cxouwna太湖路项目定位综合报告.docx
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cxouwna太湖路项目定位综合报告
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--GuoGeTech
第一部分项目投资环境和市场供求状况调研结论
一、合肥市国民经济总体概况
1、合肥市经济运行情况良好
合肥是安徽省省会，是全省政治、文化、经济和科教中心，市区土地面积458平方公里。
根据合肥市统计局初步统计，合肥市2000年全年实现国内生产总值325亿元，按可比价格计算，比1999年增长10.3%，分别高于全国、全省的4.2、4.9个百分点，其中第一产业实现增加值35.93亿元，增长6%；第二产业实现增加值139.3亿元，增长12%，第三产业实现增加值117.77亿元，增长12%。
国内生产总值中三次产业结构由上年的14.9：
46.5：
38.6调整为12.3：
47.5：
40.2，第一产业的比重有所下降，第二、三产业的比重略有上升。
消费品市场稳中见升。
在国家采取增加城镇居民收入、再次降息、开征利息税等一系列措施的启动下，市场销售由稳转活。
全年实现社会消费品零售总额148.27亿元，实际增长12.9%。
分行业看，批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增长较快，制造业增长缓慢，分别增长8.6%、24.8%、0.4%。
商品交易成交活跃，全年商品成交市场总成交额147亿元,增长24.5%。
物价继续保持低位运行。
全年商品零售价格指数比上年下降3.5%，居民消费品价格比上年下降2.3%，其中衣着和居住消费价格指数比上年上升1—2个点。
（以1999年为100）
行业结构、规模、主导产业：
合肥市是以加工工业为主的综合性工业城市，全部现有34个工业行业，200多个工业门类，2000多种大类产品；国有及年销售收入500万以上的非国有工业企业共426家。
目前已初步形成以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的日用电器和电子工业，以轮胎、日用化工和化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配电设备为主的机械工业等支柱产业，新型建材和环保产业初具规模，拥有荣事达电冰箱、美菱空调、日立挖掘机等主要名优产品。
2、合肥市人口规模、结构、人口分布情况、人口变动情况
2000年年末全合肥市总人口429.95万人，非农业人口136.91万人；市区（东市区、中市区、西市区、郊区）年末人口130.28万人，其中非农业人口102.78万人。
人口增长继续得到控制，本年出生人口45372人，出生率12.51‰，人口自然增长率7.94‰，人口机械增长率是1.97‰。
东市区22.47万人,中市区25.98万人,西市区人口32.67万人，郊区人口较多，主要集中在西南部，包括蜀山镇、高新技术开发区和经济技术开发区在内。
3、合肥市居民收入水平与消费水平、消费结构
职工工资和城乡居民收入持续增长。
2000年全市职工工资总额41.3亿元，比上年增长4.9%，职工年人均工资7556元，比上年增长10.6。
根据抽样调查资料，2000年全市人均可支配收入5813元，比上年增长5.2%，扣除价格因素增长7.5%，不同群体间收入差距拉大，不同行业、不同经济类型的企业间员工收入差距加大。
合肥市居民实际支出增幅加大，其中非消费性支出比重大幅度提高，消费性支出内部结构趋于合理，储蓄借贷支出略有下降，储蓄存款继续增加。
据城调队调查统计，合肥市民每月消费结构：
居住类支出8.0%，衣着类支出占11.0%食品类支出47.3%,文化教育支出13.2%,设备用品7.0%,交通通讯6.4%,医疗卫生3.2%。
合肥市平均每户人口3.05人,平均每户就业人口1.87人，平均每个就业者负担人数1.63人（赡养系数）。
二、合肥市房地产发展情况及变化趋势预测
1、房地产开发行业规模及发展水平
至2001年1月底，在合肥市城市面上开发综合办公室登记的备案的开发企业295家，比上年的235家增加50家，其中具备一、二级开发资质的43家，占总量15%，开发企业经济实力参差不齐，从业人员3千多人。
目前合肥市房地产咨询、信息、销售代理、交易评估、拍卖等房地产中介服务很不完善、服务机构数量很少、规模小，从业人员素质不高、服务意识不强，中介服务体系不完善，房地产二级市场和三级市场不活跃。
2、合肥市93—2000年房地产市场总体供求概况
从93—2000年，合肥市房地产开发规模平稳增长，施工面积平均每年增4.8%,新开工面积平均增幅是—2.2%,竣工面积平均每年增长12.86%,销售面积以平均21.08的增长速度稳定增长,房地产开发中住宅投资占主体,住宅施工、开工、竣工和销售面积占总体的比重都在50—60%之间，供求基本平衡。
1999年，合肥市居民人均居住面积10.7平方米,比上年增长了7.6%。
2000年合肥市房地产开发企业当年完成土地开发面积66.44万平方米，比上年增长160.86%；正在开发的30.65万平方米，比上年增长91.73%；而待开发土地168.61万平方米,比上年增长了56.91%；当年内购置的土地146.80万平方米,比上年增长了225.57%；土地储备规模和增长速度都相当惊人。
年份
本年完成土地开发面积
正在开发的土地面积
待开发土地面积
本年购置土地面积
1999
25.47
20.98
107.42
45.51
2000
66.44
+160.86%
39.65
91.73%
168.61
56.96%
146.80
225.57%
（资料来源:
合肥市土地局）
根据合肥市土地局介绍，合肥市商品住宅用地有偿出让情况，前几年增长平稳，平均增长速度在5%左右，而2000年有偿出让30万平方米，增长幅度是20%，增长迅猛，主要受房改政策的影响；估计2001年的增长速度会在3%左右，约31万平方米。
比较政府有偿出让的土地规模和房地产开发企业的土地开发规模，可知土地市场供应主要是各企事业单位历史储备用地，以及拆迁改造用地等。
合肥市房地产建设在量上增长的同时，居住环境和功能质量也得到了明显提高，但仍处于粗放型、生产型阶段，工业化程度低，规划设计水平、产品质量、物业管理等方面处于较低水平。
合肥市规划设计起点高、建设配套齐全、工程质量好的住宅成为市民争购的热销房，现房销售达90%以上。
3、合肥市2000年房地产市场供求概况
据合肥市城市开发综合办公室统计，2000年全市房地产开发完成投资额累计达20.71亿元，其中住宅14.33亿元；开发房屋施工面积318.86万平方米，其中住宅244.12万平方米；本年度新开工房屋面积146.35万平方米,其中住宅120.61万平方米；房屋竣工面积116.23万平方米，其中住宅89.59万平方米；实际销售商品房91.19万平方米,其中销售住宅80.79万平方米,成交额17.26亿元,其中住宅13.45亿元。
2000年合肥市房地产市场主要指标
单位：
万平方米、亿元
年份
指标
1998年
1999年
2000年
与1999年同期比（%）
房地产投资额
15.79
18.94
20.71
9.35
施工面积
284
285.54
318.86
11.78
新开工面积
122
102.54
146.35
42.70
竣工面积
101
112.75
116.23
3.08
销售面积
66
82.09
91.19
11.39
空置面积
72.40
63.13
56.59
—10.34
（资料来源:
合肥市城市建设开发办公室）
1）投资增幅较大,住宅投资占主体
全市累计完成投资20.71亿元，比上年增长9.35%，其中住宅投资14.33亿元，同比增长38.72%,其中住宅开发的投资占房地产投资总量的70%,住宅开发成为房地产投资的主体。
2）新开工面积有所下降，综合开发效益提高
本年度新开工面积146.35万平方米,同比下降16.21%房地产开发项目203个,其中综合开发2万平方米以上的住宅小区（组团）86个,综合开发率61.6%。
3）商品房交易较为活跃，个人住房消费市场基本形成
全市商品房销售面积82.09万平方米,其中住宅销售73.26万平方米，同比分别增长24.38%、24.18%,住宅销售中个人购房64.35万平方米，个人购买面积占商品住宅的销售总量的79.65%,与上年相比提高了5.92个百分点,与全国个人购房比例相当。
4）融资渠道畅通,开发工作量较大
2000年,全市房地产开发资金22.56亿元,其中贷款3.76亿元,自筹资金7.69亿元,其他资金10.54亿元,分别占资金来源的15.89%、34.33%、47.13%，说明资金渠道多样化，并以自筹资金和其他资金来源为主。
5）房地产投资结构趋于合理
从2000年的房地产开发实际完成投资情况来看，按工程用途分，住宅占54.48%,办公和商业区用房各占14.94%和15.01%,住宅投资占主体,住宅投资中又以普通住宅为主体,比例约占72%,高档公寓和别墅的投资额占住宅投资总额的2.67%。
4、房地产市场价格水平及变化趋势
1）商品房总体价格水平有升有降
据合肥市中房指数办公室的报告，房屋销售市场上住宅成交活跃，价格指数小幅上扬，商服价格指数跌势趋缓，办公用房价呈直线回落态势，城市综合指数和价格在平稳中略降。
据合肥市中房指数办公室的报告，2000年第四季度，住宅指数比上年末上升2个百分点，2000年合肥市商品房平均价格是1887.68元/平方米左右,比上年的1869.2元/平方米提高了18.48元/平方米。
办公类房屋价格指数仍然，比上年末下降了18个点，平均价格下降116.96元/平方米。
商服用房继续下降，比上年末下降了13个点，跌势在回落中趋于稳定，销售价格平均下降了81.37元/平方米。
2）合肥市各类住宅价格构成分析
合肥市房地产项目的区位经济价值优势明显，住宅价格随地理位置不同，差别很大，住宅的价格从一环内到二环外依次降低，成环状分布，每平方米差价达500元左右。
普通商品住宅价格远高于安居工程（解困）房。
由于安居工程式（解困）房是政府为了解决市民住房困难，合肥市政府97年40号文中发布了政府令及42号文中以同意国家安居工程有税费减免的政策，实施土地使用，减免税等措施，致使其价格低于市场价。
普通商品房的价格受市场供求关系影响，同时由于商品房所消耗成本和费用较高等，致使普通商品房价格高于安居工程（解困）房。
合肥市住宅价格构成因素是住房建设的征地费、拆迁补偿安置费用；勘探设计和前期工程费；建安工程费；小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；贷款利息；利润；税金共八个组成部分。
从利税方面看：
一环内住宅和利税较高于一环外住宅。
其主要原因是一环内是经济繁华地段，由于土地级差带来高利润，同时为了调节产业结构，采用高税金。
另外：
安居工程（解困）房的税利远低于普通商品房。
这说明主要是由于政府减免税来解决中低收入户住房困难之故。
从房屋建安工程费、小区基础设施建设费方面看，一环内普通商品住房的土地费用居高，一环内征地拆迁安置费用的占住宅总价格的30%左右，而一环外的这部分费用约占15—20%，这主要是土地的级差地租形成的，同时一环内住宅用开发用地多数是实际市场交易价格，是供需情况决定的。
5、房地产市场空置总量及空置原因分析：
1）空置总量规模
至2000年12月底，历年累计商品房空置面积56.59万平方米。
其中住宅33.69万平方米，办公房8.62万平方米,商业用房14.28万平方米,分别占空置量的60%、16%、24%；一年以上的积压房42.78万平方米,其中一年以上积压住宅13.75万平方米。
2）空置原因分析
空置的原因主要是96—98年房地产开发高潮时期部分房地产商盲目开发所至，不进行开发项目前期可行性研究，市场定位不准。
空置商品住宅的区位主要集中在火车新站试验区、高新区、西南郊区一带，如欣辉公司开发的新加坡花园城、金濠（合肥）公司开发的金濠广场、星海公司开发的翡翠园小区二期、集镇建设中心的玉兰新村等，积压的商业办公楼集中在淮河路一带。
空置原因主要有以下几方面问题：
1位置较偏，交通不便
2开发规模小，配套公共建设不健全
3商品类型、套型、档次脱离市场需求，设计不合理、不实用
4环境差，无景观，与破旧的民房混杂一起
5市场定位失误，营销能力不强
6建筑质量差，开发商信誉不好
7朝向不好，楼层差
8总体供应量大而市场需求不足的商服用房和写字楼
9区域内同质楼盘供应集中，缺少特色
10市场定位偏高
6、合肥市房地产市场发展趋势预测
开征利息税、减免税费、公房上市、银行降息、房地产信贷进一步发展以及规范和刺激房地产市场政策的陆续出台，有利于调节个人收入，扩大内需，刺激消费，对房地产的投资与消费也将起到重要作用。
2001年秉承2000年良好势头，预计形势比较乐观。
各种对房地产市场利好的政策不断出台，这一系列政策与措施的实施将不仅促进三级市场交易，也将进一步刺激二级市场、一级市场的发展，对房地产总体市场产生积极的影响。
1）市场供应量增长幅度小，市场存量不大
93—97年，合肥市房地产开发施工面积增长不多，平均增长速度4.8%,新开面积除了98年高于93年外,其他几年都低于93年的新开工量,99年的新开工面积比98年减少16%,供应量增幅减少,存量不大。
2）市场需求稳步增长，需求量较大
93—99年，合肥市竣工面积平均每年增长12.86%,99年竣工面积增幅大于新开工面积；而销售面积年平均增长速度21.08%,增幅最大,销售面积的增幅大于竣工面积的增幅,市场需求兴旺,消化力强。
3）个人主体消费增强
随着消费观念的转变，居民个人购房的积极性将进一步提高，住房消费金融的进一步拓展，商业银行对个人购房抵押贷款业务的开展，以及随着住房公积金归集力度的加大，公积金向个人购房进行贷款业务与综合保险业务的结合，将在很大程度上提高个人的购房能力，增大市场有效需求。
4）住宅供应量增幅稳定，住宅需求稳步增长
新开面积增幅稳定，2000年度新开工面积同比上升37.04%，竣工面积未来几年平均每年有110—140万平方米左右。
住房潜在需求稳定增长，需求量较大，城区内也还有1500户的危旧房需要改造。
随着城市人口不断增长和城市化水平的提高，至2010年，合计平均每年需新建商品住房建筑面积90—110万平方米左右。
三、太湖路片区房地产市场的现状及预测
1、太湖路片区房地产市场供应情况
太湖路片区内目前有大量住宅销售，市场环境较好，供销两旺。
正在销售住宅小区有世纪阳光花园，新世界太宁花园，太阳岛花园，万振逍遥苑。
世纪阳光花园，是目前区内唯一的大型住宅小区。
位于马鞍山南路以西，太湖东路以北，占地48.3万平方米，建筑面积56万平方米，容积率1.16，开始销售一年多以来，一期8万平方米当前销售75%左右。
新世界太宁花园由合肥新世界康居发展公司兴建，占地8.67万平方米，建筑面积12万平方米，容积率1.38，当前销售60%左右，入住率20%。
太阳岛花园由安徽省银瑞林投资公司兴建，占地9.67万平方米，建筑面积14万平方米，容积率1.45，当前销售50%左右。
万振逍遥苑目前正在发售前准备工作阶段。
2太湖路片区房地产市场供应变化趋势
住宅供应稳定：
未来1—3年内，太湖路片区将有70—80万平方米的住宅供应，且区内土地储备有限，按合肥市城市总体规划第二十五条规定将片区确定为不宜建设用地。
商业服务将集中兴建，目前百大合家福超市已确定世纪阳光花园旁选址兴建。
3太湖路片区市场需求预测
为了分析泰峰房地产在太湖路片区的可能开发住宅物业在市场上的需求，首先需要对可能产生的消费者的地理区域的范围作一确定，以建立该项目的市场区，通常定义为这样一个地区，“在该区域内所有居住单元都是互相关联且可互相替代的”。
在这一区域内，对于潜在消费者来说，某一特定类型和价格的住宅之间，可以互相替代。
为了确定泰峰房地产太湖东路项目的市场区，我们通过寻找潜在消费者和目标项目之间的关联性，比如就业场所来确定大致的市场边界。
从任何一个居住的地方到所有可能就业点的范围，取决于上班所花的时间、车费和难易程度。
我们一般选取当地盛行的交通工具行驶时间和距离来测量这一范围。
根据在合肥市进行的定量访问调查结果，合肥市居民主要使用的交通工具是自行车和公共汽车，最多能接受的上下班时间是30分钟之内。
因此，我们利用自行车及项目区域所能通行的公共汽车和来测量市场区的范围。
1）市场区测量结果：
从项目地块出发，向东南西北四个方向骑自行车30分种的距离范围是东北至大东门，东南端至安凯集团；西北至稻香楼，西南端是姚公庙，区域面积约6-7平方公里。
从项目地块出发乘公共汽车30分钟（包括等候车时间）的距离范围，乘133路，146路，到达区域面积约7公里。
具体区域面积见市场研究报告之物业普查附表。
2）乘公共汽车30分钟的区域内机构分布及人口规模
区域内道路沿线有大小单位766个。
经营面积约700万平方米，平均每个单位9432平方米，其中20平方米左右的最多，最大的约105万平方米，最小的4平方米。
除制造企业和少数行政事业单位外经营面积较大外，其他单位多数经营面积在100平方米以下，占58.4%,100—500平方米的占16.8%，500平方米以上的占21.1%。
片区总人口规模约15万人，人口密度约2万人每平方公里。
按经济性质分国营单位144个，私营企业428个，比例58.5%最高，合资型企业58个，行政事业单位46个，集体企业36个。
按业态分，最多的是批发零售贸易业，有497个单位，占72.7%，其次是制造业36个单位，占5.2%，社会服务业有2个单位，其他行业比例很低。
3）骑自行车30分钟的区域内机构分布及人口规模
距离项目地块中自行车程30分钟范围的区域，面积约6-7平方公里,区内总人口约15万人，人口密度约2万人每平方公里。
区内目前主要以商业及服务业为主，其中有10余家企业规模较大，经营面积在3000平方米以上，而文教卫等生活服务设施数量也较多，规模却不大，经营面积多数在50—200平方米左右。
全部机构平均从业人员95人，其中商业企业平均从业人员195人，其中批发零售贸易业平均从业人员28人。
4太湖路片区地域环境资源发展潜力较大
太湖路片区位于合肥自然生活区的核心——合肥的东南区上风口，太湖路片区北有一环路，西临美菱大道，东靠南淝河路，马鞍山南路贯通其中，南与二环路相联。
具有与全市各区快速便捷的交通条件。
四、典型个案分析
此次在合肥市共选取了10个面积在8万平方米以上的小区（百盛苑除外）作为研究对象，进行了典型楼盘调查。
调查对象有：
世纪阳光花园、太宁花园、太阳岛花园、梦园、安居苑、银杏苑、百盛苑、园景天下、元一时代花园、柏景湾，其中世纪阳光花园和太宁花园与项目地块位置最近，都在太湖路片区内，同时位于沿河路的柏景湾也比较具有可比性。
各典型楼盘的详细资料见市场研究报告之竞争性楼盘调查表。
10个竞争楼盘的规划设计及营销情况比较
序号
楼盘名称
位置
主力户型
均价（元/M2）
销售业绩
备注
1
世纪阳光花园
太湖东路
2/1/1
3/2/1
3/2/2
多层:
2100
一期75%
占地48.3万M2,建面56万M2,容积率1.15,绿地率41%,实用率84%
2
太宁花园
太湖路2号
3/2/2
2/2/1
多层:
2230
60%
占地8.67万M2建面12万M2,容积率1.38绿地率47%实用率93%
3
安居苑
青阳路
2/1
3/1
城改办:
1802
中房:
1788
富安:
1780
城改办100%中房90%富安85%
占地30万M2,建面33万M2,容积率1.1,绿地率40%,实用率78%
4
太阳岛花园
宁国路南端
3/2/2
多层:
2100
高层:
2650
总体平均50%
占地9.67万M2,建面14万M2,容积率1.45,绿地率42%,实用率58-80%
5
银杏苑
美菱大道148号
3/2/1
3/2/2
多层:
2180
高层:
2480
一二三期90%第四期30-40%
占地17.86万M2,建面20万M2,容积率1.12,绿地率40.5%,实用率80%
6
百盛苑
黄山路441号
3/2/1
3/2/2
多层:
2400
一期30%
占地3万M2,建面6.8万M2,容积率2.26,绿地率41.8%,实用率80%
7
园景天下
高新区
2/2/1
3/2/2
多层:
1770
高层:
2000
占地8万M2,建面12万M2,容积率1.5,绿地率45%,实用率88%
8
梦园小区
高新区
3/2/2
2/2/1
平面:
1800
高层:
2200
50-60%
占地25.6万M2,建面30万M2,容积率1.17,绿地率40%,实用率80-86%
9
元一时代花园
凤阳路与胜利交汇口
2/2/1
3/2/2
高层:
2400
50%
占地3.3868万M2,建面8.9152万M2,容积率2.63,绿地40%,实用率80-83%
10
柏景湾
沿河路218号
3/2/1
3/2/2
多层:
3000
高层:
3100
一期70%
占地20万M2,建面30万M2,容积率1.5,绿地率45%，实用率78-84%
（资料来源：
合肥中原地产市场研究部）
1、建筑指标概况
合肥市是安徽省的省会，是安徽最发达的城市，然而因安徽地处内陆，又属传统农业大省，经济基础较为薄弱，导致合肥总体发展仍不比江浙一带，从房地产业上表现是土地尚算宽裕，因此这10个住宅小区皆以多层为主，占地主要在12—33万平方米，最大是规划中的世纪阳光48.3万平方米；多层较多，容积率在1.10左右,最大不超过2.6；绿化率总体超过40%，最大为安居苑城改办部分，达到61%（按规划图数据）；楼层层高2.8—3.1米，多为砖混结构。
整个房地产市场竞争不激烈，在国家取消福利分房、2000年以前竣工的楼盘，基本不存在销售压力，甚至在半年内就可以销出80%以上。
2、户型设计
住宅分为康居和安居两种，都以2/2/1和3/2/2（3/2/1）为主力户型。
安居房照国家规定，一般面积不大，2/2/1在66—75平方米，3/2/2多在80平方米左右。
商品房以康居为标准，面积偏大，按合肥当地一句半真半假的话叫“越大越好卖”。
市场平面房中，2/2/1面积介于74—98平方米，主要集中在87—93平方米；3/2/2介于90—153平方米，普遍集中于118—132平方米。
早年设计的平面房面积无论大小，都只有一个卫生间，且厅的面积偏小，70多平方米两房厅的面积只有7—8个平米，使用中多有不便——现在情况有所改变，讲究“三大三明”，一般两功能厅相加能达到20平米以上，主卧房12平米以上，洗手间5—9个平米。
有一种两房半的户型，实际可归三房中，那半间比较小，在7、8平方米左右，功用为书房或小孩房。
近来颇流行的复式房，其购销呈
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