开荒清洁管理标准作业规程.doc

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广东碧桂园物业管理有限公司

开荒清洁管理标准作业规程

一、目的

规范各物业管理分公司开荒清洁管理程序，确保开荒清洁效率和质量。

二、适用范围

适用于各物业管理分公司小区物业开荒清洁工作的管理。

三、开荒清洁的概述

1.开荒清洁的涵义——在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢，建筑部门一般只做一些简单的垃圾清理工作，不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理。

这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁；它是一种“突击式、会战式”的清洁，又是物业保洁之首，可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础。

2.开荒清洁的重要性——由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面、墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等；这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，而且专业性、技术性、综合性较强；因此，必须经过专门技术培训的保洁人员，使用专门的设备、工具、清洁剂（药剂），按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范，对物业内、外进行专业的开荒清洁，才能保证质量，提高效率。

四、管理要求：

1.所有开荒人员必须牢固树立“安全第一”的工作理念，各级人员按职责规定统一形象、统一着装、统一行动，认真做到“积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、执行迅速、保质保量”的管理要求。

2.要做好开荒工作，必须制订出一套合理的管理方案，并设置一个临时指挥机构，一般情况下应设置三级管理制度。

三级管理架构图如下：

现场指挥（部门经理）

技术人员

保管人员

现场领班

电器设施作业组

高档饰物作业组

废物清运作业组

高空作业组

墙面作业组

地面作业组

3、岗位职责：

1）现场指挥（部门经理）：

①了解、落实开荒清洁的具体要求，作业期限；并制定管理方案，组织实施和质量监控。

②负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等事项；

③负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作；

④根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职能部门的协调工作；

⑤负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜（如大型垃圾车、酒水车等）；

2）领班人员：

①根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准时进入作业现场，对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域，明确责任，分配人员，确定工位和工时；

②向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配，宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；

③明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；

④掌握现场作业的开荒清洁进度，如进度出现问题，及时与现场指挥联系解决；

⑤负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量验收。

3）技术人员（领班兼任或专职）：

①根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训，讲解各种地面、墙面保洁方法和操作规程，各种清洁剂（药剂）的配比和安全防护措施；

②对重要清洁剂（药剂）配比要亲自动手调配，并监督指导使用。

各类清洁剂（药剂）要进行注明，在现场分类放置，以方便作业人员使用；

③在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质量问题应及时在现场进行检查、解决；对重大责任事故应及时向上级报告，并提出解决方案和措施；

④对作业任务组织实施各种技术保障（水工、电工、木工），确保作业安全、技术安全、人员安全。

4）保管人员（领班兼任或专职）：

①在作业任务下达后，根据现场指挥填写的《物品领用清单》，将所需物品准备齐全，保证作业人员顺利完成作业。

②对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行统一管理、发放、保管和维护，做好各类零星物品的采购及工具保养、维护工作；

③收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作，及时与现场领班人员联系，作好第二天的工具、物品安排；

④作业完成后，应持《物品领用清单》逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点，并在《物品领用清单》中填写退回数量，办理入库手续。

5）作业组人员（环境管理员）：

①负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；

②负责物业的高空外墙清洗；

③负责物业的室内外设施、饰物的开荒清洁；

④负责执行上级的其它工作任务。

五、程序要点

1.开荒清洁管理方案的制定：

1.1明确开荒清洁的工作区域；

①物业内、外建筑垃圾的清理；

②物业内、外设施的清洁；

③公用部分（外墙、道路、设备房、电梯等）的清洁。

1.2开荒清洁的费用预算：

①人员成本

②物资成本

③计划工时

1.3开荒清洁的工作方式；

①管理公司自己做；

②聘请专业公司承做；

③管理公司自己做与聘请专业公司相结合。

1.4开荒清洁的准备工作；

①现场查看；

A查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制定相应的开荒清洁方案；

B查看现场施工工程进度，准确判断开荒清洁介入最佳日期；

C摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾的清运处理方式。

②物料准备：

A根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量（见附件1）；

B根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量（见附件1）；

C物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为原则；物资准备充分，可以减轻劳动强度，提高工作效率。

③人员筹备及动员。

A根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量（包清洁设备操作技术人员），如需外援需提前做好后勤保障；

B做好开荒人员的岗前培训（安全要求、注意事项、操作规程等）及动员工作。

1.5开荒清洁的组织与实施（见附件2）：

①室内的开荒清洁；

②室外的开荒清洁；

③外墙的开荒清洁。

1.6开荒清洁检查标准（见附件2）：

①室内：

②室外：

③外墙：

2.开荒清洁应注意的事项：

2.1高空作业时注意拿牢作业工具，防止掉落，不准在高空上传递工具或投掷物品；注意墙面附着物，避免碰损或伤害自己，作业时不要做大的悠荡工作；作业时监控人员必须监控到位，严禁离开；

2.2水磨石、大理石、木质地板、金属制品等，禁用强酸强碱的清洁剂；

2.3在洗刮玻璃幕墙注意不要刮花；清洗洗手间三缸禁用钢丝球擦拭；

2.4剥离作业时易滑倒，需事先立好作业标示牌，穿防滑鞋；

2.5使用强酸、强碱、喷雾状清洁剂时，必须戴口罩和手套；

2.6酸性洗剂和碱性洗剂混合使用会产生有毒气体；

2.7使用绝缘不良的洗地机容易产生触电事故；

2.8处理垃圾时，被瓶、罐等玻璃碎片、刀片划伤；

2.9梯子、架子没有放稳，引起人员坠落，清洁器材坠落；

2.10工地环境较为复杂，如路面井盖未盖好行人不慎坠落等；

2.11人工湖、池塘边作业时易滑落发生溺水事故，需两人以上便于相互照应。

3.开荒清洁的管理与检查：

3.1开荒工作前，环境部经理（管理人员）必须详尽地告诉作业人员工作时应注意的安全事项。

3.2环境部经理（管理人员）应每天检查开荒清洁工作进行情况，并将工作情况记录于每天工作日记中。

3.3环境部经理（管理人员）现场跟踪检查，确保操作正确。

3.4环境部经理（管理人员）工作检查表连同相关工作记录应由部门归档保存一年，作为部门员工绩效考评的依据之一。

4.开荒清洁结束后

4.1作业完毕要收拾好作业工具、清洁用品，清洁机械设备需做好保养维护；

4.2过度为日常护理清洁阶段，正式进入日常保洁期；

4.3组织探讨本次开荒清洁过程中存在的问题，总结经验，完善管理规程。

六、附件

1.开荒清洁物资清单及用途

1.1擦地机：

主要用于硬性地面清洗或地面抛光，是物业保洁不可缺少的清洁设备之一，有单盘式和多盘式两种。

1.2高速抛光机：

专用于地面抛光，其构造原理与擦地机相同；它通过高速旋转，使抛光垫与地面进行摩擦，达到抛光效果，适用于大理石、花岗石、云石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光或晶面处理。

1.3吸尘机：

是用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用设备，是清洁工作中常用的设备之一。

1.4吸水机：

专用于清除积水，有单用吸水机和吸尘吸水机两种。

1.5吹干机（吹风机）：

主要用于地毯清洗吹干或地面打蜡后吹干。

1.6高压水枪：

主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等；它利用马达加压，使水枪喷射出高压水流，冲洗物体表面。

1.7汽油水泵、汽油桶：

主要用于开荒现场（供水系统没有完善时）清洁用水供给，前提条件必须保证附近有水源。

1.8垃圾自卸车：

装运垃圾的一种设备。

1.9洒水车：

主要用于道路冲洗、洒水除尘的一种设备。

1.10清扫保洁车：

主要用于道路清扫的一种设备。

1.11三轮车、气泵：

用于装运工具物品和轮胎加气等。

1.12手推垃圾车：

用于人力中转装运垃圾。

1.13全能清洁剂：

主要用于擦洗瓷砖、不锈钢、大理石、花岗岩等。

1.14玻璃清洁剂：

主要用于清除玻璃上的油渍与污溃。

1.15不锈钢光亮剂：

主要用于清除不锈钢上的污渍和锈斑。

1.16洁瓷净：

主要用于清除各类瓷砖表面的水泥污渍（酸性）。

1.17天那水：

主要用于清除物体表面的油污渍，易燃品慎用。

1.18洗洁精：

主要用于清洁物体表面的油脂污渍和清洗抹布（碱性）。

1.19扫把：

室内使用胶扫把、猪毛扫，室外使用胶扫把、竹扫把，扫地应从里到外顺序（猪毛扫不能沾水）。

1.20胶垃圾铲、铁锹：

收集地面垃圾。

1.21钢丝球、钢丝刷：

清除擦拭硬质物体表面顽固污渍。

1.22百洁布：

清洁卫生洁三缸表面、或擦拭顽固污渍等。

1.23单面刀片、油灰铲刀、云石铲刀：

铲除物体表面较大污渍。

1.24油漆毛扫：

扫除窗框内的垃圾细沙等。

1.25铝梯、伸缩杆：

用于高位清洁

1.26抹布、镜布：

主要用于抹尘、擦拭镜面水珠。

1.27安全带、安全帽：

高空作业时安全防护。

1.28口罩、胶手套、纱手套、草帽、雨衣雨鞋：

主要用于员工安全防护。

1.29创可贴、活洛油、龙虎神丹：

应急药品主要用于意外受伤或身体不适。

1.30拖布：

擦拭（拖）地时用。

1.31地拖桶：

用于拖地使用，也可以盛装垃圾或清洁用水。

1.32马桶刷、火钳（长柄钳）：

清洁马桶时用。

1.33玻璃水刮、涂水器：

用于清洗玻璃窗或平滑型幕墙、台面等。

1.34胶软水管：

用于清洁取水，冲洗路面。

1.35水瓢：

用于盛装水、清洁剂等。

1.36消防带、消防水枪、消防板手：

用于冲洗外围道路。

1.37老虎钳、一字（十字）螺丝刀、活动板手、电笔：

维修类工具现场必备品。

1.38对讲机：

现场通讯保障。

1.39电筒：

临时性照明保障。

1.40水刮：

用于洗地、雨天刮水。

2、开荒清洁的管理实施与检验标准

1、楼道

1.1清洁范围

楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。

1.2清洁作业程序

1）备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。

2）备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。

3）清洁消防栓、管：

备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。

先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。

4）清洁墙面、宣传板、开关：

备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。

先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。

如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯