广州市黄埔区老年事业示范园建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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通过养老服务社会化的推行，可以很好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年轻一代关于家里老人的养老问题的担忧，让他们能精力充沛地投入到社会建设中去。
老年朋友安享晚年，代际关系良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径。
1.3广州老人独居问题
2017年数据显示， 广州市户籍老龄人口已有近150万，占17.27%，独居老人也有12.5万，增长显著。
有8个区的老年人口超过10万，老龄人口超过15万的区也增加到4个。
广州市老龄化程度进一步提高。
截至2015年底，广州市户籍老年人共计147.53万，占户籍人口的17.27%。
其中，8个区的老年人口超过10万，越秀、海珠区老年人口数超过20万，分别为26.52万和22.48万，老龄化率分别为22.57%和22.25%；
荔湾、白云区老年人口超过15万，分别为17.66万和15.06万，老龄化率分别为24.40%和16.41%。
和2014年相比，老龄人口超过15万的区由3个增加到4个，增加了白云区。
同时，高龄人口的总量和比重都在增长。
截至2015年底，80岁以上户籍老人数为23.81万，比2014年底增加1.16万人；
占老年人口总量的16.14%，比2014年底增加了0.04%。
值得注意的是，数据显示独居老人的队伍增长比较快。
独居老人是指年龄在60岁以上，且独自居住的老年人。
独居老人的子女离家，甚至与老人两地相隔，无法提供日常照料和互动，需要政府及所在社区给予更多的关注和支持。
2015年广州市共有独居老人12.50万人，其中增城区的独居老人最多，占独居老人总数的13.11%；
从化区、花都区、南沙区和海珠区的独居老人数量也较多，占全市独居老人总数的比例均在10%以上，天河区的独居老人数最少，占总数的2.02%。
养老机构：
全市养老机构177个护理员4472人。
2015年全市有养老机构177个，其中公办养老机构65个，民办养老机构112个；
养老机构床位5.30万张，其中公办养老机构床位1.77万张，民办养老机构床位3.54万张；
每千名老年人拥有养老床位数38张，养老机构入住老年人2.44万人。
1.4市场现状
1.3.1养老地产市场需求影响因素
养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。
由于影响养老地产市场需求的因素众多，本报告从市场供需主体两方面进行分析。
1、市场供给主体层面
养老地产市场的供给主体主要是城市政府及房地产开发企业。
首先，城市政府主要是通过政策措施影响市场需求。
养老地产属于老龄产业与房地产业的有机结合，为缓解政府养老资金压力及提供开发利润率以吸引企业参与建设，就必须给予企业政策支持，如:
在供地上，由于地价与房价互动攀升，养老地产作为房地产业的细分领域，地价与养老地产商品的价格也相互影响:
地价高，则会拉升养老地产商品价格，影响消费群体的支付能力，进而影响市场需求;
在信贷上，信贷优惠将提升房地产企业的项目运营能力，相对较低的贷款利率利于保障项目的可获利性，刺激房地产企业开发建设;
在财税上，减免税收有利于提高企业开发的积极性。
各项优惠政策的实施，能促进房地产企业投资开发，直接增加有效供给，也能辅助城市政府解决养老居住问题，缓解养老压力。
部分城市在老年公寓的建设中，政府给予了一定的政策支持，如土地属于政府划拨性质，但至今关于全面促进发展的政策文件或措施未出台，仅是个别项目获取一定的政策优惠，不利于整个市场的蓬勃发展。
其次，房地产开发企业对于养老地产市场需求的影响主要是通过供给影响需求。
由于商品住宅、商业地产市场的高利润，房地产开发企业偏向其二者的投资开发，忽视开拓养老地产领域，导致长久以来房地产市场产品结构不均衡。
近两年，国家严厉的房地产市场宏观调控措施接连出台，国内已有部分房地产开发企业向房地产业其他领域扩展，养老地产将成为新一轮的投资开发热点，养老地产的市场供给将增加，逐渐与市场潜在需求实现平衡，保持养老地产商品价格在一定水平合理波动。
2、市场需求主体层面
养老地产的市场需求主体主要是自住型及投资型的中老年人群，自住型需求是通过购买或租赁养老地产产品以实现自住养老需要，投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以收取一定的经济利益。
由于市场需求由经济支付能力与需求意愿共同构成，因此将市场需求主体的影响因素分为经济性因素与社会性因素。
其中，经济性因素主要包括:
消费支付能力、经济发展水平、家庭居住水平、利率。
消费支付能力包括工资水平、可支配收入、子女赡养资金水平、愿意承担的养老地产租售价格;
经济发展水平用GDP表示;
家庭居住水平主要是人均居住面积;
利率是指一年期的贷款利率。
社会性因素主要包括:
人口年龄与结构、消费欲望、对养老地产市场的未来预期、政府政策等。
人口年龄与结构指老年人口的数量与其在总人口中所占比重;
消费欲望是消费群体的养老观念、消费观念及对养老地产的环境规划、建筑设计、设施设备、服务管理等的看法;
对养老地产市场的未来预期是从投资型消费群体角度，对未来预期乐观，则会选择投资行为;
政府政策是城市政府在养老、土地、财税、信贷等各方面的政策措施。
各项经济性因素直接影响消费群体的需求支付能力，社会性因素则影响消费群体的需求意愿，二者共同作用于市场需求主体。
1.3.2市场前景
相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。
但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。
目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。
2010年，我国老年市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。
尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。
中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。
不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。
而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。
1.4总结
结合全国人口老龄化、政府政策、广州人口问题，本公司决定选址黄埔作为企业老年事业示范园建设的第一步。
黄埔为全广州人口老龄化问题最不严重的地区，行业竞争较少。
而且东至东江与东莞市麻涌镇相望；
东北部与增城区新塘镇接壤，南部临珠江与番禺区相邻；
西部与天河区、白云区相连，北部与从化区毗邻，辐射范围较广。
1.广州市黄埔区老年事业示范园建设项目计划投入8000万，其中项目固定资产投资6000万元，流动资金2000万元。
广州湘宁老年事业投资有限公司自筹资金1256399.91万元，资本金占项目总投资的20%。
该项目全部借款总额为1200万元，全部借款占项目总投资的15%。
2、经测算，该项目达产年预计每年可实现营业收入6438.54万元，达产年可实现利润总额1738.26万元，上交所得税434.56万元，纯利润1303.7万元。
3.预计投资回报期为10年。
2、建设内容
本项目旨在打造高标准、高规格的智能化的老年事业示范园。
项目总占地约30亩，总建筑面积3万平方米。
其中，智能化老年住宅1.5万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室、客厅、厨房的配置，与普通居民住宅相同。
老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用；
厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。
社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内的座椅、步道均带有按摩功能。
基地内设有老年大学，提供管家服务。
入住公寓的老人需佩戴“老人活动监测器”，监测器可将老人的一日三餐内容、活动量、血压、脉搏等情况自动记录传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供个性化的保健方案。
本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。
项目除筹建老年公寓外，还配套建设还有康复中心、娱乐中心、老年大学、三甲医院、养生会所、酒店、中小学校、幼儿园、银行、超市、加油站等；
同时为了满足住户的精神文化等需求，还建设有剧院、艺术中心、民俗风情园、红色文化基地、家庭农场等，整个基地空气清新、绿树成荫、流水潺潺、环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游的好去处。
康复中心是为因生理或心理上的缺陷导致劳动、生活和学习严重障碍者提供医治、训练与服务的医疗机构。
康复是指综合地协调地应用医学的、社会的、教育和职业的措施对患者进行训练，减轻致残因素造成的后果，使其活动能力达到尽可能高的水平。
康复中心担负着对伤病者和残疾者在身体功能上、精神上和职业上进行康复医治、训练的任务，所运用的康复医学是一门涉及众多基础科学、临床科学和社会科学学科的跨科性的综合学科。
通过治疗与训练，使弱能者能够按其弱能程度，充分发挥其体力、智力及社交能力，使只有部分的器官和组织的残病者最大限度地达到不完全残废，使身体留有的功能发挥最有效的作用。
该康复中心不外开放，旨在为示范园内用户服务。
老年大学，
是适应社会老龄化、建设终身学习的学习型社会以及和谐社会的需要而发展起来的时代产物。
示范园内老年大学设置基本课程和自主课程，满足用户多样化的需求。
红色文化基地，为本示范园特色项目，用户年纪和实际情况而设立，有效丰富精神文明。
老年人养生会所，将打造一个生活交流、医疗保健、健康讲座等多元化的老年休闲养生中心。
3.1设计指导思想
1、保护现有生态环境为前提，注意与周围环境的协调性，实现环境与文化的溶合。
2、充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。
在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然环境资源调查清楚。
根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，不仅可以减少土石方量，而且可以统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等。
从而创造出一个建筑造型丰富、高低错落有致，重点突出，并与自然地势起伏一致，有机融入周围整体环境与文化产业聚集区。
3、体现独具特色的文化产业园。
深入把握空间环境和建筑的特点，既要为聚集区创造出文化产业园的氛围，又要体现“与众娱乐“的特点。
注意营造大环境，精心创造小环境，在环境中体现出文化品位。
3、建筑风格与建筑设计
（1）建筑风格应视不同文体弱功能做出定位。
文化产业园区应定位，要与周围的环境相协调；
（2）建筑要有代表性，体现某某地区的民俗文化。
（3）注重建筑的整体性。
在呈现不同建筑单位的个性的同时，注意建筑群体意识，形散而神不散。
建筑的总体风貌是在和谐中求统一，统一中有变化，同时发挥建筑群体效应，提高文化品位。
（4）实用性建筑——在体现文化品位的同时，要适当考虑到实际工业和农业中的实用性。
4、环境与景观设计
（1）要尽可能依托、利用原有的自然景观资源，在设计中体现、肯定、放大其价值及含义。
对自然景观以恢复为主，局部地区采用人工造景，但力图达到“虽有人做，宛如天开”的效果。
（2）要充分利用现有的地形、地貌特征，利用其自然形成的高低起伏，隐现自然，明暗开阔的环境空间。
3.2设计原则
设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独特生活能力。
从生理学角度研究发现，人进入老年后，身体机能退化，功能降低。
这些都决定了老人相对而言身体较虚弱，行动迟缓，体力下降，这就要求老年人的住宅设计应从方便和经济角度出发，占地宜小，室内空间紧凑，使老人平时的生活自理和日常活动的困难最少而且省力，应使防火设计能保证最大安全。
老人一般都喜欢宁静，怕吵，因此外界的环境及室内的环境也应高度宁静。
而从建筑心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独感和被抛弃的消极心理，因此建筑室内布置应宽敞明亮、居住舒适，建筑造型应富有生活气息，不应看上去像在社会福利机构。
因此，在老年人居住宅的规划与设计上，应遵循以下原则。
1、设计人性化。
平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；
要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140mm，跳面宽度不小于300mm，泼到坡度小于1/12,两侧要有扶手，每间隔150m应设休息座椅；
室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按钮均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；
入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等。
总之，设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。
2、生活智能化。
配备紧急呼叫对讲系统、安防系统、网络系统、消防系统等保障老人安全。
3、环境园林化。
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
4、户型合理化。
应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，结合当地实际，老年公寓酒店标准设计，人均面积按20㎡规划，设置少量套间，方便家属探视、团聚。
5、配套完善化。
中心需配有完善的医疗保障、商场、会所、健身房、阅览房、书画室、花房、老年大学、娱乐室、门球场等生活配套设施。
3.3建筑说明
1、主要配套建设内容
2、节能技术
（1）每幢及楼梯间均有良好的自然采光通风
（2）屋面采用新型隔热保温材料
（3）采用传热系数较小的墙体填充材料
（4）控制建筑各朝向的窗墙面积比
（5）外窗采用传热系数小，本身遮阳系数高的玻璃和外框型材。
3、人防设计
在地下按建筑物所需人防面积设置人防，等级满足人防部门要求，平时用作车库，本项目地下建筑1215833平方米。
3.4结构说明
1、抗震设防
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）规定，某某市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。
2、基础方案
结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。
地基基础设计等级为乙级，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力，基础埋置深度应根据建筑设计、地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。
3、结构选型
单层附属结构采用砖混结构，屋面采用预应力空心板。
2层~4层的公共服务建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。
9层及13层的住宅建筑物均拟采用框架-剪力墙结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。
3.5节能节水的必要性
2007年6月3日，国务院印发的《节能减排综合性工作方案》，明确了“十二五”期间中国实现节能减排的目标任务和总体要求。
工业和信息化部2011年3月28日公布了“十二五”期间和今年我国工业节能减排四大约束性指标。
明确2015年我国单位工业增加值能耗、二氧化碳排放量和用水量分别要比“十一五”末降低18％、18％以上和30％，工业固体废物综合利用率要提高到72％左右；
明确今年这四项指标同比要分别降低4％、4％以上和7％左右以及提高2.2个百分点。
2007年6月26日，建设部提出的“关于落实《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》的实施方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。
这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；
是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；
是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；
是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。
3.6设计依据
1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；
建设部其他建筑标准、规范。
2、《公共建筑节能标准》；
《公共建筑节能设计标准》（2005年7月1日实施）。
3、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134—2001）；
4、“当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录”；
“民用建筑节水措施”。
3.7建筑节能
1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；
加强室内通风、蓄热和隔热。
2、对建筑外立面和材料进行节能设计。
采用新材料、新墙体（如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖）、新技术，提高建筑热环境综合指标。
3、屋顶覆盖种植物；
建筑室内采用双层玻璃窗；
尤其注重开发利用太阳能。
3.8能源管理
1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装置，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均衡用能、节约用能。
2、提高工作人员节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动。
3、工作人员在日常工作中，不得损坏建筑物围护结构保温层和室内采暖供热管网系统造成损坏的，应当及时修复。
项目的实施进度
项目总体建设周期为5年。
第一年完成项目前期的设计、勘查及项目报件工作，以及基地内的“五通”（水、电、气、网络、道路）一平的工作；
第二年至第四年，完成全部土建工程、安装工程和装修工程的施工；
第五年，项目的设备采购，人员的培训，为项目的开业做好充分的准备。
三、资金来源与筹措
根据测算，广州市黄埔区老年事业示范园建设项目计划投入8000万，其中项目固定资产投资6000万元，流动资金2000万元。
该项目资本金为6000万元，其中：
用于建设投资
4000万元，用于流动资金200000万元。
项目资本金占项目总投资的75%，满足《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的
通知》（国发【2009】27号）规定要求。
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