福田保税区设计任务书0513Word文件下载.docx

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福田保税区位于深圳中部发展轴和深圳河功能带交汇处，紧邻香港过境口岸与福田CBD，属于深圳中心圈层。

周边建筑均为低矮的厂房以及物流仓储建筑为主，建筑质量以及外观较差。

3）交通环境

●周边道路交通

围网范围内共14条纵向道路，4条横向道路。

其中规划区周边的纵向道路为海红道和槟榔道，横向道路为金花路和桃花路。

海红道（现状路名为海虹道，法定图则表述为海红道。

本报告表述依据法定图则，下同），双向两车道，道路红线宽度约14米，道路两侧绿化良好。

槟榔道，单向两车道，车辆由北向南行驶，道路红线宽度16.5米，道路两侧绿化良好。

桃花路，双向两车道，道路红线宽度约15米，道路两侧绿化良好。

金花路，双向两车道，道路红线宽度约13.5米，道路两侧绿化良好。

●交通组织方面，保税区内所有车辆均通过3号门进出。

进出规划地块的车辆选择的交通流线一般为3号门-红花路-海红道-桃花路-红花路-3号门，是单向循环流线，因此在对规划区内的交通进行组织时，将充分考虑现状周边交通流向，避免与周边交通流冲突，加重周边道路的交通压力。

4）用地现状

规划区内已有建筑以简易仓库为主，均为临时建筑，现状破败不堪、质量差、利用效率低下、安全隐患大，随时可以自行拆除；

现状建筑面积为12654平方米，容积率仅0.42，土地使用效率低下

3.项目定位

1）定位：

“打造集合总部经济、设计研发和保税展示交易中心三大功能，同发展文化创意与现代物流产业的创新型产业建筑”

4.项目业态排布原则

1）根据地块整体优势针对物业进行排布，同时由于本项目三面直接面向园区道路，需考虑到沿主街面的沿街展示，充分展示项目的主题性。

2）注重配套商业、办公以及研发设计等建筑结合，注重可售部分和持有部分的合理结合。

3）项目三面紧邻园区道路，主要为车流通行，外街主要起展示性作用，需要充分发掘内街价值，提升项目档次。

二、规划设计参数

1.规划指标

1）用地功能

●新型产业用地M0

2）主要规划技术指标

五、主要规划指标

●总用地面积：

29629.5平方米。

●绿化率不小于50%，

●建筑密度50%，

●容积率：

6.0

●建筑高度要求：

50米以下。

●计容积率面积：

177780平方米，总建筑面积237780平方米（包括地下室60000平方米）。

●停车位：

900个

●工程造价估算：

80,000万元，其中包括土建及设备安装工程、和环境设计工程。

●相关详细经济技术指标，详见国土局详细蓝图的审批意见、规划要点、政府有关批文和设计任务书等；

其他未提及的有关具体要求请按照中国、广东省和深圳市有关规定进行设计，结合最佳功能组合和方案特色予以优化设计,并满足中国、广东省和深圳市的有关标准、规范和规定。

3）总体布局及建筑退红线要求

●总体布局以规划国土主管部门审定的总平面为准。

●建筑退红线要求：

按照《深圳市城市规划标准与准则》及相关规范的要求

●地块占地面积：

约3万平方米

2.各物业体量配比

●新型产业用房面积为54450平方米，物流用房约70000平方米，占总建筑面积的70%

●配套商业办公面积为53330平方米，占总建筑面积的30%。

三、设计指引及设计要求

1、建设目标及定位

●建设目标：

将项目打造成为福田保税区转型升级的示范项目和深港文化创意创业基地，重点发展与打造文化创意类产业、现代物流、总部经济、设计研发、保税商品展示交易中心。

●目标客户定位：

符合深圳保税区域入区项目指引的相关设计研发产业客户。

2、总平面设计

1）重点组织好各种交通流线设计：

各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。

货流、客流及人流、车流应区分有序，符合项目内各类产业的日常使用要求。

2）竖向设计：

根据总体竖向设计，确定建筑±

0.000m的绝对标高，并经与甲方核定。

各出入口处室内外高差不超过300mm，应设缓坡，不允许出现台阶。

各出入口应结合景

观合理进行竖向设计，适当调整室内标高，以适应变化较大的地形。

需要解决好场地排水问题、坡道及无障碍设计。

3）管网综合图（如甲方单独委托管网综合设计时不含本内容）需解决好室外管线综合问题，使各种管线均满足设计要求。

各建筑出入口处不得设置通风竖井、检查井等设施。

需注明场外管线接入点的位置标高。

4）除总平面图外，还要求绘制一层组合平面图，将道路关系、各出入口关系、±

0.000标高、室内外高差关系等反映在图面上。

3、单体设计

3.1设计指引

1）设计定位

本项目应打造独具特色的标志性生态绿色甲级写字楼物业。

参照国际通用的甲级写字楼标准设计，全面展现项目生态性、智能化、信息化等人性办公空间的特色，倡导绿色健康的商务建筑模式，整体设计大方、庄重。

根据本项目的客户定位，科技类企业对物业的要求不仅限于基本的产品硬件，亦对物业体现出来的品位、内涵、格调有进一步要求。

产品细节、配套功能、企业形象及文化展示、人性化设置、绿色环保设施等，均成为企业文化及价值自我实现的一部分。

生态性——节能、环保、生态是现代办公楼发展的共同趋势，通过采用无辐射、无污染的建筑材料，低能耗和高效率的设备，隔热和低辐射玻璃等手段，更包括建筑设计本身解决

好自然通风采光、布局的合理性、使用率的提高等。

智能化——即智能化系统全面提升，为用户提供快捷、高效率的办公环境。

甲级写字楼参考标准：

管理国际化、24小时写字楼、空间的舒适性、实用性、数字化、

节能化、便捷的交通和商务化。

2）设计理念

以人为本、可持续发展。

在考虑建筑面积的使用功能时，要充分体现出人文主义设计精髓，为研发设计类企业和其他入驻企业创造高效、灵活、舒适、方便的办公空间和配套功能空间。

3）设计原则

●适度标志性原则

本项目位于福田保税区，如何在周边建筑群中脱颖而出，建筑形象表现十分重要，应充分体现建筑在片区的标志性形象。

●生态设计原则

近年来国家大力提倡推进环境友好和资源节约型社会的建设，深圳市已将节能和环保作为建设国家创新型城市的重要方面。

因此在本项目的建设上将绿色生态作为特色和亮点，不但是顺应国家战略和城市战略的需要，同时可以降低建筑能耗，减少运行成本，提高舒适度，为以后的运营和使用带来诸多益处。

●适度超前原则

鼓励创新

“创新”是深圳的精神和灵魂，同时也是高新技术产业发展的原动力，因此本项目的建设要适度体现创新性原则。

鼓励在经济合理、功能适用的前提下在理念、技术、建筑风格上进行创新。

●适宜性原则

人性化

科学分析企业需求特点和使用者的行为模式，将其各类需求物化为建筑和规划设计内，体现现代化和人性化的特点。

并考虑空间的灵活性，为以后的发展预留一定的可变性。

地域性

充分考虑深圳地区的气候特征和生活习惯，注重办公、配套商业等主要空间的方正布局、灵活组织、景观视野及良好的采光通风。

●经济性原则

综合价值最优

规划设计中应统一考虑不同类型的产品形态和布局，相互带动，提升产品的综合价值，力求整体性最优。

单体设计时应充分考虑对成本的节约和控制。

●建筑风格与环境

建筑风格

整体建筑形态需要适应片区的整体城市规划，符合保税研发设计建筑的特征，不应一味追求建筑造型的新奇特，避免过度装饰，建议结合绿色建筑的要求、生态的要求，在建筑遮阳、通风、空中花园，绿色办公等构造手法上创新，体现绿色建筑的显性特征。

并适当强调棱角及竖向线条，营造挺拔向上、方整的建筑形象，最大程度的使建筑立面更加醒目、更具有标志性，同时须结合企业logo进行外立面统一的设计。

建筑环境

建筑设计中应充分利用现有条件，配合总体建筑风格，创造良好的室外环境。

通过建筑小品、绿化、铺装重点营造健康、舒适、能引人驻足的室外空间。

3.2设计内容

总体设计概念方案，单体建筑设计方案，室内外景观示意性方案等。

设计方案中需单独编制一章本项目绿色建筑专篇。

内容主要是根据中国绿色建筑3星级标准要求，针对深圳市的地域和气候特点，通过设计和模拟分析，对本项目拟采用的绿色建筑方案、技术、工艺、材料、设备等进行论述，并提出节能、环保、绿色等方面的建议。

绿色建筑3星级标准请参阅中华人民共和国国家标准GB/T50378-2006《绿色建筑评价标准》。

3.3设计总体要求

●建筑设计应与深圳市福田保税区的空间环境有机协调，包括城市肌理、公共空间系统、人行系统等，应特别注意或利用项目周边的景观或建筑物并与之相协调；

应与周边

道路衔接顺畅、与轨道交通联系方便。

●建筑设计应适应深圳高温、潮湿、台风、雷电、暴雨及灰霾天气的地方气候；

造型简洁、大方、挺拔，符合商务办公氛围与企业特征。

建筑外立面应有显著名称标志、充分满足入驻企业办公、会议及后勤保障、物业管理服务和商业等各方面使用功能的要求，较好实现办公与商业区域的分而不离目标。

●便捷顺畅的人员、车辆疏导设计。

充分满足车辆泊位数量的要求，实现车辆进出顺畅、安全；

人流、车流合理分流；

有效缓解上下班高峰时间电梯紧张的普遍矛盾。

●优美、舒适、人性化且切合企业需求实际的内部办公环境设计。

充分考虑自然通风、采光、空调、新风、网管线、办公设施、设备、家具及方位等因素，充分考虑持续发展的需要。

建筑内部布局应具有灵活的组合性，使之能随未来的发展变化不断做出适应性的调整。

同时又要考虑各功能区域的差异性。

充分利用建筑空间创造绿色、宜人的内外相互协调办公环境。

在不突破规划建筑面积的原则上，合理利用空间，提高使用率或实用率。

●包括防震、防火、防盗、防风等各项性能均达到国际一流的安全水平。

●楼宇智能化。

应考虑系统建设时要有一定的先进性（充分考虑信息社会的发展速度，在技术上适度超前）、开放性（系统结构上应具有兼容性和可扩充性，使系统可以随着技术的发展和更新不断充实、提高和完善）、集散性（充分考虑各个系统分散式监视控制和系统_______集成的集中式管理，达到用户共享）、经济性（充分重视系统节能，从而实现价格性能比的最优化）。

具体包括：

·

智能型自动报警系统。

含火灾报警控制装置、火灾自动报警系统等。

智能型消防设施系统。

含防火门、防火卷帘、排烟送风系统、通风空调系统、消防系

统、自动喷淋系统、气体灭火系统、事故照明及疏散揭示系统、事故报警通讯设备、电梯系

统等。

防盗自动化系统。

含出入口控制系统及门禁系统、防盗报警系统、、可视监控系统、对

讲系统、巡更系统等。

通信智能化系统。

程控数字交换机系统、语音信息系统、数据信息处理系统、光纤通

信系统等。

办公自动化系统。

计算机设备、基本办公设备、具有多种管理功能、具有共用信息数

据库等。

建筑内外环境自动化控制系统。

室内温度、湿度、空气质量自动化调节系统。

✓体现环保、节能与合理投入的原则。

本项目建筑设计、施工要求达到中国绿色建筑三星级标准。

本项目鼓励应用各种技术先进且技术成熟、性价比较好的环保节能技术、材料、设备、工艺、措施。

✓充分考虑建筑材料、机电设备等重要材料、设备的成熟性、先进性及性价比，以合理的投入建设一流的建筑。

✓充分考虑电梯等重要设备的稳定性及维护保养的响应速度与成本。

✓充分考虑运营、维护、保养的方便性及其成本。

✓消防通道的保证，并考虑消防登高面的合理设置。

✓地下室人防工程与地下停车库需按国家设计规范结合设置。

4、功能及建筑设计内容和要求

总体功能分为：

写字楼办公、商业配套、物业管理中心等。

各功能要相互独立，又要方便楼宇外部人员与内部人员使用。

以下数据仅供参考，标准层面积、层数、各功能区面积最终由设计单位根据建筑功能规划和安排。

4.1新型产业用房以及物流用房（写字楼办公）：

●甲级写字楼办公总建筑面积12445平方米（其中包含约7万平方米的物流用房）

●由总部经济、设计研发、保税展示交易中心、现代物流四大功能组成

4.1.1单体的标准层、基本单元（大小、比例）：

●户型大小：

建议写字楼开间单元面积约为100-200㎡，

●标准层应综合考虑单层面积与建筑高宽比以及建造成本等方面，应优化核心筒设计，使办公实用率不低于75%；

●每个单元的人流出行、接待功能基本合理；

●每个单元均具有一定的景观因素和良好的采光效果；

4.1.2办公户型方正实用，开门位置适中，便于平面布局及灵活组合。

根据高标准写字楼要求，大堂高度应不低于6米，标准层层高应不低于4米，并要求开阔、气派，彰显片区地标建筑的高端品质。

大堂可引入水、绿色植物等，显现生态大堂特色。

4.2．商业配套

4.2.1商业配套总建筑面积约53330平方米

商务公寓（如有）开间单元面积约为150㎡；

4.2.2项目以纯写字楼办公为主，营造高档写字楼的环境、氛围，辅以部分商务配套，配

套设施主要包括但不限于：

●金融服务配套（银行营业厅、理财中心）；

●商务公寓

●局部可考虑利用半地下空间结合人群聚集广场打造下沉式商业圈；

或者可以考虑利用地下空间结合地下室的设计统一考虑。

4.2.3应考虑商业各业态的停车及上落客区、交通组织、外立面设计、商业标识。

4.3．物业管理中心：

根据物业管理条例规定的面积比例配置物业管理用房，物业管理用房的位置可考虑不规则区域或顶层、地下层等区域。

应具备行使物业管理功能、大楼监控功能、应急指挥功能、动力系统监控功能所必要的设施、设备。

含设备仓库及其它物品仓库等。

5．建筑限高

由于总体规划沿深圳河和新洲河规划林地和防护绿地，预留鸟类飞行的生态廊道，并对自然景观界面进行严格地控制和保护。

本项目处于图则50米限高范围内。

6.建筑层数

塔楼、裙楼层数由设计单位根据建筑功能进行规划设计。

7．层高：

写字楼办公空间层高约4米，净高≥2.9米；

商务公寓办公（如有）空间层高约3.6米，具体确切层高最终由设计单位结合项目限高进行综合考量。

8．地下车库及主要设备区：

主要为机电设备用房、机动车泊位、人防等用途，局部可考虑设计部分配套商业。

●严格控制地下车库层高，保证最低使用需求即可，尽量降低成本投入，净高最低控制在2.2米。

●合理进行地下车库交通流线设计，减少使用率低下的灰空间，控制平摊后每车位的面积在40㎡左右。

●合理布置地下室出地面出口位置，尽量减少对景观等的影响。

●机动车车库：

按照《深圳市城市规划标准与准则》中针对其他办公二类区域的车位配比标准进行考虑，车位/100平方米建筑面积0.5～0.8。

●机电设备用房：

满足给排水、供电、供气、通信、网络、消防、电梯、监控、暖通、

UPS机房、污水处理、中水利用等设备用房的要求。

●人防：

满足人防规范要求。

9．地面部分：

●项目内部应有必要的环境景观，公共通道处可考虑设置绿化小品及水景，地块范围内的公共区域内应有个性化的景观设计，绿化与硬铺配合适宜，使高层的俯视效果更加完美。

●有明显的交通引导标志。

有合理的车辆出入控制设施。

10．设施、设备：

●写字楼采用中央空调系统时，中央空调系统应具有分区域灵活控制，主机选型时除选能效比高的制冷主机外，还应考虑主机系统大小搭配以适应不同负荷时段的运行工况能保证在高效范围内。

●电梯数量及效率是反映一个写字楼物业素质水平的重要指标，也是客户对物业满意程度的一个重要因素。

电梯应运行平稳、快速、载客量大，将电梯安全运行率作为最重要的因素，考虑电梯维护的方便性及造价成本。

在电梯数量的配备上，为满足使用舒适、快捷需要，应配置数量合适、分区合理科学，高峰期候梯时间不超过20秒钟。

11．其它：

建筑公共空间可考虑适当数量空中花园，以打造良好的建筑内部景观环境，兼顾休憩和视觉双重效果。

12．工程造价：

新建建筑包括环境、土建、机电设备、外立面以及因新建筑而产生的现有建筑改造等建安工程造价不超过8亿元人民币。

五、设计成果要求

（投标阶段除模型采用实物,其他均采用电子文件刻盘）

设计文本、设计展板、模型和电子文件。

设计文本：

文本需装订成册，要求A3规格。

文本一式5份，其中正本1套，副本4套。

文本内容包括：

5.1设计说明；

包括方案构思说明，功能设计说明（总体布局、建筑单体及组合、流线设计），交通组织说明（道路系统规划设计、出入口设置、交通流线组织、静态交通组织），单体设计说明（建筑高度、建筑空间、建筑风格）、景观及环境设计说明（室外空间、场地竖向、环境绿化）、市政及环保设计说明，规划及建筑设计技术经济指标、结构体系选型、幕墙形式、设备选型等。

5.2各种分析图，包括但不限于场地规划图、使用功能分析图、交通组织分析图、公共空间分析图；

总平面图、建筑平面图（含屋顶平面图）；

地下室平面概念设计图；

建筑四向立面图；

建筑剖面图；

效果图，包括总体鸟瞰图（日景和夜景）、主要建筑单体透视图、主要室外空间透视图。

5.3三维电子动画（AVI格式）

5.4工程造价估算

5.5设计深度：

分阶段达到建设部颁发的《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版）方案、初步及施工图设计阶段深度。

投标阶段只需进行方案设计。

中标后应根据招标人的要求对方案设计进行无条件修改，并分阶段完成后续的初步及施工图设计等设计内容。

六、其他：

中标后应根据招标人的要求对方案设计进行无条件修改，并分阶段完成后续的初步及施工图设计等设计内容。

七、附件：

（1）规划意见书或城市规划及设计要求；

（2）可研或项目建议书批复；

（3）现状地形图；

（4）勘察报告；

（5）其他：