武汉市城中村改造文件汇编20120412.doc

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20100122区人民政府办公室转发区发改委等部门关于积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知

各镇人民政府，各街道办事处，涨渡湖、龙王咀农场，区人民政府各部门、各直属单位：

《区发改委关于“城中村”综合改造集体经济组织改制的意见》，《区国土局（规划局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）》，《区房产局关于城中村综合改造房产锁定的实施意见》，《区劳动保障局关于“城中村”综合改造村改居人员就业和社会保障工作的意见》，以及区民政局拟订的《“城中村”综合改造撤销村民委员会组建社区居民委员会实施方案》，区公安分局拟订的《“城中村”综合改造农业户口改登为居民户口实施方案》已报经区人民政府同意，现一并转发给你们，请认真贯彻落实。

二○一○年一月二十二日

区发改委关于“城中村”综合改造集体经济组织改制的意见

区人民政府：

根据《区委、区人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》（新发〔2009〕16号）精神，为规范“城中村”综合改造集体经济组织改制，现提出意见如下：

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，按照民主、公开、稳妥、有序的要求，以产权制度改革为突破口，以股份制和股份合作制为主要实施形式，推动“城中村”集体经济组织改制，建立现代企业制度，确保集体资产保值增值和改制后经济实体发展壮大，促进经济社会又好又快发展。

（二）基本原则

1.坚持因村制宜的原则。

“城中村”可根据各自实际，制订切实可行的改制方案。

2.坚持依法、依规，公开、公平、公正的原则。

对村集体资产的处置应依法确认其真实性、合法性和有效性。

对村集体经济组织改制中的重大事项必须按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定，经村民会议依法表决通过。

3.坚持积极稳妥的原则。

“城中村”集体经济组织改制工作既要大胆实践、试点先行，又要注意平稳过渡、确保稳定，分批、分步骤地予以推进。

二、改制的主要形式

（一）对已组建了公司制企业的村，村集体经济组织在公司所持有的集体股权要按照《市委办公厅、市政府办公厅关于深化乡村集体企业产权制度改革的意见》（武办发〔2000〕2号）规定，进一步明晰权属，优化、调整股权结构，体现集体经济组织成员的权益。

同时，按照《中华人民共和国公司法》的有关规定，建立现代企业制度，完善法人治理结构，不断提高企业市场综合竞争力。

（二）对已成立了非公司制企业的村，根据企业规模、产业结构、经济效益等实际情况，结合集体资产处置方案，按照市场运作原则和《中华人民共和国公司法》有关规定，可分别选择股份有限公司、有限责任公司、公司制企业集团等形式，对原企业进行规范化公司制改造。

对实行公司制改造暂不具备条件的，可选择股份合作制，待条件成熟后再改制为公司制企业。

（三）对没有组建经济实体的村，可根据村集体经济的实际情况，结合村集体资产处置方案，按照市场经济规律，由村民会议决定选择切合本村实际的改制形式。

三、资产处置

（一）村集体经济组织资产的范围

1.村集体经济组织所有的土地和法律规定属于集体所有的林地、荒地、水面等自然资源；

2.村集体经济组织投资和投入劳务形成的水利、电力、交通、通讯、房产等基础设施及教育、科技、文化、卫生、体育等福利公益设施；

3.村集体经济组织投资和投入劳务兴办的企业资产；

4.村集体经济组织在联营、股份制、股份合作制和中外合资、合作等经济组织中持有的股权；

5.村集体经济组织接受资助和捐赠等形成的资产；

6.村集体经济组织所拥有的货币资产、债权和持有的股票、债券等有价证券；

7.村集体经济组织所享有的著作权、专利权、商标权等无形资产；

8.依法属于村集体经济组织所有的其他资产。

（二）村集体经济组织所有的经营性资产的处置

1.制订资产处置方案

由村民委员会组织制订村集体经济组织所有的经营性资产处置方案，经村民会议三分之二以上成员记名表决通过后实施。

该资产处置方案的内容主要包括：

确定工作专班人员，资产处置所依据的政策、法规，清产核资、集体经济组织改制形式的选定，村民和股民的界定，资产量化的具体办法，村集体经济组织各类经营性资产的处置办法，村民的社会保障等内容。

2.确定量化资产

对村集体经济组织经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后，原则上全部作为股权量化的资产。

对暂不具备全部量化条件的，可保留部分集体资产作为集体股权，待具备条件后再进一步量化，保留比例原则上不高于量化资产总额的20%。

3.明确资产量化对象

（1）资产量化对象原则上以村民会议确定的基准日实际在册的本村农业人口为基础，由各村结合实际做好村民和股民的界定工作；

（2）资产量化工作可结合村民的劳动年限、贡献、管理者要素等因素。

（三）村集体经济组织所有的非经营性资产的处置

对水利、供水、道路、桥梁、涵洞等公共设施，移交有关部门统一管理，其公共设施现已发挥作用的仍继续使用，确需改造的纳入城镇规划统一改造范围。

（四）村集体经济组织所有的资源性资产的处置

村集体经济组织所有的山林在不改变林地性质和林地用途的前提下，由改制后的企业依据《中华人民共和国森林法》等林业法律、法规进行管理，林木产权属改制后的企业所有。

四、工作程序

（一）认真做好“城中村”综合改造集体经济组织改制的宣传工作。

各相关街镇和部门要把集体经济组织改制的宣传工作作为“城中村”综合改造工作的一个重要内容。

村民委员会根据区委、区人民政府关于“城中村”综合改造的意见，结合本村实际，向全体村民认真宣讲有关政策、法规和规定，使全体村民积极参与和支持集体经济组织改制工作。

（二）精心组织“城中村”集体资产清产核资工作。

村民委员会委托具有审计评估资格的中介机构对全部资产进行审计评估；资产审计评估结果和不良资产的处置经村民会议通过后予以公布，并按规定报所在街镇农村经济经营管理部门或区人民政府指定的有关部门确认。

（三）村集体经济组织的债务按照《省人民政府关于积极稳妥化解村级债务的通知》（鄂政发〔2003〕21号）、《市委、市人民政府关于开展化解村级债务试点工作的意见》（武发〔2003〕21号）的有关规定处理。

1.村集体经济组织所属企业改制后，原企业所欠债务由改制后的企业承担；

2.村集体经济组织为村办企业担保所形成的债务，经债权人同意免除村集体经济组织担保责任，债务由改制后的企业承担；

3.对改制后不具备组建新企业条件的村集体经济组织所欠债务，村集体经济组织应与债权人充分协商，达成偿债处理意见后方可进行集体经济组织改制工作；

村集体经济组织清产核资后，将按程序已核销的原债权移交给街镇农村经济经营管理部门指定的有关机构统一托管，由托管机构组织清收，对清收产生的收益由街镇农村经济经营管理部门按规定处置。

（四）由村民委员会组织制定集体资产处置方案，张榜公布，并根据村民意见进行修改。

（五）修改后的集体资产处置方案经村民会议记名表决通过后由村民委员会组织实施，对表决通过后的资产处置方案和表决结果可依法办理有关法律确认手续。

（六）新组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记。

（七）制定或修改公司章程，明确股权管理办法等。

（八）召开股东大会，选举董事会、监事会成员；召开董事会，选举董事长、聘任总经理，作出董事会决议。

（九）办理工商注册登记手续等。

五、有关政策

（一）“城中村”综合改造集体经济组织改制过程中企业涉及的房屋和土地有关税费问题，可参照区国有集体企业改制的有关规定执行。

（二）“城中村”原有企业与经济实体改制后，在办理工商、税务等注册或变更登记时，一律只收取工本费。

（三）对原村民委员会所持有的股权量化给股民等变动形式，不视为产权交易，免收有关费用。

以上意见如无不妥，请予批转。

武汉市新洲区发展和改革委员会

二○○九年十一月二十六日

区国土局（规划局）关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见（试行）

区人民政府：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和省、市有关文件精神，结合我区实际，现就“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理工作提出意见如下：

一、工作流程

（一）制定计划。

区国土局（规划局）（下同）会同区相关部门拟订“城中村”综合改造年度计划，报区土地资产经营管理委员会审批。

（二）调查摸底。

区国土局会同区房产、公安等相关部门对“城中村”的有关情况进行调查统计。

调查统计的内容主要包括：

需要改造的“城中村”数量、占地面积、建筑面积、户数以及人口等。

（三）成本核算。

在调查摸底的基础上，区有关部门对“城中村”改造进行成本核算，报区人民政府审定。

（四）规划编制及审批。

在控制性详细规划的指导下，以调查摸底的基本数据为依据，编制“城中村”综合改造规划。

区国土局经过会审后，下达规划批复。

（五）规划咨询编制及审批。

根据“城中村”综合改造规划、经核定的“城中村”综合改造成本、区国土局提供的拟挂牌项目现时楼面地价，委托规划设计机构进行“城中村”改造项目规划咨询。

规划咨询经区国土局审查同意后，确定每一具体项目的用地范围和条件。

（六）征地和农用地转用报批。

对“城中村”改造范围内涉及集体土地和农用地的，按程序进行征地和农用地转用报批。

（七）制定供地方案。

区国土局按规划确定的用地范围和条件，拟订项目供地方案，报区人民政府审批。

（八）公开供地。

区国土局按照批准的供地方案组织公开供地，在市土地交易中心以公开方式确定“城中村”改造项目竞得人（以下简称竞得人）。

（九）实施拆迁。

竞得人依据成交确认书及预先公布的拆迁成本，确定拆迁代办机构，办理拆迁许可证，签订国有土地使用权出让合同，或者申请区人民政府组织拆迁。

（十）颁发《国有土地使用权证》。

拆迁完毕后，竞得人依据成交确认书、国有土地使用权出让合同、拆迁确认书等相关资料，到区国土部门领取《国有土地使用权证》。

（十一）竞得人按规定到规划、建设等部门办理规划、施工等报建手续。

二、规划管理

（一）“城中村”综合改造坚持规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，以建制村或成片的村民居住点为单位进行整村或整片改造。

（二）区国土局根据相关城镇总体规划，组织编制“城中村”综合改造控制性详细规划，报市规划行政主管部门审批。

“城中村”改造的选址规划和建设规划方案，由相关街镇会同村集体经济组织编制，报区国土局审批。

“城中村”综合改造规划的编制与实施应当予以公告，并采取召开论证会、听证会或者其他方式征求群众意见；城中村改造规划实施前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。

（三）对“城中村”改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的“城中村”综合改造控制性详细规划进行。

对未编制“城中村”综合改造控制性详细规划的村，区规划部门不得为其办理规划审批手续，区国土、房产部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。

（四）新建、改建、扩建村民居住区，应坚持集中、规模化原则，充分利用现有村庄空闲地，并与周边景观相协调，建设标准按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市人民政府令第143号）进行控制。

涉及湖边、山边、江边的居住区应符合《市规划局关于加强中心城区湖边山边江边建筑规划管理的若干规定》（武规〔2003〕1号）的要求；在城镇规划道路两侧的居住区应满足城镇景观规划设计要求。

（五）因“城中村”改造土地面积严重不足确需调整规划控制用地的，由街道办事处提出调整意见，经区“城中村”综合改造领导小组办公室组织相关部门研究，报区人民政府同意后，由区规划部门按程序对规划控制用地进行调整。

（六）“城中村”改造建设规划方案审批后，确需调整规划布局的，由街镇提出调整建议，报区规划部门审查；符合相关规定的，下达调整批复。

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