如何搭建农村土地流转平台Word文档下载推荐.docx

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的前提下，进行引导和规范，给金融机构相关政策优惠，鼓励他们参与土地改革。

过去农民去银行无法办理房产和宅基地的抵押，如果金融机构能够介入土地改革，不仅能解决农村金融方面的困境，而且也能进一步推动土改进程。

地方政府推进新型城镇化规划，助推土地流转。

新型城镇化的推进对土地流转的发展有很高的市场化要求，而进一步打开土地流转市场，提高土地流转品质的关键所在就是将金融产品创新行为引入到土地流转过程中，积极发展基金、信托、保险等多种农村土地金融形式，充分立足于各地区土地利用实际状况和区域经济发展水平，建立健全多层次的农村金融服务体系，发展高效益的资本融资模式，激发土地市场资本化运作，构建完善的土地流转市场金融运行机制。

下一步，随着农村土地流转转规模的逐步扩大，他们将成立土地托管公司，为广大土地流转供求双方提供更全面更可靠的产前、产中、产后"

一条龙"

服务，走出一条惠农服务、合作共赢的发展新路子，以更好地促进新型城镇化和新农村建设。

鼓励各地发展多种形式的土地流转模式。

外出务工农民可以通过集体经济组织或流转服务组织托管承包土地，对托管的承包土地，集体经济组织或流转服务组织可以代为组织流转，流转收益归原承包方。

鼓励农民特别是外出务工农民在自愿的基础上将承包土地的剩余承包期一次性流转出去。

土地流转受让方经原承包方同意后，可以对以转包、出租方式取得的土地再流转；

以转让、互换方式取得的土地可以直接再流转。

探索农村土地承包权的多种实现形式。

二、三产业发展较好，集体经济有一定实力的村，在征得农民同意后，可以通过多种形式，进行土地的集中经营或统一流转，也可以通过村与村互帮对接的方式，跨区域承租其他村的土地。

国家政策逐步推出，为土地流转护航。

国土部已召开全国深化土地管理制度改革地方座谈会，改革思路方案正在加紧设计，这意味着新土改的大幕已经拉开。

国土资源部副部长王世元也向媒体表示，2014年国土部将有四项工作，研究深化农村土地使用制度改革就是其一，除此之外，集体经营性建设用地流转入市，也正在研究细化思路和任务。

国土部全力研究制定《深化土地管理制度改革总体思路框架》，全国各地多个省份密集启动土地改革措施，相继试水出台省级农村改革文件，"

农地入市"

成为现实将指日可待。

因此，相关部门要研究制定关于开展农村集体经营性建设用地使用权市场交易试点工作指导意见，探索建立集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。

并在试点实践和制度储备基础上，推动修订《土地管理法》等相关法律法规，在修法基础上，起草出台征地补偿安置条例、农村集体经营性建设用地流转条例，推进农村土地制度改革。

【了解土地流转焦点】

焦点一：

农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市。

2014年1号文件中提出：

引导和规范农村集体经营性建设用地入市。

在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。

有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。

目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地"

同地同价同权"

要素市场平等化，才能真正的流转。

农村集体土地的上市，显然不会走政府拍卖的老路，会不会打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。

所以，想在农村土地入市上淘得真金的企业家们，还是要看清楚政府引导的竞争机制及利益关系。

焦点二:

农村宅基地财产权抵押、担保、转让，盘活农村宅基地财富。

2014年1号文件提出：

完善农村宅基地管理制度。

改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行其是、抢跑越线。

完善城乡建设用地增减挂钩试点工作，切实保证耕地数量不减少、质量有提高。

加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。

目前有大量农村宅基地闲置，甚至有些地区出现"

空心村"

，农村宅基地闲置的主要表现，一是"

建新不拆旧"

，二是举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲置。

在农村不少地方，农户建房申请新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原来的旧房不拆、旧宅基地不交。

通过农村土地综合整治，可新增耕地10%－15%。

如何把宅基地转化为财富，地方政府是不是这些宅基地的经纪人，这还要看在政策导向下的法律变革，毕竟农民住房的抵押担保转让中，转让则会明显涉及相关的土地问题，其中涉及经济问题和相关问题要慎重处理好。

结合中国农村住房一户一宅的基本国情，由于宅基地上的房屋是农民唯一住房，房屋转让后，农民是否有切实的住房保障，这方面主要涉及社会问题，因此要慎重。

抵押担保转让过程中，还会遇到房地一体化问题。

房屋转出去了，转给谁了，谁来接受，在法律上有明确的规定，只有本集体经济组织成员才能使用宅基地，所以我们还要处理好相应的法律关系。

【了解土地流转模式】

土地流转五大模式之一：

土地互换

互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。

30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。

但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。

划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。

如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种最为原始的交易方式，进入农民视野。

土地流转五大模式之二：

土地出租

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方。

出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。

其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

关键如何保证其合法性。

让双方心里都踏实。

土地流转五大模式之三：

土地入股

入股，亦称"

股田制"

或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立农民合作社或股份公司。

在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给合作社后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有合作社股权，并可按股分红。

该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是合作社经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。

土地流转五大模式之四：

宅基住房

以重庆为例，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。

也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。

农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

土地流转五大模式之五：

股份合作

中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起"

股份+合作"

的土地流转分配方式。

这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。

村里按照"

群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障"

的原则，引导农户以土地承包经营权入股。

合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。

合作社挂靠龙头企业进行生产经营。

合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

【建立土地流转服务体系】

党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。

土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。

土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。

建立健全农村土地流转服务体系，应抓好以下几方面工作：

健全信息交流机制。

信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。

当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。

政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；

适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。

各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务

出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。

因此，必须完善土地流转价格评估机制。

一是构建科学的农地等级体系。

农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。

应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。

二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。

三是制定完善流转土地估价指标体系。

建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。

四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。

信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。

应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。

五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。

【搭建土地交易平台】

伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。