房地产经纪操作实务考试模拟卷四.docx

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房地产经纪操作实务考试模拟卷四

房地产经纪操作实务考试-模拟卷四

1.在房屋交验阶段，房地产经纪人员主要协助承租方检查的事项不包括（）。

[单选题]*

A.查验周边环境（正确答案）

B.房屋内部是否完好，房屋内有关家具、电器等设施能否正常使用

C.记录水电燃气表等仪表读数

D.协助承租方点收钥匙，并在房屋附属设施、设备清单上签字确认

答案解析：

房地产经纪人员主要协助承租方检查以下事项房屋内部是否完好，房屋内有关家具、电器等设施能否正常使用；记录水电燃气表等仪表读数；③协助承租方点收钥匙，并在房屋附属设施、设备清单上签字确认。

考点延伸：

出租方收到租金和押金后，房地产经纪人员要协助租赁双方完成交接手续，安排租赁双方认真填写或核实房屋交接单，直至完成钥匙交接。

2.根据客户的交易目的，可以将客户分为（）。

[单选题]*

A.买房客户和租房客户

B.自用客户和投资客户（正确答案）

C.机构团体客户和个人客户

D.新客户和老客户

答案解析：

根据客户的交易目的，客户可以分为自用客户和投资客户。

考点延伸：

根据客户的需求或交易类型，客户可以分为买房客户和租房客户；根据客户的性质，客户可以分为机构团体客户和个人客户；根据与本经纪机构接触的次数；客户可分为新客户、老客户、潜在客户和关系客户。

3.下列属于房屋实物状况查看的是（）。

[单选题]*

A.建筑规模（正确答案）

B.房屋坐落

C.房屋朝向

D.交通条件

答案解析：

房屋实物状况查看的内容包括建筑规模、空间布局房屋用途、层高或室内净高、房龄、装饰装修、设施设备、通风、保温、隔热、隔声、防水的等情况、梯户比。

BCD选项属于房屋区位状况查看的内容。

考点延伸：

房屋区位状况查看的内容包括：

坐落、楼层、朝向、交通设、环境状况、嫌恶设施、景观状况、配套设施

4.带领客户实地看房过程中，不符合要求的是（）。

[单选题]*

A.在路上多与客户交谈，充分展示专业水平

B.提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格

C.向客户重点说明房屋的优点，替业主掩饰房屋缺点，以促成交易（正确答案）

D.向买方一次性告知其拟选定房屋的房屋状况说明中基本情况与重要产权状况

答案解析：

进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，要实事求是予以说明，并给出合理建议。

因此不能掩饰房屋的缺点，C选项不符合要求，其他都是正确的做法。

5.便于房地产经纪人员和客户根据其需求迅速查询到合适的房源，并实现配对的房源信息整理环节是（）。

[单选题]*

A.分类（正确答案）

B.记录

C.储存

D.共享

答案解析：

房源信息分类的目的主要是便于房地产经纪人员和客户根据其需求迅速查询到合适的房源，并实现配对。

考点延伸：

房源信息分类是将不同的、杂乱无序的房源信息按一定标准、方法加以整理归类。

房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的文字整理过程，并加以恰当储存，这是房源信息整理过程中最关键的工作。

6.决定了房源的使用价值，在一定程度上决定了房源的市场价值的房源属性是（）。

[单选题]*

A.物理属性（正确答案）

B.法律属性

C.心理属性

D.价值属性

答案解析：

房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面积朝向、户型和配套设施等，它们决定了房源的使用价值，因此在一定程度上决定了房源的市场价值。

考点延伸：

房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况。

房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。

7.带领客户实地看房时，与客户沟通下列做法恰当的是（）。

[单选题]*

A.约客户看房，问客户“您什么时候有空看房

B.通过沟通及时了解客户的真实需求（正确答案）

C.带看后，客户表示需要进一步考虑，为了促成交易强迫客户做决定

D.担心言多必失，不敢多介绍房屋的基本情况

答案解析：

带领客户实地看房的注意事项包括：

有效约看避免开放性问题，因此A选项不恰当；与客户大方沟通，不能担心讲的越多错得越多，保持沉默，出现冷场是不恰当的，因此D选项错误；及时了解客户真正需求，因此B选项正确；及时回访，如客户表示需要进一步考虑，切莫强买强卖，要表示理解，并进一步了解客户需求，再次匹配合适房源并约看。

因此C选项是错误的。

8.因交易双方隐瞒有关信息导致房屋交易合同无效，经纪机构（）。

[单选题]*

A.不必退还服务费用

B.退还经纪服务费用（正确答案）

C.根据经纪服务合同的约定决定是否退还经纪服务费用

D.不用承担责任

答案解析：

因交易双方隐瞒有关信息或经纪机构未尽到审查义务导致房屋交易合同无效，经纪机构退还经纪服务费用。

考点延伸：

因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退换服务费用。

9.关于房地产交易资金自行交割适用情形，不包括（）。

[单选题]*

A.新建商品房买卖交易资金的交割

B.新建商品房买卖中定金、押金、租金等小额钱款的交割

C.已抵押、租赁的存量房买卖中的资金交割（正确答案）

D.存量房买卖中，交易双方对自行交割无异议的

答案解析：

房地产交易自行交割适用的情形包括：

①新建商品房买卖交易资金，以及定金、押金、租金等小额钱款的交割；存量房买卖中，房屋产权清晰、不存在争议，无查封、征收、违法违章、抵押、租赁等情形，确保能顺利过户，且交易双方对自行交割无异议的；③存量房买卖中，卖方为法人其他组织，或交易双方彼此熟悉，且交易双方对自行交割无异议的。

10.出卖人通过认购的方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，处理方式应该是（）。

[单选题]*

A.买受人应承担违约责任

B.出卖人应当将定金返还给买受人（正确答案）

C.出卖人应双倍返还定金给买受人

D.出卖人应承担违约责任

答案解析：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

11.由交易双方及提供经纪服务的房地产经纪三方共同签订的合同为（）。

[单选题]*

A.房地产交易合同

B.房地产代理合同

C.房地产居间合同（正确答案）

D.房地产委托合同

答案解析：

实践中，房地产居间合同一般由交易双方及提供经纪服务的房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由房地产开发企业和经纪机构双方共同签订。

12.交易资金的监管期限为交易资金存入监管专用账户起至（）止。

[单选题]*

A.不动产权证书颁发（正确答案）

B.签订买卖合同

C.支付定金

D.交付房屋

答案解析：

交易资金的监管期限为交易资金存入监管专用账户起至不动产权证书颁发止。

13.以下礼仪不属于岗位礼仪的是（）。

[单选题]*

A.面谈礼仪（正确答案）

B.接待礼仪

C.带看礼仪

D.送别礼仪

答案解析：

房地产经纪服务礼仪分为职业形象礼仪、岗位礼仪和沟通礼三部分。

其中岗位礼仪包括接待、带看和送别礼仪等；沟通礼仪包括倾听、面谈和电话礼仪等；职业形象礼仪包括仪容、仪表、仪态、表情礼仪等。

14.房地产经纪人员在房屋实地查看前，应至少与委托人在（）前预约一个看房时间。

[单选题]*

A.一天

B.三天（正确答案）

C.五天

D.七天

答案解析：

房地产经纪人员应至少三天前与委托人预约一个看房时间，然后再看房的前一天再确认。

15.存量房买卖查验的前期准备工作不包括（）。

[单选题]*

A.卖方身份证

B.房屋钥匙

C.购房合同

D.竣工验收备案表（正确答案）

答案解析：

存量房买卖查验的前期准备有：

（1）卖方需要准备的资料：

包括身份证明、合同约定转移的各种设施设备使用说明、各项交费凭证、物业服务合同和管理规约、钥匙等。

如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书

（2）买方需要准备的资料。

包括身份证明、购房合同、房地产权属证书以及需要支付的款项等。

（3）房地产经纪人员需要准备的资料。

包括准备好各种验房工具及房屋状况说明书、房屋交接单。

考点延伸：

房屋交付和验收简称房屋交验。

16.客源严格意义上是（）。

[单选题]*

A.现时客户

B.目标客户

C.潜在客户（正确答案）

D.真实客户

答案解析：

客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。

17.根据房地产交易类型的不同，房地产经纪业务可以分为（）。

[单选题]*

A.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务

B.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务（正确答案）

C.住宅经纪业务和商业房地产经纪业务

D.房地产代理业务和房地产居间业务

答案解析：

根据房地产交易类型的不同，房地产经纪业务可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。

考点延伸：

根据标的房地产所处的市场类型，可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。

根据标的房地产的用途，可以分为居住房地产经纪业务和商业房地产经纪业务。

根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。

18.分析客源购房或者租房的真实原因需要分析客源对房源需求的（）。

[单选题]*

A.刚性条件（正确答案）

B.弹性条件

C.自身限制条件

D.柔性条件

答案解析：

分析客户对房屋需求的刚性条件，即客源对求购或求组的房屋要求必须要满足的条件。

刚性条件其实就是客源购房或者租房的真实原因。

考点延伸：

弹性条件是客户对房源的其他偏好，即如果能满足哪些条件，客户会更满意。

客源自身的限制条件包括付款方式、可承受的首付款、可负担的月供，购房和贷款资格等。

19.根据《征信业管理条例》规定，个人有权每年（）免费获取本人的信用报告。

[单选题]*

A.一次

B.两次（正确答案）

C.三次

D.四次

答案解析：

根据《征信业管理条例》规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。

考点延伸：

如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》。

20.房地产经纪活动中，如果买卖双方签订的房屋交易合同依法解除，房地产经纪机构不能证明自己全面适当履行了约定服务事项及必须义务，则（）。

[单选题]*

A.可获得居间报酬

B.只能索取居间服务的必要费用（正确答案）

C.不能收取任何费用

D.可获得佣金及必要费用

答案解析：

如果没有买卖双方签订的房屋交易合同依法解除，房屋交易未能最终完成的，若房地产经纪机构不能证明自己全面适当履行了约定服务事项及必须义务，则只能索取居间服务的必要费用，不能获得全部服务报酬。

21.下列关于抵押合同的表述中，正确的是（）。

[单选题]*

A.抵押合同成立，抵押权设立

B.抵押合同是主合同

C.抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同（正确答案）

D.抵押合同变更，可直接在原抵押合同上修改

答案解析：

抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同。

抵押权自登记时设立。

抵押合同具有从属性，当主合同即债权合同无效时，抵押合同也无效。

抵押合同变更的，应当签订书面的抵押变更合同。

考点延伸：

抵押合同的变更事项需要抵押人和抵押权人协商一致，方可变更。

22.下列关于存量房租赁居间业务的表述中，错误的是（）。

[单选题]*

A.存量房租赁经纪业务房源信息包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分

B.房屋属于转租的，提醒出租客户需提供房屋所有权人同意转租的证明

C.实地查看房屋后，经纪人员需要编制房屋状况说明书，并请出租方签字确认

D.出租房源的房屋状况说明书与出售房源的房屋状况说明书相比，要注重对权利受限情况的说明（正确答案）

答案解析：

出租房源的房屋状况说明书与出售房源的房屋状况说明书的侧重点不同，出租房源要注重对房屋内部家具家电情况的说明，因此D项错误。

考点延伸：

《房屋状况说明书（房屋租赁）》包含：

（1房屋基本状况；

（2）房屋实物状况；（3）房屋区位状况；（4）配置家具、家电；（5）房屋使用相关费用（6）需要说明的其他事项。

《房屋状况说明书（房屋买卖）》包含

（1）房屋基本状况；

（2）房屋产权状况；（3）房屋实物状况；（4）房屋区位状况（5）需要说明的其他事项。

23.商品房买卖合同如使用房地产开发企业制定的格式合同，对某一格式条款有两种以上解释的，一般情况下应当（）。

[单选题]*

A.按通常理解予以解释

B.作出不利于买受人的解释

C.作出不利于房地产开发企业的解释（正确答案）

D.寻求具有专业资质的第三方帮助进行解释

答案解析：

对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即一般情况下法律上作出不利于制作方即房地产开发企业的解释。

24.以下站姿的基本要求中，正确的是（）。

[单选题]*

A.女士双脚小“丁字形（正确答案）

B.双手交叉抱在胸前站立

C.双手叉腰站立

D.两腿交叉站立时，双腿距离过大

答案解析：

在正式场合，不要将手插在裤袋里面，切忌双手交叉抱在胸前，或双手叉腰。

两腿交叉站立或双脚左右开立时，双脚距离过大、挺腹翘臀。

25.新建商品房销售期中，以配套工程竣工为主，可辅助以适度的价格策略的销售期是（）。

[单选题]*

A.预热期

B.公开销售期

C.持续在售期

D.尾盘销售期（正确答案）

答案解析：

尾盘销售期以配套工程竣工为主，可辅助以适度的价格策略。

考点延伸：

预热期的重点是整个项目的形象推广，无需涉及项目具体情况，该阶段广告的作用尤为突出。

26.某房地产开发企业对外销售的房地产项目的宣传广告称小区楼房间距50米、绿化率50%同时商品房买卖合同中约定“开发企业不得擅自变更已与业主约定的平面布局，如确需变更的，应征得业主书面同意。

但交房时业主发现楼间距缩小到30米，此情况下，关于房地产开发企业责任的说法，正确的是（）[单选题]*

A.宣传广告仅仅是要约邀请，开发企业不用承担责任

B.房地产开发企业应承担违约责任（正确答案）

C.是否承担责任要看是否将宣传广告的内容写入商品房买卖合同

D.宣传广告仅仅是要约，开发企业不用承担责任

答案解析：

房地产开发企业的宣传广告具体明确，这对双方预售合同订立及房价确定有重大影响，应被视为要约。

不管平面示意图是否附属在双方签订的商品房买卖合同中，都应视为合同内容之一，对当事人产生约束力。

房地产开发企业未经业主书面同意，擅自变更平面布局，应承担违约责任。

考点延伸：

商品房销售广告和宣传资料所明示的事项都应当写入合同。

27.下列关于编制房屋状况说明书注意事项的表述，错误的是（）。

[单选题]*

A.根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信息

B.对自己拿不准的情况，应进一步核实，经自己努力仍不能核实的，可不填写（正确答案）

C.房屋状况说明书要及时更新

D.房屋状况说明书编制要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效

答案解析：

根据亲自查看的情况，真实描述、详细记录房屋状况和信息。

对自己拿不准的情况，应进一步核实，经自己努力仍不能核实的，要在房屋状况说明书中予以说明，而不是不填写。

因此B选项错误。

其他均正确。

考点延伸：

房屋产权状况、房屋交易信息，是房地产经纪人员根据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实。

28.房地产经纪服务实行（）制度。

[单选题]*

A.明码标价（正确答案）

B.等差标价

C.等级标价

D.需求导向标价

答案解析：

房地产经纪服务实行明码标价制度。

考点延伸：

房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定。

29.目前，房地产经纪机构发布存量房房源信息最重要的渠道是（）。

[单选题]*

A.房地产经纪门店

B.互联网（正确答案）

C.电视广告

D.户外广告

答案解析：

互联网成为房地产经纪机构发布存量房房源信息最重要的渠道。

考点延伸：

新建商品房房源信息发布的常用渠道包括：

报纸、户外广告、互联网和电视等。

30.与业主预约实地看房时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过（）。

[单选题]*

A.半小时（正确答案）

B.1小时

C.2小时

D.3小时

答案解析：

与业主预约时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。

考点延伸：

与客户预约时间，应约定具体的时间点。

31.关于存量房买卖合同争议处理方式的表述，错误的是（）。

[单选题]*

A.争议解决方式是存量房买卖合同的必备条款

B.存量房买卖合同示范文本中大多规定有非诉讼方式和诉讼方式供当事人选用

C.如果选择仲裁，可以在合同中预先选定仲裁机构

D.一般情况下，对仲裁结果不服的当事人可继续选择诉讼方式（正确答案）

答案解析：

仲裁机构完全由当事人自己选择，采取一裁终局制，除法律规定的特殊情况外，对裁决不服不能上诉和再上诉。

考点延伸：

争议解决方式是合同的必备条款。

32.约定房地产经纪机构与委托人之间的权利义务的书面文件是（）。

[单选题]*

A.房地产经纪业务委托书

B.商品房买卖合同

C.商品房认购协议书

D.房地产经纪服务合同（正确答案）

答案解析：

房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经济活动的必备文件。

33.张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。

张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案手续，而付某现实际占有着该房屋。

王某、李某和付某现均主张履行租赁合同，应先确定（）为承租人。

[单选题]*

A.王某

B.李某

C.付某（正确答案）

D.给付租金最高的人

答案解析：

同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：

已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

付某现实际占有着该房屋，因此确定付某为承租人。

34.下列关于不动产登记代办收费的表述中，错误的是（）。

[单选题]*

A.房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明不动产登记代办的收费标准

B.房地产登记代办费用应当在房地产经纪合同或者委托代办合同中明确约定

C.房地产登记代办费用包括应由委托人缴纳的各种税费（正确答案）

D.房地产经纪人员应将代委托人缴纳的各种税费缴款凭证、发票交给委托人，据实结算

答案解析：

房地产登记代办费用不应包括应由委托人缴纳的各种税费。

因此C选项是错误的。

35.代拟存量房买卖合同签约需要准备的材料不包括（）。

[单选题]*

A.话费清单（正确答案）

B.买卖双方身份证明

C.房地产权属证书原件

D.卖方买入房产的发票证明

答案解析：

代拟存量房买卖合同签约需要准备的材料包括：

①买卖双方的有效身份证明；②房地产权属证书原件；③央产房、军产房等特殊房屋，需具备上市审批表以及物业服务费供暖费等相关费用结清证明；房地产共有的，需要提供其他共有人同意出售的证明；⑤卖方买入房产的发票证明，以便于测算税款；⑥可交易主体资格证明，如买卖双方是否属于限购、限售的对象及其他限制交易的情况（如失信被执行人）。

36.房屋状况说明书（房屋租赁）推荐文本中，周边医院名称、大型购物场所，是指需要填写房屋周围（）范围内的相应设施名称。

[单选题]*

A.300米

B.500米

C.1000米

D.2000米（正确答案）

答案解析：

房屋状况说明书（房屋租赁）推荐文本中，周边医院名称、大型购物场所，是指需要填写房屋周围2千米范围内的相应设施名称。

考点延伸：

周边中小学、幼儿园名称填写房屋所在行政区域内，周围2千米范围内的相应设施名称。

周边有无嫌恶设施项中，大型垃圾场站、公共厕处于房屋所在楼栋300米范围内的，应勾选。

37.房屋状况说明书（房屋租赁）推荐文本中，“周边有无嫌恶设施一栏，下列设施应勾选的是（）[单选题]*

A.距离房屋所在楼栋400米的大型垃圾场站

B.距离房屋所在楼栋450米的高压线（正确答案）

C.距离房屋所在楼栋420米的公共厕所

D.距离房屋所在楼栋3千米的丧葬设施

答案解析：

周边有无嫌恶设施项中，应勾选的：

（1）大型垃圾场站、公共厕所处于房屋所在楼栋300米范围内的；A项，在400米外所以不勾选；C项：

420米公共厕所在300米范围之外，所以不勾选。

（2）高压线处于房屋所在楼栋500米范围内的；B,450米的高压线，是在500米范围内，所以要勾选，选B;（3）丧葬设施处于房屋所在楼栋2千米范围内。

D,3千米的丧葬设施，在2千米范围之外，所以不勾选。

38.某城市某区域的住宅销售均价在2018年1月为5000元/平方米，在2019年1月为17000/平方米，在2019年2月为17450元/平方米，则2019年2月该住宅销售均价的环比增长率为（）。

[单选题]*

A.16.33%

B.2.65%（正确答案）

C.10.53%

D.13.33%

答案解析：

房价环比增长率=（某期的房地产价格-上个周期的房地产价格）/（上个周期的房地产价格）*100%。

所以2019年2月该住宅销售均价的环比增长率为（17450-17000）/17000*100%=2.65%考点延伸：

收起环比，通常是指本期价格水平与上一连续周期价格水平相比较。

环比主要是反映价格的连续变化情况。

环比增长率，一般是指和上一个连续周期相比较的增长率，一般用百分数表示。

39.对于拥有较多优质房源的大型住宅区，房地产经纪人员应重视的房源获取方式是（）。

[单选题]*

A.门店接待获取

B.电话接听获取

C.社区维护获取（正确答案）

D.通过熟人推荐获取

答案解析：

对于拥有较多优质房源的大型住宅区，房地产经纪人员应重视社区维护这种房源的获取方式。

考点延伸：

社区维护获取，是指房地产经纪人员在居住社区开展宣传活动、陌生拜访或者为该区域居民提供房地产咨询服务，引起房地产权利人的关注，从而获取房源信息的方式。

40.在卖方市场上，房地产交易信息搜集中尤为重要的是（）。

[单选题]*

A.房源信息（正确答案）

B.客源信息

C.政策信息

D.价格信息

答案解析：

在卖方市场上（供不应求，卖方占优势的市场）上，房源信息的搜集尤为重要。

41.一般情况下，没有特别约定，存量房买卖合同自（）时生效。

[单选题]*

A.双方当事人签字盖章（正确答案）

B.房地产经纪机构盖章

C.房地产主管部门盖章

D.政府有关部门备案

答案解析：

一般情况下，没有特别约定，存量房买卖合同自双方当事人签字盖章时生效。

考点延伸：

如合同中约定需要去政府有关部门备案才生效的，合同备案后发生法律效力。

42.不动产权证书中“用途一栏，房屋、构筑物填写（）。

[单选题]*

A.规划用途（正确答案）

B.实际用途

C.权利用途

D.指定用途

答案解析：

不动产权证书中“用途一栏，房屋、构筑物填写规划用途。

43.以下握手顺序错误的是（）。

[单选题]*

A.上级在先

B.主人在先

C.身份低于对方，主动与对方握手（正确答案）

D.接待来访，主动先伸手

答案解析：

身份低于对方，应等待对方伸手再握手。

44.签订房地产经纪服务合同时，房地产经纪人员的签章或签名（）。

[单选题]*

A.应当是手写签名（正确答