房屋买卖经过物业吗.docx

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房屋买卖经过物业吗

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房屋买卖经过物业吗

　　篇一：

房产中介房屋买卖物业交接单

　　物业交割单

　　物业名称：

物业地址：

合同编号：

日期：

　　出让方（交出方）：

承购方（接收方）：

居间方：

　　备注：

【1】双方在交接过程中已经明确上述验收事项正确且成立，如未附备注均视为同意接收或交付的事项及内容。

　　【2】本物业交割单一式三份，出让方、承购方、居间方三方各执一份，即盖章或签字起生效。

　　篇二：

二手房买卖流程及注意事项

　　二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。

二手房买卖又称存量房买卖，是买方通过交付房款，卖方将房屋交付给买家，并办理过户登记的过程。

二手房买卖办理流程：

购房资格核验（住宅类）——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。

　　二手房买卖以下步骤要了解清楚：

　　1、了解房屋情况。

买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　2、查档：

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

　　3、签合同：

如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金（但不是商品房买卖的必经程序）。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　4、申请过户。

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。

　　5、立契。

房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　6、缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　7、办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。

　　二手房买卖新政策及常见避税手段

　　20XX年二手房买卖新政策主要有二手房交易中的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收和二手房20%个税不得转嫁购房者。

　　20XX年3月1日晚间，国五条细则落地，其中对二手房事项的规定为：

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

20%个税一经公布就引发楼市讨论热潮，很多购房者质疑这个税费会增加购买二手房的成本，因为在现有的二手房交易过程中，大部分税费是由买方来承担的。

随后住建部官员表示二手房20%个税不得转嫁给购房者。

　　二手房买卖避税手段

　　假离婚是国五条细则出台之后楼市传的最火的避税办法之一。

根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。

一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。

许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

　　二手房合同价格远低于实际价格：

做低合同价，能避就避。

“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。

　　有意压低交易价格：

二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

　　协议延期办理产权变更：

这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。

假赠予方式

　　假赠予真买卖，暗箱操作：

在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。

这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。

　　二手房交易常见陷阱，买卖要注意什么？

　　二手房市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，二手房交易过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。

在二手房买卖过车中，买方和卖方各需要注意什么呢?

　　二手房交易常见购房陷阱

　　阴阳合同陷阱：

“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。

签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。

　　卖房者并非房主本人：

二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。

二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。

　　中介合同有陷阱：

大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。

买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。

　　中介扮买主吃差价：

一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。

然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价

　　购房合约陷阱：

买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。

另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。

　　二手房买卖过程中卖房者如何规避风险

　　第一、选取品牌中介。

第二、交钥匙要谨慎。

第三、不要轻易提前交房。

第四、合同细节要讲清。

第五、私下交易要看清。

　　二手房买卖过程中买方需要注意的事项

　　第一、核实房主真实身份；第二、附属设施最好在合同中约定；第三、维修基金要结清；第四、户口迁出要慎约时间和责任；第五、前期费用要结清；第六、房款分两次支付最安全；第七、约定违约偿付时间。

　　篇三：

物业管理用房归谁所有

　　赵向标：

物业管理用房的产权归谁所有

　　全国人大常委会办公厅日前公布的物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。

其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。

我认为“物业管理用房，属于业主共有”这个提法在目前的现实中很难得到尊重和维护，为合理保护各方权益，并在实践中避免和解决各种纠纷，还需要进一步加以斟酌明晰。

　　在物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房，是其实施物业管理活动最基本的保证，也是最重要的条件之一。

虽然我国法律已经明确规定物业管理用房归业主共有，但现实生活中，由于相关法律规定不够完善，购房者在购买房屋之后，经常会因建筑区划内物业管理用房的所有权和使用权问题而与房地产开发商发生各种纠纷。

有些时候，物业管理单位也会因为各种原因而涉入这些纠纷，与业主和房地产开发商产生一些不必要的矛盾。

　　实践中物业管理用房纠纷的表现形式很多，最常见的如发展商不按规定提供足量的物业管理用房，或将其转作它用，致使物业管理用房短缺。

由于信息不对称，作为所有者的业主大多数并不明白归自己共有的物业管理用房究竟位于何处，面积有多大。

这就使发展商或物业管理单位随意改变管理用房的用途成为可能，而且一旦出现也难以及时得到制止。

如20XX年，苏州高新区馨泰花苑的业主委员会与新港物业公司展开了一次物业管理用房之争。

原因就是物业管理公司将面积仅有140多平方米管理用房出租给他人，准备开一家美容美发店，且未事先征得业主同意。

更为严重的是，由于掌握着产权证明，有时开发商甚至会将物业管理用房违法出卖给他人。

如20XX年9月，长春市二道区万胜花园小区的开发商将该小区的物业管理用房（居民自己掌管的业主管理办公室）出卖给他人，买主随后即拿到新的产权证号，而开发商则突然之间不见了踪影。

又如北京市内某小区，在规划时原来有两层共1261.7平方米是作为物业管理用房的。

但20XX年物业管理公司却把其中三分之二以上面积以商场的房屋用途，以私有的房屋所有权性质卖给了他人，从而引发了发生物业管理用房之争。

现实中也不乏因违法抵押物业管理用房而引发的纠纷。

大庆市开发龙凤精品大厦的瑞兴房地产开发有限责任公司将面积为150平方米物业管理用房提供给物业管理单位龙凤第二物业管理处（产权归属甲方）使用，继而又将该房抵押给物业管理单位。

20XX年9月，龙凤业主、物业分家，龙凤精品大厦、隆府楼招聘到新的物业公司之后，业主委员会成员找到第二物业要求收回物业管理用房。

“老管家”却拿出开发商已将物业管理用房产权抵押给自己的《协议书》，声称物业管理用房的产权已经归自己所有，从而使业主聘来的“新管家”面临无家可归的尴尬，引发了建设单位、物业管理单位和小区业主对物业管理用房所有权的复杂纠纷。

　　上述案例说明，“物业管理用房属于业主共有”这个提法确实与当前的实际情况不太相

　　符。

上述矛盾与纠纷的产生决不是偶然的，其根源在于对物业管理用房权属关系缺乏明晰规定，从而导致产权关系不十分明朗。

基于法律规定和事实上的占有，业主和开发建设单位均认为物业管理用房应当属于自己所有，理应由自己进行处分，势必会引发各种纠纷。

目前我国的大多数住宅小区，业主对房屋的所有权都是通过购买关系获得的。

开发商正是据此坚持，如果业主要对物业管理用房真正享有事实上的共有权利的话，他们必须为此而支付金钱。

相反，如果业主没有付这部分钱，他们对管理用房就没有事实上的权利！

客观事实是，从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。

但2000年，国家有关部门下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。

根据国家标准gb/T17986-2000《房产测量规范》，单幢的值班警卫室以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积可以计入分摊面积，为多幢服务的警卫室和管理用房则不计入共有建筑面积。

基于此，各地大多都对此做了类似规定。

正是基于此种规定，购房人鉴署的购买合同或约定大多没有标明业主对物业管理用房具有共有权。

在这种背景下，即便法律规定物业管理用房归业主共有，业主亦可依法通过不同途径主张这种权利，并得到人民法院的支持，但他却不可能真正取得物业管理用房的权属证明。

即便诉至法院，他们若提出移交物业管理用房权属证明的要求也不会得到支持。

福建xx山庄业主委员会诉厦门x（:

房屋买卖经过物业吗）x企业发展有限公司物业管理用房纠纷案的审判结果，可以证实笔者的上述推断。

厦门百士德楼宇管理有限公司（下称百士德公司）于20XX年接受被告委托对xx山庄进行前期物业管理。

原告登记成立后继续委托百士德公司对该山庄进行物业管理。

同年，原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，请求判令被告移交物业管理用房及其权属证明。

被告辩称本公司已经提供物业管理用房给原告使用，但因该房费用并未分摊计费到户，故其产权仍属自己所有。

一审法院认为原告请求被告移交物业管理用房的诉讼请求符合法律规定，应予支持。

其请求被告移交物业管理用房的权属证明没有法律依据，不予支持。

12月法院作出一审判决，判令被告向原告业委会移交面积为140平方米的房屋作为物业管理用房，并驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，原被告均不服一审判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。

二审法院于20XX年终审判决，判令驳回双方上诉，维持原判。

　　那么，在什么条件下业主才能真正享有对物业管理用房事实上的所有权，并获得其权属证明呢？

笔者以为，解决这个问题的最佳途径就是规定由开发建设单位将物业管理用房按建设成本价转让给业主，并依法完成其所有权及权属证明的转移。

广东茂名首期安居房物业管理用房纠纷顺利解决可以证明这一点。

根据当地法规，物业管理用房由每户各分摊１平方米构成，开发商应在小区业委会成立后，移交管理用房给业委会，再由业主委员会提供给所聘的物业管理公司使用。

20XX年3月，由开发商指定的物业管理公司因种种原因自动撤出，业主委员会随后正式成立，并依法要求开发商移交物业管理用房产权，却遭遇诸多阻碍。

后来，在各方压力下开发商终于将管理用房６２１平方米移交给业委会，并办理了移交手续。

很明显，这一纠纷之所以能够得到有效化解，根源在于此前业主已经为６２１平方米的物业管理用房买了单，或者说他们已经事实上拥有这部分房屋的所有权！

在实践中，如果业主确

　　实没有付成本价款给开发商，人民法院在依法判决物业管理用房产权归业主共有的同时，还可设法促使其产权归属进一步明晰化，从根本上消除纠纷发生的根源。

浙江省温州市黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案可以视为这方面的一个范例。

温州市鹿城区人民法院受理黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案，小区住户要求开发商将物业管理用房转交自己使用。

审理结果是：

物业管理服务用房应转交小区住户使用；鉴于出售给该小区住户的商品房售价中不包括讼争的房屋建造成本，故房屋建造成本由该小区住户返还开发公司。

随后法院委托有关部门对建房成本进行了核算、鉴定，最后开发公司和黎明南侨村住户达成调解协议，物业管理用房归住户所有，住户返还建房成本18万元。

　　综上所述，建议在草案第七十六条已有内容基础上增补新的一款：

开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并以建造成本价转让给本区域的全体业主，物业管理人可以无偿用于日常管理并负责其维修和养护。

物业管理用房不得买卖、转让、抵押，未经业主同意不得改作他用。