锦绣客家 可行性研究报告文档格式.docx
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9.2建筑节水
10、效益分析
10.1经济效益分析
10.2社会效益分析
10.3环境效益分析
11、项目实施管理
11.1工程建设管理机构
11.2工程建设监理
11.3项目建设资金筹措
11.4项目实施进度计划
12、主要结论
1项目简介
（1）项目名称
广东·
大埔县“锦绣客家”可行性研究报告
（2）承办单位
大埔县建设局
（3）项目性质
旅游项目
（4）建设地址
大埔县胡寮镇河头片区
（5）建设规模及内容
整体建设规模为72.06公顷，滨水岸线长度5.13公里。
（6）项目总投资
广东·
大埔县“锦绣客家”项目整体资金投入预计5亿。
（7）建设年限
大埔县“锦绣客家”项目建设实施期限确定为三年。
2研究背景
大埔地处广东省东北部，韩江上游。
全县有人口50多万，海外侨胞50多万，县内居民均为客家人。
大埔县历史悠久，自然和人文景观资源丰富，县域内山川秀丽、风景宜人，以客家文化为特色的居民建筑、汉剧、小食、陶瓷工艺等国内外均有较大的影响，为发展旅游业提供了重要的基础。
大埔被誉为：
客家世界的“香格里拉”
中国民间艺术之乡（花环龙、广东汉乐）
广东唯一的中央苏区县
华侨之乡
文化之乡
陶瓷之乡
名茶之乡
中国十大文化休闲基地
广东最佳自驾游目的地
“客家美食名县”
2009年12月大埔在北京“中国最美的小城市科学发展高峰论坛”、“中国最美的小城推介结果发布暨颁奖大会”上也获得“中国最美的小城”荣誉。
近些年，大埔已逐步建成综合的交通通讯体系，省道改选、梅坎铁路通车等改变了长期以来制约大埔社会经济发展的状况，改善了大埔的区位条件。
为进一步整合大埔现有旅游特色资源，依托大埔县城特有的山水条件，全面带动大埔县城旅游业的发展，特此开展“广东·
大埔县‘锦绣客家’”可行性研究报告。
—《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（2006）
—《建设项目选择规划管理办法》（1991）
—《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
—《中华人民共和国土地管理法》（1998）
—《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998）
—《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994）
—《新城市房地产管理法（2007修订）》（2007）
—《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1993）
—《基本农田保护条例》（1998）
—《地面水环境质量标准》（GB—88）
—《中华人民共和国环境保护法》（1989）
—《中华人民共和国环境影响评价法》（2002）
—《广东省征地补偿保护标准》
—《广东省重地补偿标准地区分类表》
—《村镇和集镇规划建设管理办法》（1993）
—《城市规划编制办法》（1997）
—《村镇规划编制办法》（试行）（2000）
—《镇规划标准》（GB501882007）（2002年）
—《城市居住区规划设计规范》（2002年）
—《城市绿化条例》（1992年）
—《大埔县城市总体规划（2001-2020）》
—国家、广东省、梅州市、大埔县关于旅游项目的相关政策文件
（1）关注人居环境的生态发展与和谐社会的有机构建。
从城市出发，充分利用有利的山水格局和景观条件，整合基地内的资源要素，塑造城市公共空间并形成和谐的人居环境。
（2）突出大埔本地山水生态特色，展示丰富的养生文化内涵。
从深度出发，挖掘当地生态特色和城市文化背景的内在联系，以特色彰显文化，以文化生态引领旅游，使基地与城市紧密联系，求得深厚有力的文化支撑。
集中展示旅游资源优势，充分发展区位交通条件，以特色品牌和优质服务取胜。
（3）协调基地内生态资源的保护与开发。
从保护出发，善待当地独有的生态环境，深刻理解生态养生文化的丰富内涵并加以拓展。
使项目发展与资源环境、土地利用善保持协调、紧密的联系。
（4）权衡综合效益，保持智谋前瞻。
从整体出发，客观认识发展问题，把握宏观大局关系，对项目基地内涉及到的诸多方面因素作通盘考虑，提出切合实际、便于操作的对策和措施，以保证规划的预期合理性。
（1）突出区域协调、强调宏观全局。
从区域的角度去研究项目的发展，既有旅游市场的区域合作与开发，又有城市发展格局的影响，还涉及到配套设施的合理衔接，在各个环节中重视区域因素的作用。
（2）讲求可持续发展、保持人与自然和谐共处。
寻求经济、社会、环境三者的协调，体现可持续性，为后续发展留有余地，确保经济增长的情况下，生态环境不受破坏，社会状况保持稳定。
（4）经济可行、集约建设。
要统筹兼顾当地经济发展水平和资金筹措能力，与城市发展的实际需求相适应，按照节地、节能、节水、节材的要求，做到经济、适合、便于实施；
（5）延续特色、保护环境。
应注重地域特色，保护生态环境、自然景观、延续当地传统与历史文化。
要充分利用地形地貌，尊重当地乡风民俗，维护山水自然肌理。
本研究项目位于梅州到大埔县城的门户节点区域，基地西南依梅潭河，东北靠书法公园，研究范围由不规则的围合而成，整体研究规划为72.06公顷，滨水岸线长度5.13公里。
（1）大埔产业结构调整政策的需要
大埔是农业大县，乡经济属农业型的结构。
虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的效益仍是十分有限的，县域的经济现状迫切需要进行产业结构的调整。
同时，大埔县具有丰富的客家文化资源、人文资源和自然生态资源，发展旅游业，将为大埔县提供新的产业支柱。
（2）社会发展和改善人民生活水平的需要
当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，回归大自然已成为当代人们生活的主流和发展方向。
大埔县在旅游资源方面有独特的优势，开发旅游资源是社会市场经济发展的需求。
（3）是发挥酵资源优势和地方特色，创造财富战备的需要。
大埔的发展仅仅依据农业是远远不够的，必须大力发展第三产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。
（4）大埔县城市门户地区建设的需要
根据大埔近年来的建设发展重点，已经推动项目周边大埔博物馆、西湖公园以及丽水湾等一批重点高档次项目的建设。
项目基地位于大埔入城的门户区域，是大埔近年来开发建设的重点，结合大埔城市发展新的趋势，积极应对，实现大埔城市建设的新飞跃。
3区域整体概况
3.1大埔县整体经济发展概况
大埔县位于广东省东北部，居韩江上游，东邻福建平和，南接饶平、丰顺，西邻梅县，北界福建永定，面积2467平方公里，总人口有52万人。
是中国十大文化休闲基地，是广东省“华侨之乡、文化之乡、陶瓷之乡、名茶之乡”、广东最佳自驾游目的地和“客家美食名县”。
名人、名居、名寺、名史众多。
近年来，以“加快打造人文之旅、红色之旅、生态休闲之旅三大旅游品牌，打造客家世界的香格里拉”为目标，立足本县旅游资源，在旅游规划、开发、宣传推介等方面取得了较好的成绩；
确立和实施了“开放旺县、瓷工富县、农业稳县、人文兴县”的发展思路，促进经济跨越式发展和社会全面进步；
伴随着国内发展地区特别是珠三角地区产业结构优化和产业政策梯度转移进程加快，为大埔县承接产业转移提供了良好机遇。
随着近年工业企业规模的扩大，生产效益的提高，旅游业的大发展等，大干警县经济发展迅速，经济步入了良性循环的发展轨道。
“十五”期末，全县生产总值24.48亿元，比2000年增长50.45%，五年年均递增8.51%，走出预期目标0.51个百分点；
人均生产总值6500元（按常住人口计算），三次产业比例进一步调整为26.5：
36.2：
37.3，比例日趋合理；
本级财政一般预算收入达1.0782亿元，并首次突破亿元大关，年增增长16.12%，走出预期目标6.12个百分点；
全社会固定资产投资累计完成30.63亿元，年均增长16.5%，走出预期目标6.5个百分点；
社会消费品零售总额14.64亿元，年均增长13.3%；
外贸出口总额3529.54万美元，年均增长6.4%。
3.2相关规划解读
（1）城市总体规划的要求
1）城市性质
大埔县城的城市性质定这：
梅州市域东部中心城镇，大埔县政治、经济、文化、交通中心，工业以食品、电子、陶瓷等为主，积极发展旅游、支农等第三产业，建成具有“绿中城、城中水”特色的、环境优美的现代化山水小城市。
项目所在镇的定位：
湖寮镇是大埔县县政府驻地，亦即城镇体系中的中心城市。
2）城镇规划
城镇发展战略目标：
在城市总体规划中，至2020年，大埔县城（湖寮镇）将建成福射能力较强的现代化小城市；
把茶阳、高陂、三河、枫朗建成中心镇；
全县基本形成而已合理的小城镇体系，建设成为适应现代需要的而布局合理、设施完善、环境优美，具有地方特色和风貌的上城镇。
在此基础上推进小城市—中心镇—普通镇—中心村（含集镇）等四个层次的村镇建设，实现大埔县域城镇化目标。
城镇体系职能结构：
在城市总体规划中，大埔县域城镇体系职能结构确定为：
中心小城市（县城）——中心镇——普通镇——中心村，共四级结构。
县城，即中心小城市——湖寮镇，项目所处镇。
规划建设为一个小心小城市，是全县政治、经济、文化中心，具有综合功能性质的中心小城市。
第二产业以优先发展依托本地资源的新兴食品和陶瓷电子工业为主，同时积极发展运量小、占地少、轻污染的劳动密集型的轻加工业和支农工业；
第三产业应强化其作为商业金融中心、科技文化教育中心、信息中心、交通中心的职能，特别注重支农服务职能、旅游接待服务基地职能。
城镇体系规模结构：
大埔县城镇体系规模规划分为四个层次。
中心小城市（县城）——中心镇——普通镇——中心村
12万——1.0~3.0万——0.3~1.0万——0.08~0.15万
项目所在地——大埔县城，湖寮镇远期（2020）规划建成区面积9.9㎞2，人口12万。
城镇体系空间结构：
目前，大埔县城湖寮镇与南北重镇高陂、茶阳构成“一”字型格局；
由于梅坎铁路开路，三河镇规模将迅速扩大，梅埔公路、埔饶（饶平）公路贯通及较高标准的改造，将会形成一个新格局，小城市湖寮向东西两翼扩展而形成“十”字型骨架取代原有“一”字型骨架。
由十字型城市骨架与附近建制镇共同构成大埔县域城镇体系，实现城镇空间而已结构由点状向极轴发展，由不均衡逐步向均衡发展。
小结：
在城镇体系规划中，大埔“锦绣客家”项目处于整个体系靠近中心城区位置，区域位置得天独厚。
3）城市规划
大埔县城市总体规划将城市结构调整为一个中心、五个居住区级中心和一个主城区、四个指状的规划结构。
在规划城市建成区的外围和四个指状之间规划保留大面积的楔形生态林地，形成以老城为中心，以扇形开放式展开的用地形态。
项目距离主城区接近，主城区主要以生活居住、商业服务、文化教育、行政办公、公园绿地等功能为主，项目受其辐射效果较强，相互影响作用较大。
4基地现状
4.1基地区位
项目基地为进入县城的门户区域，是大埔县对外展示的主要形象区域。
4.2周边区域现状
项目周边地区是大埔近年来来开发建设的重点区域，整体建设档次高，环境优美。
项目基地北接已建成的书法公园，规划待建的滨江公园也与项目基地隔江相望，高档楼盘丽水湾、西湖公园，新建的大埔博物馆位于项目基地以南，另外，南部紧靠项目基地现状存在一定规模的客家古村落。
（1）现状自然环境
1）气候
项目所处区域气候条件较好，属亚热带季风气候，气候温和，夏长冬短，适宜各种亚热带植物生长。
年平均气温21℃，极端最高气温39.8℃，最低气温-4.2℃，年平均降雨量1539.7毫米，年日照时数平均为1774小时，夏秋光照时间长，有1206小时，占全年光照时数的68%。
2）自然环境
项目处于大埔县城郊，紧邻梅潭江，背山面水，基地内藏风聚气；
周围植被保留完整，自然环境均属原生生态，空气清新，无污染，居住环境优越。
（2）道路交通设施建设
项目基地周边通过北环公路，丽水湾路以及梅湖公路对外联系，周边已经形成完善的城市道路交通网络体系，距离城中心仅需5分钟车程，交通便捷，通达性强。
基地内有一条南北向的水泥道，路面宽约3米。
（3）其他配套设施建设
项目周边基础设施建设完善，北依书法公园，东与规划待建的滨江公园隔河相望，南距西湖公园、大埔博物馆不到1公里。
项目距离城区较近，受城区其他基础设施的服务辐射影响较为明显，是难得的城区化的服务设施、郊区化的自然环境的城市门户区域。
（4）周边其他项目建设情况
基地南部现状已存在体现客家民俗特色的古村落，占地面积为5.46公顷。
整个村落背山面水，较为完整的体现客家民居的格局。
同时，项目南面的丽水湾居住小区，丽水湾建成近500米长风情商业街区，形成以生活配套为主的体验式商业氛围。
银行、邮局、医疗门诊、派出所、健身房、购物、娱乐设施一应俱全。
4.3基地现状
（1）现状用地
项目基地是以自然的地形地貌为主，林地、耕地占整个项目用地的绝大多数，同时现状也存在少量的道路用地、村庄建设用地以及闲置地。
其中，林地面积为62.43公顷，占整个项目用地的86.64%；
耕地面积为6.30公顷，占整个项目用地的8.74%。
现状用地指标一览表
序号
用地性质
用地面积
（公顷）
比例
（%）
1
道路用地
0.28
0.39
2
村镇建设用地
0.09
0.12
3
林地
62.43
86.64
4
耕地
6.30
8.74
5
水域
0.80
1.11
6
弃置地
2.16
3.00
合计
72.06
100
（2）现状建筑物概况
现状建筑主要是以低层为主的村房和临时建筑，建筑质量为三、四类建筑。
（附：
建筑质量解释说明
一类为砼结构建筑物：
该类建筑完好，包括已售的宅基地，打好地基或正在建设的建筑。
九十年代中期以后的各种住宅、公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。
二类为混合结构建筑物：
该类建筑基本完好，八十年代中期以后、九十年代以前兴建的各种住宅、公共建筑，虽然与村落传统建筑风貌不符，但建筑质量较好，外立面经过处理，使用价值较高。
三类为砖木结构建筑物：
该类建筑大部分较为破败，主要是指老宅，指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。
但村民不同意拆除和新建住宅外立面未经处理，影响村容村貌的建筑。
四类为临时性建筑：
该类建筑包括临时性建筑和结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋，另外还指一些棚屋（结构简易，景观质量差、土地使用率低）以及村民同意拆除的建筑。
）
（3）基地地形地貌
项目所处位置依山傍水，本期规划范围呈东西狭长型，地势呈北高南低之势，规划范围内主要以山体地形为主，地形较为复杂。
现状自然环境优美，植被保留完好，风光宜人，空气清新。
（4）基地交通概况
基地内现状道路交通条件较差，整个基地内就一条仅约3米宽通往书法公园顶部的水泥道与外围道路相联系，出行甚是不便。
且道路边坡没处理，存在一定的交通安全隐患。
4.4现状思考
（1）基地山水条件俱佳，为旅游元素的打造创造了基础条件。
同时，山水自然的肌理使得基地整体工程建设坡度较大，为整个项目工程建设方面增加难度；
（2）道路不成体系，内部道路不完善，另外现状已存在的道路没有进行边坡处理，存在安全隐患；
（3）周边缺乏对项目的配套服务设施，随着项目的启动，未来人流量加大，将面临停车、购物餐饮等方面的问题。
5研究整体方案
5.1自身发展条件判断
（1）得天独厚的区位优势
胡寮镇河头片区是梅州进入大埔县城的门户区域，距县城居住和服务配套区仅1.5公里，邻县城对外交通道路梅湖大道，基地处在与周边地区快速便捷联系的节点位置，具有得天独厚的区位优势。
（2）丰富历史人文资源
大埔县历史悠久，人杰地灵，民风净朴，山清水秀，具有丰富的自然和人文景观。
（3）周边特色的山水田园自然环境
基地背山面水，凸显自然环境特色，为构建休闲生态的客家风情旅游区赋予充足的自然资本。
（4）大埔城市发展提出的新方向
虽说近几年最大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的，县域的经济现状迫切需要进行产业结构的调整。
同时，大埔县具有丰富的客家文化资源、人文资源和自然生态资源，发展旅游业，是大埔城市发展的新方向。
5.2整体研究目标
结合项目基地现状，因地制宜，在维护其原有山水空间肌理的同时，通过对客家文化以及大埔自身地方特色的引入，树立大埔对外的窗口形象，打造集客家文化展示、餐饮娱乐、会议接待、健身运动为一体的旅游休闲区。
5.3整体研究策略
结合研究目标，针对项目基地当前面临的主要问题，提出如下研究对策：
（1）项目基地与周边整体联动发展的策略
积极融入新城发展，项目周边形成联动发展。
目前，项目周边已经形成大埔博物馆、西湖公园、书法公园等景点以及双髻山省级森林公园，项目的建设与开发，考虑与周边景区融为一体，以梅潭河为脉络，形成大埔门户区域以河为纽带的整体景区景点特色。
（2）充分利用周边山水、古村落的策略
大埔称为百川之县，但县城山水条件都具备的区域略为一斑。
而项目基地西面以梅潭为界，沿河的山水条件优越。
同时，项目基地内的山体部分南向面河，景观而绝佳，为项目整体景观的打造创造了得天独厚的基础条件。
另外，紧靠项目基地南侧存在相当规模具备客家文化特征的古村落，是当地历史文脉的见证，具有一定的观光、保留价值。
项目的开发与建设应该充分运用现状的资源特色，尊重现状基地自然特色和周边历史文化，充分利用山水本地特色和古村落。
（3）依山就势，建设开发区与环境保护相结合的策略
现状地形坡度较大，整体植被条件良好，考虑项目开发的实施性和可操作性，整体开发建设依山就势，避免山水自然环境大开大合，环境保护与建设开发同时开展。
5.4整体功能布局
（1）用地选择
a、基于对现状用地条件以及对整体景观环境的认识，考虑项目开发价值最大化和景观利用最大化，主要用地集中在三个区域：
b、基地西南侧从桥边到电站。
这一区域山水条件都具备，利用河谷开敞悠长空间，打造适宜人旅游休闲的滨水空间；
西梅潭河南向的山腰、山顶区域。
这一区域整体整体景观视线好，区域位置可以俯瞰梅潭河以及大埔县城，可打造为旅游接待区域；
C、基地内部山谷区域。
由书法公园旁现状水泥路进入的山谷区域，整体空间比较开阔，且山谷地形存在一定的地理优势，易于环境的打造。
同时，这一区域整体植被条件良好，有水系穿过，可技术先进为旅游休闲区域。
（2）功能布局
根据项目打造与周边景点整体联动的考虑，结合基地内开发价值最大和景观条件最优的区域，考虑项目建设操作的现实性，整体上形成基地外围的旅游休闲区域和基地内部的旅游接待区域。
基地外围的旅游休闲区：
主要考虑梅潭河景观资源的利用和与周边景点形成区域联动发展。
沿梅潭河区域主要考虑滨河休闲岛，以及围绕河道空间形成的水上游览项目，同时桥边门户形象区域结合旅游休闲也考虑部分的政府接待。
另外，靠近书法公园的一侧，通过中间古村落怕过渡，形成相应的客家文化展示和体验区域。
基地内部的旅游接待区域：
主要包括内部山谷空间和基地内山顶区域。
其中，内部的山谷空间通过对现状水系的处理，形成较大完成的水面，旅游接待设施考虑背山面水布置；
山顶上的区域，现状的景观基底条件优越，视线比较开阔，较适宜打造旅游接待项目。
5.5建设方案思路
从现状实地调查出发，充分考虑现状资源的整合利用，结合功能用地的选择以及功能布局，建设方案围绕三条旅游线路进行展开。
（1）滨水休闲线路
区域从电站到桥头，浏览线路长约4.0公里。
结合滨江空间环境，考虑沿河设置休闲木栈道，用以游人休闲漫步以本地居民休闲健身。
利用现状的电站和古塔形成旅游线路的景点。
同时，考虑充分利用梅潭河水系的自然条件。
由于梅潭河下游已经存在水电站，所以在我们项目基地梅潭江区域能保持相对稳定的水位，以此何以开展相应的水上休闲类项目，如游船体验、渔船垂钓等旅游休闲项目。
另外，沿河岸线布局区域，山体较缓，可以进行适当的开发与建设，考虑设置展示大埔窗口形象的政府接待、滨河会所等。
（2）旅游休闲线路
从古村落到基地山谷区域，浏览线路长约2.8公里。
游线区域通过对现状村落的整治，通过穿衣戴帽等形式，恢复村落客家风貌，理清客家文脉，设置以客家文化展示、农家休闲等体验大埔客家文化特色的场所。
同时，结合书法公园的入口，利用自然的山谷空间，打造大埔特色旅游街、客家客栈、旅游餐饮、滨水酒吧等项目。
（3）旅游接待线路
山顶到山谷区域，浏览路线长约8.2公里。
游线主要穿过两大区域，一个为山顶景观视线开阔区域，此区域主要处在山阳面，日照条件良好，打造解决游人住宿等相应的旅游接待项目，同时也考虑部分政府接待项目。
另外一个区域，主要利用内部山谷的打造，形成背山面水绝佳的景观区域，形成较为集中的旅游接待区域。
5.6建设用地指标控制
项目的开发建设将会对自然本底生态产生一定的负面影响，考虑对基地环境、生态资源的保护，划定开发建设的区域以及相应的控制指标。
建设用地指标一览表
地块编号
占地面积
容积率
备注
A—01
旅游休闲用地
3.85
0.3
旅游休闲设施
A—02
0.62
0.1
A—03
1.21
0.6
A—04
政府接待用地
3.75
1.2
园林式酒店
B—01
5.68
0.8
旅游展示、组织
B—02
餐饮娱乐用地
0.70
2.0
旅游配套设施
C—01
园林式食宿设施
C—02
旅游接待用地
3.88
C—03
4.64
5.7产业考虑
（1）城郊旅游产业
我国城郊旅游经历了1980年代的自我发展和1990年代倡导发展，现进入大力阶段。
随着城市化进程的加快，城市压力使人们对回归自然，返璞归真的向往
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