南通市市区城市规划管理技术规定Word格式文档下载.docx
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居住建筑
非居住建筑
低层
多层
高层
建设基地面积（平方米）
500
1000
2000
－
3000
表2.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标
建设基地类型
建筑密度（%）
容积率
核心区
Ⅰ地区
Ⅱ地区
住宅用地
低层
38
33
30
1.0
0.9
0.8
多层
28
26
1.6
1.5
1.4
中高层
23
2.1
1.9
高层
20
3.3
3.2
公共设施用地
办公
建筑
45
42
40
2.8
3.1
3.0
35
32
5.0
4.5
4.0
商业
50
48
商住
综合楼
2.5
工业建筑
工业
建筑类
—
1.2
2.0
1.8
注：
1、核心区：
濠北路，濠东路、城山路，濠西路、跃龙路，青年路所界定的用地范围，其中涉及到濠河风景区及历史保护区等重要地段的建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。
2、Ⅰ地区：
钟秀路、外环西路、工农路、虹桥路内侧、核心区外围地区所界定的范围。
唐闸镇区、天生镇区、陈桥、幸福、秦灶镇区、观音山镇区,按Ⅰ地区的标准执行。
3、Ⅱ地区：
Ⅰ地区外围地区，包括新城区、崇川开发区、狼山风景区、市开发区、港闸开发区、站前区，以及各乡镇的工贸园区，按Ⅱ地区标准执行。
其中狼山风景区（含狼山镇区）建筑密度、容积率指标，按批准的相关规划执行。
4、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；
住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。
5、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执行，但不得超过上表中相应居住建筑的指标。
6、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
7、表中指标不包括地下层建筑面积；
但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。
8、I地区、II地区工业建筑容积率下限指标低层不得小于0.5，多层不得小于0.8。
表2.3.6开放空间增加建筑面积指标
允许建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）
＜2
≥2—＜4
≥4—＜6
≥6
注：
开放空间的条件和计算方法见附录五。
2.3.7建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：
2.3.7.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；
2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
第三章建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本规定。
3.1.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。
不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。
3.1.3根据居住建筑日照标准，省技术规定和我市实际情况，居住建筑间距系数低限值按表3.1.3执行。
3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L=L1±
L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L2=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1.3.2住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L1=i·
H
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
3.1.3.3市区居住建筑日照间距原则上不考虑不同方位的折减系数，但因城市景观或其它特殊要求的需要，经城市规划行政主管部门审核，并报南通市规划委员会批准，可参照表3.1.3.3规定执行。
表3.1.3居住建筑日照间距系数表
间距系数
适用地段
1.30
I地区
1.33
II地区
1、建设基地＜1公顷，且无集中公共绿地的（面积＜400平方米），建设基地内（含与南侧建筑）居住建筑间距按表3.1.3增加0.05的系数。
建设基地＞1公顷的须设置公共绿地。
2、当新建建筑位于已建住宅的南侧时，相邻建筑间距系数按表3.1.3增加0.05控制。
3、当新建多层、高层建筑位于已建居住建筑的东南向或西南向时，按山墙间距加1米的要求控制，并同时满足建筑退界要求。
当新建建筑山墙与已建居住建筑山墙延长线重合时，按表3.1.3规定的条款执行。
4、前2、3款属一次规划分期实施的，按原批准的详细规划核定的间距系数执行。
表3.1.3.3不同方位间距折减系数
方位
0~150
＞150~≤300
＞300~≤450
＞450
折减系数
1.0L
0.95L
0.9L
1、表中方位为正南向（00）偏东、偏西的方位角。
2、L为当地住宅正南向布置时的日照间距。
3、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
3.1.4住宅建筑间距非平行布置时，当相互夹角小于等于600时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；
当相互夹角大于600时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。
方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。
3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：
3.1.5.1低、多层住宅建筑日照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；
点式建筑（面宽≤15米）根据具体情况参照3.1.5.2和附录—第3条计算确定，并进行相应的日照分析，最小日照间距比不得低于1：
1.20。
3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角＞600）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，同时满足0.45iH退界要求；
当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制。
3.1.5.3低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算日照间距。
沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时，可扣除其高度计算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅建筑时，视同住宅建筑控制日照间距。
3.1.6高层住宅建筑日照间距：
3.1.6.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1.6.2高层住宅建筑（含高层点式）之间以及高层住宅建筑与多、低层住宅建筑之间的日照间距可按3.1.3条计算确定。
3.1.6.3高层住宅建筑含有非住宅用房的，从其最低住宅层计算日照间距。
3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。
沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.1.8住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.8的规定。
表3.1.8住宅建筑之间最小间距（L、单位：
米）
建筑类别
高层（遮挡）
多层、中高层（遮挡）
低层（遮挡）
控制
间距
平行布置
垂直
布置
山墙
垂直布置
两侧
单侧或无
（被遮挡）
25
13
12
18
15
10
9
多层、中高层
8.5
8
6
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；
“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户；
“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户。
山墙一侧或两侧出挑阳台（含凸窗）或开门的，山墙间距以出挑阳台（凸窗）最凸出部分投影线间的最小间距计算。
4、当山墙之间设置道路的：
居住区道路，山墙之间的最小距离不得小于24米；
小区级道路（宽度大于等于7米），最小山墙间距不得小于12米；
组团级道路（宽大于等于5米），最小山墙间距不得小于10.5米；
当道路宽小于5米时，山墙最小间距不得小于8米。
5、平行于城市道路的沿路建筑（含居住、非居住）的山墙间距应符合城市规划，并满足消防、施工和安全要求。
3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距：
3.1.9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。
3.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表3.1.9.2规定。
表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）的之间最小间距（L，单位：
高层（住宅建筑）
多层、中高层（住宅建筑）
低层（住宅建筑）
高层非
住宅建筑
24
多层非
低层非
独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3.1.9.3低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。
在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。
3.1.10非住宅建筑的间距：
3.1.10.1非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.1.10.1的规定：
表3.1.10.1非住宅建筑之间最小间距（L，单位：
1、裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；
高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；
高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3、“—”表示按消防和施工安全等控制，如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。
3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。
3.1.12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距，按表3.1.3标准系数增加0.25计算。
老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距，按表3.1.3标准系数增加0.2计算。
学生宿舍按住宅建筑间距控制。
3.2建筑物退让
3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，同时符合本规定。
统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。
3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图见附录三）：
3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离分别为0.5L；
当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。
3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝各退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L。
并同时满足住宅建筑间距要求。
沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。
3.2.2.3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。
3.2.2.4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。
离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。
3.2.2.53.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。
3.2.2.6临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。
3.2.2.7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少需界距离，必须满足以下要求：
（1）符合日照、消防、施工、安全等要求。
（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。
3.2.2.8建筑间距范围内有公共道路的，公共道路部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。
3.2.2.9地下建筑物的离界距离，在确保施工安全的前提下不小于3米。
3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：
3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离参照表3.2.3.1控制。
为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。
·
表3.2.3.1建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）
后退建筑高度
距离
道路宽度
小于24米
24~50米
大于50米
40米以上
30米以上~40米
20米以上~30米
20米及以下
5
高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。
城市规划行政主管部门在确定沿城市道路建筑红线时，应综合考虑城市景观的整体协调、建筑物和城市道路的交通需要、建筑物体量等因素。
3.2.3.2建筑物后退道路红线以建筑物最凸出的外墙（含柱、阳台的垂直投影线）边线计算。
挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力。
3.2.3.3沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；
在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。
3.2.3.4有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计所确定的后退距离控制，并不得小于10米。
3.2.3.5平面道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表3.2.3.1规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时符合表3.2.3.5交叉口行车三角视距控制要求。
表3.2.3.5交叉口行车三角视距控制最小距离（米）
行车视距（米）
控制距离（米）
70~110
90+1/2路幅
40~50
45+1/2路幅
30~40
35+1/2路幅
20米以下
20~30
25+1/2路幅
控制距离以道路中心线计算。
3.2.3.6立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。
3.2.3.7地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.2条确定。
3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离控制。
表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离
铁路等级
建筑物后退距离（米）
铁路干线
铁路支线
3.2.5沿城市河道（濠河及通航河道除外）两侧新建建筑物，其后退驳岸顶沿河一侧边线的距离按详细规划确定，应综合考虑河道景观整体协调、河岸与建筑物的安全等因素。
现有驳岸或与驳岸同步实施，建筑主要朝向离河界最小距离不得小于8米，次要朝向不得小于6米；
同时建有道路的（道路宽度≥5米），建筑主要朝向离河界最小距离不得小于13米，次要朝向不得小于11米；
驳岸延后实施的，建筑主、次要朝向离河界最小距离不得小于15米。
在设防洪堤河道两侧，建筑物后退蓝线距离还应符合防洪有关规定。
3.3建筑物的高度控制
3.3.1建筑物的高度应符合城市空域、风景旅游区、文物保护、建筑间距、城市景观等方面的要求，同时应符合以下规定：
3.3.1.1在各级文物保护单位保护范围内、濠河（含历史文化保护区）、狼山风景区规划确定的保护控制区范围内新建、改建建筑物的高度，必须符合相关保护规划的规定，同时符合规划中建筑高度控制的有关规定。
3.3.1.2沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超过规划道路红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W＋S），且应符合3.2.3.1条的规定。
除前款外，还须同时满足附录四的规定。
3.3.1.3商业中心区、历史文化保护区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观制定规定。
3.3.1.4建筑物临两条以上道路的，按主要朝向的道路规划红线计算控制高度，建筑所临道路的另一
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