物业楼消防维保方案.docx

物业楼消防维保方案.docx

《物业楼消防维保方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业楼消防维保方案.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业楼消防维保方案

长庆龙凤园物业综合楼消防系统

维保方案

水电气服务站

物业综合服务楼消防系统维保方案

一、概述

龙凤园物业综合楼为地上6层，地下1层建筑，消防系统共设置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消防给水灭火系统。

二、目的与范围

在消防工程质保期满后，消防系统的各类消防设施需要进行有效的维护及保

养。

保障设施处于正常工作状态，能够随时发现灾情，及时控制联动系统动作，并迅速将灭火系统投入运行并控制灾情。

范围包括龙凤园物业综合楼地上6层，地下1层建筑内的火灾自动报警联动控制系统、自动喷水灭火系统、消防给水灭火系统。

三、执行标准

1.《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-2007,

2.《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-2005,

3.地方有关规范、规定

四、维护保养时间、检测费用、维保内容

1.维护保养时间由甲方确定：

月检（全年12次）、季检（全年4次）、半年检（全年2次）、年检（全年1次）。

2.检测费用执行（市价发【2000】248号文件）

3.维保项目（见表）

3.1内容

序号

内容

标准

检查方法

1

消防控制室

设备无异常各类显示灯正常

观察显示灯确认设

备有无故障

2自动报警系统

探测器

正常工作无故障

模拟、仪器检查

水流指示器、压

力开关等

正常工作

放末端，开试铃阀

电源

使系统正常运行

对备电进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验

3

自动喷淋系统及消火栓系统

1、水源控制阀、

报警控制装置

状况完好开闭位置正常

目测巡检

2、设置储水设备的房间

寒冷季节测定室温

测量

3、水泵房

温度、压力、位置响声处于正常状态

观察仪表读数

临场判断

4、管网系统

无跑、冒、滴、漏现象，

无使用故障

观察系统压力是否恒定

目测管网外观

4

联动系统

1、消防广播

功能正常

播放、强制转换

2、消防通讯

功能正常

通话试验

3、排烟系统

排烟风机手、自动启动正常；防火阀、排烟阀动作灵敏，无滞碍

手、自动启动风机试验排

烟阀、防火阀是否正常工

作

4、防火分隔系统

处于待用状态无障、碍物

5

消火栓系统

消火栓

开关是否灵活,

手动启动室内消火栓栓头开关是否灵活、漏水,。

箱内组件

组件是否完整

检查组件是否完整

消火栓按钮

功能正常

启动消防泵,实验供水系统的水量水压。

3.2火灾自动报警系统

1.检测仪器分期分批试验探测器动作及确认显示是否正常

2.征得甲方同意,试验火灾报警装置的声光工作是否正常.

3.试验水流指示器,压力开关,等报警功能,信号显示.

4.对备用电源进行1—2次充放电试验,1—3次主电源和备用电源切换试验.

火灾自动报警系统维护保养综合检测记录共3页第1页

检查项目

检查要求

检查

结果

备注

火灾探测器

1.外观质量

无腐蚀及明显机械损伤，标

志、文字清晰

2.距端墙距离

≯探测器间距的一半

3.安装倾斜角

偏差≯30°

4.确认灯的安装位置

面向便于观察的主入口方向

5.确认灯的功能

报警，灯启动，巡检，灯闪动

6.报警功能

有火情，火警信号输出；短路

或脱座，故障信号输出

报警按钮

1.外观质量

组件完整，标志明显

2.牢固程度

牢固，不松，不斜

3.确认按钮功能

启动按钮，按钮处有发光指示

4.距防火分区最远距

离

≯30m

5.报警功能

启动按钮，火警信号输出

火灾报

1.控制器外观质量

铭牌及标志明显，清晰

2.控制器接地

有工作接地线及RE线接地保护

3.控制器接地标志

明显，持久

4.控制器电源

应是消防专用电源、专用蓄电池供电；直连消防电源，严禁插头

⑻电源转换功能

主电源切断，备用电源自动投入

运行

⑼电源指示功能

主、备电源转换，指示灯正常

7.备用电源自动充电功能

主电源恢复，备电自动切除，浮

充、等待备用

四火灾事故广播

、消防通讯

、消

1.火灾事故广播

⑴扬声器的设置

距本楼层内任意处≯25m，额定功

率≮3W

⑵音响试验

播放范围内最远点声压级＞背景

噪声15dB

⑶强行切换功能

合用系统可在消控室将进行中的

一般广播强切换为火灾广播

⑷选层广播功能

消控室内可选定楼层（区域）广

播

2.消防通讯

火灾自动报警系统维护保养综合检测记录

警控制器

5.报警音响

额定电压下，距器件中心1m处，声压级应在85dB-115dB

6.控制器基本功能

⑴报警功能

接到火灾信号，发出声光报警

⑵二次报警

手动复位后，再接信号再报警

⑶故障报警

100秒内，发出声、光故障信号

⑷自检功能

可自检

⑸火灾优先功能

与故障同时报警时，火警优先

⑹记忆功能

显示或打印火警时间

⑺消音、复位功能

火警状态时可手动消除信号

并复位

共3页第2页

防电梯、消防联动控制设备

⑴控制室与设备间的通话

功能正常，语音清楚

⑵电话插孔通讯试验

手动报警按钮处插孔通话，功能

正常，语音清晰

⑶与“119”台通话

消防控制室应设置向当地消防部

门直接报警的外线电话

3.讯响器（声光报警器）

⑴牢固程度

牢固，平衡，不斜，不松动

⑵音响

＞背景噪声15dB

⑶报警功能

及时报警

4.消防电梯

⑴联动功能

确认火灾后，可手动、自动迫降

至首层

⑵信号反馈功能

对电梯控制和联动时，信号能反

馈至控制室

5.消防联动控制设备

⑴接地保护

具备，可靠

⑵主要部件性能

应符合设计要求

五火灾应急照明

1.火灾应急照明灯

⑴外观质量

外表完整无损

⑵短路保护及试验无锁按钮

具备但不应设其它开关

⑶应急转换功能

正常电源切断，应急转换时间≯

5S

⑷设置状态指示灯

应设等待（红）、充电（绿）、故

障（黄）

⑸应急工作时间及充、放电功能

≮30min;放电终止电压≮额定电压85%，并有防过充、放电保护

⑹应急照明照度

≮0.5Lx火灾时继续工作的房间应保证正常照明的照度，见规程P12表2

2.安全疏散指示灯

⑴外观质量

外表完整无损

⑵疏散指示方向和图形

指向正确，图、文、尺寸规范

⑶应急转换功能

应急转换时间≯5S，可连续转换

10次

⑷疏散指示照度

≮1.0Lx

检查员

甲方值班员

日期

备注：

检查内容符合要求打“√”；不符合要求打“×”，并在备注栏中注明情况

3.2自动喷水灭火系统

1.检查消防水池水位,确认水位指数是否正常

2.对消防供水控制阀门上的铅封或锁链检查,确认所有控制阀门是否处于开启状态.

3.对消防水泵结合器接口及附件检查一次,确认接口是否完好,无渗漏,闷盖齐全.

4.检查喷头,清除障碍物,发现不正常的喷头及时更换.

5.对消防泵作一次启动试运转.

6.对管网进行一次冲洗,确保管内无水质无污垢.

7.用末端试水装置对水流指示器作一次检查,确认报警正常.

8.对湿式报警阀旁的供水阀进行一次供水试验,确认报警正常.

9.对室外阀门,进水控制阀门检查一次确保处于开启状态.

自动喷水灭火维护保养综合检测记共2页第1页

检查项目

检查要求

检查

结果

备

注

湿式报警阀组

1.外观

组装正确、完整、无渗漏，配件功能完

好

2.排水设施

排水管径≮试水管径2倍

3.水力警铃

（1）位置

主通道或值班室内

（2）启动压力

≮0.05Mpa

4.供水总控制阀

（1）开、关状态

灵活可靠、标志明显

（2）锁定设施

常开，锁定牢固

5.报警阀功能试验

（1）伺应状态

延迟器无出水

（2）报警阀动作后相应

功能

阀启动，5-90s内开始连续报警，压力开关在消控中心报警，信号显示，泵自动启动

（3）报警阀复位后的相

应功能

警铃停，压力开关复位，延迟器自动排

水，时间≯5min

二

1.水流指示器外观

完整无缺损、标志明显、永久，方向指

示正确

2.信号反馈

指示器动作后，消控中心按区报警，显示信号；信号阀开闭信号，消控中心按区显示（保持常开）

三

1.末端试水装置设置位置

每层或区最不利处

2.组件

有试水阀或测压仪表或流量表

3.排水设施

应符合要求

1.雨淋阀组的位置

靠近保护对象，便于操作

2.雨淋阀组的功能

（1）接通或关断系统的

供水

阀后有总控制阀

自动喷水灭火系统共2页第2页

四雨淋阀组

（2）接收信号后是否开启

接收信号后应开启

（3）手动应急操作阀

符合设计要求

（4）雨淋阀启闭状态

控制室应有显示

（5）水力警铃报警

距警铃3m处，警铃声响≮70dB

（6）压力表指示

阀前后压力表指示正常

3.过滤器的设置

阀前应设置

五

1.压力、流量

压力表读数：

≮0.049Mpa

流量范围：

0.94-1.5L/s

2.联动功能试验

水流指示器动作后输出报警信号，水力警铃连续报警，压力开关在消防联动控制盘显示报警信号并启泵

检查员

甲方值班员

日期

备注：

检查内容符合要求打“√”；不符合要求打“×”，并在备注栏中注明情况

3.3消防控制联动系统

每季度对下列设备作一次联动工作检查:

1.检查喷水泵的联动工作情况.

2.检查各消防设施的切换开关是否正常.

3.检查消防水泵的联动工作情况.

4.防火门,防盗卷帘系统联动工作情况.

3.4.防排烟系统联动工作情况

3.5消火栓系统

1.检查室内消火栓栓头是否漏水,开关是否灵活,组件是否完整.

2.对屋面试验栓进行放水试验,并用消火栓按钮启动消防泵,实验供水系统的水量水压.

五、消防安全照明,疏散指示系统定期对应急照明和疏散指示灯进行一次充放电。

六、施工配合方法与质量合格

1.维护人员应熟悉消防工程中系统的工作原理及操作方法。

2.维保人员应了解消防系统主要设备的安装位置及水源情况。

3.对消防系统各供水控制阀作状态标识。

4.维保人员应与甲方消防值班人员密切配合,指导,协助甲方管理人员做好日常检查工作。

5.甲方值班人员在日常巡查时,保证消防系统的各供水网充满压力,自动喷水灭火系统的最不利点压力大于0.05MPa,发现异常时,应及时通知维护人员。

6.季、年度检查时发现管网有渗漏,阻滞或接到甲方管理人员通知系统异常时,应及时检查处理.设备器件有问题,需要更换维修时,必须尽快处理,不得无故拖延.

七、施工安全措施

1.检查进行之前,有甲方出具书面通知,并通知各楼层工作人员,以免造成不必要的干扰和误会。

2.维护人员检查设备时,必须通知甲方值班人员。

3.系统维修时,如需断电,断水应向甲方领导报告,取得同意并派人现场监督,加强防范措施后方能动工。

4.在作消防联动设备测试时,应清除设备周围的杂物,禁止无关人员进入现场。

5.上述各项检查,如发现问题应及时处理,始终保持各系统正常运行,各设备完整

好用

6,每次检查完毕,出示检查报告,甲乙双方签字认可。

2012年2月23日