项目成本控制标准Word格式文档下载.docx
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3.设计管理部
a)负责设计市场顾问费的数据收集,制定、发布、完善、解释、设计费控制标准;
b)对设计限量指标、设计费用控制额的合理性,进行校核和完善;
c)对现行设计合同内限额设计责任约定进行补充、完善;
d)按各项目上报的限额设计标准执行情况,统筹对设计供方的过程综合管理。
(过程审核)
4.营销策划中心
a)按批准的营销费预算,及时分解细化,并协助成本控制组上载Scenario系统;
b)(定期)收集、统计各项目营销成本数据,分析、检讨营销费用的实际投入效果,借鉴并积极引入标杆内房的营销办法,不断提高营销费用的投入产出绩效;
c)参与营销费用控制指标的制定和修订。
5.合约管理部
协助项目负责人验证本标准最终落实情况,包括提供(重计量)合约清单之主要工程量含量指标予项目负责人,并抄送成本控制中心。
三、名词定义
1.限额设计:
是设计阶段相关技术经济指标的控制目标值,限额包括:
a)对成本/费用的控制和限额;
b)对主要工程量含量指标的限量控制。
2.项目定位和档次:
应在“二审“文件内予以明确。
a)高档:
指该项目平均售价为该区域同类/中档产品均价200%及以上的项目,且一线城市的该等物业单方建安成本占售价的比重不超过20%,二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%;
b)中高档:
指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价140%~200%(含140%)的项目,且一线城市单方建安成本占售价比重不超过30%,二线及其他城市单方建安成本占售价比重不超过35%;
c)中档:
指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%~140%(含80%)的项目,且单方建安成本占售价比重不超过50%;
d)中低档:
指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%以下的项目或单方建安成本占售价比重超过50%;
e)若售价达到上述要求,但是成本比重超标的,应降低一档套用本限额指标。
3.建筑面积:
按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》所规定建筑面积计算方法所计得的面积。
按公司习惯:
●CFA:
称之为建造面积,包括地上及地下的建筑面积;
●GFA:
称之为建筑面积,仅含地上建筑面积。
4.租售面积(SFA):
按各地房屋面积测算技术规程计算,与产权证上的面积一致。
但:
●按行业习惯,车库不计入租售面积;
●如有附送夹层时,需与营销部门确认,夹层面积是否计入销售面积。
●避难层不计入销售面积。
5.装修面积:
指装修范围内的(套内)建筑面积计算;
6.景观面积:
扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。
需关注:
红线外代建、架空层、屋顶花园(如果有)景观面积需单独考虑。
四、规划控制
1. 产品组合:
须利用“不平衡容积率”法,通过产品组合的多方案收益比选,努力引入高附加值产品,以货值最大化为标准确定规划方案;
2. 可租售比(=出租+销售面积/总建筑面积,又称:
销售得房率):
与户均车位配置率、户均面积、地上停车比例强相关。
免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、社区服务配套(如居委、物管、活动中心、会所等)应按满足规划之最低要求配建。
3. 停车布置
a)当车位售价低于建设成本时:
●停车位配置标准(住宅:
辆/户,商办:
辆/m2):
满足最低规划要求;
●地面停车比例:
对中档及以下标准的住宅区,应在符合规划要求的前提下,地面车位数量最大化(20%);
b)地下车库设置:
尽量集中布置;
c)停车效率:
应通过柱网、车道宽度的控制,实现如下控制指标:
●(人防地下室+塔楼下落面积)/总地下室面积<
30%,34m2/辆;
50%,36m2/辆;
●(人防地下室+塔楼下落面积)/总地下室面积≥50%,40m2/辆。
用于上述指标计算的地下室面积:
包含设备用房面积,但应扣除:
赠送业主的地下生活空间面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
五、结构限量
钢筋、砼指标是相互关联的,应将两个指标作为一个整体考虑;
1. 地下结构
a)内容和范围
●地下室部分:
包括地下室筏板基础/桩承台及以上,地下室顶板及以下;
●无地下室结构:
包括桩基础以上,含承台、基础连系梁,以及±
0.00以下结构等;
●不包括:
桩基、基础垫层混凝土、地下室内现浇钢筋砼水池的钢筋及混凝土含量。
●以下各项指标,地下部分按“地下建筑面积”为计算基数。
序
号
业态类别
结构基本参数
钢筋
(kg/m2)
砼
(m3/m2)
1
地下室/车库(塔楼下落投影区)
底板
(含桩承台、地梁)
70kg/m3砼
上部层数*0.045
框架(不含:
顶板面至±
0.00以下结构)
上部指标*1.1
2
地下车库(除塔楼下落投影外)
标准层高:
3.6m
结构形式:
底板+框架、顶板
柱网≥50m2
一层:
130
二层:
115
1.10
0.90
3
人防
地下车库
3.8m
其余同上
170
1.20
4
低层(别墅)
(半)地下室
95
0.8
钢砼条形基础
35
0.35
b)假设:
基础为桩基础+地下室底板片筏基础,顶板覆土控制在1.5米以内。
c)消防车道区域的调整方法:
按照地下室顶板上消防车道所占区域的面积,钢筋增加10kg/m2,砼增加0.1m3/m2。
d)地下室层高控制:
停车区域净高宜控制在2.2m,设备间等区域可通过局部下沉底板,以满足层高需要。
2. 上部结构
a)内容和范围:
●上部结构钢筋,包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋,不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网。
计算基础面为±
0.00以上(不含地下室顶板)结构。
●钢筋含量=上部所有结构钢筋/(地上建筑面积+附送楼板面积);
●砼含量=上部所有结构砼/地上建筑面积;
●本限额结构指标不适用于新工艺、超大跨度、钢结构。
住宅项目
独栋别墅≤3层
异形框架
45
联排别墅
3.2m
按独栋别墅的95%计取
多层≤6层
2.9m
砖混
0.29
38
0.33
5
7-19层
框剪、纯剪
42
6
20-25层
43
0.36
7
≥26层
48
0.38
酒店式公寓、公寓式办公
8
13-18层
52
9
19-30层
H<
100m
纯剪
56
0.39
商业项目
10
商业街(独立商铺)≤3层
4.2m
框架,柱网≥60m2
11
社区集中商业
≤4层
首层高:
5.5m
二~四层高:
5.0m
框架
55
办公楼
12
7-14层办公楼
普通型
H≤50m
13
15-30层办公楼
中档型
50m<
H≤100m
框中筒
60
b)抗震调整:
结构指标按抗震烈度7°
考虑;
如6°
时,钢筋减3kg/m2;
砼减0.01m3/m2
如8°
时,钢筋增加7kg/m2;
砼增加0.02m3/m2
c)层高调整:
钢筋、砼设计指标按每增减0.10m调整1%;
d)柱网调整:
商业项目柱网面积≤35m2,钢筋含量调整系数为0.90。
e)如仍有超额情况,设计院及设计管理中心应评审,并给出相应建议,包括改善建议。
六、外门窗
1. 影响要素
a)窗地比(=外门窗面积/地上建筑面积(扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积)之比)
b)铝合金材料断面选择
c)铝合金材料表面处理工艺
d)玻璃和五金选择
e)节能规范要求
2.档次与材料选用
产品类型
档次
铝型材表面处理
玻璃
小五金
别墅类
高档
可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂;
型材可选用断桥
双层/中空,可按需选用Low-E
进口品牌
中高档
电泳、粉末喷涂;
合资品牌
中档
粉末喷涂
可按需选用双层/中空及镀膜玻璃
多层及高层
可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂
双层/中空,可按需选用Low-E或断桥
电泳、粉末喷涂
双层/中空玻璃、镀膜玻璃及单层玻璃
合资品牌或国产
中低档
应选用塑钢型材
单层玻璃及镀膜玻璃
普通品牌
建议:
对中低档产品,若节能设计不达标,应优先考虑缩小窗地比,或采用塑钢窗,最后才考虑采用双层窗或中空玻璃。
3.窗地比
a)受标准层的户型、户数(一梯N户)影响颇大,建议按以下指标予以控制:
项目档次
华南区
华东及中西部
华北
别墅
0.40
0.32
0.30
中高/中档
0.28
多层或高层住宅
0.24
0.22
0.27
0.23
0.21
0.25
0.20
0.18
b)单位:
m2(外墙门窗面积)/m2(地上建筑面积(扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积)),不含空调装饰百叶等。
4.铝合金门窗单价及铝材含量控制表
序号
普通型材
断桥型材(参考)
按门窗面积(元/m2)
铝含量(kg/m2)
620~750
730~870
14
530~620
603~730
11.2
420~530
520~630
9.8
350~420
5.5
440~520
其中同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。
a)请注意:
铝含量受各地热工/节能要求引致中空玻璃厚度、窗尺寸大小的影响,而产品档次更多可在铝合金门窗的品牌上予以考量;
b)有保温隔热要求,但项目成本不适宜使用断桥隔热铝型材的,可以选用塑钢型材代替,但是中档住宅及以下档次产品,不得选用彩色覆膜工艺等高档型材;
c)中低档住宅(特别是在北方地区):
建议使用塑钢窗。
七、外墙装饰
1.影响要素
a)外立面材料选择和施工工艺等;
b)外墙饰面面积/地上建筑面积之比。
2.外立面装饰
以地上建筑面积之单方成本作为限额控制上限,需从以下方面控制成本:
a)外立面材料配置标准;
b)建筑物体形系数或外墙/地上建筑面积比
3.外立面用材参考表
类型
一类材料比例
二类材料比例
三类材料比例
四类材料比例
建议控制在80%以内,特殊项目以管理层审批的方案为准;
不作限制
不作限制
比例不超40%,可适当选择一类材料点缀;
比例不超10%,可适当选择一类材料点缀;
住宅
公寓
比例不超60%,可适当选择一类材料点缀;
总比例不超10%,石材不超过裙楼(一般不超过三层),可适当选择一类材料点缀。
比例不超过40%
严禁使用
a)各类材料定义如下:
●一类材料:
干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料;
●二类材料:
湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖;
●三类材料:
高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等;
●四类材料:
普通面砖、普通涂料;
b)商业裙楼不适用于本限额指标
4.外墙装饰及墙地比控制指标
外墙饰面成本/GFA面积
(元/m2)
墙地比控制(m2/m2)
不限
1.8
350
250
1.6
住宅类
1.5
175
1.4
110
90
1.2
待补充
a)此外墙设计限额指标不包括:
基层抹灰及保温层;
b)墙地比计算公式为:
外墙饰面展开面积(含立面装饰侧面、装饰腰线及阳台、空调板底部涂料面积)/地上建筑面积;
c)受户型、户数(一梯N户)影响颇大,请参考以上指标予以控制。
八、景观标准
1. 影响要素:
a)软硬景比例;
b)乔木种植密度,以及植物种类的属地化
c)硬质铺装材料标准。
2.控制指标
a)按下表以景观面积计取:
(景观面积=建设用地面积-建筑物占地-车行道路-天然河道-私家花园)
b)需关注:
私家花园、\红线外代建、架空层景观、屋顶景观需单独考虑。
软硬景比例
按景观面积
乔木密度控制建议(m2/棵)
>
8:
800-1000
中低档(45);
中档(35);
中高档(25);
特大/大/中小乔木种植比例:
1:
2:
7.
650-700
500-550
7:
600-650
450-500
350-400
办公
按产品档次,参考执行别墅类指标
3.内容及范围
a)限额设计指标包括:
●500mm种植土及微地形填土;
●(人行道、园路、广场)基层、结构层、饰面;
●(车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场)地面铺装;
●围墙饰面及金属围栏;
●高度小于3M的挡土墙基础、结构及饰面;
●(亭台楼阁、景墙、景观水池或泳池、人行桥等)景观小品基础、结构及饰面;
●种植池及花槽结构及饰面;
●车库及人防出入口构架顶棚;
●园林景观夜景照明及水景电气系统;
●园林景观灌溉及水景(含泳池)给排水系统;
●儿童游乐、健身、室外桌椅、垃圾收集等室外设施;
●其他:
未包括在以下b)项列出的项目。
b)不包括:
●500mm种植土以外的回填土;
●(车行道、道牙、隐性消防车道、消防登高面、停车场)基层及结构层;
●沥青道路基层及面层;
●围墙及高度大于3M挡土墙结构;
●地埋式垃圾站、化粪池、小区大门岗亭等土建及机电配套;
●室外标识系统、背景音乐系统、安防系统;
●市政类管井土建、结构及铸铁盖板;
●建筑、市政类给排水系统;
●架空层地面之结构面;
●泳池的结构、机电设施;
●建筑散水、台阶、残坡、明沟之结构、饰面、栏杆等;
●车行桥梁之结构、栏杆。
●建筑、市政类供暖系统(适用于有城市集中供暖的地区)
c)架空层、屋面/空中花园之景观控制指标,适用于本限额设计标准;
d)私家花园:
毛坯交楼的庭院面积内按:
别墅类150、住宅类100元/m2控制,精装建成交付的按上述限额指标的25%(但不低于150元/m2)计入;
e)红线外代征代建景观成本指标:
按买地协议标准计取;
若无:
暂按300元/m2计取。
f)保障性住房、两限房、及廉租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。
4. 山地景观视情况可按展开面积作适当调整;
5. 软景比例=软景面积/(软+硬景面积),其中:
a)硬景面积不含沥青车行道路、架空层面积;
b)构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影占地面积计算硬景面积;
c)临市政道路商业街部分单独计算,不列入软硬景控制指标。
d)人工水景计入硬景面积。
7.景观示范区:
成本限额可在上述标准上提高30%,但须保持整个项目的平均限额指标控制在上述指标内,但示范区交付前可能发生的复建、整修等费用不含在内;
8.住宅中档及中低档成本配置标准,可参考附件1:
室外景观配置标准。
九、内装标准
1.内容及范围:
包括:
软硬装、洁具、空调(仅限于住宅、公寓)、家具、灯饰、机电末端设施等全部费用,单位元/m2装修面积控制;
但不包括:
设计费用、防火/入户门、标识。
2.控制标准:
元/m2装修面积
装修区域
中档
备注
住宅或公寓
大堂及一层电梯厅
8000
6000
3600
3000
若面积超120m2/个,调整系数0.8;
40m2/个以内,调整系数为1.2。
<100m2
<80m2
<60m2
面积限量
标准层电梯厅
2500
1800
1200
800
若面积超30m2/个,调整系数为0.8
走道*
1500
1000
400
户内
精装
4000
2000
此为建议指标,具体可按产品定位调整。
会所
5000
3500
-
按照1500m2/个考虑,若面积超1500m2/个,调整系数为0.8。
集中商业公共部位
3300
含公共部位洗手间,不含店铺内装。
大堂
7000
电梯厅
洗手间参照此标准
走廊
3.大堂已综合考虑了二层挑空情况。
4.地下车库设大堂的,套用上表对应的标准层电梯厅控制标准。
5.首层大堂、标准层电梯厅及走道的限额标准可根据项目情况调整,如增加首层大堂标准,降低标准层电梯厅及走道标准,但需保持精装修总费用不超过限额设计标准。
6.物管用房:
按1000元/m2内装标准(含空调)予以控制;
7.住宅中档及中低档成本配置标准,可参考附件2:
公共区域内装配置标准。
8.公共部位精装修面积计算规则
1)按装修部位墙间之地面净装修面积计;
2)以下地面装修不计入装修面积,但如精装设计有铺装时,其成本在上述精装成本内消化
a)门槛石
b)电梯轿厢仅地面装修
3)电梯轿厢整体装修(含地面、墙面、吊顶)时,按台单独计算。
(注:
通常住宅项目不予考虑,如需要,需在产品定位时明示)
4)走道或走廊面积:
a)除电梯厅外,两户以上公用部位
b)如有防火门,防火门与入户门之间之外共用部位,但入户花园、或仅供1户使用的走道不计。
c)虽无防火门,但电梯出入之非可视公共部位。
d)电梯厅与走道垂直时,交叉部位面积
9.户内精装修面积计算规则
按户型之套内面积计算;
既不扣除墙体所占面积,也不增加入户花园、阳台等附送面积。
十、设计费用
1.内容及范围
a)建筑设计:
按建筑面积计取,包括建筑、结构、机电、室外工程之方案、扩初、施工图设计,以及设计总协调管理;
b)景观设计:
按景观设计面积计取,包括上述各专业;
c)室内设计:
按室内设计面积计取,包括机电末端设施;
d)引用公司标准化图纸的,建议按不超出下述控制额的30%计取。
e)不包括:
●智能化
●室外综合管网设计
2.设计深度、合约(付款方式)要求等,请详见设计管理中心发布的相关文件。
3.控制标准:
如下表所示,仅限于住宅类产品,有效期暂定一年。
4.标准化图纸的设计费,不在下表范围内。
5.若个别城市或地标项目、个别单项价格有超支,项目公司须提供详细说明。
附表:
设计费控制标准
单位:
元/m2
(普通住宅)刚需产品/战略合作
非:
地区
设计内容
建筑面积
15万平米内
30万平米内
50万平米内
国内一流
国内二流
一线城市、重庆
设计单位
买地强排方案
1、别墅按“二、三线城市”对应控制价