房估案例与分析精讲班27第二章第七节特殊用途房地产估价三Word文件下载.docx
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某加油站营业楼及宿舍
权利人名称
市甲有限公司
土地用途
加油站用地
土地使用年限
40年（2010．10．17—2050．10．16）
产权登记日期
2014．2．6
备注
错处：
缺估价对象区位状况说明。
估价对象的实物状况说明过于简单。
未说明估价对象是否设定了他项权、是否有共有权等情况。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价目的应放在估价对象之前。
五、价值时点
2015年6月2日，此价值时点是估价对象实地查勘之日。
六、价值类型
抵押价值：
等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价原则（略）
八、估价依据（略）
九、估价方法（略，见技术报告）
十、估价结果
估价对象在价值时点的评估结果如下：
估价总值：
人民币31498173元，大写金额：
人民币叁仟壹佰肆拾玖万捌仟壹佰柒拾叁元整；
预计税费：
人民币13325383元，大写金额：
人民币壹仟叁佰叁拾贰万伍仟叁佰捌拾叁元整；
估价净值：
人民币18172789元，大写金额：
人民币壹仟捌佰壹拾柒万贰仟柒佰捌拾玖万元整。
缺估价结果的单价表示或者不列单价的理由。
预计税费不属于法定优先受偿款。
“估价总值”、“估价净值”的说法不准确，应分别为价值和抵押价值。
结果报告其他内容略。
区某加油站房地产抵押估价技术报告（节选）
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析
（二）估价对象实物状况描述与分析
估价对象为×
区某加油站，委托人于2010年3月6日向×
市某单位购买得来，后改造重建，并于2012年重新进行竣工验收。
《房地产证》的权属关系已于2014年2月6日进行了变更，但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。
估价对象明细表表2－49
估价对象名称
《房地产证》
深房地字第 号
建筑面积（㎡）
1
3500000
l000000
加油站配套宿舍
合 计
4500000
估价对象加油站宗地呈规则四边形，加油站内建有一幢营业楼、一幢加油棚及一幢配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部（南侧），营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。
营业楼与宿舍总建筑面积为953．95㎡（其中营业楼为502．01㎡，宿舍为451．94㎡），营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置；
宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。
水电及消防设施齐全，使用状况良好。
估价对象装修情况如下：
营业楼：
外墙面：
水泥砂浆、部分铝塑板面刷涂料；
内墙面：
乳胶漆；
地面：
地砖；
天花板：
矿棉板；
门：
实木门、玻璃门；
窗：
铝合金；
卫生间：
地砖地面、墙面贴瓷砖、卫生二洁具。
室内装修成新度：
90%。
宿舍：
水泥砂浆；
铝扣板；
实木门；
铝合金。
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
估价对象权益状况见下表：
估价对象产权状况表2－50
权利人向×
区×
购买得来
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
1．按财务会计报表测算
（1）销售收入
根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90＃、93＃、97＃、98＃四类汽油，0＃柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。
委托人提供的近三年财务报表情况如下：
加油站近三年财务情况表2－51
项目
2003年
2004年
2005年
主营业务收入
63840694．69
87475817．11
97037855．96
主营业务成本
58351529．29
78452022．78
86360263．33
主营业务成本占收入的比例
91%
90%
89%
营业费用
2117437．51
2400092．72
2342612．18
营业费用占收入的比例
3%
2%
对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈上升趋势，我们按前三年的平均值82784789元作为其正常运营的营业收入。
（2）销售成本
销售成本为加油站商品购入价款。
从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则：
销售成本＝销售收入×
90%＝74506310（元）
（3）运营费用
主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的3%计取，即：
运营费用＝销售收入×
3%＝2483543（元）
缺少营业外收入和其他业务收入的说明。
销售收入、销售成本、运营费用应与客观正常数据进行对比，如不符，应就其中的特殊的、偶然性的及估价对象个别的因素及内容进行修正或调整。
（4）确定年折旧费
指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。
根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。
储油罐年折旧＝储油罐数×
年每台折旧额
根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为l476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：
年折旧额＝1476720/20＝73836（元）
（5）营业税金及附加
营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：
营业税金及附加＝（销售收入－销售成本）×
17%×
4%
＝（82784789－74506310）×
4%＝56293（元）
（6）营业利润（史记：
就是经营收入）
营业利润＝销售收入－销售成本－运营费用－设备年折旧费－营业税金及附加
＝82784789－74506310－2483543－73836－56293＝5664807（元）
在计算营业利润时没有考虑是否有财务费用支出。
（参见案例2－4）
（7）确定由房地产产生的净收益
上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的净收益。
计算正常经营的年平均商业经营利润：
经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数
年平均进货成本＝年平均销售油量×
平均进货价
年平均需进货次数＝年销售油量/储油能力
根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机，24个加油枪，地下安装6台储油罐，每个油罐储存量为2万升，每天销售油量约8万升，一年按360天计算，则每年销售油量为2880万升，则：
年平均需进货次数＝2880/12＝240（次）
在价值时点，该加油站汽油进价平均为4．72元/升、柴油进价平均为4．52元/升，该加油站的年销售量中，平均汽油占50%、柴油占50%，采用加权平均计算进销差价。
加油站销售量的月平均值在240万升。
年平均进货价2400000×
12×
（4．72＋4．52）×
50%＝133056000（元），则：
年平均流动资金＝年平均进货成本/年平均需进货次数＝133056000÷
240＝553950（元）
根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润率在8%～10%，故直接取10%为其商业经营利润率，则：
取10%作为商业利润率未说明理由。
年平均经营利润＝（平均流动资金＋运营费用）×
利润率
＝（553950＋2483543）×
10%
＝303749（元）
成品油特许经营权产生的收益：
根据对×
市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润率为3%，则由成品油特许经营权产生的收益＝销售成本×
3%＝74506310×
3%＝2235189（元）。
则由房地产产生的年净收益如下：
年净收益＝营业利润－年平均经营利润－成品油特许经营权产生的收益
＝5664807－303749－2235189
＝3125869（元）
净收益未说明是预测值或者说没有进行期望或预期调整。
未说明净收益是保守估计值。
（8）报酬率的确定
报酬率实质上是一种资本投资的收益率。
用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。
安全利率的确定为2．25%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。
根据估价经验并结合该评估物业属于投资风险较大的收益性房地产物业，确认风险调整值为7．75%，我们确定报酬率值为10%。
未说明报酬率是预测值或者说没有对报酬率进行期望或预期调整。
（9）收益年限的确定
根据委托人提供的《房地产证》（×
房地字第×
号），使用年期为40年（从2010年10月17日至2050年10月16日止），距价值时点2015年6月2日，该剩余使用年限为35．33年。
史家解读：
40－［5－（28＋31＋31＋30＋17）/365］=35．38（年）。
未说明收益年限的确定理由，或者说确定收益年限时未说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限，确定理由不充分。
（10）计算市场价格
V＝
（元）（取整）
选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由或者说没有对净收益流未来变化趋势进行分析。
在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
2．按价值时点的油价测算
1．这种方法采用在价值时点的油价及成本进行收益法测算，由于国内成品油价格波动变化较频繁无规律，因此从计算所得数据很难推测出未来变化后的数据，净收益数值不确定，勉强用收益法计算，得出的收益价格也就不准确。
2．此部分计算中存在的问题不再赘述，同第一种方法中存在的问题。
根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油，0#柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。
价值时点各品种油进价与销价如下表：
各品种油进价与销价单位：
元/升表2－52
名称
0#
90#
93#
97#
98#
进价
4．52
4．44
4．56
4．90
4．95
销价
4．68
4．62
4．98
5．39
6．40
据调查，上表中93#与97#油所占比重较大，共计占汽油总量的30%左右，90#占汽油总量的30%左右，98#占汽油总量的10%左右。
则：
汽油进价均价＝［4．44×
10%＋（4．56＋4．90）×
15%＋4．95×
10%］÷
50%＝4．72（元/升）
汽油销价均价＝［4．62×
10%＋（4．98＋5．39）×
15%＋6．40×
50%＝5．32（元/升）
销售收入＝（5．32＋4．68）×
80000×
360×
50%＝144000000（元）
上述计算过程有问题。
销售成本为加油站商品购入价款（不合增值税），每年按360天计，则：
销售成本＝（4．72＋4．52）×
50%＝133056000（元）
主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，参照委托人提供的财务报表，按其销售收入的2%计取，即：
2%＝2880000（元）
根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为1476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：
储油罐及加油机等加油设备的残值未考虑。
＝（144000000－133056000）×
4%＝74419（元）
（6）营业利润
营业利润＝销售收入－销售成本－管理费用－设备年折旧费－营业税金及附加
＝144000000－133056000－2880000－73836－74419
＝7915745（元）
＝133056000÷
＝（553950＋2880000）×
10%＝343395（元）
根据对深圳市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润率为3%，则由成品油特许经营权产生的收益＝销售成本×
3%＝133056000×
3%＝3991680（元）。
＝7915745－343395－3991680＝3580670（元）
根据估价经验并结合估价对象属于投资风险较大的收益性房地产，确认风险调整值为7．75%，我们确定报酬率值为10%。
根据委托人提供的《房地产证》（深房地字第×
号），使用年期为40年（从2010年10月l7日至2050年10月16日止），距价值时点2015年6月2日，该剩余使用年限为35．33年。
＝34572002（元）（取整）
3．确定评估结果
从以上计算可以看出，按财务会计报表测算与按价值时点油价测算计算出评估结果有一定差距，按财务会计报表测算结果是在加油站实际基础上取得的，其结果较符合该加油站的市场变化趋势。
而按价值时点油价测算结果是根据价值时点柴油与汽油的进销差价及油站的储油量计算净收益，由于目前成品油市场油价波动较大，且评估结果对油价变化较为敏感，对反映长期市场变化趋势会有较大的偏差。
因此，我们采用按财务会计报表测算和按价值时点油价测算计算出的加油站评估值分别取0．7、0．3，以加权平均值为最终评估结果如下：
加油站评估结果表2－53
项目名称
评估单价（元/㎡）
估价总值（元）
坂田加油站
33019
31498173
六、估价结果确定
根据市场调查，结合估价对象的实物状况和使用现状，最终我们确定估价对象在价值时点的评估结果如下：
人民币18l72789元，大写金额：
人民币壹仟捌佰壹拾柒万贰仟柒佰捌拾玖元整。
案例说明
1．案例说明
本案例为×
市某加油站，坐落在×
市龙岗区的主要交通干道上，地理位置优越，汽车流量大，因委托人需要抵押贷款而委托我公司评估。
2．估价技术路线
估价对象为收益性物业，经营获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。
由于估价对象为自营性物业，为保证估价结果的准确性，我们采用两种收益法进行评估。
一种是采用委托人提供的会计报表上的数据为依据测算净收益，另一种方法是采用价值时点的油价及加油站内储油量及每天加油量进行净收益的测算，然后对两种方法的计算结果进行加权平均计算得出其价值。
3．工作难点与解决方案
工作难点
（1）财务会计必须为经过审计的报表，但由于部分企业操作不规范，难以取得经过审计部门审计的会计报表。
另外，有些加油站刚进入经营初期，委托人仅有半年或更少的财务报表，这对我们的工作有一定难度；
（2）成品油特许经营权产生的收益，这一块的收益很难测算，由于加油站评估不多，有关成品油特许经营权的资料也难以获得，故其数值的获得难度较大。
解决方案
（1）若取得的为未经审计的会计报表，这需要估价师熟悉财务会计知识，分析提供的会计数据，进行甄别。
若刚进入营业期，若能收集到类似加油站的会计报表也可，这也需要估价人员在平时的工作中进行资料积累；
（2）对于成品油特许经营权产生的收益，也可采用估价师的经验数据进行评估，或对已经成交的加油站进行倒推而求取其成品油特许经营权产生的收益。
4．估价师心得
由于加油站市场成交实例不多，且因为加油站所处的地理位置不同，区域性较强，故可比性不高，另外由于加油站的价值源于其经营而产生的收益，故采用成本法进行评估显然也不合适，故采用收益法进行评估较为合理。
报告采用实际收益和客观收益两部分进行评估，可以剔除会计报告中不合理的成份。
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