宏观经济统计分析Word格式.docx
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房地产开发受宏观政策、行业景气、投资者预期、市场状况等众多因素的限制和影响,其发展因自身行业情形和周边因素的变化而出现周期性的起伏跌宕,进而形成了房地产投资周期。
历史进程也表明,房地产开发投资客观存在着循环波动的现象。
正视这种周期现象,分析研究其内在机制和原理,正确把握其发展变化的客观规律,根据规律做出合理预测并提出应对周期波动的产业政策,不但对于深入理解房地产投资本身特征具有十分重要的理论意义,还对政府制定相关产业政策可能具有启示作用。
相对于经济学较为成熟的周期理论和国外的房地产理论研究而言,我国房地产领域的周期循环的研究以及计量分析研究还处于开拓阶段。
本文以房地产投资为分析核心,结合我国体制改革特殊性及经济发展的阶段性,对房地产开发投资的周期波动进行了探讨。
二、文献综述
（1）国内文献
由于我国房地产市场开放较晚，同时缺乏系统的相关统计数据，房地产周期研究明显滞后于国外。
上个世纪80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的逐步深化，房地产业逐步发展。
经济大背景为我国房地产研究提供了现实的经济环境和条件，薛敬孝（1987年）在《南开学报》发表的《试论建筑周期》被认为是国内较早研究房地产周期的文献。
对房地产周期概念的界定很多，经归纳大致可分为以下两种：
第一种是从经济周期角度来定义房地产周期波动，谭刚（1994年）提出的房地产业的周期波动概念，指出房地产周期包括扩张和收缩两大阶段、四个环节。
持相似观点的还有曹振良、李晟、何国钊（1996年），清华大学刘洪玉（1999年）。
这些学者基本上都是采用经济周期的概念来定义房地产周期波动，所不同的只是采用了不同的表述方法。
第二种是从房地产业运行过程来定义房地产周期，主要从房地产项目在寿命期内所经历的各个阶段角度来进行分析，代表观点有陈柏东、张东（1996年）定义的房地产经济运行周期。
在上述概念的前提下，国内学者对房地产周期波动的研究主要涉及房地产周期波动原因分析、房地产周期与宏观经济的关系、房地产周期波动的影响因素、房地产周期的指标体系探讨、房地产周期波动的特点分析及一些地区或全国的房地产周期测算与比较等。
国内大陆地区的学者在这些方面取得了一些成果和一定的进展。
但是，总体来看，国内现有的房地产周期理论的文献依赖于两个方面：
一方面，因为房地产业属于宏观经济的重要组成部分，因此有关房地产周期的研究成果和理论大多源于经济周期理论；
另一方面，由于房地产业发展程度不同，对房地产周期波动的研究也就有所区别，因此可以看到房地产周期理论得益于房地产业本身的发展历程。
从这两个方面综合分析，不论研究的起点还是深度，国外以及港台地区的研究均大大领先于国内大陆地区。
（2）国外文献
Grebler和Burns（1982年）对1950—1978年美国的总体建设、公共建设、私人建设和住宅建设行了分析，发现住宅建设在此期间有6次周期，非住宅有4次周期。
他们还发现GNP周期比建设周期提前11个月。
Pritchett（1984年）分析了纽约办公物业、工业物业和零售业物业建设价值量1968—1982年的变化。
结果表明这段时间内有1—1.5个循环周期，其波动幅度从平均值的50%（工业）到160%（写字楼）不等。
办公物业的变动最为剧烈，工业物业的变动量最为缓和，零售物业和住宅业则介于两者之间。
Wheaton（1987年）分析了二战以后美国办公物业建设活动和空置率的情况，发现出现了大约12年的循环。
其中，在BFI行业（即在写字楼中办公的行业）的就业率会对供给以及需求产生较大的影响，而且供给比需求的反应快。
Brown（1984年）考察1968—1983年间单幢住宅的销售循环情况，发现在经济循环和房地产活动之间存在很高的相关性。
1997年，Green的分析表明住宅建设投资带动GDP的波动，而非住宅物业的投资落后于GDP的波动。
其原因在于：
住宅建设能够带动国民经济的增长，而国民经济的强度和结构的变化又会导致商业性房地产价格和租金波动。
皇家测量师协会进行的关于英国1921—1997年间房地产波动的研究表明，房地产波动和整体经济周期波动的幅度和时间有很高的相关性。
但是，并不是所有经济变量的循环都有这样的相关性，而且即使相关，该相关性也会随着时间的变化而发生变化。
三、湖南省房地产发展现状
近几年来湖南整体经济运行表现出快速发展的良胜势头,快速的经济增长构筑了房地产发展的良好平台。
城市和人均都保持两位数以上的增长速度,较快的城市经济发展速度为房地产业的持续发展提供了良好平台。
产业结构不断调整,经济以服务业为中心增长迅猛,同时工业比重也不上升。
第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展,以第三产业为龙头,在中部地区处于领先。
而第二产业己经成为影响未来房地产市场发展的核心要素。
在近年内工业的发展己经开始逐步稳定发展,在产业中比重上升,第二产业的加速将促进湖南房地产行业的整体发展。
固定资产投资额稳步增长,但增长幅度有所回落。
从2000年开始湖南固定资产投资持续增长,基础设施建设的效应逐渐显现,特别是房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重。
房地产投资的高速增长反应出房地产业带动经济增长的力度。
但是由于宏观调控的影响,增长幅度在2005年后呈一定下降趋势。
人口呈现快速增长,为房地产发展提供了强有力的消费基础。
随着城市化进程加快,湖南省人口呈现稳步、快速的增长趋势,人口自然增长率快速增长,尤其是城市人口的增长为房地产发展提供了强力有的需求市场保障。
城市居民可支配收入高,消费型城市特征十分明显。
从2003年起,就湖南省长沙市而言,人均可支配收入突破万元大关,此后连续几年均保持以上的10%年增长率。
与中部六省省会城市向比较,长沙市城镇居民人均可支配收入连续两年位居中部六省之首,2006年人均可支配收入达13924.13元,人均消费性支出10679.74元,同样处于绝对领先位置,消费型城市特征非常明显,有利于房地产发展。
我们从近年来湖南城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度,经济高效、卜快速发展,城市人口稳步增长,城镇居民生活稳步提升象等种种数据发现,湖南经济的持续稳定发展,将为房地产行业发展提供坚实的保障,房地产市场发展存在巨大潜能。
自2001年以来,土地放量大幅上升,单位地价也呈上升趋势,表明土地供应的稀缺性,也助推着当地房价的快速上涨。
除出让土地之外,更大规模的房地产开发用地仍掌握众多本土企业手中。
由于土地交易流通方式较多,除公开化挂牌转让外,往往更多是协议转让与置换,土地市场交易相对于上海、深圳等沿海城市而言,仍存在交易不透明因素。
房地产开发完成投资额一直呈增加趋势,这些都与政府的政策分不开。
1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇房地产制度改革,加快住房建设的通知》,通知要求1998年下半年停止住房的实物分配,逐步实现住房分配货币化,建立和完善以经济实用房为主的多层次城镇住房供应体系,这一政策很快带动了房地产的投资开发。
房地产开发投资的强劲增长,尤其是房地产市场的增长,表明投资者着好长沙房地产市场发展,对进房地产市场抱有较强的信心。
湖南房地产市场已由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。
2007年上半年,出现严重的供不应求现象,可见目前房地产市场需求依然强劲。
区域房地产业市场的发展与区域房地产业投资紧密相关,很大程度上,其投资决定着整个区域房地产业市场的发展势态,因此,对区域房地产业市场运行轨迹及其特殊的投资周期进行分析研究是很有必要的。
本文选择湖南省房地产投资周期作为研究分析对象,以期得出湖南省房地产投资周期波动规律及其影响因素。
四、湖南省房地产投资周期的计量分析
房地产投资主要以房地产投资规模和房地产投资结构两个要素来表示。
由于统计数据的限制,这里的时间数列界定在从1986年以后的年份里,并且仅分析湖南省房地产投资规模即投资额数据。
时间数列{Yt}可分解为四个要素,即长期趋势因子（Tt）、季节波动因子（St）、周期波动因子（Ct）和随机波动因子（It）。
对于增长型的波动,这四个要素一般符合乘法模型,即
由于仅考虑年投资总额,所以我们略去季节性的波动因子,因此,可以得到周期波动指标,
其中,Tt表示年房地产投资总额的增长趋势,Yt表示年房地产投资总额。
房地产产业技术进步与增长处于量变过程,还未发生质的飞跃,同时通过观察散点图可以看出,湖南省房地产投资额与时间年份之间表现出明显的曲线关系,其有可能是指数曲线或者二次或三次曲线,现通过SPSS软件分析知道指数曲线模型的R2=0.93110、F=189.20111,二次曲线模型的R2=0.91682、F=71.64456,三次曲线模型的R2=0.91717、F=44.29,通过以上判断可以得出最佳模型为指数曲线模型。
因此,通过拟合得到长期趋势拟合方程为：
其中统计检验值为R2=0.93110,F=189.20111,t为时间变量,经检验曲线拟合得较好。
由于拟合方程代表内在长期增长趋势,所以实际值与拟合值的比值是内在周期波动的结果（鉴于时间数列较短,并且是年度数据,这里暂不考虑数据平滑处理）。
有关计算数据结果参见表1,周期波动曲线图见图1。
综合以上周期乘法模型分析计算的结果,可以大致看到,1996年以来,湖南省房地产投资经历了三个波动周期。
如果结合湖南省房地产业1996年到2012年的投资基本特征来分析,可以得出湖南省房地产投资经历了四次周期波动。
其房地产投资周期波动大致分为四个阶段,即1996～2000年、2001～2005年、2006～2011年、2012年到现阶段，如表1：
表1
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
投资额
4.13
4.47
8.70
9.40
9.42
13.27
21.81
57.96
77.70
拟合值
4.33
5.81
7.79
10.45
14.01
18.79
25.19
33.78
45.30
波动值
0.95
0.77
1.12
0.90
0.67
0.71
0.87
1.72
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
100.26
119.50
125.50
142.50
146.23
195.97
266.20
232.35
60.74
81.45
109.22
146.46
196.39
263.35
353.13
285.12
2.07
1.79
0.92
0.82
0.73
0.74
0.75
五、湖南省房地产投资周期波动的基本轨迹和特征
通过以上计量分析,为进一步研究分析湖南省房地产投资的周期波动规律及其影响因素提供了实证数据。
为此,我们在以上计量分析的基础上对湖南省房地产投资周期波动规律作进一步具体地分析,以便从中更清晰地了解其运行的基本轨迹特征。
1996～2000年为湖南省房地产投资的第一个波动周期。
由于缺乏有关数据,只能进行定性化分析。
从总体上看,这一周期为湖南省房地产投资发展的初步阶段,投资波动特征并不十分突出。
在这一阶段,湖南省传统的住房制度与土地使用制度存在许多弊端,如分配不公、土地浪费严重、国有土地收益流失等问题,在一定程度上制约了省内房地产业投资的良性发展。
为进一步理顺房地产业内部关系,改善房地产投资环境,湖南省逐步试点实行了住房商品化、土地有偿使用制度,并将大量带有政府职能的房地产开发公司向企业转轨,并力促房地产开发投资资金来源多元化的政策和措施。
这一系列改革措施的实施为湖南省房地产投资的持续增长以及房地产市场的进一步发展打下了基础。
2001～2005年为湖南省房地产投资的第二个波动周期。
由于在上一周期湖南省房地产业对房地产的投资开发模式及运行程序作了有益的探索,并取得了初步成效,这为本轮周期房地产投资的快速发展创造了条件。
至2004年,湖南省内各地房地产开发投资得到了迅速增长,当年全省完成的投资比前两年的投资总和还要多。
同时为进一步适应房地产投资交易发展的需要,湖南省内各市县开始建立了房地产投资交易机构与常设的房地产投资交易市场,房地产投资交易日趋活跃,各种房地产投资交易形式亦不断涌现。
但是,这种情况没有持续太久就遇到了全国性的通货膨胀,加上改革中遇到了许多困难,对房地产投资开发市场也缺乏新的理论指导和实践,改革的方向难以确定,因此,无论政府、金融机构,还是房地产投资开发商,都对房地产投资市场持收缩和谨慎观望态度。
湖南省房地产开发投资增长出现了放慢的势头。
2006～2011年为湖南省房地产投资的第三个波动周期。
从2006年开始,湖南省房地产市场建设全面起步,房改全面启动,房改机构开始逐步健全,住房公积金制度全面推行,从此,面向中低收入居民的经济适用住房建设迅速发展。
通过GDP增长率以及房地产投资增长率可以直观的看出，具体数据如表2所示：
表21996-2014年各变量数值
总投资（亿元）
地区GDP（亿元）
全国GDP增长率%
房地产投资增长率%
786.86
2540.13
11.6
48.5
893.05
2849.27
11.3
71.6
962.73
3025.53
4.1
6
1002.07
3214.54
3.8
-7.1
1079.72
3551.49
9.2
32.7
1193.51
3831.9
14.2
117.5
1396.92
4151.54
13.5
165
1613.49
4659.99
12.6
31.8
2089.89
5641.94
10.5
23.3
2570.08
6596.1
9.6
2.1
3080.06
7688.67
8.8
-1.2
4164.31
9439.6
7.8
13.7
5566.09
11555
7.1
6414.95
13059.69
8
21.5
8434.43
16037.96
7.5
27.3
10580.83
19669.56
8.3
22.8
11988.14
22154.23
9.3
30.3
2013
13340.65
24621.67
9.5
28.1
2014
14574.21
27037.32
9.23
27.34
数据来源《湖南统计年鉴》和国家统计局
（一）房地产投资曲线的螺旋上升形态明显,其波长变长,振幅变小。
从波长上看,4个周期的持续时间分别为5年、7年、7年和大于8年;
从振幅上看,2000年后基本维持在30%以内;
除了1999年和2006年为负增长外,其他时间均为正增长。
这表明,我国房地产投资周期持续时间正在不断变长,振荡幅度趋于平稳,非经济因素的影响日渐减弱,螺旋式上升的发展形态逐步呈现。
（二）政策效果对房地产投资的影响显著。
造成房地产投资周期波动的因素是多种多样的,政策引导是其中一个重要的影响因子,这点在我国表现得尤为突出。
比如,2004年推行的住宅建设商品化政策,2013年实行的土地使用权转让政策,以及2002年出台的土地交易“招拍挂”政策均是影响当年及近后期房地产投资波动的重要因素。
（三）房地产投资与固定资产投资、宏观经济的周期具有正相关关系,波动幅度递减。
通过对表1数据的计算得出,房地产投资增长率与固定资产投资增长率、全国GDP增长率的相关系数分别为0.91、0.75,均显示出了较高的正相关关系。
另外,库兹涅茨的年度经济增长率模型（表2）也从一个侧面应证了上述分析。
六、实证检验及其结果
为了避免出现伪回归，使用Eviews7.0软件先对样本数据进行单位根检验。
单位根检验的结果如表3所示：
（0.3703）（0.0000）（0.0000）（0.6817）（0.2099）
（-0.9123）（16.6631）（-6.3062）（-0.4150）（1.2869）
利用残差序列的白噪声检验相伴概率（p-Q）来对模型进行诊断检验,结果表明模型残差满足显著水平为90%下的独立性假设。
如图回归方程下面第一行是各个变量的P值，从回归的结果来看，全国GDP与投资增长率这两个变量的P值没有通过，因此这两个变量对投资需求的影响不显著，地区生产总值与消费需求对湖南省投资需求的影响很显著,P值都为0.0000。
第二行是各个变量的t统计值，第三行的统计量主要是用来判断整体模型拟合程度，由=0.999554可知，模型的拟合程度很好，模拟曲线显示出了较优的拟合效果。
图2
通过以上对湖南省房地产投资周期的波动规律与影响因素的分析,可以看到,改革开放以来湖南省房地产投资周期波动大至经历了四个阶段,现阶段湖南省房地产投资周期已进入了缓慢的复苏时期,并向平稳理性化趋势方向发展,而形成这一趋势的主要原因则是影响房地产投资的消费者主体、生产者主体以及房地产供求和传导机制等因素发生了变化。
在考察房地产投资周期波动趋势及其影响因素的变化特征基础上,还应进一步注重对本地区及国内乃至国际综合宏观形势的观察分析判断,对于国内或国际有关房地产业的投资及其他指标的有关分析结果也应加强关注,以推动适合本地区房地产投资周期波动分析研究的进展。
七、结论与政策建议
结论：
（一）在我国处于计划经济体制向市场经济体制转变的过渡时期对房地产周期波动具有决定性影响。
房地产业存在“政策周期”。
与此同时，经济增长方式、产业结构演进、经济组织制度、都市化进程都会对房地产周期波动产生一定的影响。
（二）通过对湖南省房地产周期实证分析得出：
相对于全国周期而言，湖南的房地产周期较段，这是湖南省的社会环境与经济环境所决定的。
经济增长和人们消费水平和生活水平的提高是促进湖南房地产经济增长的主要因素。
建议：
（1）在当前阶段,投资仍是带动国民经济前行的一个重要引擎,中国房地产投资的周期性表现已经愈加显著和规范,波长呈现出明显的延长趋势,振荡幅度趋于缓和;
当前房地产投资从总体上仍然具有良好势头,本轮周期已进入回落调整阶段;
为了保证房地产业保持这种良性、健康的发展势态,避免重演上世纪末我国经济起步和体制转轨时期所发生的,开发建设规模增长过快、投资开发结构失衡、投资区域热点过度集中以及滋生市场投机行为等不合理现象,建立高效、健全、灵活的宏观调控体系和市场配套体制以及时、合理、有效的引导房地产开发投资显得尤为重要。
（2）为了我省房地产行业的良性循环和稳步健康发展,避免行业发展进程中的大起大落,特别是非经济因素的干扰,建立并完善灵活有效的中国房地产业宏观调控体系势在必行。
政府在行业监管中直接的行政干预角色应逐步淡化,应在逐步深化房地产供给、流通、服务、管理及制度保障等体系市场化、规范化变革的基础上,依据房地产业运行环境变动趋势的分析和判断,综合运用财政、货币、金融和产业政策来规范和引导房地产投资行为,进而熨平中国房地产周期,以促进行业发展并由此推动整个国民经济的持续、快速、健康发展,防止过热或过冷的不利影响出现。
据相关研究表明,当房地产投资增长率保持在20%～30%时,其对经济的带动是最有利的,而政府宏观调控的目的也正在于将其维持在这一良性轨道上,过度或不及都不利于行业的长远发展。
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