房地产企业融资策划书Word格式.docx
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绿化率：
总户数：
3800
建筑面积：
315057平方米
占地面积：
平方米
3、配套信息：
周边商业：
鲁巷广场购物中心、光谷步行街、苏宁电器、家乐福、中百超市、大洋百货、工贸家电
银行：
建设银行、中国银行、工商银行、农业银行
周边医院：
光谷中心医院、中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、武汉市十二医院、东湖医院
学校：
光谷二小、三小、光谷二高、华师一附中等
周边公共交通：
在鲁巷广场乘73二、75八、755路公交到
4、项目简介：
水晶郦都总建筑面积31万方，其中商业11000方，幼儿园2500方，会所1000方，建筑密度18%，绿地率%。
整个项目分三期工程，估量3-5年完成，目前待售一期工程，由3栋11F小高层、3栋28F高层、1栋22F高层和1栋20F公寓楼组合而成，总共1086户，38㎡-126㎡十余种户型房源丰硕。
水晶郦都独创互动式园林，3大中心景观、7大主题互动广场、近百米的超大楼间距，将打造成光谷公园住宅之最。
同时，项目采纳人车分流系统，南、北、中三大临街人行主入口，还有三个车行出入口。
小区内围绕型车道通至任意角落，14962方地下停车位，科学合理的人性化设计为住户提供更优质快捷的出行便利。
二．环境分析：
（1）区域环境：
地块位于政务区，汽车站，火车站广场周围，是计划确信的城市进展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
（2）居住环境：
地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。
（3）景观环境：
项目离汤逊湖较近，是宜居地。
（4）商业环境：
地铁客运开通将为本项目制造必然的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
（5）竞争环境：
作为居住高级区，计划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较猛烈竞争中有优势。
（6）类比环境：
目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。
已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。
一、SWOT分析
S1、项目取得的楼面地价较周边楼盘低，项目土地成本较低，不存在高地价成本风险。
。
江夏区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、毗邻，南与咸宁交壤，西与武汉经济开发区隔江相望，北与交界。
是武汉新兴经济进展较快的新城区。
单江夏区的房间却低于武汉市平均房价，故开发本钱较低，很有竞争力。
S2、项目位于江夏区藏龙岛大学城，片区规划前景好，区域的良好的教育资源和知名度得到了较大提升。
江夏区有20余所高等院校（、、、等）云集，每一年为社会提供万余名多领域专业人材。
2021年，江夏区拥有全日制学校168所，其中：
中等职业技术学校2所，一般中学27所，其中含高级中学5所。
有学校的地址就有商业的进展，有商业的进展就意味着那个地址将会成为一个以学生为对象的经济圈子。
与此同时，对屋子的需求将会增大。
S3、地块紧邻骨干道杨湖桥大道，周围有较多公交线路，能够通往武汉各地，新的地铁线路估量在2017年完工。
江夏区交通便利，京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，七月底交付利用，各品级公路网络遍及全区。
S4、项目临湖存在大片代征绿化用地，带来楼盘品质的整体提升。
该项目周边绿化较好，有一个汤逊湖，空气清新，是居住的不贰良选。
S5、项目地处汤逊湖边优越区位能够成为同类地产的佼佼者。
该项目集学校人文、商业、交通环境于一体，可见其竞争力较强。
同时，周氏财团具有本地其他多个项目的开发体会，已经积存必然的客户资源基础。
二、劣势——Weakness
W1、本项目规模小，整体楼盘施展不开，基础设施难以配备齐全，难以形成体量优势。
W2、据调查，江夏城区楼盘已经供应超过100万平方米的房地产产品，江夏区市民基本完成第一次置业，本项目标志着江夏区市民居住环境的提升和换代，因此面向的客户群有可能涉及到武昌居民及光谷的新移民，这对开日后的营销策略考验较大
三、机会——Opportunity
O1、藏龙岛大学城带来的以学生群体为经济的各业人员置业需求。
上文已说江夏区藏龙岛学校较多，故而学生较多。
因此会形成以学生群体为中心的经济进展状况，那个状况中的每一个行业者将会产生其置业需求，故置业需求关于该项目的进展不失为一个大机遇。
O2、光谷片区房价高企，带来的片区内青年第一次置业外移的需求。
光谷房价的过快增加关于年轻人购房是一个不利选择，因此年轻人将会把购房区域从城市中心慢慢转移到其他区域。
O3、以后片区内高新企业，科研机构带来的改善型置业需求。
2020年完成江夏区生产总值亿元，比上年增加%。
其中，第一产业增加值亿元，比上年增加%；
第二产业增加值亿元，比上年增加%；
第三产业增加值亿元，比上年增加%。
三次产业占生产总值的比重由上年的∶∶，调整为∶∶。
全区年末全区从业人数万人。
如此大的消费群体，如此大的人流量群体，关于房地产项目无疑是最为有利的机遇。
四、威胁——Threat
T1、区域内楼盘较多，新楼盘供量较大。
上文所提到的江夏区共有楼盘38个，待售楼盘3个。
可见竞争之猛烈，要挟之大。
T2、周边楼盘主诉求趋同，营销不同性不明显。
相似的地理环境相似的周边进展格局，个房地产企业的营销手腕也多数相同。
T3、江夏房地产市场目前已经处于高价位运转状态了。
且不断上升。
T4、宏观政策的转变不容轻忽。
宏观国家及地址政策关于房地产企业来讲是相当重要的，每一个政策的下达都会对房地产行业产生深远阻碍。
通过swot分析可知，那个项目开发处于有利位置，值得开发利用。
二、客户分析
一、目标市场定位与分析
（1）整体定位
项目整体定位描述：
针对项目特点充分挖掘地块区域自身优势，配合现代主义文化，把项目建成以居住为主，兼具休闲功能配套完善、计划超前的绿色智能化安防生态小区。
定位说明：
从项目所处大环境分析：
江夏区藏龙岛房地产市场正处于进展时期，人们对住房的要求愈来愈多（如：
户型设计、景观、社区配套等要求），消费者也会愈来愈理性化，选择楼盘将不单单是为了居住，还将是表现一种对美好生活的向往，是对生活享受。
因此，建设一个计划适当超前、环境优美、设计合理、配套齐全、平安无忧、适宜居家的生活大社区是有着普遍的市场基础的。
从藏龙岛市场的调研分析：
市场低定位的楼盘市场需求量较大，但楼盘利润低；
中高级楼盘由于其质素较高，价钱适中，存在区域化、社会化气氛，在此操作市场不同化的产品成功的机率增加。
2．主力客源：
本项目定位是中高级楼盘，对应的目标客户是中高收入阶级。
本项目设计计划超前，配套齐全，小区有完善的智能化系统，居家舒适，平安，符合中高收入阶级对居家生活的较高要求。
三产品策略
1,目标消费群需求分析
策划思路
通过调查发觉，目前高新技术开发区已经面市的住宅产品尚在进展时期（专门是中高级产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部份居民以为“小区的绿化、景观、环境是一个中高级小区必需具有的大体硬件条件”。
咱们的项目地块地处武昌城郊区，空气清新，舒适安静，结合咱们项目特点，项目概念定位为：
人文品质清新健康
结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有计划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确信本项目的产品定位为：
中高端的“品牌社区”线路
据此
咱们的目标：
提升地段价值、创新生活理念。
咱们的策略：
由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。
博得消费者认同
借品牌与地域计划之势而上，撬动区域市场
项目自身胜出
同时通过行为主张，产品、景观不同性跳出周边竞争楼盘
咱们的品牌在江夏乃至武汉市场三级跳
一,精神感受：
（生活）
二,行为主张：
（领导品牌）生活品位增值空间
三,物理感受：
（建筑）
1．“阳光化”的生活
由于气候的缘故，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此咱们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，能够设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部份与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；
顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。
2．优美的人文环境
百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。
在咱们的网络调查中了解到（不成熟的），区域居民对小区的人文环境要求较高，大伙儿以为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要知足居民“人性化”的要求。
但此刻区域的楼盘大体没有在这方面做的比较好的，致使区域居民不明白什么是好的人文环境，咱们要做的确实是告知咱们居民：
什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。
咱们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充沛的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。
3．提供公共运动空间、制造健康生活
社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，提倡现代人健康文明的新生活。
整体计划构思
小区的计划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分表现“以人为本”的设计理念，制造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，和大面积的绿化组成景观体系）。
住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。
考虑区域实际的消费模式及适应，依照区域的气候条件，结合咱们对住宅建设进展潮流、趋势的研究与判定，总结确立了以下几条设计原那么：
1．以人为本：
贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为计划目标，制造一个布局合理、功能齐全、交通便利、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。
注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分派和利用各项资源，全面表现可持续进展思想，把提高人居环境质量作为计划设计、建筑设计的大体起点和最终目的。
充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高贵的居住环境。
2．尊重自然：
贯彻“尊重自然”与“可持续进展”的思想。
贯彻生态原那么、文化原那么与效益原那么，强调绿脉与居民生活活动的融合。
以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，知足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续进展原那么。
3．经济开发：
计划以知足开发建设的客观规律为宗旨，增强计划的弹性与灵活性，使计划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、转动进展的机制。
4．人文内涵：
通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区给予厚重的文化内涵。
唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一时期留下的诗词作品数量丰硕，内容一应俱全，是中华民族文化的至宝。
通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。
5．科技生活：
强调高科技在建设、治理和生活中的运用，以科技为向导，适应时期的进展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内依照国标进行智能化配备为此提供基础。
6．平安节能：
为居民提供健康、舒适、平安的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地阻碍环境。
另外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、平安又环保的建材，减少建筑耗能，和对环境资源的破坏。
7．配套完善：
项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为咱们打败竞争对手的王牌之一。
依照曹县城市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便利的生活环境。
8．治理全面：
关于大体量的住宅项目而言，治理一直是业主关切的问题，直接决定了业主后期入住的品质。
因此，本案的物业治理分两步走。
⑴．硬件
在小区内安装红外线周界和可视系统；
并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保平安。
⑵．治理公司的提早介入
在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业治理公司作为治理顾问，提早物业治理的介入机会，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。
同时兼顾
1．多样性
在小区建筑计划设计中贯穿多样性原那么：
小区品质表现文化多元化；
住宅类型多样化；
住宅形式多样性；
小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；
环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
2．合理性
理性原那么体此刻对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和从头创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的明白得贯彻，由理性途径抵达合理性目的。
合理计划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，利用方便。
3．平安性
为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处置好人流与车流、人流与环境的关系，处置好住宅与周围环境的关系。
在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理计划，以方便、平安、经济为要紧要求。
闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口操纵系统、24小时电子巡更系统，利用先进的捍卫系统，做到平安无误。
4．生态性
对自然条件的关注成为在设计中乐趣与感性表现的基础。
人类的外在环境已再也不是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。
自然形态与建成形态之间的界限变得日趋模糊，自然要素透入建筑，建筑组成景观的框架。
而对自然条件的明白得，此刻已经扩展到对人文、历史等因素的关注。
应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，制造出优美舒适的现代居住环境景观。
和结合地域气候特点，注重环境景观朝向及通风度光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有必然的日照和景观要求。
不同化选折——产品计划
1．产品定位
⑴．品质定位
依照对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判定，将产品定位为中高级品质，中高级物业治理，中档偏上价钱的商品房。
⑵．形象定位
政务别苑—-针对公事人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。
文化宅苑—-针对富裕阶级，利用其对“权利、文化”的特殊情结，知足其“与官靠近、附庸风雅”的心理需求。
都市花园——针对工薪阶级，迎合一般民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。
精神家园——针对劳务输出阶级，在前期产品形象饱满、丰硕的基础上，利用已经形成的家园气氛，为其带来强烈的“自豪感、知足感和归属感”。
⑶．形态定位
开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。
为了小区的环境优美，日照充沛，应适当降低建筑密度，把容积率操纵在—，高层住宅不宜开发过量，宜要紧集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。
建筑的层数要结合天际线美观错落设计。
⑷．功能定位
由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。
2．道路和停车系统：
进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。
3．绿化景观环境：
原那么是尽力改善小区的生态环境。
小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。
4．社区生活理念：
“文化、阳光、自然、金色生活”
与开发商企业文化和开发理念高度契合：
营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关切，人与自我和谐统一的有着浓郁文化气息的高品质社区（详见产品计划设计建议书）。
1、组织结构
企业内部设置：
总公司董事长办公室常务办公二人、财务部：
总会计，常务会，出纳三人：
总公司设置：
分公司、工程部、项目领导部、材料商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮忙他人、成绩自我”为价值观，以“为您，我不懈尽力” 为效劳理念，秉承“同心合力、务实求精”的企业精神，为客户提供公布、公平、公正、热情、周到、便利的效劳。
2、治理标准性
公司经营治理结构。
能够由专门治理顾问公司来评判和说明。
3、重大事项
关于企业产生重要阻碍的需要说明的事项。
五、财务打算
一个好的财务打算，对于评估项目所需资金超级关键，若是财务打算预备的好，会给投资者以企业治理者好的印象和评判。
对投资打算的财务设置合理的计划，和对以后现金流量表、资产欠债表、损益表的预测。
资金的来源和运用。
其中，关于企业自有资金比例和流动性要求较高。
一,房地产项目开发融资方式
房地产开发是一种资本、技术、治理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是超级庞大的，若是不借助于各类融资手腕，开发商将步履维艰。
同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来即是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
但是房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必需对房地产的融资途径进行分析，确信最优的融资结构。
1．自有资金
利用企业自有资本金，或通过量种途径来扩大自有资金基础。
例如关联公司借款，以此来支持项目开发。
通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活利用；
必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门坎”。
121号文件规定，自有资金比例必需超过30%。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得愈来愈大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
2.预收房款
预收房款通常会受到生意两边的欢迎，因为关于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提早回笼的资金能够用于工程建设，减缓自有资金压力，还能将部份市场风险转移给买家；
而关于买方而言，由于用少量的资金能取得较大的预期增值收益，因此只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定，商品房必需在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部份购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把屋子预售出去，也就很难取得预收房款。
房地产项目从动工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时刻，这段时刻正是资金最为欠缺的时刻，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3.建设单位垫资
一种是由建筑商提供部份工程材料，即“甲供材”；
一种是延期支付工程款。
据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是减缓，不能解决全然问题。
121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业利用银行贷款垫资房地产开发项目。
2004年起国家大力清欠农人工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款
在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依托性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业要紧的融资途径。
据保守估量，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，若是再算上施工企业垫资、延迟供给商材料付款等，至少应有70%。
而最近几年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主若是针对银行信贷方面，房地产企业资金链的骤然紧绷要紧也是由于银根紧缩。
银行之因此肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展和以后收益，最终有限度地给予放贷。
当前形势下，银行信贷，关于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便利，实际经济本钱较低，财务杠杆作用大，能够通过调整长期欠债和短时间欠债的欠债结构来规避还债压力大等缺点。
但由于银行贷款门坎被大大举高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托
现时期信托产品要紧有两种模式：
一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。
相对银行贷款而言,房地产信托打算的融资具有降低房地产开发公司整体融资本钱、召募资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。
由于信托制度的特殊性、灵活性和独特的财产隔离功能与权益重构功能,能够财产权模式、收益权模式和优先购买权等模式进行金融创新,尔后再与银行贷款充分结合起来,就形成了一种新的组合融资模式,即信托+银行。
尽管由于房地产基金方才起步,目前投资房地产的信托资金不足300亿元,目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制,这些都限制了信托流通市场的形成。
6.上市融资
上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。
房地产企业通过上市能够迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金能够作为注册资本永久利用,没有固定的还款期限,因此关于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有专门大的优势。
商业地产的开发要求资金规模较大,投资期限较长,上市能够为其提供稳固的资金流,保证开发期间的资金需求。
从企业规模上看,由于上市的门坎比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业,一些急于扩充规模和资金实力的有进展潜力的中型企业还能够考虑买（借）壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化
房地产证券化确实是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易进程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有,转化为债权拥有的有价证券形式。
资产证券化的有利的地方是开发商在吸纳了投资基金后，尽管要让出部份收益，但能够迅速取得资金，成立良好的资金投入机制，顺利启动项目；
它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；
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