资产评估师资产评估第2章讲义培训课件Word文档下载推荐.docx
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参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
比如：
土地挂牌出让的附属条件，不能在价格中体现出来，选择参照物要注意可比性。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
5.综合分析确定评估结果
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在三个以上，根据资产评估的一般惯例的要求，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？
（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值；
（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；
供过于求，价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
四、市场法中的具体评估方法
市场法中的具体方法可以分为两大类：
直接比较法和间接比较法
（一）直接比较法
1.基本原理：
利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点：
该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件：
对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式为：
（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
评估对象价值＝参照物合理成交价格
（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
公式
①评估对象价值
＝参照物成交价格×
评估对象可比因素特征值÷
参照物可比因素特征值
②
③评估对象价值＝参照物成交价格×
修正系数
原理
本思路事实上认为，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
两个具有可比性的房产，价格等条件相同而只有面积不同。
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致
有两种方法：
一种是求修正系数，一种是求修正差额。
①方法一：
公式：
评估对象价值＝参照物成交价格×
修正系数1×
修正系数2×
……×
修正系数n
这里修正系数的计算公式如下：
原理：
各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。
②方法二：
评估对象价值＝参照物成交价格±
基本特征差额1±
基本特征差额2±
……±
基本特征差额n
分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值
5.直接比较法的具体种类
仅仅一个可比因素不一致的时候，直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：
（1）现行市价法。
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法。
①原理
以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
②数学式表达
资产评估价值＝参照物成交价格×
（1－价格折扣率）（2－3）
[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经注册资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×
（1－40%）=6（万元）
注意：
从[例2-1]公式的含义可以推知：
本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。
如果参照物是快速变现，而评估资产是正常变现的情况下，如何进行评估。
（3）功能价值类比法。
①定义：
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
如果功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。
②分类
根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：
Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法
数学表达式一般表述为：
被评估资产评估价值
Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法
数学表达式一般表述为：
市场法以参照物为调整基础，调整系数的分母一定是参照物的指标。
（4）价格指数法（物价指数法）
①定义
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
②物价（价格）指数的各种表述方法：
Ⅰ、定基物价指数：
定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。
以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；
物价指数在100%以下，表明物价下跌。
例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。
（实际运用中往往省略百分号）
年份
该类设备实际均价
据了解，百分之八十的饰品店都推出“DIY饰品”来吸引顾客，一方面顺应了年轻一代喜欢与众不同、标新立异的心理；
另一方面，自制饰品价格相对较低，可以随时更新换代，也满足了年轻人“喜新厌旧”的需要，因而很受欢迎。
定基物价指数=当年实际物价/基年物价
（二）对“碧芝”自制饰品店的分析定基物价变动指数=（当年实际物价-基年物价）/基年物价
1999（基年）
动漫书籍□化妆品□其他□50
就算你买手工艺品来送给朋友也是一份意义非凡的绝佳礼品哦。
而这一份礼物于在工艺品店买的现成的礼品相比，就有价值意义，虽然它的成本比较低但它毕竟它是你花心血花时间去完成的。
就像现在最流行的针织围巾，为何会如此深得人心，更有人称它为温暖牌绝大部分多是因为这个原因哦。
而且还可以锻炼你的动手能力，不仅实用还有很大的装饰功用哦。
100%
（1）位置的优越性
情感性手工艺品。
不少人把自制的手机挂坠作为礼物送给亲人朋友，不仅特别，还很有心思。
每逢情人节、母亲节等节假日，顾客特别多。
2000
51.5
图1-1大学生月生活费分布103%=51.5/50*100%
（四）大学生对手工艺制品消费的要求3%=（51.5-50）/50*100%
标题：
大学生究竟难在哪？
—创业要迈五道坎2004年3月23日2001
为了解目前大学生对DIY手工艺品制作的消费情况，我们于己于人2004年3月22日下午利用下课时间在校园内进行了一次快速抽样调查。
据调查本次调查人数共50人，并收回有效问卷50份。
调查分析如下：
53
106%=53/50*100%
6%=（53-50）/50*100%
2002
54
108%=54/50*100%
8%=（54-50）/50*100%
2003
55
110%=55/50*100%
10%=（55-50）/50*100%
2004
56
112%=56/50*100%
12%=（56-50）/50*100%
2005
57.5
115%=57.5/50*100%
15%=（57.5-50）/50*100%
Ⅱ、定基物价变动指数与定基物价指数的关系
某年的定基物价指数=1+该年的定基物价变动指数
Ⅲ、物价指数与定基物价指数关系
比如上表中，2004年相对于2001年的物价指数=112/106=105.66%
Ⅳ、物价指数与物价变动指数关系
物价指数=1+物价变动指数
比如上表中，2004年相对于2001年的物价变动指数=112/106-1=5.66%
Ⅴ、环比物价指数（记作
等，教材44页公式2-7-2，111页公式4-3）：
本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商
Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1，a2……，an可以参考教材44页公式2-6-2，以及66页的公式）
本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商
环比物价指数=1+环比物价变动指数
定基物价指数（%）
环比物价指数（%）
环比物价变动指数
1999
100
103
103=103/100
3%=（103-100）/100
2001
106
102.9=106/103
2.91%=（106-103）/103
108
101.9=108/106
1.89%=（108-106）/106
110
101.9=110/108
1.85%=（110-108）/108
112
101.8=112/110
1.82%=（112-110）/110
115
102.7=115/112
2.68%=（115-112）/112
③价格指数法在评估中运用的计算公式为：
价格指数 （2--7）
（1+物价变动指数） （2--6）
资产评估价值=参照物成交价格×
（2-7-2）（4-3）
（1+a1）×
（1＋a2）……（1＋an）（2-6-2）
④适用条件
评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。
举例：
大家看教材44-45页的几个例题。
（5）成新率价格调整法。
①原理：
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
②计算公式为：
资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）
6.直接比较法（使用频率高的方法）
包括市场售价类比法和价值比率法。
（1）市场售价类比法
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（2-9）
=参照物售价×
功能差异修正系数×
…×
时间差异修正系数（2-10）
[例2-7]
（1）估价对象概况。
待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。
评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料：
A.搜集待估土地资料（略）。
B.搜集交易实例资料。
选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。
表2-1 交易实例情况表
交易实例A
交易实例B
交易实例C
交易实例D
估价对象
坐落
略
所处地区
临近
类似
一般市区
用地性质
住宅
土地类型
空地
交易日期
2007年4月2日
2007年3月3日
2006年10月4日
2006年12月5日
2007年10月3日
价格
总价
19.6万元
31.2万元
27.4万元
37.8万元
单价
870元/m2
820元/m2
855元/m2
840元/m2
面积
225m2
380m2
320m2
450m2
600m2
形状
长方形
略正方形
地势
平坦
地质
普通
基础设施
较好
完备
很好
交通状况
正面路宽
8m
6m
容积率
6
5
剩余使用年限
35年
30年
③进行交易情况修正。
分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；
交易实例B较正常买卖价格偏低2%；
交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：
0%；
交易实例B：
2%；
交易实例C：
3%；
交易实例D：
0%。
教材认为被评估资产的价值是公平交易的价格，把公平状态视作标准值，为100，参照物的价格处于不公平的交易情况。
将参照物的价格视作相当于从正常交易条件下的价格调整到实际不公平的交易情况下的价格，认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数，则：
评估价值：
交易实例B的价值=被评估价值×
（1-2%），得：
于是修正系数是100/100（1-2%），而不是100（1+2%）/100
交易实例C的价值=被评估价值×
（1-3%），得：
④进行交易日期修正。
根据调查，2004年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
6%；
7%；
12%；
10%。
评估价值=交易实例的价值×
（1+间隔月份数×
1%）
本题关于价格的变化是平均每月上涨。
⑤进行区域因素修正（也是把待估地块情况设为100）
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
表2-2 区域因素比较表
B
C
D
自然条件
（相同）10
社会条件
（较差）7
街道条件
交通便捷度
（稍差）8
（稍好）12
离交通车站点距离
（较远）7
（稍近）12
离市中心距离
基础设施状况
公共设施完备状况
（较好）12
水、大气、噪音污染状况
周围环境及景观
综合打分
88
108
100
即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。
交易实例A、C使用年限为35年，而评估对象为30年，需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：
年限修正系数=（1-0.0994）÷
（1-0.0676）
=0.9006÷
0.9324
=0.9659
这个调整系数实际是两个年金现值系数的比值，因为土地的价值是由以后的收益决定的，而土地使用年限（即获得收益的时间）会影响到其价值。
假设年收入等其他因素是相同的，那么年金现值系数之比就能反映土地年限对价值的影响。
⑦计算待估土地的初步价格。
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价为：
（909+1038+901+942）÷
4=948（元/m2）
土地评估总价为：
600×
948=568800（元）
（2）价值比率法
①成本市价法
基本原理
以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象价值的方法。
计算公式
资产评估价值
=评估对象现行合理成本×
（参照物成交价格÷
参照物现行合理成本）（2-11）
公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。
另外，参照物的成本往往较难获得。
②市盈率倍数法
基本原理：
以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。
主要适用对象：
企业价值评估。
所以：
被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率×
（被评估对象的）净利润（2-12）
（二）间接比较法
1.原理
（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值；
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。
2.适用条件：
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。
第二节 收益法
一、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。
从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。
收益法是依据资产未来预期收益经折现或者本金化处理来估测资产价值的。
要深入理解资金时间价值的概念，熟练运用现值和终值的计算方法。
收益法涉及三个基本要素：
一是被评估资产的预期收益；
二是折现率或资本化率；
三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。
但收益法涉及的三个基本要素对评估基准日来讲都是未来的、不确定的，因此，操作起来并不容易。
二、收益法原理讲解（可以帮助理解、应用收益法，非大纲内容）
如果你朋友欠你钱2000元，计划归还。
方案一：
现在就全部归还；
方案二：
现在还1000元，一年后再还1000元。
你希望是哪种？
（一）货币时间价值的含义
指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
基准日投入本金100万，投资回报（利率）分别为5%和10%的情况下，1年和2年后的价值是多少？
下图示中的0指的就是第1年年初，也就是评估基准日；
“1”指的是第一年末。
如图：
利率越高，终值越大；
未来收益一定的情况下，利率越低，现值越大。
（二）相关概念
1.复利
每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。
这里所说的计息期，是指年、月、日等。
除非特别指明，本教材基本上都是年度的概念。
2.现值
现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。
3.终值
终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。
4.年金
（1）定义：
年金的符号为A，它表示在每年每次等额收付的金额。
（2）特点：
每笔收付之间相隔时间相等；
每笔金额相等。
（3）普通年金（后付年金）：
普通年金是指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。
当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金。
普通年金图
（三）应注意的问题
在运用以
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