土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案17文档格式.docx

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（8）签订成交确认书。

某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高档商务办公大楼。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2008年10月开始施工，2010年6月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

3.作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工怍?

作为代理开发商投标的估价人员，应做好如下准备。

（1）对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解。

（2）对市场情况调查，对当地高档商务办公楼的供求趋势进行预测。

（3）利用适当的估价方法确定投标报价。

4.可采取哪几种估价方法?

可采用的估价方法有假设开发法、市场比较法。

5.简述评估技术路线。

评估的技术路线具体内容如下。

（1）假设开发法。

求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

（2）市场比较法。

按比较实例选择原则，选取三个或三个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格，以平均数法或中位数法计算比准价格。

6.应搜集审核的资料有哪些?

应搜集审核的资料有国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权出让合同、施工许可证、房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。

7.若采用市场比较法评估已完工部分，请回答：

（1）在选取可比案例时应考虑哪些因素?

（2）确认比准价格有哪几种方法?

（1）在选取可比案例时应考虑估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；

交易类型与估价目的吻合；

成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；

成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

（2）确认比准价格的方法有平均数法，包括算术平均数法和加权算术平均数法，中位数法和众数法。

二、报告判读题

第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段，根据提问回答。

第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因后回答所提问题。

一、地价的确定

采用成本逼近法评估时，土地补偿标准已完全达到了市场化水平，另根据《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）等文件，本次评估时对土地增值收益率进行了调整，故利用成本逼近法评估的结果依据的基础资料翔实，评估结果客观可靠。

采用市场比较法评估时，选取了与待估宗地地处同一供需圈内，规模相当、区位条件、宗地基本状况等类似的三个工业用地出让案例，可比性较强，同时考虑工业用地土地新政的实施对地价的影响，客观合理地编制了工业用地地价指数，其测算结果能客观地反映待估宗地在估价期日的正常市场价格。

因为两种估价方法的测算结果比较接近，故取成本逼近法测算的积算地价和市场比较法测算的地价二者的简单算术平均值作为估价对象最终单位地价，即（565.36元/m2+522.18元/m2）/2=543.77元/m2。

待估宗地总地价为543.77元/m2×

15372.6m2=835.92万元

二、估价结果

×

×

公司委托评估的估价对象是位于×

市兴隆镇仓储二号线地号为07-08-宗地工业用地国有出让土地使用权，根据编号为扬国用（2006）第10497号《国有土地使用证》，登记土地使用者为×

公司，土地登记用途为工业用地，土地登记面积为15372.6m2，土地使用权类型为国有出让土地使用权，终止日期为2056年7月29日。

在估价基准日2008年1月22日，评估设定待估宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通信“五通”和宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通信以及场地平整“五通一平”的开发水平，评估设定用途为工业用地，设定使用年期为剩余使用年期48.51年的国有出让土地使用权市场价值为543.77元m2，即每m2土地价格为人民币伍佰肆拾叁圆柒角柒分；

评估土地面积为15372.6m2，总地价为835.92万元（四舍五人，取整至百元），即人民币捌佰叁拾伍万玖仟贰佰元整。

待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》（略）。

……”1.这一报告片段反映的是技术报告最后也是最关键的内容，在“地价的确定”中，估价师试图说明其估价结果是客观可信的，并分别对两种方法估价的结果进行了分析。

你认为这种分析结果还有哪些局限性?

这种分析的局限性是让人感到是“自己证实自己”，而且是从很单一的方面证实，所以缺乏说服力。

实际上，这里需要从可靠性、方法逻辑性和现实性三方面进行分析。

可靠性主要是指资料、信息的可靠性，包括市场调查资料的可靠性，报告要进行陈述，估价师是否真正进行了资料和信息的重新考证，确定资料不会因为不实和虚假给估价结果带来影响。

方法逻辑性包括方法选择的正确性，以及方法在使用中是否恰当，其中的任何调整是否会对估价结果带来不利的作用。

现实性主要是要将咱们的估价结果拿去与现实市场比对，看是不是有大的出路。

这些过程和结果，都需要在估计报告中有所体现。

现在很多的报告实际上没有做到这一点，只是通过简单地分析和计算确定估价结果，是很不严谨的。

2.一般情况下，地价确定需要有哪些基本内容?

一般情况下，地价确定需要有后回答所提问题。

“

（一）市场比较法测算

1．基本思路

市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。

2．公式

估价对象价格=比较实例价格×

情况修正系数×

期日修正系数×

年期修正系数×

区域因素修正系数×

个别因素修正系数，即：

估价对象价格=比较实例价格

在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的4分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；

在期日、年期因素修正中，分子中的4分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的4分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。

3．计算过程

（1）比较实例选择。

市场比较法中比较实例的选择，遵循后指出错误点并说明原因。

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

区×

大厦项目用地地价评估

二、委托估价方

（略）

三、受托估价方

房地产评估有限公司

四、估价目的

委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。

五、估价日期

二００三年六月二十四日至二００三年六月三十日

六、估价基准日

二００三年六月二十四日

七、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。

熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖），红线内“七通一平”（即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格，它由土地使用权出让金、基础设施配套建设费两部分构成；

毛地价由土地使用权出让金、基础设施配套建设费、土地开发费及其他费用三部分构成。

八、估价结果

北京×

房地产开发有限公司委托评估的×

大厦项目用地，土地面积13850m2，在2003年6月24日，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格（币种：

人民币）为

毛地总价

毛地总价：

12611.52万元

大写金额：

壹亿贰仟陆佰壹拾壹万伍仟贰佰圆整

熟地总价

熟地总价：

36231.04万元

叁亿陆仟贰佰叁拾壹万零肆佰圆整

详见土地估价结果一览表

九、土地估价师签字（略）

十、土地估价机构（略）

土地估价结果一览表（略）

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托估价方与土地使用者为同一单位。

委托估价方具体情况：

（略）

二、估价对象

委估对象为×

大厦项目所对应的国有土地使用权，土地面积13850m2，土地用途为综合及地下车库用地，土地使用者为北京×

房地产开发有限公司。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

委估地块位于北京市×

街×

胡同，四至（略）；

土地级别为二级。

根据《关于合作经营北京×

房地产有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复》[京计基字（1994）第1419号]以及《建设用地规划许可证》[（96）规地字0141]，委估地块现由北京×

房地产开发有限公司进行房地产开发建设。

根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于×

大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850ni2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；

地下三层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2

（二）土地权利状况

大厦项目用地土地所有权属于中华人民共和国。

根据《关于合作经营北京×

房地产有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复》[京计基字（1994）第1419号]以及《建设用地规划许可证》[（96）规地字01411]，现由北京×

房地产开发有限公司进行房地产开发，拟办理土地出让手续。

该项目用地目前未产生抵押、租赁、担保等他项权利。

（三）建筑物和地上附着物状况

1．土地利用现状

委估地块内目前建筑物主体结构工程已建完地下三层，正进行地上一层的主体结构施工。

2．规划设计条件

依据《建设用地规划许可证》[（96）规地字0141]、《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]及《建设工程规划许可证》[2001-规建字0150]，该宗地具体规划条件如下。

（1）规划建设用地面积：

13850m2

（2）代征城市公共用地面积：

代征道路用地面积4570m2

（3）技术经济指标：

总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；

地下3层，建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2。

设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2

（4）建筑高度：

限高60m。

（5）建筑层数：

地上16层（西侧12层），地下3层。

（6）停车数量：

地下机动车位560个。

（7）绿地率：

30.1%。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素（略）

（二）区域因素（略）

（三）个别因素

该项目用地为综合及地下车库用地，地势平坦，地质条件良好。

地块形状较规则。

根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]、《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]及浙江省建筑设计院提供的《关于×

大厦项目建筑面积及用途的说明》，委估地块规划建筑用地面积13850m2，代征道路用地4570m2，规划总建筑面积91800m2，其中地上1～16层，综合用途，建筑面积67000m2；

地下3层建筑面积24800m2，包括车库建筑面积9192m2，设备用房建筑面积7804m2，人防建筑面积7804m2。

项目总容积率6.63，收益容积率5.5。

宗地红线内基础设施达到“七通”（即通路、供电、供水、排水、通信、供暖及供气）及“场地平整”。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

（一）有关政策法规和文件

1．《中华人民共和国土地管理法》

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》

3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

4．《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001

5．北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准

6．《北京市基准地价表》[京政发（2003）32号]

（二）委托估价方提供的资料

1．《关于合作经营北京×

房地产有限公司项目建议书（代可行性研究报告）的批复》[京计基字（1994）第1419号]

2．《建设用地规划许可证》[（96）规地字0141]

3．《钉桩坐标成果通知单》[测号：

95拨122]、[测号：

96拨2194]

4．《审定设计方案通知书》[2000-规审字-0775]

5．《建设工程规划许可证》[2001-规建字-0150]

6．《建设工程开工证》[京建开字（98）第8995号]

7．《关于×

大厦项目建筑面积及用途的说明》

8．有关评估的其他资料

二、土地估价

（一）估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成，因为这些因素又经常处于变动之中，咱们在估价时遵循以下原则。

1．替代原则

地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。

有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

2．供需原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，反之，价格就会降低。

因为土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因而土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。

在评估中咱们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。

3．变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而产生变动的。

土地价格也有同样情形。

它是各种地价形成因素相互作用的结果。

而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。

4．预期收益原则

对价格的评估，首要的并非是过去，而是未来。

过去收益的首要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据。

因而，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所抉择的。

土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。

所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

这就要求估价者必需了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

5．报酬递增、递减原则

报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；

但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

土地投资同样遵循这一原则。

利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。

6．贡献原则

不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。

就土地部分的贡献而言，因为地价是在生产经营流动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应尤其考虑。

土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来抉择。

（二）估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。

这是出于以下考虑：

一是估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，运用基准地价修正法切实可行；

二是估价对象为待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围；

三是估价对象为综合及地下车库用地，评估人员掌握有充足的交易实例，选用市场比较法比较适宜。

具体估价步骤如下。

1．基准地价修正法

北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号），对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价（《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[1993]34号）进行了更新调整，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。

调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

其中：

基准地价的基准日为2002年1月1日；

土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；

商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七至十级的开发程度为“五通一平”；

工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；

商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；

工业用地的平均容积率为1。

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。

楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

2．假设开发法

假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。

其基本计算公式为：

V=A-B-C

式中V—土地价格；

A—开发完成后的房地产总价值；

B—整个开发项目的开发成本；

C—发展商合理利润。

3．市场比较法

在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已产生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

其计算公式为：

V=VB×

A×

B×

D×

E式中V—待估宗地价格；

VB—比较实例价格；

A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；

B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；

D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；

E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。

4．对上述三种方法求出的土地价格进行技术处理，最终求出委估地块综合用地的总地价和单位地价。

（三）估价结果

三、估价结果和估价报告的使用

1．估价的前提条件和假设条件

（1）估价对象作为综合及地下车库用地为最有效利用方式。

（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（3）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

（4）委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。

（5）评估设定土地开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通信、供气及供暖）及宗地红线内“场地平整”。

（6）委托方提供的资料属实。

（7）本报告评估价格是指在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2003年6月24日，在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的土地使用权价格。

2．估价结果和估价报告的使用

（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》和《北京市国土资源和房屋管理局出让地价评估技术标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（2）土地出让为政府行为，办理土地使用权出让时，应以北京市国土资源和房屋管理局最终审定结果为准。

（3）本报告自审定结果确定之日起一年内有效。

（4）本评估报告和估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其他用途。

（5）本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归北京首佳房地产评估有限公司所有。

3．需要特殊说明的事项

委估对象于1997年9月30日与北京市房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》[京房地出让（合）字（97）第304号]，已缴纳部分地价款。

第四部分附件

7．