中国郑州万客来农产品物流中心项目建议书文档格式.docx

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8.项目承担单位：

河南万客来实业有限公司

9.项目建设单位：

河南万客来实业有限公司

二．申请立项的背景：

1．立足三农服务城乡：

我国是一个拥有十三亿人口的农业大国，一直以来，中央都将农业视为安天下、稳民心的基础产业和战略产业，农业、农村、农民问题关系到国民素质、经济发展，也关系到社会稳定、国家富强，所以在贯彻科学发展观、构建社会主义和谐社会过程中，如何解决好农业、农村、农民这“三农”问题意义重大。

河南是拥有近一亿人口的内陆传统农业大省，农业人口占到70%，农业资源丰富，农业生产一直是河南的安身立命之本。

郑州又是一个农产品资源总量丰富大市，也是农产品消费大市。

如何关注三农、服务三农，促进农业经济发展、解决农村民生问题、助推农民增收致富，成为我省各级党委和政府一项极其重要的工作。

2．菜篮产销亟待完善：

实施改革开放政策后，我国经济飞速发展，农业更是取得巨大成就。

1998年农业部提出实施“菜篮子工程”，解决农副产品市场供应短缺问题。

“菜篮子”工程关系人民群众切身利益，既是一项重要的经济工作，又是一项严肃的政治任务。

近二十年来，数亿城镇居民都成为“菜篮子”工程的受益者，一个满足市场需求、着眼规模经济、追求“菜篮子”产销稳定发展的新格局已基本形成。

然而，当前在“菜篮子”工程建设中却还存在着诸多问题亟待完善。

如“菜篮子”产销方面还存在着产品科技含量较低、缺乏“菜篮子”可持续发展动力、分散的小生产和大流通、大市场的矛盾依旧十分突出等诸多问题。

所以造福一方百姓，为农民提供良好的市场环境，为城镇居民提供丰富的“菜篮子”产品，提高农产品质量和保证农产品消费安全，成为完善“菜篮子”这一民心工程、效益工程的当务之急。

3．农产品物流升级在即：

农产品流通设施，是农产品流通的载体，是连接农业生产和城乡居民生活消费的重要环节，也是社会基础设施的重要组成部分。

加快农产品流通设施建设，对实现农产品流通的现代化，促进农村经济的发展，增加农民收入、扩大就业、提高城乡居民的消费质量和我国农产品的竞争力，都具有十分重要的意义，对中国经济发展具有着战略性影响。

加快农产品流通设施建设，也成为“十五”时期国民经济发展中一项重要任务。

在农产品流通的供应链条中，农产品批发市场是中心环节，是商流、物流、信息流的集散中心，具有不可替代的核心地位。

然而从全国整体角度来看，市场体系建设仍处于初级阶段，还存在着批发市场档次不高、交易方式原始、经营主题比较分散、市场信息网络建设滞后等诸多问题。

为完善农产品市场体系建设，为给农民提供良好的市场环境，给城镇居民提供日益丰富的农产品，国务院要求各级政府对现有农副产品交易市场有计划、有步骤地进行改造、扩建、完善，同时新建一些地区性和全国性的农副产品储运交易物流市场。

针对目前省会郑州农产品流通体系的现有状况，推动其硬件设施、软件管理改造向现代化、信息化迈进，提升我市农产品竞争力和市场辐射力符合大政方针，也是势在必行。

4．抢抓机遇乘势而上：

河南机遇：

中部崛起的宏伟战略给河南带来前所未有的发展机遇，也赋予河南更多的责任。

近几年河南经济发展突飞猛进，2007年第三产业增加值4411.91亿元，增长13.9%。

中原崛起，郑州领跑。

要发挥郑州在区域经济中的带动作用，必须以建设更高层次的商贸城为龙头，把第三产业的发展放在首位，大力发展现代物流业，规划建设一批带动全省辐射全国的商品物流集散中心，促使郑州经济区域尽快在中部崛起，中国郑州万客来农产品物流中心就是在这样的背景下应运而生的一个大型农产品物流项目。

郑州机遇：

近几年来，随着郑州加快城市化进程，城市框架不断拉大，郑州南区逐渐被纳入人们的视野，房地产开发蓬勃兴旺，商贸物流汇集于此，贯穿城市东西大道航海路的万客来食品城、华中食品城、金海市场、汽配城等批发市场形成了中原物流中心，尤其是“南副食”物流格局已初具规模，南部区域不仅吸引着资本的聚集，更积蓄起红火鼎盛的人气资源。

该区域四横（长江路、中原路、航海路、建设路）三纵（桐柏路、嵩山路、京广路）的城区主干道与连霍高速、郑少洛高速、郑石高速共同构筑起的卓越立体交通网络和郑州东西大贯通的格局正在定型，货运物流四通八达，配套布局逐步完善，加之京广南路（新出入市口）拓宽工程的建设、环城高速公路的筹建和穿越南区地铁项目的实施以及政府设想的物流园区规划的逐步落实，势必将吸引更多的物流、人流、信息流汇聚于此，共同拉动郑州南区的发展。

另外从郑州市目前用地情况和城市发展态势来看，南区土地资源丰富，土地价格、开发成本较低，且在空间上符合郑——洛产业带相互呼应的发展策略。

河南万客来实业有限公司经考察论证，决定选址定位于南区，是郑州机遇、市场格局和人气所致，也将使南区在未来更有所作为。

战略机遇：

当前，郑州市加快推进经济社会跨越式发展、加快商贸城建设步伐，以科学发展观为统领、准确把握经济形势、以郑州大力发展现代物流业为契机，坚持为农服务的方向，坚持合作制的基本原则，把“根”扎牢于“三农”，把“本”定位于流通，依托自身资源优势，把农产品流通体系建设作为发展现代农业、服务社会主义新农村建设的重要支撑，紧抓时不我待的大好机遇乘势而上应是创新之举、战略之策。

三．项目总体构思和设想：

1．政策依托打造民心德政工程：

服务三农、聚焦菜篮、发展生产、搞活流通，始终是党和政府关注的重点。

1998年农业部提出实施“菜篮子工程”，为城镇居民提供丰富的“菜篮子”产品，关系百姓切身利益；

2006年商务部确定“双百市场工程”：

重点改造100家大型农产品批发市场、着力培育100家大型农产品流通企业，计划用3年时间完成2000家农产品批发市场的升级改造，发挥“双百市场工程”的示范带动作用，为尽快形成全国开放统一有序的农产品市场体系提供了强有力的政策支撑。

2008年9月全国供销合作总社组织制定的《农产品批发交易市场建设规划方案》明确提出要从促进生产、扩大消费、服务三农的工作全局，把加快农产品批发市场建设作为社会主义新农村建设的重要内容，作为促进农产品流通实现助农增收的重要工作和推进“新网工程”建设的重要措施认真加以落实。

在《河南省农产品批发市场建设规划（2006—2010年）》制定了农产品批发市场建设中的改造提升、高起点建设、分类指导和市场化运作的指导原则。

《中国郑州现代物流中心发展规划纲要（2006—2010年）》明确提出把郑州建设成全国重要的现代物流中心，构建商流、物流、信息流、资金流高效运转的郑州中心物流枢纽，不断增强郑州的凝聚力、带动力和辐射力。

《郑州市2008－2012年农产品流通体系建设规划》中提出农产品流通体系建设的首要任务就是升级改造现有农产品批发市场，新建大型农产品批发市场，需要形成2个占地30公顷左右的特大型综合农产品批发市场。

《规划》结合我市实际，综合各方面因素考虑，将三环至四环间定为当前大型农产品批发市场布局的最合理位置。

中国郑州万客来农产品物流中心的申请立项正是以此为政策依托，按照全市农产品流通体系的科学规划进行定位，通过该项目的实施从而增加郑州、河南及周边地区农副产品的有效供给，改善全国农产品的物流条件，构建区域性农产品集散平台，实现全国各地农副产品在河南这个中转站进行大流通交易，做到南菜北运、西菜东输、北粮南运和中粮西运，努力使河南在农业大省的同时更成为农产品流通大省，打造郑州乃至河南的一项民心工程、德政工程。

2．科学发展实施形象亮点工程：

农产品批发市场作为食品供应链上不可替代的重要一环，战略地位十分明显，它在促进地方经济社会和谐发展、可持续发展方面功不可没。

在全国大中城市中，经由批发市场提供的农产品比例约占80%，北京新发地农产品批发市场交易量在全国同行业当中排名第一，全年为国家上缴各种税费1200多万元，是北京市名符其实的“大菜篮子”、“大果盘子”和地方纳税大企业之一。

山东寿光蔬菜批发市场占地600亩，年成交蔬菜15亿公斤，年交易额28亿元，全国30多个省、区、直辖市的蔬菜在该市场大量销售。

然而，针对我市当前农产品批发市场的现状，在科学规划的前提下如何有序建设、加快发展是一段时期内将要面临的问题。

市场整合升级打造示范亮点：

据不完全统计，目前河南省年交易额亿元以上的农产品批发市场87个，年总交易额482.74亿元，年交易额10亿元以上的市场有11个，占12.6％。

在省会郑州共有各类农产品市场300多家，其中以批发经营为主的大型农产品市场12家，市场年交易量约300万吨，总额突破200亿元。

总体来看市场体系建设仍处于初级阶段，一些小型农副产品批发市场，不少都存在着管理松散混乱、卫生脏乱差、影响市容环境和居民交通出行等状况，对现有各类农产品批发市场进行统一规范治理、升级改造整合势在必行。

目前，由于我市缺少综合性、现代化、辐射力强的大型农产品物流中心，农产品的交易量和影响力、带动力与周边武汉、南京等城市相比存在不小差距，作为全国第一农业大省的省会、中原交通枢纽城市，首位度明显不够，区位优势没有得到很好发挥。

中国郑州万客来农产品物流中心的规划建设将责无旁贷地担当起整合吸纳一部分欠规范的农产品批发市场，完善市场体系建设，真正打造一个完善规范统一有序的农产品物流中心，使之成为中原地区农产品物流的一个形象示范性的窗口亮点。

高起点高标准形成区域亮点：

中部崛起看河南，中原崛起看郑州。

郑州得天独厚的地理区位优势使其在“连接南北”“平衡东西”的大流通中具有举足轻重的地位。

郑州不仅肩负着带动中原崛起的责任，更要站立在中部崛起的高地上。

把郑州建设成现代化商贸城市和区域性中心城市，其核心就是构筑大市场、大商贸、大流通网络，使其成为以一批辐射全国的大型交易中心为支柱的全国性物流、商流、信息流、资金流中心。

然而目前省会郑州还没有一家能够立足中原、辐射全国的集农副产品交易、仓储加工、信息会展、农产品物流、综合服务等于一体的全国性农产品商流、物流、信息流集散中心，该项目就是要建设成为一个与郑州的区位、交通等突出优势相适应，以大宗农副产品及其它商品期货、现货交易为龙头，依靠中心城市的辐射力、带动力、影响力，辐射鄂、皖、冀、陕、甘等省进行大宗农产品交易储运信息物流的集散地，使之成为郑州乃至河南地区新的经济增长点、形成区域经济发展中的新亮点。

另外，郑州已拥有了全国最具代表性的郑州国家粮食交易中心，它作为我国流通体制改革和市场经济的一面旗帜，其示范效应带动了全国粮食批发市场、期货市场和电子商务的发展。

为加快郑州商贸城建设步伐、加快农副产品物流港交易与现代物流业的发展步伐，建设一个与粮食批发期货市场相映成辉、共生共荣、高起点、高标准、高规格、与国际市场接轨的全国性农产品物流中心当是顺应时势、水到渠成，既进一步提高了郑州这座现代商贸城市的竞争力、生命力、辐射力，也为我省现代农产品市场体系建设和完善探索出一条新路。

我们期待将来的郑州在拥有中国粮食市场价格“风向标”、“晴雨表”美誉的同时，蔬菜、水产、禽蛋肉等农产品的中国及全球市场报价中也能标注上令中原人为之骄傲和自豪的“郑州价格”，真正把该项目打造成为郑州和河南的形象工程、亮点工程。

3．拉动带动构建惠民长效工程：

关注民生、保障民生、改善民生，让广大城乡群众都能享受到改革发展带给人们的实实在在的利益，是各级政府的基本职责，也是构建和谐社会的关键所在。

前段时间，国际金融危机席卷全球，为应对此次危机的冲击，国务院于2008年11月5日出台了10项扩大内需促进经济增长的措施，意味着中国新一轮的宏观经济政策调整拉开序幕。

郑州市也于2008年11月20日出台了“扩内需、保增长”10项措施以促进经济社会平稳快速健康发展，其中一条就是努力提高城乡居民收入，确保消费，扩大内需。

中国郑州万客来农产品物流中心项目的建设和培育将会直接有效促进农产品生产加工、运输仓储、冷链物流、交易配送、信息会展等行业的快速发展，并能极大地带动商业饮食、住宿旅游、金融、房地产等相关第三产业的发展和优化升级，既富农惠农助农增收、又能扩大城乡消费、拉动经济增长。

同时，该项目具有生产与消费统一、易于吸纳劳动力的特点，将会成为我市乃至我省拓宽就业渠道、增加就业容量、连接就业创业和经济发展的一个新纽带。

以构建和谐社会为主线，以中国郑州万客来农产品物流中心为平台，建成后将可容纳商户30000余家，为社会提供30万个就业岗位，有效促进社会就业、扩大再就业，让这一项目真正成为利民惠民的长效工程。

四．项目建设的优势条件：

1．经济环境——中原崛起适逢其时

中央作出促进中部地区崛起的重大战略部署，顺乎时势，合乎民意，正当其时，对河南来说是一个千载难逢的大好发展机遇。

中部是中国人口最密集的地区之一，是我国重要的产粮基地和能源基地，是连接东西、贯通南北的交通枢纽。

河南正抓住这难得的历史机遇，力图在中部地区继续领跑。

在实现中原崛起、中部崛起战略中，郑州肩负特殊使命，将利用自身特殊地位与作用带动河南乃至中部崛起，把郑州建设成为以现代商贸为特色的全国区域性中心城市、中部崛起的核心城市，构建以郑州为中心的跨区域、多层次、宽领域、远辐射的大物流体系。

这一切都为建设中国郑州万客来农产品物流中心创造了过硬的基础条件和良好的发展氛围。

2．区域环境——得天独厚优势卓越

河南位居东西南北之中，省会郑州更是素有“九州之中，十省通衢”之称，陇海、京广两大铁路干线及京珠、连霍两条高速在此交汇，承东启西、连贯南北，是全国重要的交通中心、商贸中心、信息中心、物流中心，新欧亚大陆桥上的重要城市，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名。

郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一，作为人口大省、消费大省河南的省会城市，郑州已经成为一个中部区域的中心消费城市，商贸流通发展迅速，拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的大型服装、建材、汽配、农副产品等商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家，大市场、大流通格局正在形成；

每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会上百次，现已形成批发与零售、期货与现货、传统经营与新型业态相结合的市场交易体系。

得天独厚的区位优势和商贸优势为在这里建设一个全国性的农产品物流中心打下了坚实的物质基础和市场基础。

4．资源环境——流通网络优势互补

郑州是一个具备发展物流业天然优势的城市，区域、交通、人口、产业和资源等诸多有利因素使郑州物流业发展突飞猛进。

经过几年发展，目前郑州物流业从业人员已达14万多人，物流业年产值超过200亿元，预计到2010年，全市物流业产值达300亿元以上，全社会物流成本占地区生产总值的比重将下降到15%左右。

丰富的物流资源和巨大的物流市场，为现代物流业的快速发展提供了良好条件，也为中国郑州万客来农产品物流中心的建设和培育奠定了基础。

4.政策环境——以农为本稳定宽松

为加快农产品流通体系的建设，对于符合国家产业政策、符合当地经济发展和建设规划的农产品批发交易市场，国家、行业、省、市都出台有相关的优惠扶持政策。

一系列稳定宽松的支农惠农政策不仅利于民间资本接轨“三农”、拓展新的投资领域，而且为该项目的顺利实施提供了重要保障、为促进市场发展繁荣鼓足了后劲。

5.人文环境——和谐共享开放包容

中原河南兼具开放性与包容性，开放的郑州更具有容乃大、鼓励创新、支持创业、亲商重才、开放包容的人文环境，这里有公正公平的法制环境、规范守信的市场环境、健康向上的人文环境、安居乐业的生活环境、可持续发展的生态环境，这片土地吸纳所有有志之士来此创业发展。

中国郑州万客来农产品物流中心是对现有万客来食品城进行整体升级改造扩容的基础之上规划建设的物流中心。

构筑一项事业，需要有形资产，也需要无形资产。

万客来食品城作为一个日客流量5万人以上、年交易额100亿元、以强大客户群为支撑、市场辐射周边十几省区的大型副食品综合批发市场，在十年发展历程中积蓄和沉淀的品牌力量、鼎盛人气、经营资源等颇具竞争力的无形资产都将聚集为一笔巨大财富，势必会成为未来新物流中心撬动有形市场的强大动力，其发展势不可挡，其前景无可估量。

这种新生力量融入新物流中心的启动和发展，原有市场红火鼎盛的人气将得以持续，开放透明的市场之脉将得以继承，市场的人文环境将得到最大化发挥，这一切都为该项目的招商启动、拓展前行营造了良好氛围。

五．项目的建设规模：

中国郑州万客来农产品物流中心拟占地总面积约3000亩。

市场规划有七大功能区：

蔬菜、肉类、水产品交易区；

果品、种业、调料品交易区；

粮油、茶叶、副食品交易区；

百货交易区；

仓储加工配送区；

农产品展销与商品产销生活区；

信息会展商务区。

规划建设十个中心，即：

市场交易中心、拍卖中心、电子商务中心、信息网络中心、检测中心、仓储物流中心、加工配送中心、商务中心、展销中心、生活服务中心。

具体规划设计部分见后文规划设计专篇。

六．效益分析：

1．经济效益分析

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本项目具有良好的经济效益，建成后正常年份预计交易额可达千亿元，将拉动相关产业链的年产值可达5000亿元，可实现利税约10亿元。

项目在财务上是合理的，可行的。

2.社会效益分析

中国郑州万客来农产品物流中心项目是对国务院关于物流业调整和振兴规划的积极响应。

该项目将加快郑州市农产品流通设施建设，对实现农产品流通的现代化，促进农村经济的发展，增加农民收入、扩大就业、提高城乡居民的消费质量和我国农产品的竞争力，推动郑州物流业硬件设施、软件管理改造向现代化、信息化迈进，提升我市农产品竞争力和市场辐射力。

并将带动全省辐射全国的商品物流集散中心，促使郑州经济区域尽快在中部崛起。

该项目的实施会增加郑州、河南及周边地区农副产品的有效供给，改善全国农产品的物流条件，构建区域性农产品集散平台，实现全国各地农副产品在河南这个中转站进行大流通交易，努力使河南在农业大省的同时更成为农产品流通大省。

真正打造一个完善规范统一有序的农产品物流中心，使之成为中原地区农产品物流的一个形象示范性的窗口亮点。

同时，将会成为我市乃至我省拓宽就业渠道、增加就业容量、连接就业创业和经济发展的一个新纽带。

项目建成后将可容纳商户30000余家，为社会提供30万个就业岗位，有效促进社会就业、扩大再就业。

该项目的建设和培育将会直接有效促进农产品生产加工、运输仓储、冷链物流、交易配送、信息会展等行业的快速发展，并能极大地带动商业饮食、住宿旅游、金融、房地产等相关第三产业的发展和优化升级，既富农惠农助农增收、又能扩大城乡消费、拉动经济增长。

七．结论

根据以上分析，中国郑州万客来农产品物流中心项目符合国家和地方对物流业调整和升级的有关政策和要求，投资方向是正确的，具有良好的经济效益和社会效益。

该项目的实施将会促进行业发展，造福于人民。

建设本项目是必要和可行的。

中国郑州万客来农产品物流中心规划设计

第一章设计总说明

1.1概述

郑州作为河南省会地处中原，是省际交通枢纽重城，同时也是农业大省的农产品商流中心,其在全国的经济活动中扮演着重要的角色。

尤其近年来，国家提出中部崛起的计划，我们面临着历史的发展机遇和挑战，郑州作为农产品物流中心的地位将更加突出。

中国郑州万客来农产品物流中心,拟建于郑州市二七区内，南三环以南，沿京广路东西两侧布置，环境位置十分优越，落成后将成为郑州西南区标志性建筑群落之一。

中国郑州万客来农产品物流中心占地约3000亩，总建筑面积380万㎡，建筑群以大体量的3层、4层卖场为主，局部建成5层建筑，商务区的酒店办公楼为28层，部分大体量建筑物地下1层考虑停车及人防工程。

1.2设计依据

1.2.1甲方提供的中国郑州万客来农产品物流中心规划设计基本要求；

1.2.2甲方提供的用地现状图；

1.2.3国家、现行有关规范、规程、技术规定；

1.2.4郑州市地方现行有关规范、规程、技术规定等。

规范主要有：

1．《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）

2．《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50-88）

3.《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）

4.《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）

5.《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）

6.《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）

7.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）

1.3场地概况

本基地地势平坦，基本呈矩形，南北长约1700米，东西长约1200米。

1.4工程设计的规模

1.4.1工程规模及项目组成

中国郑州万客来农产品物流中心占地约3000亩，总建筑面积380万㎡，分三期开发，一期为南屏路以北主要为百货城、副食城、会展区以及小型停车场；

二期为南屏路以南主要为水果区、调味区、粮油区、蔬菜区、水产区、肉类区、商务中心以及中心停车场；

三区为预留发展用地及冷库用地。

1.5规划构思原则

1.5.1满足城市规划要求，重现城市总体环境与农产品物流中心规划构思的协调，承继地域文脉，达到建筑群体与周边环境的对话和沟通。

1.5.2注重“业主利益”，最大限度地开发土地的商业价值，为创造更多的交易机会，提供一个高效、便捷、服务完善，环境优美的商业场所。

1.5.3注重“以人为本”的设计原则，研究人的购物心理，规划设计处处从人的“使用、健康、安全”等方面出发。

1.5.4环境景观设计注重“生态型”构思，开发环境的多重功能作用，创造良好的休闲、娱乐、交易的空间环境。

1.5.5规划与建筑单体在注重“经济、适用、美观”的同时应具有一定的超前性。

第二章总平面设计

2.1总体设计

2.1.1定位：

根据甲方提供的京广路与南三环周边用地及道路情况，周围主要道路绝对高程。

本建筑定位见总平面图。

2.1.2设计理念及总平面规划

1、设计理念

●根据甲方提供的功能要求以及结合基地的现场情况，将整个基地划分为8个区域，分别为：

百货区、副食区、商务会展区、水果调味区、粮油区、蔬菜区、水产区以及肉类区，功能分区明确。

每个区既独立各区之间又互相联系。

在整个基地中心布置有大型停车场，可以很方便快捷的辐射到各个区域。

商务会展区为与整个基地的中心位置，为整个基地服务，这个区域环境优美，景观宜人，能将大量人流吸引至农产品物流的中心地带，起到聚集人气的作用。

在各个区域的位置关系上，由于百货区对环境影响很小，没有什么污染，而且商业气氛浓厚，环境优美，人气旺盛，所以将百货区置于京广路西侧紧贴南三环，为整个农产品物流中心的入口处，相当于农产品物流中心的门面，可以很好的带动整个农产品物流中的发展，提升人气。

在百货区中心设有一条步行街，宽30米长700米，中心设有舞台，可以举行百货表演、时装走秀。

为商户提供了举办各种宣传活动提供了条件，也为顾客营造了舒适的购物环境。

副食区位于京广路东侧紧邻南三环，也位于一期启动范围内，可最大限度的提高经济效益，聚集人气，繁荣农产品物流中心的经济。

一期布置有一停车场，可以满足分期开发时一期的使用，又避免了基地停车场过于密集。

二期包含了水果调味区、粮油区、蔬菜区、水产区以及肉类区，这些区域对周边有一定的污染，所以尽量远离中心布置，把它们的