工管1201工程经济学课程设计某房地产项目财务评价.docx
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工管1201工程经济学课程设计某房地产项目财务评价
武汉轻工大学
《工程经济学》
课程设计说明书
设计题目：
某房地产项目财务评价
姓名：
______李佳雷________
学院：
_土木工程与建筑学院
专业：
__工管1201班______
学号：
__1206020110______
指导教师：
_____李红明________
2014年12月25日
课程设计任务书
1．设计题目
某房地产项目财务评价
2．设计目的
课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
3．任务
3.1任务要求：
充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。
每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2设计资料及相应数据
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
※建筑物地点：
某大中城市，可参照武汉；
※房地产开发项目可以是：
商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：
多层、小高层或高层；
※建设用地50000m2；
※投资估算相关数据：
（1）前期费用：
土地费用：
商业用途1400万元/亩；住宅用途1000万元/亩
可行性研究费：
自行考虑
城市基础设施配套费：
80元/m2×建筑面积
消防设施配套费：
5元/m2×建筑面积
生活垃圾服务费：
12元/m2×建筑面积
白蚁防治费：
1.3元/m2×建筑面积
勘察设计费：
建筑安装工程费总造价×2%
规划管理费：
1.8元/m2×建筑面积
（2）建设期间费用
建筑安装费用：
多层按1200元/平方米考虑，高层和小高层按1800元/平方米考虑；
设备：
要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：
自行考虑。
（3）管理费和预备费：
自行考虑。
（4）其他费用：
自行考虑。
※建设期：
多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；
※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；
※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；
※建设资金：
自有资金占总造价的35%以上，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；
※要求自有资金率在35%以上；
※建筑容积率要求（最大值）：
住宅：
多层2：
1，高层和小高层4：
1。
商业用房：
7：
1。
※行业基准收益率按15%统一考虑；
※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；
※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。
4．时间安排
本次课程设计安排在2014-2015年第一学期第17周进行。
5．设计内容
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※至少设计2种开发方案进行比选；
※各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：
（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；
（2）资金筹措计划；
（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；
（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；
（5）结论。
※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：
静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6．设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成，不得抄袭。
一经发现取消成绩。
※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。
课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。
7．成绩评定标准
不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。
教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8．主要参考资料
[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007
[2]刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008
[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007
[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006
[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006
某房地产项目财务评价
方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼
项目概款
此房地产开发项目位于武汉市中心地带，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率4：
1，建筑面积为:
200000㎡，建设期为3年，销售期3年。
一、投资估算
投资估算包括建设投资估算、建设期借款利息估算和流动资金估算）
1建设投资估算（包括建筑工程费、设备费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费）
1）前期费用
土地费用：
1000万元/亩×75=75000万元
可行性研究费：
110万元（经网上查询大概100万左右，取学号后三位数字）
城市基础设施配套费：
80元㎡×200000=1600万元
消防设施配套费：
5元/㎡×200000=100万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×200000=240万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×200000=26万元
勘察设计费：
36000万元×2%=720万元
规划管理费：
1.8元×200000=36万元
2）建设期间费用
建筑安装费用：
1800元/㎡×200000=36000万元
设备费用：
电梯：
600万元
供水电工程：
36000×2﹪=720万元（按建筑安装费用的2﹪计算）
3）管理费用:
1700万元（大概为总投资的1.5﹪）
4）其他费用：
1000万元（大概为总投资的1.0﹪）
5）预备费
基本预备费：
=（1+2+3+4）×4﹪=117652×4﹪=4706.08万元
涨价预备费：
（由于建设期较短可不考虑）
建设投资估算费用=1+2+3+4+5=117652+4706.08=122358.08万元
2、建设期借款利息估算
项目贷款70000万元，年利率7%（包括运营期），采用在运营期内等额还本利息照付的方式，贷款分三年投入，第一年30000万元，第二年投20000万元，第三年投20000万元，每年的借款发生在年中。
建设期利息的计算：
Q1=（P0+1/2*30000）*7%=1050万元
Q2=（Q1+P1+P0+1/2*20000）*7%=2873.5万元
Q3=（Q1+Q2+P1+P2+1/2*20000）*7%=4474.66万元
（注:
其中P0=0,P1=30000万元,P2=20000万元）
建设期利息=Q1+Q2+Q3=1050+2873.5+4474.66=8398.16万元
建设期借款利息估算表如下表一：
1建设期借款利息（万元）
序号
年份
项目
1
2
3
4
建设期利息累计
1
年初累计欠款
0.00
31050
53923.50
78398.16
2
当年借款
30000
20000
20000
3
当年应计利息
1050
2873.50
4474.66
8398.16
4
年末欠款累计
31050
53923.50
78398.16
则建设投资总额=122358.08+8398.16=130756.24万元（其中自有资金为60756.24万元，贷款70000万元，自有资金所占比例=60756.24/130756.24=46.5%，大于要求规定）。
长期借款还款计划表见如下表格二：
2长期借款还款计划表
序号
年份
项目
4
5
6
1
年初累计贷款
78398.16
52265.44
26132.72
2
本年应计利息
5487.87
3658.58
1829.29
3
本年应付本金
26132.72
26132.72
26132.72
4
期末欠款余额
52265.44
26132.72
0.00
建设投资估算表如下表三：
3建设期投资估算表
序号
工程费用名称
建筑工程
设备购置
工程建设其他费
合计
比例（﹪）
1
工程费用合计
36720
400
37120
28.4%
1.1
建筑安装费
36000
36000
1.2
供水电费
720
720
1.3
电梯费用
400
400
2
工程建设其他费合计
77832
77832
59.5%
2.1
土地使用费
75000
75000
2.2
可行性研究费
110
110
2.3
城市基础工程设施配套费
1600
1600
2.4
消防设施配套费
100
100
2.5
生活垃圾服务费
240
240
2.6
白蚁防治费
26
26
2.7
勘察设计费
720
720
2.8
规划管理费
36
36
3
其他费用
1000
1000
0.8%
4
管理费用
1700
1700
1.3%
5
预备费
4706.08
4706.08
3.6%
5.1
基本预备费
4706.08
4706.08
6
建设期利息
8398.16
8398.16
6.4%
合计（1-6）
36720
400
93636.24
130756.24
100.0%
3、各项资本金的估算
⑴工资及福利费估算：
宣传人员、管理人员及销售人员总共250人。
其中宣传人员50人，管理人员100人，销售人员100人。
宣传人员工资及福利水平按3.0万计算，管理人员工资及福利水平按4万计算，销售人员工资及福利水平按5万计算，其他人员工资及福利水平总和按150万计算。
项目全年工资及福利=50×3.0+100×4+100×5.0+150=1200（万元）
⑵财务费用：
借款按照等额还款利息照付方式偿还，每年还本=（70000+8398.16）/3=26132.72
⑶营业费用：
经预测，本项目运营期内每年营业费200万，主要包括广告宣传、差旅费等。
⑷修理费：
按设备费与供水电工程的10%提取，应此，年修理费为：
（设备+水电）×10%=（400+720）×10%=112（万元）
⑸建设费用：
总投资额分三年摊销，分别为130756.24/3=43585.41（万元）
⑹总成本估算：
本项目在运营期内不需要贷款，运营期间没有新发生利息。
项目也没有其他费用和记件工资。
因此，固定成本只包括摊销费、修理费、工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
总成本费用估算如下表四：
（7）固定资产的折旧费：
由于为商品房销售期较短可不考虑。
（8）其他费用不考虑。
则总成本费用估算表如下四：
4总成本费用（万元）
序号
年份项目
4
5
6
1
生产成本
1312
1312
1312
1.1
工资及福利
1200
1200
1200
1.2
修理费
112
112
112
2
财务费用
5487.8712
3658.5808
1829.2904
2.1
固定投资借款利息
5487.8712
3658.5808
1829.2904
3
营业费用
200
200
200
4
建设费用
43585.41
43585.41
43585.41
5
总成本费用
50585.28
48755.99
46926.70
其中
固定成本
44897.41
44897.41
44897.41
可变成本
5687.87
3858.58
2029.29
6
经营成本
1512
1512
1512
二、资金筹措
本项目总投资额为130756.24万元（不考虑流动资金）固定资产中70000万元采用银行贷款解决，因此资本金投入额为130756.24-70000=60756.24万元，固定总投资分3年投入，第一年投入40﹪，第一年投入40﹪，第一年投入20﹪，不足部分全部用资本金投资。
项目总投资使用计划与资金筹措如下表五
5项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
序号
项目
1
2
3
1
总投资
52302.5
52302.5
26151.24
1.1
建设投资
51252.5
49429
21676.58
1.2
建设期利息
1050
2873.5
4474.66
2
资金筹措
52302.5
52302.5
26151.24
2.1
项目资本金
21252.5
29429
1676.58
2.2
债务资金
31050
22873.5
24474.66
2.2.1
用于建设投资
30000
20000
20000
2.2.2
用于建设期利息
1050
2873.5
4474.66
三、营业收入、营业税金及附加的计算（注：
不考虑增值税）
1、营业收入估算（假设营业收入等于销售收入）
1）按武汉12月市平均房价计算，将该项目房价定为平均20000元∕㎡。
2）在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售出20%。
（假设其房屋全部售出）则：
第一年的营业收入：
200000×40%×20000＝160000（万元）
第二年的营业收入：
200000×40%×20000＝160000（万元）
第三年的营业收入：
200000×20%×20000＝80000（万元）
总营业收入为=160000+160000+80000=400000（万元）
2、营业税及附加估算
营业税金及附加包括：
营业税、消费税、城建税、教育费及附加等。
因此，为了方便，取营业税及附加综合税率进行计算。
（取3%的综合税率）
此时，每年的营业税金及附加费=400000×3%=12000（万元）
利润与利润分配表如下表六：
6利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
序号
年份
项目
4
5
6
1
营业收入
160000
160000
80000
2
营业税金及附加
12000
12000
12000
3
总成本费用
50585.28
48755.99
46926.70
4
利润总额
97414.72
99244.01
21073.30
5
所得税
24353.68
24811.00
5268.32
6
净利润
73061.04
74433.01
15804.97
四、财务评价
盈利能力分析与偿债能力分析
该项目的基准折现率为15﹪，现金流量表如下：
1）项目投资现金流量表如下表七：
2）
7项目投资现金流量表（万元）（基准折现率15﹪）
序号
年份
项目
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
160000
160000
80000
1.1
营业收入
160000
160000
80000
2
现金流出
51252.5
49429
21676.58
13512
13512
13512
2.1
建设投资
51252.5
49429
21676.58
2.3
经营成本
1512
1512
1512
2.4
营业税金及附加
12000
12000
12000
3
净现金流量
-51252.5
-49429
-21676.58
146488
146488
66488
4
所得税前净现金流量现值
-51252.5
-42983.46
-16389.66
83761.84
72833.83
28742.76
5
所得税前累计净现金流量现值
-51252.5
-94235.96
-110625.62
-26863.78
45970.05
74712.81
6
调整所得税
24353.68
24811.00
5268.32
7
所得税后净现金流量
-51252.5
-49429
-21676.58
122134.32
121677.00
61219.68
8
所得税后累计净现金流量
-51252.5
-100681.5
-122358.08
-223.76
121453.24
182672.91
9
所得税后净现金流量现值
-51252.5
-42983.46
-16389.66
69836.40
60497.80
26465.27
10
累计净现金流量现值
-51252.5
-94235.96
-110625.62
-40789.22
19708.59
46173.85
该项目税后静态投资回收期：
Pt＝5-1+223.76/121677=4.00（年）
该项目税后动态投资回收期：
Pt*＝5-1+40789.22/60497.8=4.67（年）
项目投资财务净现值（税前）NPV＝74712.81（万元）
项目投资财务净现值（税后）NPV＝46173.85（万元）
项目投资内部收益率（税前）IRR=30.9%
项目投资内部收益率（税后）IRR=25.4%
2）项目资本金现金流量表如下表八：
8项目资本金现金流量表（万元）
序号
年份
项目
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
160000
160000
80000
1.1
营业收入
160000
160000
80000
2
现金流出
21252.5
29429
1676.58
69486.27
68114.30
46742.34
2.1
项目资本金
21252.5
29429
1676.58
2.2
借款本金偿还
26132.72
26132.72
26132.72
2.3
借款利息支付
5487.87
3658.58
1829.29
2.31
固定投资贷款利息
5487.87
3658.58
1829.29
2.4
经营成本
1512
1512
1512
2.5
营业税金及附加
12000
12000
12000
2.6
所得税
24353.68
24811.00
5268.32
3
净现金流量
-21252.5
-29429
-1676.58
90513.73
91885.70
33257.66
4
累计净现金流量
-21252.5
-50681.5
-52358.08
38155.65
130041.35
163299.01
5
净现金流量现值
-21252.5
-25591.46
-1267.662
51755.75
45685.57
14377.29
6
累计净现金流量现值
-21252.5
-46843.96
-48111.62
3644.13
49329.70
63706.99
该项目静态投资回收期：
Pt＝4-1+52358.1/90513.73=3.58（年）
该项目动态投资回收期：
Pt*＝4-1+48111.6/51755.75=3.93（年）
项目资本金财务净现值NPV=63706.99（万元）
项目资本金财务内部收益率IRR=41.6%
五、不确定分析
1、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析主要是计算盈亏平衡点BEP。
盈亏平衡分析计算如下表九：
9盈亏平衡点分析表
序号
年份项目
4
5
6
1
固定成本
44897.41
44897.41
44897.41
2
营业收入
160000
160000
80000
3
可变成本
5687.87
3858.58
2029.29
4
营业税金及附加
12000
12000
12000
BEP﹪
31.55%
31.15%
68.06%
从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计纲领的31.55%，以后两年平均销售额达到设计纲领的49.61%，项目就可以保本。
因此，项目具有较强的抗风险能力。
2、敏感性分析
由于本项目计算期较短，相对于其他因素而言，比较稳定。
所以本项目仅选营业收入与经营成本两个因素进行敏感性分析。
且敏感性分析只针对项目总投资进行。
敏感性分析结果表如下表十：
表10敏感性分析表
序号
1
2
3
因素
指标
税后内部收益率
静态投资回收期（年）
税后财务净现值（万元）
基本方案
25.40%
4
46173.85
营业收入
-20%
16.80%
4.36
5049.05
-10%
21.10%
4.15
25611.45
10%
29.30%
3.89
66736.25
20%
30.00%
3.79
87298.65
经营成本
-20%
25.55%
3.97
46627.85
-10%
25.46%
3.99
46400.83
10%
25.37%
4.01
45946.86
20%
25.32%
4.02
45719.82
从分析结果看，营业收入比经营成本更敏感些，因此，在项目投产后，应重点控制经营成本。
方案Ⅱ高层商业写字楼
项目概款
此房地产开发项目位于武汉市中心地带，建高层商业出租写字楼高26层，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率7：
1，建筑面积为:
350000㎡;建设期3年，运营期为10年
一、投资估算
投资估算包括建设投资估算、建设期借款利息估算和流动资
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