建筑及住宅社区物业管理数字化应用.docx
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建筑及住宅社区物业管理数字化应用
中华人民共和国建设部发布
建筑及住宅社区物业管理数字化应用
Construction&communitypropertymanagingdigitalapplication
（征求意见稿）
目次
1前言
为了满足现代化建筑及住宅社区在物业管理和服务上的需求，克服目前国内各建筑及住宅社区数字化建设及运营系统设施与物业管理的运作严重不相适应，造成在物业管理中，数字化、智能化系统功能使用率不高，使用价值不大的现状。
同时在数字建筑及住宅社区信息化、网络化和智能化系统运营的基础上，提升传统的物业管理为数字化物业管理的模式。
《建筑及住宅社区物业管理数字化应用》（征求意见稿）的制定，就是为了真正实现建筑及住宅社区数字化应用和数字化。
智能化系统建设及运营在需求、功能和管理上的互相协调与相互支撑。
达到数字建筑及住宅社区物业管理与数字化应用技术的有效结合。
为数字建筑及住宅社区的管理者和住户提供高效率、高质量的管理和舒适、安全、节能的生态环境，以及多样化高品质的增值服务。
本标准以物业管理数字化应用为实施目标，以数字化、网络化、智能化系统为建筑及住宅社区物业管理技术支撑平台，提供现代化科学的物业管理模式和信息网络化的增值服务。
本标准编制的主要内容有：
数字化应用技术构成、数字化物业业务管理、数字化设施管理、数字化综合安防管理、其他数字化应用服务。
本标准不具体划分物业管理数字化应用和智能化系统功能与技术级别，数字建筑及社区在实施智能化系统功能和运营的技术规范时，应以物业管理数字化应用的实际需求和管理与增值服务目标为依据。
所选用的智能化系统应具有开放性、系统配置灵活性和可持续发展的扩展性。
本标准起草单位：
建设部信息中心、中国电子技术标准化研究所、北京市质量技术监督局。
本标准参编单位：
（株）COSMO情报通信、深圳思源计算机软件有限公司。
本标准主要起草人：
黄金屏、方天培、李林、杨晟、丁武
建筑及住宅社区物业管理数字化应用
11 范围
本标准规定了建筑及住宅社区物业管理数字化应用的术语和定义、物业管理数字化应用技术构成、数字化物业管理、数字化设施管理、数字化综合安防管理和其他数字化应用服务等。
本标准适用于物业管理企业从事建筑及住宅社区物业管理数字化应用。
可作为房地产开发企业和系统工程单位建设数字建筑及住宅社区物业管理与智能化需求，以及选择智能化系统功能与技术规范时的参考依据。
12 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
13 术语和定义
13.1 物业管理数字化应用
物业管理数字化应用的基本思想，就是利用现代信息网络科技，实现物业管理的信息化、网络化和自动化。
数字化物业以建筑及社区智能化系统为功能支撑，将建筑及社区智能化系统的实时监控信息和自动化控制能力融入数字化物业管理的运营中，提高物业管理的集成性、交互性和动态性。
数字化物业基于信息网络化特征，可以实现异地远程的分布式管理模式，在任何地点、任何时间对各物业管理楼盘实施集中和分布的监视与控制、信息交互与共享，并保持数据的一致性。
提高物业管理的现代化和高效率，以及降低物业管理的运营成本。
13.2 数字化物业管理
物业管理数字化应用是数字化物业管理的核心管理内容，它将传统物业管理内容和运营方式提升为基于建筑及社区局域网之上，通过信息网络集群服务和浏览器技术来实现综合业务管理信息的交互、综合和共享。
综合业务管理软件的编制以TCP/IP协议为基础，以信息网络浏览和数据库为核心应用。
同时综合业务管理数据库实现与安防监控与设备运行管理数据库互联，实现动态、交互和实时管理。
13.3 数字化设施管理
数字化设施管理系指：
将建筑及社区内的电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、变配电及照明设备运行监控，以及建筑及社区内集中的冷热源设备运行监控集成在统一的网络化集成设施管理平台上（BMS）。
通过建筑及社区内集中和分布的机电设备运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心），实施对机电设备的运行状态与故障报警进行监视，报警确认，操作控制，设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。
13.4 数字化综合安防管理
数字化综合安防管理系指：
将建筑及社区内的周界报警子系统、巡更管理子系统、闭路电视监控子系统、家庭安防报警子系统、车辆管理子系统，以及公共广播子系统集成在统一的网络化集成综合安防管理平台上（SMS）。
通过建筑及社区内集中和分布的安全及防盗报警监控管理中心（包括远程报警监控管理中心），实施对报警信息的监视、报警确认、操作控制、报警信息记录与查询。
13.5 其他数字化应用服务
其他数字化应用服务是指：
建立建筑及社区局域网/社区网站，并通过建筑及社区网站向建筑及社区住户提供诸如：
综合信息服务，物业与住户信息交互，建筑及社区电子商务，“一卡通”服务，VOD多媒体视频服务，以及家庭智能化监控信息服务等增值服务项目。
13.6 信息集成
物业管理数字化应用信息集成的实质：
就是建立一个以数字化物业管理为核心的管理信息系统集成平台。
将物业管理应用、智能化系统功能与多样化增值服务相关的各种数据紧密地融合在一起，在数据库集成的层面上将各系统数据库无缝地统一在应用的框架平台下，并按数字化物业管理的运营需求进行数据的连接、处理和共享，并保持数据的一致性。
达到数字化物业管理总体服务的目标。
13.7 网络融合
物业管理数字化应用网络融合系指：
电话网、电视网、宽带接入网、以及控制网所传输信息与数据的互联互通。
特别要注重在建筑及社区内实现控制网与信息网的融合，将控制网中的自动化监控信息汇入信息网络，通过建筑及社区宽带接入网传输到数字化物业管理信息集成平台和应用服务数据库中。
14 缩略语和符号
ASP应用服务供应商（applicationserverprovider）
4C计算机、通信、自控、IC卡（computer、communication、cybernation、intellectualized
chipsetofcard）
BMS楼宇管理平台（Budlingmanagementsystem）
Intranet局域网
Web网络浏览器技术
TCP/IP互联网络通讯协议
SQL数据库结构（StructuredQueryLanguage）
SMS综合安防管理平台（security&managementsystem）
VOD视频点播（Video-On-Demand）
HFC双向电缆电视传输系统
ADSL非对称数字用户环线（AsymmetricalDigitalSubscriberLoop）
Bps字节
IPMS智能物业管理系统（intelligentizedPmanagementsystem）
ICMS“一卡通”管理系统（intellectualizedchipsetmanagementsystem）
EBS电子商务系统（electronicbusinesssystem）
DDC现场数字控制器
ISS综合信息服务（integratserver）
EGC控制网络节点网关
IIS信息集成平台（informationintegrationsystem）
BtoBtoCbusinesstobusinesstocustomer
15 物业管理数字化应用技术构成
15.1 一般规定
15.1.1 为了满足物业管理数字化应用实施对建筑及社区和住户物业管理、设施管理、综合安防管理、建筑及社区“一卡通”管理、多样化增值服务的需求，应在建筑及社区内建立基于数字化技术、网络化技术的物业信息集成管理与增值服务平台。
15.1.2 物业管理数字化应用信息集成度的要求，可根据具体建筑及社区物业管理数字化应用的内容和实际需求，以及智能化系统功能实施的程度确定。
15.1.3 为了满足物业管理数字化应用与多样化增值服务的需求，应在建筑及社区内实现电话网、电视网、宽带接入网传输信息的融合，在有条件的建筑及社区内实施三网互联互通。
15.1.4 为了物业管理数字化应用的需求，应在建筑及社区内实施宽带接入信息网络与设施及安防系统控制网络的融合。
15.2 物业管理数字化应用要求
15.2.1 物业管理数字化应用信息集成应能满足物业管理与智能化系统运营对相关信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询的要求。
15.2.2 建筑及社区设施管理自动化监控信息与数据应可以存入数字化物业管理系统数据库中，并保持与建筑及社区设施管理系统与防范报警系统实时数据的一致性。
15.2.3 数字化物业管理中心（总部）管理人员可以在授权下，通过互联网络在任何时间、任何地点处理、编辑、记录和查询各异地楼盘数字化物业管理分中心（分部）的物业管理运营信息、数据和资料，同时应保证数据网络传输的安全性和保密性。
15.2.4 物业管理数字化应用能够利用电话网、电视网、宽带接入网，实现物业管理运营信息、数据和资料的传输。
15.2.5 物业管理数字化应用能够利用建筑及社区电话网、电视网、宽带接入网（局域网）实现与互联网络的链接和信息浏览。
15.2.6 物业管理数字化应用管理人员可以在授权下，通过互联网络浏览器页面监视、控制、记录和查询设施及安防系统控制网络实时监控管理信息。
15.2.7 应建立基于互联网络模式的数字化物业管理信息集成平台。
15.2.8 应采用控制网络节点网关方式，实现建筑及社区设施管理监控信息与数字化物业管理信息的融合。
15.2.9 物业管理数字化应用信息集成应具有跨计算机平台、跨网络平台和跨数据库平台的能力。
15.2.10 物业管理数字化应用信息集成应具有软件支撑平台：
包括数据库软件、网络管理软件，应用系统软件，以及相关的系统开发工具软件。
15.2.11 物业管理数字化应用信息集成度应满足：
数字化物业管理系统、设施及安防监控系统、家庭智能化系统三个层次的系统集成和管理信息集成。
15.2.12 物业管理数字化应用信息集成和实施监控系统控制网络通信协议与通讯接口应符合国家现行有关标准的规定。
15.2.13 物业管理数字化应用信息集成计算机系统应由：
信息网络服务器、信息网络数据库、管理工作站（浏览器）、网络交换机、网络路由器等硬件设备组成。
15.2.14 实现建筑及社区智能化系统控制网络与宽带接入信息网络的融合。
15.2.15 家庭用户可采用多种网络接入形式，网络传输速率不得小于2Mbps。
15.2.16 建筑及社区内局域网与互联网链接时，应设置网络防火墙和用户流量管理功能。
15.2.17 建筑及社区内局域网上的家庭用户计算机，应提供家庭网络安全配置，防止非法入侵者进入家庭用户计算机。
15.2.18 家庭用户可以通过互联网和建筑及社区局域网，在安全模式下浏览本住户家庭智能化系统监控页面。
15.2.19 物业管理数字化应用信息集成应可以实现对以下分层次集成信息与数据的共享、处理、编辑、记录和查询。
15.2.19.1 家庭智能化系统集成信息：
1——家庭安全及防盗报警
2——家庭自动化控制
3——可视对讲
4——三表抄送
5——物业信息交互及家庭留言
15.2.19.2 建筑及社区安防及设备监控集成信息：
6——周界报警
7——巡更管理
8——闭路电视监控
9——机电设备监控
10——车辆管理
11——公共广播
15.2.19.3 建筑及社区网站与系统集成信息：
12——建筑及社区网站系统
13——智能物业管理系统
14——综合自动化监控管理系统
15——“一卡通”管理系统
16——建筑及社区电子商务系统
15.3 物业管理数字化应用引用标准
GB/T50314-2000智能建筑设计标准
GB50052-1995供配电系统设计规范
JGJ/T16-1992民用建筑电气设计规范
GB50116-1998火灾自动报警系统设计规范
GB50166-1992火灾自动报警系统施工及验收规范
GB50045-95[2001年版]高层民用建筑设计防火规范
GBJ16－87[2001年版]建筑设计防火规范
GB4717-1993火灾报警控制器通用技术条件
GB4715-1993点型感烟火灾探测器技术要求及试验方法
GB4716-1993点型感温火灾探测器技术要求及试验方法
GB14003-1993线型光束感烟火灾探测器技术要求及试验方法
GB15631-1995点型红外火焰探测器性能要求及试验方法
GB16796-1997安全防范报警系统设备安全要求和试验方法
GB12663-1990防盗报警控制器通用技术条件
GB/T16572-1996防盗报警中心控制器
GB16796-1997安全防范报警系统设备安全要求和试验方法
GB10408.1-1989入侵探测器通用技术条件
GB10408.4-1989主动红外入侵探测器
GB10408.5-1989被动红外入侵探测器
GB10408.6-1991微波/被动红外复合入侵探测器
GB15029-1994磁开关入侵探测器
GA127-1996家用可燃气体报警器技术要求及试验方法
GA/T269-2001黑白可视对讲系统
GB/T15408-1994报警系统电源装置、测试方法和性能规范
GY/T106-1999有线电视系统技术规范
GY/T121-1995有线电视系统测量方法
GY/T148-2000卫星数字电视接收机技术要求
YD5048-1997城市住宅区和办公楼电话通信设施验收规范
YDN065-1997邮电部电话交换设备总技术规范书
YD/T1123-2001综合交换机技术规范
GB/T15542-1995数字程控自动电话交换机技术要求
DB11/T146.5-2002建筑及住宅小区智能化工程检测和验收规范第5部分：
安全防范系统
国家康居示范工程智能化系统示范小区建设要点与技术导则（修改稿）
2001年11月
DB11/146.4-2002建筑及住宅小区智能化工程检测和验收规范第4部分:
火灾自动报警及消防
联动控制系统
DB11/T146.6-2002建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范第6部分：
通用布缆系统
DB11/T146.9-2002建筑及住宅小区智能化工程检测和验收规范第9部分:
环境
DB11/T146.11-2002建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范第11部分：
电子设备机房系统
《中华人民共和国计量法实施细则》1987年2月1日国家计量局发布
DB11/T146.12-2002建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范第12部分：
关键产品质量检测
DB11/146.13-2002建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范第13部分：
安全保密技术要求
中华人民共和国国务院令第273号（1999.1007）商用密码管理条例
GB/T18336.1-2001信息技术安全技术信息技术安全性评估准则第1部分:
简介和一般模型
GB/T18336.2-2001信息技术安全技术信息技术安全性评估准则第2部分:
安全功能要求
GB/T18336.3-2001信息技术安全技术信息技术安全性评估准则第3部分:
安全保证要求
DB11/T146.1－2002建筑及住宅小区智能化工程检测验收规范第1部分通信网络系统
GB/T50312-2000建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范
GB/T2887-2000电子计算机场地通用规范
GB9361-1988计算机场地安全要求
GB50174-1993电子计算机机房设计规范
ISO/IEC17025-1999测试和校准标准实验室认可准则
GB4943信息技术设备（包括事务处理设备）的安全（idtIEC950）
GB/T14715-1993信息技术设备用不间断电源通用技术条件
GB/T15532-1995计算机软件测试单元
GB/T15972.1-1998光纤总规范第1部分：
总则（eqvIEC793-1-1:
1995）
GB/T17618信息技术设备抗扰度限值和测量方法（idtCISPR24）
ISO/IEC14576-1999信息技术以计算机为基础的系统软件的性能测量和评级
BMZ1－2000涉及国家秘密的计算机信息系统保密技术要求
BMZ3－2001涉及国家秘密的计算机信息系统安全保密测评指南
GB50057建筑物防雷设计规范
GB/T14916-1994识别卡物理特性（idtISO7810-1985）
SJ/T11230-2000识别卡测试规范（idtISO/IEC10373.1和10373.2）
ISO/IEC14443.4-2001识别卡无触点集成电路卡接近式卡第4部分：
传输协议
16 数字化物业业务管理
16.1 一般规定
16.1.1 数字化物业业务管理是物业管理数字化应用的核心内容，面向物业管理公司，利用信息网络技术，可提供通过互联网络和计算机局域网络上处理物业管理处的各项日常事务数字化应用，达到提高效率、规范管理、向业主提供优质服务的目的。
16.1.2 数字化物业业务管理软件应具有高可靠性、安全性，操作方便，采用中文图形界面，基于符合国家标准的数据库和开发工具进行开发。
16.1.3 数字化物业业务管理软件的数据库应能与数字化设施监控管理、综合安防管理的数据库互联，应能与面向住户的信息服务数据库互联，实现数据的交互和共享。
16.2 数字化物业业务管理要求
16.2.1 数字化物业业务管理软件不仅要支持管理处各部门的业务处理，还要支持各部门之间的业务调度和联动，实现整个管理处业务信息的统计汇总和信息共享。
16.2.2 数字化物业业务管理软件要支持管理处与物业管理公司之间的信息交互，管理处的业务数据通过互连网上传至公司总部，公司总部领导可以通过浏览器查询到任何一个管理处的业务数据。
16.2.3 数字化物业业务管理软件要有严格的权限管理、操作日志记录、数据自动备份机制，保证系统的安全。
16.2.4 数字化物业业务管理软件要具备强大的自定义功能，包括数据库结构的自定义、报表的自定义、查询条件的自定义、操作界面的自定义，以保证系统的适用性。
16.2.5 数字化物业业务管理软件的功能模块应包括：
房产管理、客户管理、租赁管理、收费管理、工程设备、仓库物料、保安消防、环境管理、行政人事、客户服务中心、电子邮件，相关模块之间的数据必须联动。
16.3 数字化物业业务管理实施标准
16.3.1 应建立以信息网络为技术的数字化物业业务管理计算机系统。
16.3.2 数字化物业业务管理计算机系统应由服务器、客户端工作站、网络设备等及操作系统和相配套的软件组成。
16.3.3 数字化物业管理软件应包括以下功能模块及功能点：
16.3.3.1 房产管理
对房产信息进行集中管理的模块，记录小区、楼盘、住户单元的位置、物业类型、小区设施分布、房屋结构、房号、户型等信息。
16.3.3.2 客户管理
对物业公司所管房间的业主、租户进行管理的功能模块，可详细记录住户的姓名、身份证号、银行托收帐号，管理入伙过程。
16.3.3.3 租赁管理
对租赁过程进行管理的模块，能够对物业的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总。
16.3.3.4 收费管理
对物业公司向住户收取各种费用的活动进行管理的功能模块，所有收费项目、价格类型、损耗分摊、各类报表均可自定义，可随时增减修改，满足物业管理公司灵活多变的收费需求。
16.3.3.5 工程设备
对所有公用设施及固有资产进行分类管理，从其采购到更换，对其位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。
16.3.3.6 仓库物料
完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作。
16.3.3.7 保安消防
对保安、消防设备安装情况、使用情况、公共区域监控状况等信息的录入、查询、统计、分析。
7.3.3.8环境管理
对物业管理处所管辖区域的绿化、消杀、清运等工作进行记录、检查和管理。
7.3.3.9行政人事
明确人员组成及岗位职责，实现人事档案及工资管理。
7.3.3.10客户服务中心
支持总台制的客户服务模式，客户的投诉、报修、有偿服务等均通过本模块统一调度、跟踪、监控。
该模块把与客户服务相关的软件模块（接待中心、客户管理、房产管理、收费管理、仓库物料）有效连接起来，实现了完整的工作流。
7.3.3.11电子邮件
实现电子邮件功能。
7.3.4业务管理软件应包括以下系统接口：
17——具有与数字化设备监控、综合安防管理数据库的接口；
18——具有与三表数据采集系统的接口；
19——具有与财务软件的接口；
20——具有与“一卡通”系统的接口；
21——具有与社区网站和呼叫中心的接口。
17 数字化设施管理
17.1 一般规定
17.1.1 数字化设施管理是物业管理数字化应用的重要内容，通过数字化设施监控管理系统控制网络与数字化物业管理信息网络的融合，将建筑及住宅社区内公共机电设备运行状态和故障报警信息，以及家庭三表抄送数据上传至数字化物业管理数据库中。
17.1.2 在建筑及住宅社区内将电梯设备运行监控、给排水设备运行监控、变配电及照明设备运行监控，以及建筑及住宅社区内集中的冷热源设备运行监控集成在统一的数字化集成设施管理平台上（BMS）。
17.1.3 通过建筑及住宅社区内集中和分布的数字化设施运行监控管理中心（包括远程设备运行监控管理中心），实施对机电设备的运行状态、故障报警进行监视、报警确认、操作控制、设备运行状态和故障报警信息的记录与查询。
17.1.4 建筑及住宅社区数字化设施监控管理系统产品应选用先进、可靠和价格合理的系统产品。
17.2 数字化设施管理要求
17.2.1 数字化物业管理人员在授权下可以通过互联网络和建筑及住宅社区局域网络监视、控制、下载、记录和查询建筑及住宅社区机电设备运行状态、故障报警信息、数据和资料。
17.2.2 建筑及住宅社区内应设置独立的机电设备监控管理中心，机电设备监控管理中心设备可与建筑及住宅社区综合安防监控管理中心设备置于同一监控管理室内。
17.2.3 机电设备监控管理中心操作员可以实时监视、控制、确认、处理、记录和查询建筑及住宅社区公共机电设备运行状态、故障报警，以及家庭三表抄送数据,并具有监控操作优先权。
17.2.4 机电设备监控管理系统应具有与建筑及住宅社区火灾报警系统、综合安防监控管理系统联动控制的能力。
17.2.5 数字化设施管理应对建筑及住宅社区机电设备实施以下管理内容：
17.2.5.1 电梯设备监控管理
22——电梯运行状态监视及控制；
23——电梯故障及停电报警；
24——电梯锁人报警；
25——电梯内通话对讲；
26——电梯IC卡运行控制。
17.2.5.2 给排水设备监控管理
27——给水泵运行状态监视及控制；
28——给水泵故障及停电报警；
29——蓄水池（含消防水池）低水位报警；
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