长沙别墅市场投资报告Word文档格式.docx

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这些产品将在未来三年内完全消化，并且还将不断有新的项目上市销售。

长沙市2007年1-9月份别墅和高档公寓新开工面积116万平方米，较之2006年同期增长65%，开工量增幅较之往年大大提高，呈现井喷的趋势。

别墅用地解冻时间悬而未决，而土地供应量已经非常明确，如何在这段时间内合理配置土地资源，市场的指挥棒将指引土地持有者做出正确的决策。

外来开发商成主力军

从2003年开始，大量的外来开发商开始涌入星城，经过一个潜伏期，终于在2007年得到爆发。

外来开发商多为江浙派系、粤港派系开发企业，京派开发商也开始涉足星城。

京派代表企业为北京中洋创业，粤港派代表企业为万科、碧桂园、卓越、庄士、天健、玫瑰园、南山，江浙派系企业代表为绿城、中天、南都等。

外来开发商多投资开发低密度住宅项目，拿地手法如出一辙：

城市近郊，500亩以上。

其中，广州碧桂园在星沙开发2580亩“威尼斯城”，香港庄士集团和湖南汉业集团牵手打造1500亩“比华利山”，香港东业集团在星沙开发1000亩的“早安•星城”，广州保利南方在暮云的1500亩“阆峰云墅”即将启动，带有英国血统的珠海双瑞集团在月湖圈地1500亩打造“藏珑•湖上国际社区”，广东玫瑰园公司在金星大道开发1001亩“长沙玫瑰园”，深圳和晟接手湖南经投实业在岳麓山脚下的638亩地入主“岳麓山公馆”，深圳卓越集团在市政府旁侧开发的558亩“卓越•蔚蓝海岸”，深圳南山集团在金星大道望城段开发的500亩“南山•苏迪亚诺”，浙江绿城集团在人民路和开福区分别上马“绿城•桂花城”和“绿城•青竹园”……

外来开发商同时带来了大量的资金和先进的开发理念，为长沙楼市注入了新的活力，对整个房地产行业的开发理念和盈利模式产生了深远的影响，提升了房地产开发的产品宽度和品质深度，教化、激发了消费者的置业理念和投资热情，拉高了市场均价水平，是长沙市房地产市场尤其是别墅市场迈向区域化的催化剂。

同时，受外来和尚好念经的思想影响，一线城市的二线品牌来到长沙即成为一线品牌，“品牌时代”的影子随即产生。

居住郊区化运动

长沙别墅群落分布在城市近郊，可谓是东西南北全面开花，可以划分为金星大道板块、麓南板块、青山板块、金鹰板块、青竹湖板块、浏阳河板块、圭塘河板块、暮云板块、城东板块、星沙板块十大板块。

这几个板块除圭塘河板块和麓南板块部分项目以外，都位于二环以外。

每个板块的明显特征是有丰富的山水资源、成片规划、成片开发，形成完善的住宅集群配套。

金星大道板块以蔚蓝海岸、长沙玫瑰园、南山•苏迪亚诺等项目为代表，和记黄埔1000亩地块储备中。

主要依托金星大道的交通优势和未来3-5年即将成熟的市府片区的完善配套；

青山板块以山水英伦、悦禧国际山庄、静园山庄为代表，在长沙和望城的连接线上，成为长沙扩张和望城发展的契合点，主要依托雷锋大道和丰富的山地资源；

麓南板块以香格里•麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、阳光100（别墅待开发）为代表，华盛和三九医药的地块储备中。

主要依托岳麓山和湘江丰富的山水资源；

金鹰板块以御景龙城、藏珑•湖上国际社区、圣爵菲斯、美林水郡、星月城等项目为代表，主要依托月湖公园、世界之窗、海底世界、影视会展中心等资源；

青竹湖板块以绿城青竹园、青竹湖畔小区为代表，主要依托青竹湖和高尔夫等资源；

浏阳河板块以三江养生别墅、世纪春天为代表，主要依托湘江、浏阳河、捞刀河的丰富江景资源；

圭塘河板块以托斯卡那为代表，太极水世界和华盛地块储备中。

主要依托圭塘河的水体资源和发达的交通网络及配套前景；

暮云板块以比华利山、同升湖山庄、同升湖白竹水乡、阆峰云墅等项目为代表，储备用地有橘郡、中信新城等。

主要依托长株潭三市融城的契机，丰富的山地资源和野生动物园等配套；

城东板块以水云间、樱之谷为代表，主要依托浏阳河的水体资源，以及和市区方便快捷的交通配套；

星沙板块以威尼斯城、幸福里、水印山城、早安•星城、诺亚山林为代表，储备有北京当代集团用地。

主要依托国家级经济开发区的成熟配套和丰富的消费者资源。

2007年价格涨幅下降

近两年“国八条”、银行利率上调、开发贷款紧缩、别墅用地停止供应等政策的相继出台，政策在向市民倾斜的同时，加大了开发的难度，大量资金不足、经验不足的开发商纷纷落马，而长沙的房地产市场需求以“满足基本居住要求”和“居住品质升级”为主，是一种刚性的需求，不随政策的变化而萎缩。

因此，国家的政策实际上是变相地保护了一批优秀的开发商，开发量继续膨胀，需求继续高涨，而且受“寡年”的影响，大批年轻人集中置业结婚，形成购买高潮。

据统计，2007年1-9月份长沙别墅类产品的销售量占同期商品房销售量的15%，在此期间，整个湖南市场除别墅和高档公寓的销售量增长24．1%以外，商业用房、写字楼和普通住宅的销售量均呈现下降的趋势，政策频出让消费者对别墅类高档房的未来走向充满了疑惑，消费者认为别墅类高档房随时面临停牌或价格疯涨的可能性，因此提前购买的现象非常多。

2007年，长沙别墅项目townhouse的销售均价达到3500元/平方米左右，独立别墅的销售均价达到5000元/平方米以上。

绿城•青竹园、比华利山、圣爵菲斯、岳麓山公馆、长沙玫瑰园、水印山城等项目推出将近120套顶级别墅，这些别墅的售价均为10000元/平方米以上，千万豪宅开始现身星城，香格里•麓山别墅的山体别墅和长沙玫瑰园湖景别墅分别剑指“墅王”宝座。

目前，这批顶级别墅的销售情况一般，销售率为30%左右。

2007年高端产品将继续出现，“墅王”记录将被刷新，而同样中端产品供应量也将上扬，别墅市场价格涨幅将会受到产品线的影响而小幅上涨。

30-40岁人群是主购买者

在中国，别墅的购买人群具有很强的识别性，他们一定是社会各界成功人士，他们的资产在500万以上。

调查发现，目前在长沙购买别墅的人群，除私企高管之外，医生、高校教师、房地产从业人员、IT从业人员和金融从业人员购墅的比例非常高。

2007年购买别墅人群开始年轻化，30-40岁人群成为别墅市场的消费主力军。

知识经济时代和信息产业时代给年轻人提供了更加快捷而宽广的致富渠道，30岁左右人群已经进入事业的发展期，而40岁左右人群已经进入事业的成熟期，两者有不同的购墅目的和需求，30岁人群是townhouse和洋房的主要受众，该产品的特点为面积小、总价低，对购房者的资金实力要求不高，但其属于别墅的子目或变种，具备与别墅同等的生活享受和尊贵象征。

40岁人群以购买独立别墅和双拼别墅为主，而创新产品叠拼别墅受欢迎的程度不高。

总的来讲，2007年房地产市场会受到众多因素的影响，政府宏观调控继续发挥主要指导作用，对别墅等豪宅型项目开发用地的限制使别墅更加备受宠爱，更加开放的金融环境让房地产投资拥有更宽广的融资渠道，并更加规范房地产金融，种种因素共同作用下中产阶级和富豪阶层对别墅的消费将继续保持一定的热度，市场稳中有升，价格涨幅将趋缓。

未来3-5年别墅市场八大预测

1、别墅开发将远离现城郊区域，望城高塘岭、望城丁字镇、宁乡、浏阳、暮云、益阳将成为开发、投资热点区域，随着城市的扩展和家用汽车的普及，别墅投资将转向长沙三环以及附近卫星城镇；

2、开工量呈现理想回归。

开发商需要在"

停止别墅类房地产项目供应"

和"

建设地块在签订出让合同两年内必须开工"

两大政策之间寻找平衡点，合理分配未来3-5年的别墅开发用地，以保证别墅市场正常运行，为投资者保障市场别墅产品的供货量；

3、在规划和建筑风格上，不会出现主流风格，中式、地中海、欧陆、北美、澳洲等百花齐放，别墅买家可以根据自我的喜好在长沙别墅市场寻找到自己喜好的别墅风格；

4、类别墅和类洋房产品将占据一定的市场份额。

别墅市场将形成高端和中端两条泾渭分明的路线，符合不同年龄层次消费者的需求，扩大别墅的产品线，为消费者提供了更为广阔的选择余地；

5、别墅的节能、安全性能将大大提高。

在建筑材料的应用上，将大量采用新型的环保节能型材料，并采用先进的门禁系统和报警系统，满足中产阶级和富裕阶层对居住条件提质以及安全保障的要求；

6、别墅的平面和空间层次将更加分明，对外的开放性和对内的私密性将同时得到加强；

7、消费人群将保持年轻化的趋势，更多的上世纪70年代甚至80年代消费者将加入别墅置业行列，别墅购买人群年龄层次更趋丰富；

8、主题别墅将有可能成为一个开发方向。

如创业型别墅、老年公寓型别墅、酒店别墅、办公别墅、专家别墅等，日趋丰富的别墅产品类型致使更多的个人或者单位集体将置业目标锁定别墅。

长沙市明强企划咨询有限公司长沙大家房地产经纪有限公司

2007：

别墅迎来细分时代改变的还有生活方式

业内普遍观点认为：

湖南房产的高端市场挖掘不够，尚有巨大的发展空间，而支持其观点的论据也相当充分：

湖南每年产生3万个2000万以上的新富翁；

别墅用地已经停批，市场具有稀缺性特点；

乐观，成为2007年别墅开发商们的普遍心态。

湖南别墅的发展，主要是长沙市场。

走过2007年“四面开花”的长沙别墅市场，2007年的市场放量依然充足。

在原有上十个别墅项目的基础上，南城500余亩的阆峰云墅、麓南1000亩岳麓山公馆、北城2000余亩的绿城•青竹园等别墅项目都将走向市场。

乐观的同时，竞争如影相随。

在竞争的过程当中，长沙别墅市场已经走过了单纯“大屋”、“有天有地”的时代，正在自觉不自觉地朝着经济型别墅、享受型别墅、奢华型别墅的细分市场发展。

2007年，正是湖南别墅市场的分水岭，别墅产品都在按照自己的方向前行。

市场上既有5000元左右7平方米的经济型独栋别墅，也有上万元每平方米的千万超豪别墅，别墅业主们也开始对于自身的重新定位和进一步细分。

千元一跃万元成坎

据不完全统计，近三年以来，长沙的别墅市场每年在以1000元7平方米的价格上涨。

2004年，联排别墅3000元7平方米是道坎，独栋4000元7平方米是道坎，市价基本上在这个坎之下。

到了2006年，联排别墅的坎提升到了4000元7平方米，独栋则到了5000元7平方米；

进入2007年，尽管市面上出现了万元每平方米的超豪别墅，但整体上联排能到5000元7平方米、独栋能上6000的别墅还是很少。

岳麓山公馆营销总监李胜万认为，长沙目前市场上出现的别墅基本上还是以经济型别墅为主，但随着别墅消费群体对别墅品质要求的提高，单价过万元的豪华别墅将顺势而生，并将成为长沙别墅市场的新标杆。

别墅价格按照1000元7平方米的价格呈现上涨的趋势，在消费市场有需求的前提下，别墅品质总体提升带来的价格升值是主要原因。

在2007年，独栋别墅能够售出8000-10000元7平方米，甚至以上的价格绝对可以划入长沙的豪宅行列。

超级豪宅将集体亮相

尽管对于豪宅有很多争议，但对稀缺资源的占有率是被公认为是豪宅的主要标准之一。

对豪宅的评述则分为独立型豪宅或称别墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅两个类。

当湘江边的金色屋顶要做市中心的万元顶级公寓豪宅的时候，位于星沙威尼斯城的千万级别墅超豪已经浮出水面。

位于岳麓山风景区内的岳麓山公馆，独享万年名山的稀有自然资源和千年学府的厚重历史文脉，正潜心从规划设计、园林景观、建筑品质、物业管理、配套服务等方面，为顶级富豪人士打造中国鼎级山地别墅。

据了解，几千万元的豪华别墅将问鼎“湖南别墅王”。

与此同时，位于青竹湖的绿城•青竹园在规划了两年之后，超级豪宅的身影已经显现出来。

携十年江浙超豪别墅开发的经验，绿城•青竹园准备在这块2000亩的土地上来一个“八年抗战”。

按照湖南绿城投资置业有限公司营销部经理祝海的理解，别墅项目是慢工出细活，而且与市场的承受能力有关，绿城在浙江的别墅项目有的做了十年还在陆续开发。

据了解，绿城•青竹园每平方米会达到10000元以上，独栋别墅配有庭院、游泳池。

按照“资源占有多价格自然会更高”的原则，绿城最贵的那栋庭院有3000多个平方米，占地5000多个平方米，法式风格，游泳池无边际的。

在游泳池看到的就是高尔夫球场，挡墙可能会作成玻璃，水流看上去就是无边际的，感觉前面就是球场。

祝海形容道。

三代产品历久弥新

别墅经历了三个阶段的发展。

第一代别墅只是跟自然比较完美的结合，或者说，最早的别墅更多的是功能的放大而已，面积比较大；

到了第二阶段，对别墅的生活方式以及自然环境有一个比较完美的融合，做得比较好；

到了第三阶段就是对别墅生活的进一步延伸，就是庭院空间、室内空间，怎么进行更合理的、更完美的布置。

据市场调查，长沙目前的别墅市场处于三个阶段并存的阶段，而且以第一个阶段的产品为主。

尽管如此，市场每年的增长速度却令市场欣喜。

据了解，目前比华利山的联排价格在4200元7平方米，独栋的价格为5200元7平方米，这一价格在开盘的基础上上涨了20%。

据预测，在2008年这一上涨速度还将继续下去。

三代产品同时被称为经济型、享受型和奢侈型别墅，前者更多的以社会中产阶层使用为主，享受型的圈定为社会的金子塔上层，奢侈型则为极少数富豪和私家企业量身打造。

根据绿城的调查，奢侈型消费在湖南每年的数量在20套左右。

尽管湖南别墅产品“三代同堂”，但市场主体正逐渐向第二代的享受型别墅转移。

别墅不仅仅是住家的

在国外，以及上海、深圳、广州等沿海地区，别墅不仅仅是用于住家，企业会所、私家接待、私人派队等功能正得到延伸。

李胜万认为，在某种程度上，别墅如果仅仅用于居家确实太可惜了。

在长沙，目前别墅的用途基本上用于居家，或者周末家人或者朋友聚会的场所，商务功能的氛围还没有兴起。

实际上，在经济发达地区，别墅正逐渐取代传统的宾馆酒店，起到接待、小型洽谈、私家聚会等功能。

按照比华利山营销总监钟吉煌的理解，别墅代表的是一种生活方式，较大生活空间可以增加更为丰富的内涵。

在成都，红酒品尝、新装发布、正装试穿等活动经常在项目的独栋别墅举行，圈子文化相当盛行。

随着超豪别墅的相继出现，以及越来越多的别墅在湖南矗立，我们有理由相信，2008年一种全新的生活方式即将在长沙兴起。

2008年的别墅市场，建设高潮正在开始，消费高潮即将到来