最新商业广场营运方案Word格式.docx
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运城市城市人口少，人均收入水平低，旧城改造比例小，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为运城市商业发展的瓶颈。
2、经济水平
运城市及周边县乡仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。
中高档消费主要集中于煤、石油、行政事业单位及外来高收入人群。
3、城市经济结构
运城市产业主要依赖农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。
4、消费发展趋势
运城市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，预计未来几年，运城市的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更趋激烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。
二、SWOT分析
2．1优势与机会
1、规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；
2、商业形态优势，以金世界为龙头带动周边潮流街、金海岸的发展，最具发展潜力的商业形态；
3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；
4、政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；
5、旧城改造，为该片区的发展创造了条件；
6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的发展空间，为商场招商和经营奠定了基础；
2．2劣势与威胁
1、区位劣势，与商业中心相距较远；
2、交通条件单一，对商场人流量是一个威胁；
3、
4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；
5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；
6、商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；
三、市场定位
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以服装服饰为经营主体；
2、第二目标主力店
第二目标主力店是超市，美食。
为商场提升人气，完善商品结构
第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为金世界商圈结构和服务机能的完善服务。
同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
四、经营布局
为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商场的经营布局和功能分区进行规划和引导。
4．1商品布局
4．3经营布局遵循原则
1、符合整个商场战略定位的原则，集购物、餐饮、休闲功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；
2、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；
3、合理有效使用空间的原则，必须从商品经营的空间利用出发；
4、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；
5、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，关联性商品可在同一功能区经营；
6、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升商场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；
7、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；
8、方便顾客消费的原则，在商场商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；
9、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；
五、经营策略
经营布局规范了商场的硬件功能，而经营模式则是了完善商场的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，大十字商业街才能获得良好的招商和经营成果。
在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了的经营模式：
六、招商计划
制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。
1、确立市场经营模式
经营模式决定了商场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。
因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；
2、制定具体的招商政策
——招商的目标和原则；
——招商工作的各项规章制度；
——制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；
——制定不同商户的准入条件；
——确定招商合同样本；
——确定租金标准和联营等条件；
——确定优惠幅度和条件；
——部分大项目的招商方案；
3、招商区域和目标客户确定
——招商区域以运城为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；
——招商的目标客户参见市场定位；
4、大客户及品牌商户的招商
——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在九月末即可展开；
——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；
——由公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；
5、市场招商的全面展开
——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；
——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；
——该阶段工作在十月十五日前应全面展开；
6、商户的登记和初选
——制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；
——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；
——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；
——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；
7、商户资格审查
——审查经营类型；
——审查经济实力；
——审查经营能力；
——审查品牌优势；
——优先商户和淘汰商户确定；
——确定首披进驻商户；
——其余商户视招商情况决定是否入场；
8、与商户签定合同
——交纳租金或保证金；
——签定正式合同（联营或租赁等）；
9、自营项目确定
对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；
10、开业筹备
——一次装修标准（初装修），建议由公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；
——二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；
——统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；
——组织和督促商户进货；
——进行店堂的布置及商品陈列；
——进行开业活动的筹备；
11.经营活动展开
详细的经营活动参见经营策略；
七、招商策略
7．1广告策略
1、广告形式
以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；
2、诉求内容
以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；
3、广告媒体及投放规格
——报纸广告，以报纸投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的TM单广告投放；
——影视广告，以运城电视台放为主；
投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；
——印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12—16个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；
印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；
制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；
——户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；
广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；
布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；
彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气氛；
7．2促销策略
A、公关活动
1、活动主题
金世界商场招商经营推介会
2、活动目标
——借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；
——借经营推介会，对商场招商政策进行全方位的推广；
——引起社会广泛关注，提高传播效果；
——邀请各媒体参与，进行新闻炒作；
3、活动内容
——发布招商信息和招商政策公告；
——展开客户登记和预定；
——邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；
——进行自营项目的供应商投标；
4、活动地点
建议在鼎元公司举办；
5、活动时间
活动时间建议在九月二十日展开；
B、开业庆典
空港商业第一城——金世界开业庆典
——借庆典传达开业信息，强化市场信心；
——借开业庆典提升市场品牌形象；
——借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增强商户信心；
——借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；
——在金世界广场举行竣工典礼；
——邀请市政领导及佳宾现场参与，并致贺词、剪彩；
——剪彩完毕后，举办为期15天的文艺汇演，以此聚拢人气，活跃现场气氛；
——开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动，购物和消费客户品凭消费小票，均可在商场处领取奖券若干（依消费金额而定），凭此奖券可在促销结束后兑奖；
——一等奖一名，奖品为摩托车一辆，二等奖及其它奖数量和奖品另定；
——邀请新闻媒体现场采访报道；
金世界广场现场，主会场选择在正门进行；
预计在元旦左右举行，具体时间依据招商成果而定；
C、开业后的促销活动
主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。
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