武汉房地产东湖国际房地产项目投资分析报告Word文档格式.docx
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一、地理位置概述33
二、地形33
三、武重地块规划建设的特殊要求33
四、武重地块现状分析35
五、周边配套37
第二章地块价值评估38
一、内涵价值：
历史悠久，灯塔潜质38
二、景观价值：
外湖内林，优势资源无可复制39
三、区位价值：
“挟两桥而控城区”，枢纽功能不可替代……………………40
四、居住价值：
一站式”居住环境保障便捷都市生活40
五、未来潜力价值：
规划助力、交通助威，未来增值空间巨大……………40
六、“地王”价值：
垄断者的超额利润40
七、稀缺价值：
规模地块的出让即将受控41
第三章地块未来发展定位分析41
一、武汉三大地王项目比较分析41
二、未来发展定位46
第四部分武重地块竞拍价格分析49
第一章价格分析49
一、普通住宅与高端住宅之间的比例关系49
二、房价与地价之间的比例关系49
三、城市住宅价格趋势51
第二章竞价估算54
一、因素推理法54
二、类比法56
三、成本法57
第五部分武重地块财务可行性分析59
第一章武重项目静态财务指标分析59
一、项目开发分期预计59
二、项目分期财务分析60
第二章武重项目动态财务指标分析64
第三章武重土地竞拍价格分析66
一、土地的竞拍价格66
二、项目的税务负担69
三、项目可控成本的降低72
第四章武重项目现金流量分析73
一、武重地块土地款项支付时间表73
二、武重地块土地移交时间约定（根据挂牌文件）73
三、武重地块现金流量总体分析74
四、武重项目具体分期开发销售进度预测表75
第六部分武重地块竞拍风险因素分析及建议80
第一章风险定性分析80
一、土地成本高企风险——优势土地资源增加竞争压力80
二、分期拿地的风险性80
三、陆续拆迁的不确定性给项目的连续开发造成威胁81
四、政策开发周期风险81
五、财务风险81
六、其它风险81
七、资金风险82
八、90/70的政策规定风险82
第二章风险规避策略83
一、风险规避建议83
二、福星惠誉将拥有“地王”所赋予的区域垄断者特权84
三、武重地块拆迁进度的风险规避86
四、资金风险规避86
第七部分结论87
一、城市价值：
中部崛起的支点，华中投资的热土87
二、区位价值：
功能转型区、新兴发展区89
三、地段价值：
湖北首都、华中枢纽90
四、市场价值：
武昌成为置业首选90
五、品牌价值：
区域垄断者成就“地王”价值最大化91
六、项目开发的可行性92
第一部分武重地块地段分析
按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。
因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。
大家顾问分析注重于从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。
项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在现阶段城市发展中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。
下面，我们将围绕着项目地段特征，从区域经济发展的角度出发，对武重地块区域的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对地段的研究
第一章武重地块的过去和未来
一、宏观地段分析
宏观分析的主要内容是把本项目地段放在武汉市这个大的范围内进行,以认清本地区在宏观环境中所处的地位和作用，我们将针对武昌地区做出具体的分析。
从武汉城市整体发展布局的宏观角度来看，本项目位于“武汉三镇”之一的武昌城区。
据此，本项目的宏观地段分析的对象确定为武昌地区。
文化历史方面，武昌城区是一座历史悠久的文化古城，始于1800年前的三国时期，是白云黄鹤的故乡，包蕴着荆楚文化的丰富内蕴，区域内黄鹤楼、长春观、朱碑亭等历史文化遗迹比比皆是。
同时，武昌是中共湖北省委、湖北省政府机关所在地，历来是湖北省的政治中心，省级政府机构均集中于此地，是湖北省的权力核心。
除此之外，武昌也是湖北省的科研教育中心，区域内有武汉大学和华中理工大学等十几所高校，以及中科院武汉分院、武汉邮科院等着名科研机构。
总之，武昌独具的省会之区、首义之地、滨江滨湖、科教集聚的区域地段优势，将是本项目市场前景、产品定位的重要宏观依据。
（一）湖北要冲、华中枢纽
武昌区地处武汉市的南大门，具湖北省地理要冲和华中交通枢纽重要地位。
⏹公路：
京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”；
⏹水路：
长江水路上达重庆，下至南京、上海，武昌火车站、付家坡、宏基长途客运构成华中地区重要的交通枢纽。
⏹桥梁轨道：
武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，近期，铁道部将投资8亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。
地铁四号线将与武昌火车站的改造同时动工。
（二）空间布局完善，交通发达
从整个武汉市的交通体系来看，武昌地区的交通条件相对其他两个地区更为优越。
首先，城市交通主干道密度大。
从武汉市地图上可以明显的看出，“粗线条”道路密度无论是道路的面密度还是其面密度，都是武汉市最高的。
其次，城市主干道道路延伸距离长。
武昌的交通主干线大多数都是贯穿城市东西或南北，这些道路有东西向的武珞路及其延长线、雄楚大街、本项目所在的徐东大街，南北向的有本项目西侧的中北路、临江大道、和平大道、武青三干道、青山公路，除此之外，还有环东湖路和中环路。
最后，环路交通发达，内外联系密切。
这主要是指环东湖路、内环路和中环路。
环东湖路可以说武昌地区自己景观环线，将整个武昌地区连为一个整体。
内环线和中环线则加强了武昌与汉阳、汉口的联系，大大提升了区域的居住商业和商务价值。
总之，武昌优越的地理位置和完善的交通条件，为未来区域的潜在发展打好了良好的基础，为区域房地产市场提供了一个广阔的发展平台。
从这个角度上讲，武昌相对于道路比较狭窄，改造成本高的区域来说，具备了一定的区位优势。
本地段在未来仍将会有很大的升值潜力和发展空间。
二、中观地段分析
中观地段，即项目所处的环东湖区域。
自95年以来，由于令人瞩目的长江二桥通车，城市内环线的全线贯通，本地段城市功能发生了巨大变化。
原有的工业产业功能及大面积农田已基本消失，快速的城市化进程使本地段从一个相对落后的发展区域迅速转型为新兴城市区域，商业、居住功能得到快速发展。
可以说“桥梁效应”是目标地块所在的环东湖区域发展最鲜明的特征，长江二桥的建成通车直接促进了区域经济与房地产市场的飞速发展，成就了区域的辉煌。
近几年来，区域在“桥梁经济”模式的推动下，已集聚了大量中档住宅小区，同时交通的便捷通畅以及大量居住建筑的集聚，又推动了该区域大商业的发展，徐东平价、麦德龙、百安居、国美电器、销品茂、凯旋门商业广场等扎堆经营已基本形成市场认可的徐东商圈。
武重地块其所独特地理位置、自然条件主要体现在以下四个方面：
⏹处于武汉三镇交通体系中最重要的内环线东端节点部位，也是武昌地区三大行政区划洪山区、武昌区和青山区位交接线地带，其交通辐射能力极强。
⏹紧邻国家级风景区东湖风景区，借助中观地段区域整体环境品质和区域整体形象。
⏹地段周边原有文化教育产业，以及新兴高新科技产业，旅游观光产业也给本区域商业、居住功能的快速发展提供了强有力的支撑。
⏹作为新兴城市区域其开发成本相对较低，同时未来市场发展空间很大。
总之，从本项目的开发条件来看，中观条件较为成熟，能否充分利用地段优势将是促进本项目成功的关键。
三、城市印象分析
城市印象是指，在城市发展过程中，某一地段在城市居民心目中所形成的约定俗成的历史和现实印象，它将在相当大的程度上，决定这一地段适合开发物业的类型，如果这种开发类型与居民的城市印象相符合，就容易为广大客户接受，反之，如果不相符合，则不易获得运作上的成功。
对于整个武昌的城市印象，前部已经论述，在这里对将针对项目所在的中观地段和微观地段的城市印象进行分析。
综合而言，目标地块所在区域的城市印象可以归纳为以下两点：
（一）功能转型区域
由于历史原因和地理原因，本区域是武昌地区三大行政区的关联地带，历史上发展没有受到重视，在长江二桥建成以前，整个地区还是大片的农田和工厂，商业、医疗、餐饮、娱乐消闲设施均不完善。
所以在一般武汉市民心目中，这一区域在1994年以前还是一个相对落后的地区，无论是居家还是经商都不是他们的首选之地。
随着1995年长江二桥的通车，城市内环线的贯通，政府加大对该区域的市政投入，工厂搬迁，农田被征用，地产开发商纷纷投资居住、商业项目，该区域的主要城市功能正不可逆转的转变为以居住、商业为主。
武汉人对该区域的城市印象正在改变，大量置业者的涌入使区域的住宅价格提升幅度很大。
（二）新型发展区域
武汉城市内环线贯通后，目标地块所在的环东湖区域得到了飞速的发展，商业市场日趋成熟，居住气氛也日渐浓厚。
可以这么说，作为一个新型发展区域已经得到武汉市民的认可。
初具规模的徐东商圈云集了徐东平价、麦德龙、百安居、销品茂等商业大卖场，吸引了大量的汉口、汉阳的居民。
“东湖林语”、“东湖天下”、“水岸星城”、“东湖楚世家”等也都成为了武汉房地产市场具有较大影响力的住宅项目，地段与景观资源优势使之成为了高端项目聚集之地。
这种新型发展区域的城市印象，以及未来乐观的发展预期，将是本项目营销推广的重点。
通过对中观地段的综合分析，对区域房地产市场的发展影响巨大，具体体现在以下方面：
⏹本区域发展是属于种典型的“桥梁经济”模式，房地产价格平均提升幅度在武汉市一直保持领先，有小步快跑架势。
作为联通武昌区、青山区和江南、江北交通的关联地带，独特的地理区位使得周边房地产迅速发展。
由1995年6月长江二桥通车时的1000元/m2左右，发展到目前区域成交均价都在4500元/m2以上。
⏹市场容量加大，对周边区域客户的吸引力增强。
伴随二桥过桥收费采取年票制、迎宾大道扩建、过江轻轨工程等利好消息，汉口、青山等地的原住居民消费比例逐步放大，从目前趋势看，这种客户区域构成多元化趋势仍会逐步扩大。
⏹武昌区域房地产市场销量和总体规模在全市是最高的，区域已经成为武汉住宅市场的首选区域。
⏹本区域已成为武汉市一个中高端住宅产品集中区。
客户层面也相对较高，受教育程度较高，对楼盘整体形象、景观品质、户型设计均有较高要求。
第二章武重地块未来在城市结构中的位置
一、武重地块在未来城市结构的变迁
（一）区域地段形象处于转变过程中
长久以来，由于地理条件和历史原因，武汉在城市进程中，形成汉口为商业、商务中心；
武昌以科教、政治、文化为中心；
汉阳以工业为中心的城市功能区域形态，因此在武汉人的城市印象中，汉口地区由于商业商务发达所形成的完善的复合型多功能生活配套设施，譬如休闲、餐饮娱乐等，是适合居家的区域。
这种相对较为消极的影响对武昌区域房地产住宅市场的发展是有一定制约的。
但是，近几年来在“桥梁经济”模式的推动下，尤其2002年10月武汉路桥年票制实施后，麦德龙、百家居、普尔斯马特、中商、销品贸、好美家云集武昌，徐东——江南商圈初具规模，如此商业大配套及交通便利的优势，基本形成市场认可的徐东商圈。
更重要的是人们对住宅环境的愈加关注，已经使武昌地区的功能区域形象发生了转变，大多数武汉人已初步认可这么一个事实：
生活在武昌，其生活便利性已不逊于汉口。
（二）武重地块周边重大市政配套建设状况
目前武重地块周边三公里范围内有四大在建市政工程，具体位置见下图：
武重地块三公里范围内的四大在建工程情况表
项目名称
工程类型
工程投资
预计建成时间
一
岳家嘴立交桥
交通工程
2亿
2008年
二
武汉长江隧道
20亿
三
武汉地铁四号线一期
77亿
2012年
四
东湖六湖连通
环境工程
30亿
2010年
合计
129亿
⏹岳家嘴立交桥:
设计为3层全互通，沿徐东大街往梨园方向为直行高架，中北路往青山直行方向走地面。
该桥纵横两个方向共10条车道，包括8条匝道和徐东路、中北路，各方向车流各行其道，无需红绿灯。
立交桥建成后，车辆通行能力可达2.16万辆/小时，时速达60公里，将成为武汉最大、通行能力最强的立交桥，届时将使28公里的内环线逐步取消红绿灯，从武重项目驱车绕行武汉内环一圈将仅需半小时。
⏹武汉长江隧道:
是“万里长江第一隧”，是贯通武昌和汉口的隧道工程，为解决武汉中心城区过江交通的一条城市主干线，建筑总长约3630米，隧道部分长约3295米，越江部分长约1300米，长江隧道南接武昌友谊大道，工程远期穿越沙湖和中北路相接；
中北路将作为长江隧道江南片的主要出入口。
届时，从武重项目通过隧道到汉口的车程只需20分钟左右。
⏹武汉轨道四号线一期工程:
正在武昌建设，两端分别为武昌火车站（拟原地改造）、武汉火车站（拟建在青山厂前的高速铁路站），与两站配套的地铁换乘站也已开工。
按照最新规划走向，武汉轨道4号线一期起于武昌火车站，经晒湖、中南路、中北路、岳家嘴，折向武青四干道（团结大道），直行后抵达青山厂前附近的武汉火车站，长16公里，届时，武重项目从门口的中北路地铁站乘火车抵达两个火车站的时间只有10分钟。
此外武重项目距离武汉轨道交通四号线与二号线的换乘站—中南路站约三公里，非常方便换乘抵达汉口。
武昌的东湖、沙湖、杨春湖、严西湖、严东湖、北湖等六个主要湖泊将实行连通，引长江水来净化湖水，让武昌的六个内陆湖变活水。
六湖将构成武汉大东湖生态水网。
六湖连通工程中，将打通和修复原有被封闭的沟渠，并开挖3.5公里长的连通渠，新建扩建5座污水处理厂，新建15个生态码头、3座大型主题公园、4座桥梁，重建水生植被915万平方米等。
?
武昌六湖连通后，将给武重项目带来以下五大好处。
一、经引江济湖后，湖泊的水体基本可达三类水平，部分水体可达二类，市民在夏天可尽情到湖内游泳。
二、兴建大量的水边景观工程，武汉的水旅游资源由东湖一个湖扩大为六个湖，武重项目的居民可以一船游遍武昌美景。
三、改善武汉中心城区的气候和水生态环境，空气质量大大改善，使大东湖成为最适合人居住的区域之一，促进武重项目的销售。
四、六湖生态恢复后，将形成一个得天独厚的郊野生态湿地，届时来栖息的候鸟将会越来越多。
五、将大东湖片区排涝标准提高到百年一遇。
武昌公司总部区
按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996-2020）》及《武汉市武昌500强总部区暨江南商务区规划设想》，武昌区着眼发展，规划建设中的武昌公司总部区已初具规模，核心区以洪山广场为中心，以中南路、中北路为纵轴，以武珞路、八一路、新民主路和中山北路为横轴，面积约5平方公里。
重点发展金融服务、信息中介、文化传媒、高新科技、商贸娱乐等五大产业。
从左图可见，武重地块正处于总部区的核心位置。
总体分析：
武重地块周边三公里范围内已开工的市政工程总投资将超过100亿元，属于是武汉基础建设投资力度最大的区域之一，这些工程基本与武重项目同时建设，未来将会极大的提高武重项目的内在价值与城市功能，为武重项目创造交通便捷、环境优美的周边环境。
二、武重地块在未来城市结构中的地位
（一）最适宜居住的区域之一
武重地块由内环线中北路、国家4A级风景区东湖风景区东湖路以及省府驻地水果湖围合而成，处于武汉市规划的总部经济区、湖北省政务核心区以及东湖风景区的交汇区域，尽享三区之交的繁华、便捷与宁静。
东眺东湖浩淼，西接6000亩碧波沙湖，邻近水果湖湖北省政治中心，北邻徐东商圈，南与中南商圈地脉相通。
兼具人文和自然两大优势，同时地块周边教育、医疗、商业、金融等配套设施非常齐全，随着配套设施的完善与综合环境的整治，将成为武汉市区最适宜居住的区域之一。
（二）武昌地王
武重地块规划用地总面积527934平方米（以实测为准），规划净用地面积为465321平方米（含47000平方米中小学教育用地和10417平方米的公共通道）。
规划用地性质为居住用地，容积率控制在2.29以内，可建总建筑面积控制在1064490平方米，论其规模，将是武昌区名副其实的绝版“地王”。
（三）省府驻地、行政中枢
目标地块所在环东湖区域邻近水果湖政治、经济、文化中心，周边省级行政事业单位林立，如湖北省委、省政府、省人大、省政协、湖北省教育厅、省档案馆、省博物馆、省国税局、省工商局、省地税局、市电信局等均在周边，而且科教机构丰富，多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，不仅是武汉市的江南核心区，也是全省的政治、文化、信息中心。
（四）购房首选区域、住宅均价最高
由于环东湖区域的独特优势与房地产市场的日益成熟，已经成为市民购房的首选区域，这从2006年武昌区域住宅房价已经超过汉口区域得到了充分的体现，本区域内高端项目的集中开发起到了重要的拉升作用。
第二部分市场分析
第一章武汉宏观市场分析
一、GDP与人均GDP
（一）从GDP发展水平看：
武汉房地产市场处于高速增长阶段的中后期
人均GDP与发展阶段的关系
武汉人均GDP3125US$
近年来，武汉经济总量快速攀升，实现了新的历史跨越。
2006年的国民生产总值（GDP）大约2500多亿。
按1000万总人口（人口普查数为800万）计算：
÷
1000=25000元人民币/人·
年
折合美元为3125美元/人·
而据世界银行统计资料表明，当一个区域人均GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。
武汉市目前的人均GDP处于世界银行认可的800-4000美元之间的高速增长阶段的中后期，整体上武汉房地产业还有非常大的发展空间。
（二）从GDP发展速度看：
武汉房地产市场可能出现跳跃式发展
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
快速发展
武汉人均GDP增长15.0%
根据库兹涅茨的观点，当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4%-5%时，房地产业将出现停滞；
5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；
8%-10%，房地产业将高速发展。
而武汉2006年按可比价格计算，比上年增长大约15%，达改革开放以来的最高水平。
比库兹涅茨所判断的8%-10%的房地产业高速发展阶段水平要高出5个百分点。
也就是说，据此判断的话，武汉房地产可能出现跳跃式发展。
（三）从住宅均价与人均可支配收入看：
收入的上涨是房价上升的刚性支撑
目前市场普遍关注住宅价格的不断上涨，而忽视了近年来武汉市城镇居民可支配收入的持续增长，通过相关资料收集，以下2000年-2006上半年武汉市商品住宅价格与城镇居民可支配收入指数分析图可以清楚的发现：
从2000年开始的六年半时间内，房价涨幅在大部分时候都低于居民可支配收入的增长幅度，在武汉市房价涨幅最快的2004年，也正是武汉市城镇居民可支配收入增长最快的一年。
通过2006年2季度的指数对比分析，房价涨幅略高于居民可支配收入的增长幅度，这主要是由于2006年度大量临江临湖的高档住宅集中上市，使得在指数计算中的高档住宅权重大幅度上升，而不是单纯的价格上涨造成的。
由此可见，近年来武汉市房价的上涨是有本地居民可支配收入增长的有力支撑。
分析图说明：
1、上图中武汉市商品住宅价格指数来源于武汉市房地产管理局公布的武房指数。
2、上图中武汉市城镇居民可支配收入指数的计算基础来源于武汉市政府公布的国民经济和社会发展统计公报，具体计算以2000年作为基期，将2000年城镇居民可支配收入定为基值1000点。
二、整体市场分析
（一）施工面积稳定增长,市场持续繁荣
从市场供应的趋势上看，其特征表现为：
2004年增幅最高、2005年趋缓、2006年回升。
从上图中可以发现，2001-2005年武汉房地产施工面积走势呈逐年增长趋势，年均增幅为15%，其中2004年增幅最高达到了24.7%，全市施工面积首次突破2000万㎡;
2005年由于宏观调控的作用，供应速度趋缓，增幅回落至12%，较2004年增幅下降近1倍，但仍达到2297.96万㎡。
2006年，增幅回落趋势有所改变，至2006上半年，住宅施工面积1710万㎡、已占2005全年度施工量的74％，开始回升。
综合而言，尽管经历了持续两年的宏观调控，但武汉房地产市场供应量每年稳定增长，市场环境持续繁荣。
（二）区域供应，武昌居首，回归中心城区仍是大势所趋
截至2006年12月31日，从武汉市房地产市场信息网显示全市商品房可售面积为1100万㎡，而从各区域供应量来看，七大中心城区供应总量约为778万㎡，占全市总供应量的70.7%。
可见回归中心城区仍是大势所趋；
其中武昌区以157.6万㎡供应规模领先于其他六城区，居于首位。
（三）产品供应层次均衡，结构丰富，市场环境趋于成熟
2006年武汉市场供应结构两极分化趋势明显：
高档房及经济适用房供应量势均力敌，高端项目供应量近200万㎡，而批准经济适用房量也近220万㎡。
两极化产品供应量占全市总供应量的32.3%，其中全市经济适用房完成投资10.56亿元，增长192.5%，占全市住宅开发投资总额的6.02%，占比比上年同期上升3.16个百分点。
从以上分析可以看出，全市商品房供应在层次上高中低搭配均衡，在结构上更加丰富，显示出武汉市房地产市场环境逐步趋于成熟与稳定。
（四）需求量分析：
销售面积逐年上升，市场需求旺盛
从上图2001到2005年武汉市房地产市场需求状况分析发现：
每年市场销售面积呈逐年上升趋势，市场需求旺盛，但受宏观调控影响，消费趋于理性，增幅回落，趋于平稳。
2003年由于旧城改造，导致房地产刚性需求集中体现，武汉市住宅市场呈现供销两旺。
商品房住
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