成本核算操作指引Word格式.docx

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4.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.2设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.7正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定（提供由政府主管部门出具的文件或报告支持）分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

5．确定成本对象

为满足核算企业经营成果需要，必须按照一定的原则和方法确定成本核算对象，以归集不同开发产品成本支出，正确配比不同开发产品收入和成本，准确核算项目开发经营成果。

5.1划分成本对象的主要原则

5.1.1可否销售原则：

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本核算对象进行成本核算；

不能对外经营销售的，先作为一般成本核算对象进行成本归集，然后再将其成本摊入能够对外经营销售的成本核算对象。

5.1.2分类归集原则：

对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本核算对象进行核算。

5.1.3功能区分原则：

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本核算对象进行核算。

5.1.4定价差异原则：

开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

5.1.5成本差异原则：

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本核算对象进行核算。

5.1.6权益区分原则：

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象进行核算。

5.2确定成本对象的方法

根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、开发产品处理方式、功能设计、结构类型、装修档次、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。

5.2.1单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。

5.2.2在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

5.2.3对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

5.2.3.1成片分期开发的项目，可以以各期为成本核算对象。

5.2.3.2同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

5.2.3.3同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。

5.2.3.4根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

5.2.4城市综合体项目成本核算对象划分，成本核算对象一般划分为：

住宅、公寓、写字楼、销售商业、酒店、地下室、配套设施、回迁房和自有商业等，其他建筑功能按照前述原则和方法细分。

确定成本核算对象之前要透彻了解公司的经营计划，合理确定项目分期，清楚项目立项文件、“四证”等项目合法性文件中关于项目建设内容、土地性质等方面规定，清楚所有开发产品的处理方式或处理方式可能发生的变化，提高成本核算对象划分的合理性。

确定成本核算对象要和成本部门充分沟通，规范成本核算对象使用的名称，保持两个部门成本核算对象划分一致，以提高成本信息的通用性。

在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段要保持成本核算对象划分一致，保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。

成本核算对象不同于开发产品种类，确定成本核算对象宜细不宜粗，以适应开发产品处理方式可能发生的变化，满足土地增值税计算的需要、对成本核算进行策划的需要和共同成本分配的需要。

5.3在报批各项目经营计划书时，需要同时报批各项目的成本核算对象划分。

6.归集开发成本

6.1成本科目设置

按照确定的成本核算对象设置成本核算二级科目或核算项目科目，例如：

开发成本-3-B项目

然后在根据核算内容设置3、4级核算科目，具体见本文后面的“附表二：

某知名房地产国际成本科目表”，该表集团财务部已与集团成本部一起商定，已用于各项目经营计划书和年度预算表格。

在核算科目设置上集团3、4级科目必须跟附表二一致，再下级科目设置集团不做强制性要求，可参考集团成本部下发的目标成本下级科目设置。

6.2几个特殊核算科目解释

6.2.1土地获得价款--增容费

增容费包括教育增容费，水、电、煤气增容费等，此增容费专指在土地出让时，随土地出让金一起交给政府财政局的费用，而直接交给供电部门、供水部门和煤气公司的费用，以及为取得学位而给相关学校的赞助费等不在此处核算。

按照目前各地政府的土地出让方式，该部分费用很少单独征收了，一般都纳入了土地出让金中收取。

6.2.2前期费用—报批报建费用

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费和竣工验收各项报批费用等。

项目整体性报批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

6.2.3公共配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

以下情况需要特别重视：

开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，同时无法取得产权时，发生的没有投资来源的费用，应作为配套设施费归集。

对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

对于公建配套设施的认定，一般政府相关会有最终的支持性的验收证明，例如公建配套表等，在财务核算时若认定该建筑或建筑的一部分为公建配套设施，必须同时找到足够以支撑该部分建筑列入公建配套设施的证明材料。

6.2.3.1公建配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

▲ 

能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

▲ 

不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”（独立的成本核算对象）科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

6.2.3.2先开发房屋等开发产品，后建公建配套设施；

或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

可按配套设施的预算成本（或计划成本）进行预提，并归集在“开发成本—公建配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

6.2.4开发间接费—营销设施建造费

营销设施建造费一般包括以下几种：

（A）广告设施建造费：

作为临时围墙用的广告围挡、楼体字；

（B）销售环境改造费：

会所、推出销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；

临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

（C）售楼处装修、装饰费：

设计、工程、装饰等；

（D）样板间：

包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。

主体外搭设的样板间还包括建造费用；

主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录。

以下情况营销服务的营销设施直接计入期间费用的营销费用：

（A）、租赁的售楼处自己装修的费用，按照租赁合同期限或实际使用期限分期摊销进入营销费用；

6.2.5开发间接费—资本化利息

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。

不包括借款手续费及佣金。

开发房地产项目的借款费用，在房地产项目完工（获得竣工验收合格报告）之前可以利息资本化；

当所开发房地产项目完工（获得竣工验收合格报告），停止利息资本化。

若开发房地产项目发生非正常中断，并且连续时间超过3个月，暂停利息资本化，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。

借款利息资本化期间，专项借款利息资本化金额按照专项借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

6.2.6开发间接费的归集和分摊

6.2.6.1开发间接费――工程管理费、集团管理费

开发间接费项下工程管理费和集团管理费单独设置成本核算对象，在年度内按照发生额在此项下进行归集，在每个会计年度结束后按照当年在建的几个成本核算对象的建筑面积比例，在当年在建的各个成本对象之间进行分摊。

6.2.6.2开发间接费――营销设施建造费

若能形成存货资产且未来对外出售的，应进入各个成本对象的成本；

例如：

实体样板房。

若不能形成存货资产的，按配比原则摊入营销费用；

临时性样板房，应按照该样板房对应项目的销售周期按月摊入营销费用；

售楼处应按照实际受益期限，按月摊入营销费用。

6.2.6.3开发间接费――物业管理完善费

该项费用按照项目进行归集，按照谁受益谁承担的原则直接进入各项目的成本中。

各公司财务部在审核物业管理完善费用合同时，应原则上要求不同项目的物业完善费合同分开签署，且严格杜绝受益对象不明确的物业完善类合同。

6.3几个常见成本事项的核算管理要求和账务处理方法

6.3.1招投标管理的成本审核要求及账务处理

财务部在审核招投标文件时要审核投标保证金和履约保证金或履约保函的约定，文件中要明确上述款项退还时不计利息、收款时间和退款条件。

招标文件应该附合同范本，要审核合同中付款约定。

合同中要注明“每次付款必须提供合法发票，当付款到保修金时必须提供结算值全额发票，否则有权拒绝付款”字样。

招标文件明确约定合同签订前交纳履约保证金或履约保函的，在没有收到之前财务不得在“合同审批表”上签字，约定合同签订后交纳履约保证金或履约保函的，在没有收到之前不得支付合同款项。

退还投标保证金和履约保证金或履约保函时，要收回原收款收据或取得对方开来的收款收据，如果是退还履约保函要取得对方收到证明，同时经办人员简要描述业务状态，注明符合退款条件字样，履行审批手续。

投标保证金和履约保证金在“其他应付款”科目核算，在此科目下分别设置“投标保证金”和“履约保证金”两个二级科目，并对这两个二级科目设置项目辅助核算。

6.3.2工程款支付中的成本管理要求及账务处理方法

支付工程款须事先取得相关合同或政府收费文件，小额、零星工程成本支出经办人员需提供业务批准文件或附付款情况说明

在审批“合同付款审批表”时，业务经办部门对业务进度和完成的工作量负责，成本控制部对完成的价值量负责，财务部审核相关描述是否完整，本次付款是否符合合同约定，核对数据计算是否准确，相关描述是否与“成本台帐”相符。

严格执行集团付款审批权限规定，需报集团审批的不得有意拆分付款额度规避审批。

不得先付款后补审批手续，特殊情况无法及时获得书面审批时财务负责人要亲自得到有权审批人电话确认。

支付工程尾款时必须取得物业公司、酒店公司等签字认可

支付工程款必须取得合法发票，否则不得付款，在支付工程尾款前必须取得结算值全额发票。

支付设备购置款在设备交货后的付款节点必须取得设备款全额发票。

工程款的收款人、合同签订人和发票提供人必须一致，除特殊情况下工程进度急需，财务部不得接受委托转付工程款。

特殊情况下接受委托转付工程款必须在当次付款审批中写明，并完善相关手续，规避可能产生的法律风险。

不得对某个合同或某个施工单位全部办理转付工程款。

以给付转账支票方式或异地银行汇票方式付款，必须确认领取人身份，同时在票根和票据登记簿上签字。

财务部每季度至少要与成本部全面核对一次工程款支付情况，及时处理存在的差异。

每年最少与主要的合作单位，例如总包单位等核对一次工程款支付情况，除对方审计询证，核对完成后不得给对方提供任何书面证明文件，审计询证函要直接寄给审计机构。

非合同成本类支出直接计入“开发成本”科目相应明细借方。

支付合同款必须先通过“预付账款”科目核算，以总括反应合同款项支付情况。

支付工程款时按实际支付金额借记“预付账款”科目，贷记“银行存款（或现金）”科目，同时按取得发票金额转入“开发成本”科目相应明细借方。

结算完成取得全额发票，在完成上述账务处理后，同时借记“预付账款”，贷记“应付账款”，把“预付账款”科目贷方余额转入“应付账款”科目，以后未付工程款通过“应付账款”科目进行核算，“应付账款”按照合同设置辅助核算。

“预付账款”科目期末借方余额，反映已经支付尚未取得发票的工程款。

在核算时要求对“预付账款”科目按照合同设置辅助核算科目，辅助核算的单位设置要分项目进行编码。

6.3.3甲供材料

甲供材料处理要考虑税收因素。

因涉及价格和管理等原因，施工用部分材料需要甲供，如果根据从供货单位取得材料销售发票直接计入成本，从税收角度是不允许的，一般有以下两种处理方法。

第一种方法：

在签订供货合同时，与施工单位、供货方签订三方合同，视同施工单位招投标，明确约定施工单位与供货方为购销关系，我方为合同加签方，由供货方给施工单位开具材料销售发票，施工单位给我方提供建安发票，我方账务上按支付施工单位工程款处理。

第二种方法：

直接与供货方签订合同，取得材料销售发票，平时在“预付账款”科目核算，不结转成本。

待项目结算后，由施工单位按照实际领用的甲供材料总额缴纳建安营业税，根据取得的完税凭证复印件和材料发票结转“开发成本”，施工单位因缴税发生的支出由我方负担，视同增加工程款。

不管采取哪种方法，都要和成本部密切沟通，尤其在项目结算阶段，避免给予施工单位的甲供材料税金重复计算。

6.3.4代垫工程水电费

代垫水电费业务上一般有两种处理方法：

（A）、总包单位进场前有开发商管理水电业务，并按照实际使用情况进行费用分摊，在付相关单位工程款时逐步扣回；

总包单位进场后，相关施工水电统一移交给总包单位进行管理，由总包单位缴纳电费，各分包单位直接与总包单位结算水电费。

该种方式对我公司最有利，方便管理。

（B）、施工期间工程临时水电费由开发商直接支付，施工合同中约定开发商和施工单位分担比例。

实际支付时应该由开发商承担部分直接计入“开发成本”科目相应明细借方，应该由施工单位承担的部分先通过“其它应收款”科目核算，在付款审核时应复核是否已经扣除，待支付工程进度款或项目结算时确定各施工单位应承担的金额，收回垫付款项或抵付工程款。

垫付水电费抵工程款时，由业务经办部门履行付款审批手续，取得相应工程款发票，同时给对方提供收款收据和水电费发票复印件，账务处理上直接从“其它应收款”科目转入“预付账款”科目，其他账务处理同“支付工程款”。

6.3.5集团管理费

对于集团收取的管理费应根据各公司跟集团签订的管理合同规定，在集团收取管理费并提供发票后计入“开发间接费—集团管理费”科目核算。

母公司向子公司提供综合管理以及其它服务，双方之间应该签订符合独立交易原则的服务合同或协议；

向多个子公司提供同类型服务的，也可以采取由母公司与各子公司签订服务费用分摊合同或协议的办法，以母公司为其子公司提供服务所发生的实际费用并附加一定比例利润作为向子公司收取的总服务费，在各服务受益子公司（包括盈利企业、亏损企业和享受减免税企业）之间合理分摊。

年终企业所得税纳税申报子公司申报税前扣除向母公司支付的服务费用，应向主管税务机关提供与母公司签订的服务合同或者协议等与税前扣除该项费用相关的材料。

不能提供相关材料的，支付的服务费用不得税前扣除。

集团管理费按照税法的规定，必须取得相关集团提供服务、或给与技术支持的证明资料。

6.4、各项目成本科目必须按照合同设置辅助核算。

7.确定成本分摊办法、按照确定的分摊办法进行成本分摊

成本分摊方法是指归集的成本核算内容按照确定的原则分配计入不同成本核算对象的方法。

成本分摊按照“受益原则”和“配比原则”进行，即“谁受益分摊给谁，受益多少分摊多少”。

当配比方法有多种合理选择时，选择“利益最大化”方法，即考虑成本在持有物业和销售物业分摊金额对税金的影响、考虑即期税金和远期税金关系加以确定。

A、受益原则：

谁受益谁承担，多受益多承担。

B、配比原则：

收入与成本相匹配原则。

因发生的开发成本和成本核算对象对应关系的特殊性，使得某些成本支出分配计入不同成本核算对象可供选择分摊方法并非唯一，不同的分摊方法对经营成果会产生不同影响，因此在选择成本分摊方法时除要考虑为保持核算的一致性而确定的分摊原则，也要考虑在不违反原则前提下根据项目特点选择企业利益最大化的分摊方法。

成本分摊方法在成本核算策划阶段提出和确定，随着项目进行要根据项目规划方案的调整和经营思路变化适时调整。

因公司成本管理的特殊性，财务部的成本数据往往通过成本部取得，因此确定成本分摊方法时要和成本部充分沟通，按照财务成本确定原则进行调整。

7．1土地获得价款

一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；

如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的子科目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；

也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。

7.1.1按占地面积计算征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；

再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；

然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；

房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

7.1.2按建筑面积计算征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

项目公司经过税收测算可节约税款，且跟当地税务局充分沟通获得税务局认可的前提下，土地成本可以按照建筑面积法进行分摊；

若不能同时满足以上两个条件的，土地成本按照占地面积法进行分摊。

7.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境工程费、配套设施费

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；

应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下设“待分摊成本”子级科目进行归集，再按附表一所示分摊标准分配计入各成本核算对象：

7.3其他开发成本

7.3.1资本化利息

能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象；

属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按直接成本法每年进行分摊，分摊方法可以参照下面公司：

A项目当年分摊的资本化利息=A项目当年发生的直接成本数×

当年资本化利息总额÷

当年参与利息资本化的所有项目的直接成本数。

A项目结算时的资本化利息金额等于A项目所有历史年度资本化利息之和。

7.3.2公建设施

为多个项目服务的公建设施，应单独作为过渡成本核算对象来进行成本归集，然后按照建筑面积法在各个成本对象之间进行分摊。

7.3.3回迁房

回迁房在交易性质上应理解为以拟开发产品换取土地使用权。

不收取差价情况，按回迁房预建筑成本确认土地成本。

收取差价情况，按回迁房预计市场售价确认土地成本。

7.3.4停车场、地下车库

企业单独建造的停车场，应作为成本对象单独进行核算。

利用地下基础设施形成的停车场，分以下三种情况：

（A）、车库可对外出售且有产权证的：

车库单独设置成本核算对象，按照车库建筑面积占总建筑面积的比例分摊桩基、土方和土建（注意不是总包合同价，而是总包中土建部分结算价）部分的建造成本，计算公示为：

（桩基结算价+土方结算价+土建结算价）×

地下室建筑面积/规划建筑总面积（车库有土地证的特殊情况还要分摊土地成本，面积数据来源于建筑规划许可证）。

（B）、车库无产权但有使用权，售房合同明确约定车库权益归开发商所有，可对外长租或以租代售的：

车库在做会计成本归集时均作为公建配套设施原则进行处理，车库部分的成本摊入可售物业部分，在对外销售时直接按照销售价格确认收入。

（C）、车库无产权且使用权归全体业主的，作为公建配套设施处理，车库部分的成本摊入可售物业部分。

该办法规定的车库成本分摊方式适用于会计成本确认，车库成本分摊涉及到所得税和土地增值税计算和缴纳的，各项目公司需跟税局另行沟通，以税局认定的标准或中介机构出具的税审报告中成本分摊为准。

7.4在报批各项目经营计划书时，需要同时报批成本分摊办法，成本分摊办法选择主要从税筹角度出发，分摊方法一经批准不得随意更改。

8.编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

8.1成本归集过程中注意事项

归集成本过程中，发生的成本支出在从“预付账款”科目结转到“开发成本”科目时，能够确认属于某成本核算对象的直接成本直接计入“开发成本”相关明细科目下核算项目中的具体成本核算对象，其他间接成本支出计入核算项目的“待分摊成本”项目。

项目结算完毕，成本支出全部归集后，编制《