精装修项目管理流程及实施细则详细.docx
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精装修项目管理流程及实施细则详细
九洲地产流程管理体系文件
精装修项目管理流程
版本：
A
编制：
日期：
审核：
日期：
审批：
日期：
主导部门：
发布日期：
2012年 月 日实施日期：
2012年 月 日
一、前言3
二.精装修项目管理架构及管理人员主要职责4
（一）管理团队的建立5
（二）管理成员的职责5
三、精装修项目管理流程8
四、精装修项目实施细则9
（一）精装修项目前期准备阶段实施细则9
精装修项目定位9
参与户型设计9
精装修方案设计10
水电定位图11
材料/部品清单11
成本估算12
样板房施工图设计13
土建/装修交接标准的确定13
样板房施工单位选择14
材料/部品招标14
样板房施工15
材料/部品定样、签订合同16
精装修交楼标准的确定16
批量精装修房施工图绘制17
主体施工图设计变更18
（二）精装修项目实施（施工）阶段实施细则18
批量精装修施工招标18
精装修/土建施工交接19
土建整改20
精装修施工21
材料/部品供货23
精装修现场检查、验收、考评24
业主开放日26
精装修初步验收27
精装修初步整改28
精装修竣工验收29
（三）精装修项目后期维修阶段实施细则29
移交物业/精保洁29
业主验房30
填写整改通知书/问题分类31
整改验收32
交房：
33
一、前言
为加强精装修管理,全面提高装修工程质量,有效地进行成本控制,规范精装修管理流程,减少返修率,提高公司开发的产品的竞争力,整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则.
本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程,与主体工程、配套工程等管理流程平行操作,对交房后的维修等另见相关流程.
本流程及实施细则按九洲地产开发管理流程及管控要求编写,可与已颁发的九洲集团组织管理手册和授权手册等配套使用.
本流程及实施细则由集团地产经管中心会同新世界、金东方等项目公司,结合以往的样板房实施过程和操作的经验,并参考了其他标杆开发企业的管理经验,对公司已有的制度、管理流程及实施细则进行了汇总、梳理、补充和完善,特别针对一些地产企业交房后出现的问题进行了流程整理及提出实施方法,供江苏九洲投资集团范围内各项目公司管理人员和精装修管理人员参考使用.
二.精装修项目管理架构及管理人员主要职责
（一）管理团队的建立
针对本项目精装修的工程特点,为了将本项目做成公司的精品楼盘,顺利达到我们的管理目标,需要组建一个专门的管理团队来管理从项目定位开始、至设计、采购、成本和工程及材料招标,至交房入伙后驻场维修结束的装修全过程,这个团队的组织架构如下（6-8人精装团队,除精装修经理外还需新增至少两名具有成熟精装修施工管理经验的工程师和两名一般工程师）：
（二）管理成员的职责
1．项目总负责：
1）项目总负责是精装修项目的经营管理中心,全面负责精装修项目的经营决策;
2）建立、建全项目管理的组织系统,使组织系统合理化、精简化、效率化,协调部门之间、部门与项目公司之间的联系,使整个项目管理和运作有一个高效率、强执行的系统;
3）指导业务培训和培养人才,提高整个管理团队的管理质量、服务质量.
2．精装修经理：
4）全面负责项目的精装修策划、设计和项目管理,对各单位进行总体协调,对精装修施工的质量、进度及安全文明施工进行总体把控,对精装修工程结果总体负责.
5）监督集中招标采购的大宗施工设备材料的质量和供应工作;
6）协调工程技术方面合同各方及项目对外各方的工作关系;
7）负责工程变更和项目造价控制的管理工作,负责配合成本管理和审计工作;
8）负责组织项目交工验收及项目交工总结报告、执行总结报告的编写,并签发合同段工程竣工交付手续.
9）指导精装修工程技术研究,审批精装修工程管理标准.
3．精装修经理助理：
1）负责项目建设中的技术管理工作;
2）主持设计、监理、施工单位进行设计图纸会审、技术交底、设计完善和优化;
3）负责审查施工组织计划,组织对重要工艺进行审查和验证;
4）主持设计变更方案的论证;
5）负责新技术、工艺和材料应用;
6）解决施工中的重大技术问题;
7）协助精装修经理参与重大事项的决策;
8）建立精装修、样板房技术标准及验收规范,确保精装修工程产品质量;
9）负责新技术利用和项目的配套工程科研工作;
10）负责项目缺陷责任期的工程缺陷修复管理;
11）负责完成精装修经理交办的其他工作.
4．精装修设计师：
1）制订项目的室内、装饰产品配置标准,负责制定精装修设计计划,保证设计进度计划的执行;
2）负责日常的设计联系及协调工作,组织精装修设计成果评审,负责室内、装饰设计后变更的审查,跟踪项目精装修设计变更落实状况,参与影响成本的重大变更审;
3）参与精装修采购的市场调研、评审、定样.协助精装修采购和材料验收工作,配合精装修工程师完成室内、装饰的现场施工工作;
4）参与室内装饰施工竣工验收.
5．精装修工程师：
1）负责所管标段的质量、进度、安全文明及协调工作,并对精装修经理负责结果;
2）分管各楼栋（标段）的精装修管理,对分管范围内的单位全面协调并对分管范围内的质量、工期及安全文明施工负责;
3）组织制定安全生产制度、安全技术操作规程和文明施工的规定并组织教育培训,对贯彻执行情况进行监督、检查、考核、评比;
4）全面负责工程、材料、设备方面的对口管理.
6．精装修采购主管：
1）组织精装修项目甲供材料招投标,协助供应商管理工作;
2）编制监、检查和汇总分析甲供材料需求计划和使用计划;
3）对甲供材料需求、使用计划的执行情况和执行过程中出现的问题及时向精装修经理汇报;
4）对甲供材料进货情况和实际使用情况进行统计核算;
5）参与甲供材料合格供方的选择及评审,负责合格供方档案的建立、评估与管理.
7．精装修成本主管：
1）协助完成精装修项目全成本控制和管理工作;
2）参与甲供材料、设备的招标管理及采购控制工作,协调工程分包的控制管理工作;
3）参与工程项目的编投标和造价事务所标底、结算审核和合同编审工作;
4）参与市场调查和供应商考察评估工作,为项目经营决策提供成本支持和合理化建议.
8．售后服务工程师：
项目入伙后,驻场全面负责协调管理各单位的售后服务维修工程,直至全面移交给物业公司为止（驻场维修时间视情况大约在3~6个月之间）.
按照以上管理思路,对工程技术和管理人员进行明确分工,各司其职、各负其责,各分管精装修工程师除负责各自的区域外还要负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理.
三、精装修项目管理流程
四、精装修项目实施细则
（一）精装修项目前期准备阶段实施细则
精装修项目定位：
在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位.
1、责任部门：
经管中心产品开发部组织,营销策划部、运营管理部、成本管理部、采购管理部配合.
2、工作程序：
1）营销策划部对在项目定位时对是否做精装修作出论证;
2）产品开发部会同营销策划部、运营管理部、成本管理部、采购管理部根据项目定位调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议;
3）根据项目定位,提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准,并随同整体作业大纲下发给项目公司.
3、工作接口及工作周期：
在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成;工作周期约为15-20天.
4、工作提示：
5、相关附件：
（户内精装修参考标准）
参与户型设计：
在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议.
1、责任部门：
产品开发部
2、工作程序：
1）项目公司各部门从功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助产品开发部进行户型优化设计,提出户型调整意见;
2）产品开发部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位,在主体扩初设计阶段进行及时调整,避免后续进行较大的修改.
3、工作接口及工作周期：
户型及时提交相关人员,在户型设计讨论阶段完成;工作周期约为7-10天.
4、工作提示：
1）建筑平面与装饰装修设计同步,有利于提高户型设计的合理性;
2）装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性;
5、相关附件：
无
精装修方案设计：
根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计.
1、责任部门：
产品开发部负责,营销策划部、采购管理部、成本管理部配合,项目公司销售部、设计部、工程部、成本部参与方案确定.
2、工作程序：
1）产品开发部根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计;
2）装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行专题汇报.
3）各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见,对成本估算进行审核.
4）产品开发部根据各部门意见对设计方案进行调整;
3、工作接口及工作周期：
在扩初设计阶段完成;工作周期约为30-45天（根据户型多少确定）.
4、工作提示：
1）精装修方案设计时,精装修设计公司会对原建筑平面进行修改,应将修改情况及时告知产品开发部并由其通知建筑施工图设计单位进行调整;同时,建筑施工图设计单位如建筑方案调整,也应及时通知产品开发部并由其通知精装修设计单位,保持图纸的一致性,避免重复、差错;
2）精装修方案设计时,建筑施工图设计单位还应注意结构的影响,如梁高及位置等,特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等,如退台下层的厨房间、卫生间等.如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻;柱的大小与家俱的布置影响也较大,应引起足够重视;
3）精装修方案设计应达到一定的深度,对家俱、电器布置应明确,楼地面、天棚、墙面等做法明确,主要材料/部品应提供样品或图片,便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定;
4）对有些部品的设计应提前,如厨柜和收纳系统的设计,由于受燃气管、表的影响,可能对厨柜设计进行调整,进而影响水槽位置、排水管位置等;
5）为考虑施工方便、成本控制,对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一;
5）方案设计阶段容易忽略成本核算和进度要求,建议在设计任务书中明确成本控制要求〔提交成本估算清单〕和设计进度要求.
5、相关附件：
（装修方案图、成本估算清单）
水电定位图：
为方便水电施工图设计,减少后期技术变更,在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位,保证施工图按装修要求进行设计.
1、责任部门：
产品开发部、项目公司设计部
2、工作程序：
1）、产品开发部根据精装修方案提出水电定位图确认意见并提交精装修设计单位;
2）、产品开发部应及时将确认后的水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设计.
3、工作接口及工作周期：
在精装修方案设计完成后进行,工作周期约为10-15天（根据户型多少确定）.
4、工作提示：
1）水电定位图除平面布置图外,还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注,便于施工时做到准确预埋,避免事后进行调整,减少技术变更;
2）对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示,特别是与原平面布置图有差异时应提请注意;
3）水电定位
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