税率为3%。
二套房相应面积契税率分别为1%、2%、3%。
三套及以上房的不论面积统一契税率为3%。
8、总价＝总房款＋维修基金＋契税＋印花税＋抵押登记费
印花税为房产证贴花印花税，全国5元；抵押登记费为公积金及部分银行办理抵押收费，一般为80，各行可能不一样，目前工行免收。
9、应付首付＝总价－贷款金额
定金于付全部首付前已交给出卖方的，应该在签合同时转为首付一部分从应付首付里面扣除。
即补交首付＝应付首付－定金
签约合同前应将预付金额提取到某一银行卡里面，很多地方只支持刷卡。
再者，平时将大部分钱存在支付宝里面的，余额宝里每日转出金额是受限的，且部分金额还要收手续费，余额里面的资金不能提现只能用于购物转账！
很多地方公积金贷款银行要求，公积金余额的28倍（部分地方为25倍）应该大于贷款金额，才能通过贷款审核！
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且公积金连续存缴要＞3月！
这些要提前做好准备，余额不足的补交公积金应早些去工作单位行政科或者财务科补交，因为补交到余额里面要一定的时间，以免银行审核不过造成买受方违约。
三、签约住宅订购协议注意事项（此步骤审核协商非常重要，对因买受人对买卖合同有异议或开发商提出不合理要求，如先交钱后签合同等行为，买受人拒签并申请退房退款时有大好处，订购协议跟买卖合同一样重要，非常重要）
流程：
1、一定要先看协议后给定金！
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如果开发商以各种理由让你先给钱后看协议，这是不合理且可以拒绝的！
2、最好一步到位，直接签商品房买卖合同，不签订购协议，避免定金纠纷。
3、一定要协商尽可能低的定金！
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一定要明确退还定金和全部其他款项的要求和条件（尤其是在买受人预约了签合同但尚未完成签订房屋买卖合同期间，或针对买卖合同有异议或不合理，或开发商及代理商提出不合理要求（如要求买受方先给钱再看买卖合同等行为），买受人拒签买卖合并要求退房退款时，出买方应无条件全额退换定金及其他款项的要求）。
4、保存好所有发票及样本、模板相关文书（非常重要，涉及万一有问题退款或退房依据）。
必要时录音和拍照留存。
5、所有要求退还定金及全部其他款项的内容一定要写进协议里面（协议一般由开发商提供了，但买受人可以手写增加及修改，双方盖章后跟正文一样有效），不要相信销售或经理的口头承诺和协议合同不能增改的屁话！
开发商翻脸时他们是按合同和协议来的，口头约定不做算！
协议内容审查商议及附加：
（1）明确签约主体：
出卖人应为开发商或开发商合同授权的代理（要查阅盖有开放商鲜章的代理授权书和合法经营执照）
（2）明确商品房的基本情况：
具体位置到楼号，建面套内面积应以最终房屋产权证为准计算总房款，约定面积差异补偿或责任条款。
明确公摊面积量及地点具体范围，避免出卖方将公摊面积算到赠送面积里面。
（3）明确价款与付款方式：
明确成交单价计算的方法（套内还是建面）和价格，房屋总款，采取的买房付款方式。
应缴纳的购房定金（注意一定是“定金”，而不是订金，因为后者违约是不能双倍赔款，且一般定金金额为5000元，协商越低越好，有问题的时候退房万一不退定金损失会小些，不能协商更低的，最高不能超过房屋总款的3%），定金的退还方式及时间（转为首付款还是现金退还，签约商品买卖合同时退还是？
）。
（4）违约责任部分：
①应强调因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，草签网签买卖合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的）导致买受人不能接受或无法及时或最终拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件全额退还定金及其他全部款项。
（非常非常非常重要）
②在订购协议内，出卖人将协议内的商品房另出售给他人的，买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金及全部其他款项。
③应强调，如签署本协议后，因发现由出卖人虚假房屋和优惠及价格等各方面信息欺诈行为，导致买受人要求换房或者终止认购行为的，出卖人须无条件全额退还买受人全部定金及全部其余款项。
④一定要查阅出卖方公示的各项文件、证书、重要提示、物业管理服务协议、商品买卖合同和补充协议及其附件等样板条款（尤其是商品买卖合同样本，应要求为国家最新示范文本，且买受者应仔细审核相关内容的平等性及合法性并复印。
且要求出卖方保证最终提供给买受人签约的格式化文本应该与样本完全一样，空白或横线各自协商议定的可再商议，并要求出卖方盖章）。
⑤对于买卖合同样本中附件条款样本内容一定要仔细斟酌，或拒绝在签订购房协议时同意附件条款模板和内容，留到签商品买卖合同时再议。
并强烈要求针对各模板条款，在买受人签约房屋买卖合同中有异议而与出卖方不能达成一致，或出卖方最终提供的合同与模板合同不一致的导致买受方拒签的，买受方可与出卖方协商，如协商不统一，买受人有权拒绝签订房屋买卖合同草签或网签等其他各个文书，且出卖方应无条件全额退房退款退定金及各项手续费用等各个款项。
或要求，买受方预约签商品买卖合同当时，原订购协议同时自动失效，定金全额自动转为房款首付的一部分，且因出卖方原因导致买受方拒绝完成商品房买卖合同的，出卖方应无条件退还全部定金及全部其他款项）。
（5）确定合同生效及终止时间：
最重要的一条确定终止时间为预约签订商品买卖合同当时时间终止本协议（最好录音）。
且约定，因出卖方原因（如实际提供的草签或网签的商品买卖合同与其提供的模板不符的，或买卖合同不利于买受人或买受人有异议要求修改而出卖方拒绝修改的情况，买受方与出卖方存在争议不能达成统一），导致买受方无法正常完成或拒绝签订商品买卖合同的，出卖方应无条件退还买受方全部定金及全部其他款项。
四、签约商品买卖合同注意事项
流程：
①一定要先审核查对无问题，签约合同，后付首付款！
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有问题的时候开发商会各种理由拒绝退钱退房！
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预先要向开发商索要合同草稿样本（必须是当地国土资源+房管局+工商行政管理局监制的，包括后面要签的草签合同和网签合同都应该是以上三家监制的模板），并对合同草稿模板中各项目认真预审预填，按相关政策自己核算全部钱款，预防开发商或代理商乱写乱改。
②首付应在草签合同或正式网签合同到房管局备案审批通过后再交！
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且保存好所有发票和文书！
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且应将房款支付到《商品房预售许可证》制订的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介，可以约定支付比例和开放商预取比例。
③带上身份证，户口本去当地房屋不动产登记中心档案查询处，打印产权证明。
④带上产权证明、预填好的草签合同去房地产销售中心签合同。
⑤要签正式网签合同，如果签的是草签合同，应在仔细核对确认无异议后，督促开放商现场提交合同网签，并在此核对网签与草签是否全部一致并现场签章。
草签及网签《房屋买卖合同》注意事项：
（本项目买受人最好提前向开发商索要买卖合同草稿模板进行预填和预审，对有异议的地方标注，签合同当天只需要跟预填预审过的草稿模板一一核对和商议草签合同和网签合同内容是否一致就行，节省时间，也更安全）：
（1）仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容（最好跟自己预填的草签合同一条一条的对），如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以多查阅，在自己全部理解之后才开始签约。
（2）认准签约主体——同当事人的约定
①《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称和证件号完全一致，并进入当地工商管理、网上房地产等网站，根据执照号查阅该企业经营和信誉状况，非正常经营企业的都不要签，以免引起不必要的纠纷。
因为商品房销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。
因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体（《商品房预售许可证》上标明的公司），在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。
②确认房屋信息的合法性（是否在预售范围）及准确性（是否与买受人预定房屋信息的一致）。
应扫描开发商提供的草签合同上首页的二维码，核对买卖合同中的房屋信息。
这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
（3）合同第一条——项目建设依据
1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合
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