卖房人违约买房人是否可以主张可得利益损失Word文件下载.docx
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”守约方有义务防止损失的扩大，比如，买房人在卖房人构成根本违约且合同不能继续履行的情形下，买房人应当及时采取诸如及时发函解除合同并起诉解决纠纷，再买其他的房子等措施来防止损失的扩大，否则买房人不得就扩大的损失向卖房人主张。
这是是为了避免给卖房人造成过分沉重的违约责任。
（2）与有过失原则的限制。
与有过失原则又称过失相抵原则，是指守约方对于损失的发生也有过错的，应当扣减相应的损失赔偿金额。
《买卖合同司法解释》第三十条规定：
“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
”在房屋买卖中，如果作为守约方的买房人对于损失的发生也有过错（如明知房屋有查封还购买），则应当扣减相应的损失赔偿金额。
（3）损益相抵原则的限制。
损益相抵原则即守约方因违约方违约受有损失的同时还获得了利益，则守约方在向违约方主张损失赔偿的时候应当将其获得的利益扣除掉。
因为我国的违约责任赔偿的原则是填平原则，法律只允许守约方受到的损失获得赔偿，而不允许守约方因违约方的违约而获得额外的利益。
《买卖合同司法解释》第三十一条规定：
“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
”在房屋买卖中，也可能出现作为守约方的买房人因违约方的违约而获得利益的情形，如有，则应当相应地扣除掉。
那么，买房人的可得利益损失是什么呢？
是房屋差价，即房子涨价的部分。
因为如果房屋交易顺利进行，买房人取得了房子的所有权，则从房价上涨的利益就应当属于买房人。
此外，关于主张房屋差价损失的时间节点。
所谓差价数学上的一个“差”，就要有“减数”和“被减数”，“被减数”即合同约定的房屋总价，减数是什么呢？
简单讲应当分两种情形：
（1）卖房人构成根本违约且（此时）合同不能继续履行，则应当以卖房人构成根本违约事件点作为计算房屋差价的时间点。
卖房人构成根本违约的时间点好判断，何谓合同不能履行？
合同不能履行分为事实上不能履行和法律上不能履行，前者如卖房人将房屋拆除（房屋灭失），后者如卖房人将房屋出售给了善意的第三人。
之所以在此情形下买房人要以卖房人构成根本违约的时间节点作为计算房屋差价的时间节点，是因为这种情形下，买房人不能主张继续履行合同，只能主张解除合同并赔偿损失，买房人因此而产生了防止损失扩大的义务，不能向卖房人主张扩大的损失（卖房人构成根本违约之后的房价又上涨的损失）。
（2）卖房人构成根本违约，但是卖房人构成根本违约时合同还可以继续履行，此后发生了合同不能继续履行的事件，则以合同不能继续履行的时间点为计算房屋差价的时间点。
如卖房人拒绝履行过户义务超过了宽限期（如15天），买房人有履行能力（能全款买房），房子也没有抵押没有查封等权利限制或者权利瑕疵，此时，卖房人虽然构成了根本违约，但是买房人有权主张继续履行合同，所以不能要求将此时间节点作为主张房屋差价的时间节点。
但是此后，如房屋因另案被查封，房屋交易不能继续进行，则买房人只能主张解除合同并赔偿损失，则应当以房子被另案查封的时间节点（即合同不能继续履行的时间节点）作为计算房屋差价损失的时间节点。
附王某某与天津某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案案情简介：
2009年7月22日，王某某与天津某房地产开发有限公司签订合同编号的《天津市商品房买卖合同》，合同约定，王某某购买天津某房地产开发有限公司开发的位于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园222-102号别墅（精装修），建筑面积291.84㎡，5853.26元／㎡，总价款1708217元。
商品房竣工，经验收合格后，方可交付；
未经验收或验收不合格的，不得交付。
天津某房地产开发有限公司于2010年5月30日前，将符合上述条件的房屋交付王某某使用。
同日，双方签订《补充合同》，合同第八条：
因买受人的原因造成主合同不能履行或要求解除主合同的，应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金并承担因解除合同所产生的所有费用，但主合同或补充协议中另有约定的除外。
第十四条：
关于主合同第六条第3种处理方法双方约定如下：
逾期超过30日的，出卖人有权提出解除合同。
出卖人解除合同的，按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；
买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，买受人每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并按银行同期贷款利率向出卖人计付逾期应付款利息。
第十六条：
关于产权办理，双方同意主合同第十二条变更为：
买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续。
出卖人在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为买受人办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付买受人。
否则，每逾期一年，出卖人向买受人支付已付房屋价款1%的违约金。
买受人应按出卖人要求及时向出卖人提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因买受人原因不能在约定时间内取得房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。
涉诉合同过多强调了王某某的违约责任及天津某房地产开发有限公司解除合同的权利，未约定天津某房地产开发有限公司违约解除合同的情形及天津某房地产开发有限公司应承担的责任方式。
该房屋户型平面图及合同附件的交楼标准约定室内增添温泉汤池、主卫通温泉水。
合同签订后，王某某分两次交付了购房款，其中首付款518217元，在中国民生银行股份有限公司天津分行贷款支付1190000元，贷款期限至2029年7月29日。
天津某房地产开发有限公司分别于2009年7月23日和8月17日为王某某出具了发票，金额合计1708217元。
王某某同时交纳了房屋契税51246.51元、维修基金17082元等其他款项。
2010年5月25日，天津某房地产开发有限公司取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于同年6月16日向王某某交付了该商品房。
庭审中，双方对房屋反碱潮湿的现状认可，亦承认天津某房地产开发有限公司多次对房屋予以维修。
王某某称天津某房地产开发有限公司维修仅是对反碱部位重新刮腻子贴壁纸，没有对未做防潮的基础进行处理。
天津某房地产开发有限公司称房屋反碱是普遍存在的现象，已经进行了维修，现反碱原因不明，房屋已经经过了竣工验收，不存在质量问题。
王某某提交的证据反映出双方交涉调换房屋的事实。
经现场勘查，涉诉房屋基础周边回填土已挖出，呈沟状，基础与水平面基本持平。
室内一层墙体反碱严重，墙面纤维网、防水涂料及壁纸均大面积开裂、脱落；
部分墙体插座不能使用；
厨房墙壁的贴面砖（高度约1.2米）及以上墙面被反碱腐蚀，程度较严重，并向操作平台台面散落被碱化的墙体灰尘，操作平台不能正常使用（现场照片均能印证）。
天津某房地产开发有限公司对现场照片及房屋现状虽没有异议，但否认存在质量问题。
对室内建有温泉池，未能实现温泉水入户的事实认可，称商业广告和交楼标准不能成为合同附件，只是天津某房地产开发有限公司交付房屋和王某某收房的依据；
按照设计应该建温泉池和温泉水入户，未通温泉水的原因很多，所建温泉池是否作为温泉池使用是王某某个人的认为，与通温泉水无关。
另查，第一次庭审结束时，针对双方之前有过调换房屋的意思表示，就本案的解决一审法院再次征求双方意见，能否采取在同一地段为王某某调换一套别墅或者退房的办法解决纠纷，双方均表示回去协商或请示公司。
2014年11月18日，天津某房地产开发有限公司委托代理人杨勇答复称，公司不承认房屋存在质量问题，不同意退房；
可以给王某某调换一套别墅，因所调换的别墅比王某某所购别墅面积多出30多平方米，公司要求王某某按照现在的售房价格每平方米12000元左右补交差价，需要补交360000元左右，估计王某某不会同意就没有与王某某沟通。
之前有过业主换房的情况，换房之后再次要求退房，单纯地调换房屋也达不到解决问题的目的。
2014年11月21日，王某某答复称，庭审后见过天津某房地产开发有限公司代理人杨勇，杨勇跟我说过公司可以给调换房屋，但面积较大，大约多出30平方米，需要补交差价，按每平方米12000元补交；
如果退房也可以，按购买价退房。
我不同意补交差价，也不同意原价退房，要求按照现价退房，杨勇说公司不同意。
因天津某房地产开发有限公司的多名接待人员说房屋已经不能维修了，我要求解除合同，按照天津某房地产开发有限公司要求我补交差价的每平方米12000元退还房款。
另外，一审法院在天津市宝坻区房地产管理局调取了与涉诉房屋同地段同类型的，天津某房地产开发有限公司与其他业主签订的商品房买卖备案合同，⑴2012年5月26日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园432-102，建筑面积384.94㎡，9572.40元／㎡。
⑵2012年5月26日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园109-102，建筑面积418.87㎡，13464.80元／㎡。
⑶2012年8月11日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园526-102，建筑面积387.68㎡，10261.04元／㎡。
⑷2012年11月20日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园527-102，建筑面积416.70㎡，9346.87元／㎡。
⑸2012年11月20日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园528-101，建筑面积416.65㎡，9666.67元／㎡。
⑹本案天津某房地产开发有限公司作为王某某在一审法院起诉业主［案号：
（2015）宝民初字第1498号］，且正在审理的，2014年7月29日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》，房屋坐落上京康园131-102，建筑面积418.55㎡，11351.40元／㎡。
裁判原文节选：
一审【案号：
天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第4371号】依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案王某某与天津某房地产开发有限公司在协商一致基础上签订了涉诉《天津市商品房买卖合同》，签订该合同时天津某房地产开发有限公司具备了商品房销售的基本条件，该合同合法有效，予以确认。
通过双方的陈述及对证据的质证意见，双方对合同的履行交付没有争议，主要争议焦点是涉诉合同应否解除及如果解除如何退还购房款。
首先，涉诉合同应否解除。
根据《中华人民共和国建筑法》的规定，房屋建筑工程应当包括房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程等。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
如何理解“正常居住使用”是确认合同应否解除的关键。
毋庸置疑，随着社会的不断发展和生活质量的逐步提高，人们对房屋质量要求越来越高，不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，因此，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。
换言之，如果买受方付出了较昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费甚至不如普通住房条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的正常“居住使用”。
王某某于2009年购买该别墅，按照当时的普通公职人员的收入消费水平，王某某已经付出了较为昂贵的费用。
其入住后发现该房屋一层陆续出现墙体反碱、纤维网脱落导致墙体涂料及壁纸严重碱化脱落，厨房地面渗水，墙体用电插座不能使用等，造成家电等日常生活用品不能正常摆放；
室内潮湿的环境、空气中的“霉气”味道及墙面等“破烂不堪”的状态，直接导致室内一层房屋不能正常居住使用，更谈不上舒适的居住环境。
建有温泉池但不能引温泉水入户，虽不影响正常的入住，但天津某房地产开发有限公司的陈述完全说明其夸大了宣传及广告的作用，不能排除天津某房地产开发有限公司对此构成违约的事实。
历时六年，涉诉房屋虽经天津某房地产开发有限公司几次维修，均不能改变墙体碱化、墙面脱落、地面渗水等现状，以达到能够正常居住使用目的。
涉诉房屋虽然经过了竣工验收，但验收发生在完工之时，上述现象不可能立即显现，故不排除房屋在设计上和施工中均存在瑕疵和质量问题的可能性。
天津某房地产开发有限公司作为房地产开发公司，在交付的房屋出现质量问题直接影响居住的情况下，仍不能正视其违约行为及给王某某造成的损失，在多次维修仍不能保障居住时，未采取积极补救措施，化解矛盾，寻求业主谅解；
仅以竣工验收报告等证据材料进行抗辩，却不能对房屋存在的问题作出合理性解释；
虽对房屋现状及照片无异议，但仍坚持认为已经维修完毕，不存在质量问题，且称即使通过调换房屋方式也不能解决房屋现状问题，天津某房地产开发有限公司的行为已明确表示出拒绝维修的意思。
涉诉合同过多地强调了王某某违约解除合同的责任，未约定天津某房地产开发有限公司违约如何解除合同的责任方式。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
现涉诉房屋存在的问题显而易见，能否达到居住标准无需进行质量鉴定，房屋既不能保障最基本的居住使用条件，更谈不上舒适的居住环境，不能实现王某某购房之目的，王某某要求解除合同，予以支持。
其次，合同解除后，返还购房款和赔偿损失为天津某房地产开发有限公司的主要义务。
王某某要求天津某房地产开发有限公司按照同地段房屋现在的销售价格，即天津某房地产开发有限公司同意调换房屋要求补充差价的标准12000元／㎡返还购房款，涉及到房价上涨、下跌客观事实的存在，即合同解除后的赔偿范围是否包括房屋差价问题。
损害赔偿在合同法中的应用十分广泛，且争议较大，对于因合同解除权的行使而导致的损害赔偿范围的界定，归根到底也就是信赖利益与期待利益选择的问题。
对如何返还购房款应着重从以下几个方面考虑：
一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
该规定中的“利益”包括了信赖利益、期待利益、履行利益等类型。
二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；
已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本条所说的“赔偿损失”应指信赖利益损失。
因此，在因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的情况下，因为房价涨跌不能协议一致时，另一方当事人应当可以提出要求当事人对房屋差价部分进行赔偿的请求。
损失赔偿数额应限于信赖利益损失中的直接损失，即以不超过履行利益为限。
三、从天津某房地产开发有限公司进行其他诉讼时提交的2012年至2014年间天津某房地产开发有限公司销售房屋的六份商品房买卖合同看，销售的房屋与王某某房屋在同一地段即上京康园，合同平均价格为10610.53元／㎡，低于天津某房地产开发有限公司自述的平均销售价格12000元／㎡。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
王某某购买房屋已经六年，一直不能正常居住才要求解除合同，当时的购买价与现在的实际销售价款相差较大，按照上述平均销售价在同一地段再购买等面积房屋，需要支付3096577元（291.84㎡×
10610.53元／㎡）左右。
如果按照原购买价退款，所退回房款仅可以购买原建筑面积50%左右的房屋，根本不能购买到等面积同环境条件的房屋。
加上利息损失，即使按照同期贷款利率（暂按五年以上贷款利率6.8%计算）向王某某支付利息，利息总额约696952元，差价仍在69万元左右，也远远不足以弥补王某某损失。
王某某的损失不应仅仅定位在金钱上，几年来王某某为了解决房屋存在的问题，奔波于津宝两地之间，百余万元的别墅闲置不能使用，其精神上的折磨是无法用金钱衡量的。
如果天津某房地产开发有限公司按照上述计算的3096577元返还购房款，除去应支付的利息外，实际赔偿损失仅69万元左右，并未加大天津某房地产开发有限公司的赔偿责任。
五、在目前商品房建筑市场秩序混乱，工程质量问题频出且禁而不绝的形势下，应贯彻公平原则，充分保护购房人的权益，考虑房屋差价损失问题。
所谓房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。
房屋差价损失如何计算，实践中一般采取委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（诸如相邻幢同楼房及房型、相同区域内的房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失。
认定房屋差价损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的选择为基础，结合违约方的违约行为以及审理中房屋价格的涨跌情况，予以合理确定。
因此，退房时遇价格上涨，应按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款，以保障购房人能够持所退回房款仍能在同一地段再购置同类型房屋。
六、就本案而言，涉诉地段所有别墅均系天津某房地产开发有限公司开发销售，销售价格基本可以确定，如果再委托具有评估资质的专业机构进行评估，只能增加当事人的损失费用，其结论能否作为被采信的证据使用或是否具有参考价值，仍是未知数。
近几年来，天津某房地产开发有限公司在该地段的销售房屋价格不等，较王某某购房时已大幅度提高，甚至成倍提高，平均价格在10000元／㎡以上。
因房屋销售中掺杂了诸多外部因素，如生人、熟人，本地人与外地人等，天津某房地产开发有限公司要求王某某补交差价标准为12000元／㎡，王某某按照对等原则，要求天津某房地产开发有限公司按照此标准返还房款亦有不妥，不予采信。
综合天津某房地产开发有限公司近几年的销售情况并结合市场行情，参照天津某房地产开发有限公司的销售合同及所述现在的平均销售价格，法院酌定天津某房地产开发有限公司按照11000元／㎡向王某某返还购房款，金额人民币3210240元。
王某某应在合同解除收到返还购房款后，办理涉诉房屋抵押权注销手续。
为了保障合同解除后能够及时注销抵押权，避免产生新的诉讼，天津某房地产开发有限公司可选择将应返还王某某购房款汇至法院账户，待王某某注销抵押权后领取。
关于维修基金、契税等问题。
因天津某房地产开发有限公司违约造成双方合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王某某有权要求天津某房地产开发有限公司赔偿损失。
在合同目的不能实现的情况下，天津某房地产开发有限公司向王某某代收的维修基金及契税已经造成了王某某损失，理应由天津某房地产开发有限公司协助王某某向有关部门办理退还手续，如不能退还则由天津某房地产开发有限公司予以赔偿。
关于王某某请求的家具、家电损失问题。
因目前暂无鉴定机构能够鉴定家具损失，王某某按照购买价格确定家具、家电损失亦不妥，现造成损害的原因不明，双方不能通过协商达成一致意见。
鉴于目前此项请求的证据不足，故在本案中不予支持。
如果王某某在法律规定的期间内能够获取证据，可以自行协商或另行诉讼解决。
据上情，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
一、解除王某某与天津某房地产开发有限公司2009年7月22日签订的合同编号的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》（附件五）；
二、天津某房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还王某某购房款人民币3210240元；
（返还购房款可直接汇入法院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。
户名：
天津市宝坻区人民法院；
开户行：
天津农商银行宝坻中心支行；
账号：
90000727636）三、天津某房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助王某某向有关部门办理退还原告缴纳的维修基金17082元，房屋契税51246.51元，合计人民币68328.51元，如此款不能被退还则由天津某房地产开发有限公司予以赔偿；
四、王某某于被告天津某房地产开发有限公司返还上述款项后10日内将房屋腾出返还天津某房地产开发有限公司，并办理抵押权注销手续；
五、驳回王某某其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13435元，由天津某房地产开发有限公司负担，于判决生效后10日内交纳。
二审【案号：
天津市第一中级人民法院（2015）一中民四终字第0904号】本院认为，天津某房地产开发有限公司与王某某为商品房销售合同关系，现王某某所购房屋不能正常使用，一审法院判决解除双方商品房销售合同，天津某房地产开发有限公司应退还王某某购房款及相关费用。
鉴于房屋自购置至今，客观上存在房屋升值问题，原房款已不能购置同类房屋，故天津某房地产开发有限公司主张按王某某原购房价退款，不足以弥补王某某的实际损失，该差价损失天津某房地产开发有限公司应予赔偿。
一审法院根据天津某房地产开发有限公司与涉诉房屋同地段同类型的房屋销售价格，退还王某某房屋价款符合法律规定，本院予以维持。
天津某房地产开发有限公司上诉请求，证据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第
（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18318元，由上诉人天津某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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