商业银行金融产品手册Word下载.docx

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1、要严格审查开发商法人资格、开发能力、销售业绩及经营者素质；

审查项目合法性；

审查项目资金落实情况和市场销售前景。

2、贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责任、期限和处置措施。

督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。

3、对期房按揭贷款，一要加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；

二是对期房进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷资金。

4、贷款行可委托评估机构对拟提供按揭贷款楼盘进行价格评估，明确规定按揭贷款最高额度不得超过评估值80%。

5、贷款行开发房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，既促进个人住房信贷业务发展，又收回房地产开发项目贷款。

个人住房二手房贷款

个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买房屋作抵押，向银行申请用于支付部分购房款贷款，也称售房人为个人住房贷款。

二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格50%。

贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。

采用按月分期还款还款日确定在每月20日至30日，遇节假日顺延。

1、有利于调整银行信贷结构，促进信贷资产多元化和优良化；

4、有利于增加个人结算业务。

1、交易房屋必须是具有完全产权且经有权部门批准上市房屋；

2、交易合同必须经过有权部门鉴证；

3、贷款行要对交易房屋价格进行评估，或委托评估机构进行评估；

4、必须在办妥房屋抵押登记手续和房屋保险之后，贷款行才能发放贷款。

个人住房房改房贷款

个人住房房改房贷款是指借款人根据国家房改政策规定，以从房屋产权单位购买可出售公有住房作为抵押物而从银行得到贷款。

贷款额度小、期限短、贷款业务办理集中。

房改房贷款额度一般不得超过所购房屋总价格50%，最高不超过70%；

贷款期限一般掌握在5年，最长不超过10年；

1、有利于增加对公存款，扩大低成本资金来源；

2、售房单位集中办理房改房贷款，有利于降低银行成本和提高效率。

1、房改房必须产权清晰

2、售房单位必须在贷款行开立结算账户，并将售房款专户存在贷款行。

3、借款人须提供有效担保。

以所购房屋作抵押，必须办理房屋抵押登记。

在未办妥房屋抵押登记前，贷款行要与售房单位签订合作协议，由售房单位提供保证担保。

如售房单位不具备《担保法》规定担保资格，借款人须提供贷款行认可其他担保措施。

一旦取得完全房屋产权后，借款人应立即办理房屋抵押登记。

并将已办妥抵押登记手续房屋所有权证、房屋他项权证和所购房屋保险单（正本），一并交贷款行抵押。

个人住房公积金委托贷款

个人住房公积金委托贷款指贷款行根据住房资金管理中心委托，以住房公积金为资金来源，按规定要求向购买住房个人发放贷款。

由住房资金管理中心提供资金，确定贷款对象、金额、期限、利率，承担贷款风险，受托行负责办理贷款手续及协助贷款本息收回，并按规定收取手续费。

个人住房公积金委托贷款额度最高不得超过39万元；

贷款期限不得超过借款人在贷款发放之日起至国家法定退休年龄年限，最长不超过30年；

住房公积金委托贷款在1年以内，执行合同利率，实行到期一次还本付息，利随本清。

贷款利率执行中国人民银行和建设部规定利率。

贷款期限在1年以上，实行按月分期还款，如遇利率调整，于下年初按相应利率档次执行新利率规定。

目前公积金贷款利率为：

5年以下4.14%，5年以上4.59%。

还款付息方式

住房公积金委托贷款在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。

分期还款方式采取等额本息还款方式或等额本金两种还款方式。

借款人也可用缴存住房公积金偿还贷款本息。

1、等额本息还款额计算公式为：

贷款本金×

月利率×

（1+月利率）

（1+月利率）—1

2、等额本金还款额计算公式为

1、有利于归集企事业单位公积金存款，扩大贷款行低成本资金来源；

2、贷款风险小、收益高；

3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发展，综合效益明显。

1、受托行办理个人住房公积金委托贷款时，要严格按照特定委托有关规定，与住房资金管理中心签订委托贷款合同，在合同中要明确贷款风险由住房管理中心承担，受托行只收取手续费；

2、公积金委托贷款对象、金额、期限、利率、还款方式由住房资金管理中心确定，受托行协助其贷款本息回收。

3、受托行要加强内部管理和会计核算，提高效益。

个人住房组合贷款

个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源对同一借款人同一住房发放贷款。

组合贷款前提条件是借款人须经过住房资金管理中心审批后同意给予公积金贷款，并符合贷款行规定贷款条件。

个人住房组合贷款手续，必须由同一贷款行办理。

个人住房组合贷款最高额度不得超过所购房屋价格或评估价格80%。

贷款期限最长不超过30年。

贷款利率分别按照公积金委托贷款利率和人民银行个人住房贷款利率执行。

组合贷款分别按照公积金委托贷款和商业银行个人住房贷款规定还款方式归还贷款本息。

1、有利于贷款行扩大归集企事业单位住房公积金力度，增加低成本资金来源；

2、有利于增加商业银行个人住房贷款投放；

3、有利于促进银行存款、代收代付、银行卡等中间业务发展，综合效益明显。

1、组合贷款必须由同一贷款行在同一时点发放。

2、公积金委托贷款合同与商业银行个人住房贷款合同要分别与借款人签订，借款借据要分别填写。

3、贷款抵押金额为公积金贷款与商业性贷款之和，原则上抵押权人应为贷款行，由贷款行为公积金贷款提供反担保。

如抵押权人为住房资金管理中心，须由住房资金管理中心为贷款行提供反担保。

个人住房押旧买新首付款贷款

个人住房押旧买新首付款贷款，是“零首付”贷款一种。

是指借款人将拥有完全产权旧住房做抵押，向银行申请购买新住房首付款贷款。

旧房可以是商品房、私房及允许上市交易公房、房改房和经济适用房。

借款人在购房时，不必用现金一次性支付20%以上首付款，而只需向银行提供具有完全产权旧房进行抵押。

贷款额度一般不得超过抵押房屋评估价值50%，也不得超过新购住房价格20%~30%。

贷款期限最长不超过30年减去旧住房已使用年限后剩余年限；

贷款利率按照人民银行个人住房贷款利率执行。

采用按月分期还款，还款日期确定在每月20日至30日，遇节假日顺延。

1、可扩大个人住房贷款投放，增加同业竞争份额；

2、可增加存款、代受代付、代理保险、银行卡等中间业务，综合效益明显。

1、对抵押旧楼要进行评估后确立贷款额度；

2、对借款人还款能力审查要结合所购住房所有贷款额度进行审查。

个人住房质押首付款贷款

个人住房质押首付款贷款是“零首付”贷款一种，指借款人将尚未到期国债、定期存单、人寿保险单等作为质押物，向银行申请购买商品房首付款贷款。

手续简便，借款人不必支付所购房屋价格20%首期款，而只需提供银行认可质押物。

质押首付款贷款额度最高不得超过质物价值80%；

贷款期限最长不得超国债、银行存单、人寿保险单到期日；

贷款利率执行人民银行个人住房贷款利率。

质押首付款贷款按照质押物到期期限采取利随本清一次性还款方式。

1、贷款风险小、成本低、收益大；

2、可增加存款、代收代付、代理保险、银行卡等中间业务，综合效益明显。

1、要注意审查质押物真实性，防止虚假存单等套取银行贷款；

2、及时办理质物止付手续，把质物视同现金妥善保管，不得遗失；

3、掌握好贷款与质物价值比例，重点考虑质押物可变现性和期限。

个人住房加按贷款

个人住房加按贷款是为解决借款人因收入发生变化而不能按期归还贷款现实问题，对于原先尚未达到贷款行规定最高贷款成数或最长贷款期限个人住房贷款而增加贷款。

加按贷款分为提高贷款成数加按贷款和延长贷款期限加按贷款两种。

个人住房加按贷款是对同一借款人、且该借款人已贷款额度和期限均未达到规定最高标准，可免除该借款人重新申请办理贷款程序。

额度、期限和利率

加按贷款最高额度为加按时住房市场净值乘以最高按揭成数减去未偿还贷款本金；

延长后还款期限不超过最长贷款期限减去已偿还贷款期限；

贷款利率采用整个还款期限相对应利率档次，执行人民银行个人住房贷款利率。

还款方式

1、可增加个人住房贷款投放，提高同业竞争水平；

2、由于是对已经办理住房抵押贷款客户进行审查，有利于提高工作效率和降低成本；

3、可促进存款、代收代付、代理保险、银行卡等中间业务发展，综合效益明显。

1、重点审查借款人加按后还款能力；

2、审查抵押物是否足值、房屋抵押登记期限是否与加按后期限相符；

3、审查借款人信用状况，有无拖欠贷款本息不良记录。

个人住房转按贷款

个人住房按贷款是指借款人将已办理按揭、并正在还款中所购房屋转让给新购房者，新购房者在付清原借款人已偿还贷款后，向贷款行申请按揭贷款，贷款行将原借款人剩余贷款转到新购房者名下，由新购房者继续履行还款责任贷款。

转按分为现房转按（原借款人已经办理房产证）和期房转按（原借款人尚未办理房产证）。

售房不必先筹措一笔资金用于偿还未清偿贷款本金。

贷款行对新购房者重新审查、审批后发放贷款。

新购房者可以继续选择原业主贷款额度和期限，也可以重新选择贷款额度和期限。

银行为新购房者提供转按时按交易住房售价或评估价确定贷款成数，最高一般不超过所购房屋价格80%；

贷款期限最长不超过30年；

贷款利率按照贷款期限执行人民银行个人住房贷款利率。

1、有利于降低原借款人不能按期偿还贷款风险；

1、办理现房转按时，若以所购住房作为担保物，需要办理房屋过户和变更抵押登记手续，抵押人由售房人转为购房人，只有在这些手续办好以后，贷款行才能发放贷款；

2、办理期房转按，涉及到开发商提供阶段性保证或回购，新借款合同中必须列入这些条款；

3、原贷款为保证担保或质押担保，新购房人必须提供贷款行认可担保形式、只有在新担保成立之后，原担保才能撤销。

个人住房车位贷款

个人住房车位贷款是指贷款行向借款人发放用于购买泊车车位贷款。

与借款人所购个人住房相配套。

贷款额度最高不得超过50%，贷款期限最长不超过15年，贷款利率执行人民银行规定个人住房贷款利率。

如遇利率调整于次年1月1日起执行。

1、有利于增加个人住房贷款投放，提高同业竞争水平。

2、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发展，综合效益明显。

审查购买车位贷款还款能力要与借款人购买住房还款能力进行综合审查，确保贷款安全。

个人商铺贷款

个人商铺贷款是指贷款行向借款人发放用于购买小型商业用房贷款。

针对性强，专门支持借款人购买商铺用于个人商业性经营。

个人商铺贷款额度最高不得超过所购商铺全部价款60%，贷款期限最长不超过15年；

贷款利率执行人民银行规定同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款利率。

1、由于个人购买商铺是用于个人商业性经营，且贷款成数低、期限短，因此，贷款风险相对小；

2、有利于增加个人住房贷款投放，提高同业竞争水平；

3、可带来该商铺经营收入存款等，有利于提高贷款综合效益。

1、要点审查借款人还款能力；

2、在发放期房商铺按揭贷款中，要严格对开发商进行审查，防止虚假按揭；

3、在对已建成商铺发放贷款之前，要对商铺进行价格评估，根据评估价格确立贷款额度。

小城镇个人购建房贷款

小城镇个人购建房贷款是指针对纳入国家小城镇发展规划建制镇居民个人购建住房时资金需要而设定贷款。

借款人可以是城镇居民，也可以是具有稳定职业和收入农民。

贷款额度最高不得超过所购建房屋价格80%；

1、有利于扩大小城镇个人购建房贷款需求，支持小城镇经济发展；

借款人申请建房贷款必须以建造竣工后住房作为抵押物。

但在房屋竣工前和未办妥抵押担保、保证担保和质押担保。

个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指进行房屋装修个人，在银行指定装修公司进行装修时，从银行得到人民币担保贷款。

定点装修、自筹首期、有效担保、专款专用、按期偿还。

额度、期限、利率

个人住房装修贷款单笔额度最高不超过《家庭居室装饰装修施工合同》装修总额70%，贷款最高限额不同商业银行在不同地区有所不同；

贷款期限最长不超过5年；

贷款利率按照中国人民银行规定同期贷款利率执行。

个人住房贷款还款方式计算模式

个人住房贷款还款方式分为一次性还本付息和分期还本付息。

其中分期还款又可分为等额还款法、等本金还款法、等额累进还款法和等比累进还款法。

个人汽车消费贷款

汽车消费贷款是指商业银行向在特约经销商处申请购买汽车个人发放人民币担保贷款。

定点选购、自筹首期、先存后贷、有效担保、专款专用、按期偿还。

贷款额度

汽车消费贷款单笔额度应视不同担保方式分别确定：

1、借款人以国库券、金融债券、国家重点建设债券、系统内个人存单等质押，或银行、保险公司提供连带责任保证，贷款额不得超过购车款80%，首期付款额不得少于购车款20%；

2、以借款人或第三方不动产作抵押，首期付款额不得少于购车款30%，贷款额不得超过购车款70%；

3、以第三人保证方式申请贷款（银行、保险公司除外），首期付款额不得少于购车款40%，贷款额不得超过购车款60%。

期限和利率

1、消费贷款期限可根据借款人购车用途予以确定，自用车辆贷款期最长不超过5年（含）；

营运车辆期限最长不超过3年（含）。

2、利率按照中国人民银行规定同期贷款利率执行。

遇法定利率调整，贷款期限在一年以内，按原借款合同利率随本清；

贷款期限在1年以上，于次年1月1日按相应利率档次执行新利率标准。

1、促进消费信贷多元化；

2、促进与汽车销售商业务合作，增加贷款综合收益；

1、抵押担保有效性；

2、应有效跟踪贷款人。

汽车消费保证保险贷款

汽车消费保证保险贷款是指有保险公司承担贷款人履约责任汽车消费贷款。

保险人（保险公司）承诺在被保证人（借款人）不能偿还贷款时，按约定承担向权利人（贷款银行）还款义务，在此条件下而发放汽车消费贷款。

当借款人不能按期足额归还贷款时，由保险人代为偿还，降低了贷款风险。

有利于简化手续，争取市场份额。

1、借款人提出借款申请时，应出具保险公司保证保险书面承诺；

2、注意保险公司免赔条款及免赔率；

3、免赔部分可由汽车经销商承担追偿连带责任。

个人耐用消费品贷款

个人耐用消费品贷款是指商业银行对个人在特约经销商处购买大额耐用消费品发放人民币担保贷款。

定点办理、手续简便。

个人耐用消费品贷款额度以千元为单位，贷款比例不超过购贷款总额70%。

贷款期限一般为2~3年，最长期限不超过5年（含）。

贷款利率确定和调整按照中国人民银行有关规定执行。

贷款最高限额依据不同商业银行在不同地区而有所不同。

扩大消费信贷种类，提高综合效益。

抵押担保真实性。

个人旅游消费贷款

个人旅游消费贷款是指银行向个人及其家庭成员发放用于参加特色旅行社旅游消费人民币担保贷款。

本概念中所指家庭成员包括借款申请人配偶、父母及其子女。

个人旅游贷款起点为人民币2000元，贷款最高限额不同商业银行在不同地区有所不同，以单个个人旅游消费而申请贷款，贷款最高限额为5万元；

以个人及其家庭成员旅游消费而申请贷款最高限额为10万元。

具体按下列情况区别掌握：

1、借款人以国库券、金融债券、国家重点建设债券、本银行系统内个人存单等质押，借款人首期付款额不得低于旅游费用总额20%，贷款金额不得超过旅游费用总额80%。

2、以借款人或第三方不动产抵押申请贷款，借款人首期付款额不得低于旅游费用总额30%，贷款金额不得超过旅游费用总额70%。

3、以第三人担保方式申请贷款，借款人首期付款额不得低于旅游费用总额40%，贷款金额不得超过旅游费用总额60%。

期限、利率

个人旅游消费贷款最长期限不超过5年。

利率按照中国人民银行规定同期贷款利率执行。

遇法定利率调整，贷款期限在一年以内，贷款利率不予调整，按合同利率计息，到期一次还本付息；

贷款期限在一年以上，于次年1月1日超按相应档次利率执行新利率标准。

1、增加消费信贷种类，促进资产多元化；

2、扩大客户市场，提高信贷资金综合效益。

选好特约旅行社，确保安全，防止各类纠纷。

个人寿险保单质押贷款

个人寿险保单质押贷款是指借款人以其本人（或第三人）持有具有现金价值人寿保险保单作为权利质押担保凭证，向银行申请贷款。

是一种与现行个人存单质押贷款相类似个人融资形式，具有柜面受理，手续简便等特点。

寿险保单质押担保贷款额度单笔不得超过保单出质时现金价值90%，最低不得低于2000元人民币。

金额以百元整数倍确定。

保单质押贷款期限总体上不得超过一年，到期可在结清贷款利息基础上向原贷款经办行提出续借申请。

贷款执行中国人民银行公布利率。

增加了质押物种类，提高了保险资金流动性。

注意出质人与保险单相关法律人关系。

个人创业融资贷款

个人创业融资贷款是指购买某公司指定生产设备个人，在落实了经银行认可有效担保后，通过该公司向银行申请贷款。

有助于借款人创业事业，手续简便，安全可靠。

1、对符合条件借款人，银行将根据其个人资信状况和还款能力，提供单笔额度最高为50万元（含），期限不超过3年（含）贷款；

2、贷款利率按照中国人民银行规定同期同档基准利率执行。

支持创业，培植优良客户，增加综合效益增长点。

抵押担保真实有效性；

客户经营风险。

助学贷款

助学贷款是指商业银行向借款人发放用于支持学生完成学业所需费用人民币担保贷款。

1、以质押方式申请贷款、或银行、保险公司提供连带责任保证，借款额不得超过所需学费总额80%，以贷款人或第三方不动产抵押申请贷款，借款额一般不超过所需学费总额70%；

以第三方保证方式申请贷款（银行、保险公司除外），借款额不得超过学杂费总额60%。

2、期限最长不超过4年，可以根据人民银行有关规定适当展期。

3、利率执行人民银行固定贷款利率。

新婚贷款

新婚贷款是商业银行向新婚夫妇发放用于满足其住房、装修、消费、旅游等方面金融需求个人消费贷款。

1、由一家银行一揽子办理，省时、省力，避免了去多家银行申请繁琐不便。

2、便于银行对借款人资信调查，有利于融资需求较快地得到满足；

3、在贷款金额等方面有可能得到一些优惠；

4、节省融资费用。