贷款贷前审查要点Word格式文档下载.docx

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1-11月，全国房地产开发企业到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。

2006年1-11月全国商品房销售额达到16141.36亿元，同比增长17.9%；

商品房销售面积达到46113.93亿元，同比增长12%；

其中住宅销售面积为41560.49亿元，同比增长12.6%。

（二）近期房地产市场调控情况

由于事关国计民生，党中央和国务院高度重视房地产市场的持续稳定健康发展，针对发展中出现的突出矛盾和问题，不断采取调控措施。

继2004年和2005年对房地产行业进行调控外，针对房地产市场发展中存在的突出问题及其成因，2006年以来国务院有关部门进一步细化措施，加大了经济、法律手段等综合调控力度，出台了一系列政策。

近年来的主要政策及调控要求、措施等包括：

《商业银行房地产贷款风险管理指引》

《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国办发明电〔2005〕8号

《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》银监发[2006]54号

《关于做好稳定住房价格工作的意见》

《国务院常务会议针对房地产市场的六条措施》

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）

《关于开展商业银行房地产贷款现场检查的紧急通知》

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》建住房[2006]171号

《关于制止违规集资合作建房的通知》建住房〔2006〕196号

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号

目前房地产行业调控的核心内容归纳起来主要是：

一，加大综合调节力度，引导合理消费；

二，重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；

三，加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；

四，有步骤解决城镇低收入家庭的住房困难；

五，继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。

纵观近几年国内经济和房地产市场发展状况，以及国家出台的房地产行业调控政策，可以看出，国家对房地产行业调控的出发点是改善房地产行业的产品供应，引导合理消费，抑制房价过快增长。

房地产投资直接或间接带动的行业有几十个，对GDP增长和解决就业具有重要作用，是国民经济发展的重要支柱性产业。

因此国家对房地产行业的调控是在保证房地产行业稳定、健康发展的前提下的多方位、持续、稳健的调控过程。

另外，城市化规模的不断扩大，城镇居民生活水平和对居住条件要求的不断提高，决定了未来相当长一段时间内对商品房存在大量有效需求。

我国房地产行业的长期发展趋势是良好的。

第二部分房地产行业风险分析

目前部分城市和局部地区存在房地产投资过热，房价增长过快，产品供应结构不尽合理，行业风险加大的问题。

国家对房地产行业进行的调控可能会对部分高房价地区房地产市场和部分房地产开发企业及项目产生一定影响，引发局部地区房地产市场的波动和部分开发商的经营风险。

我行应高度重视房地产行业短期内存在的波动风险。

国家调控政策逐步实施后，银行面临的房地产开发贷款风险有所加大，具体表现在：

（一）政策风险

随着房地产市场调控力度的逐渐加强，国家有关部门陆续出台了一系列调控措施和要求。

继国务院及部分部委的调控意见和要求逐步实施后，银监会下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》和《关于开展商业银行房地产贷款现场检查的紧急通知》，要求不得对资本金比例达不到35％、四证不齐的企业发放贷款。

对于囤积土地和房源，扰乱市场秩序的开发企业要严格限制新增房地产贷款。

上述文件督促商业银行适度控制房地产信贷投放，规范房地产贷款行为；

商务部、建设部等6部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入中国房地产市场做出严格规定，提高了外商投资中国房地产的成本。

我行各机构应密切关注国家和各地政府的房地产政策动向，在国家、地方和总行的政策框架内合规经营。

（二）开发商风险

1、由于国家对户型面积进行了限制，可能会导致同质化产品供应量加大，开发商之间竞争日趋激烈。

2、由于税收、利率提高预期等因素的影响，一段时间内房地产销售市场可能会出现观望局面，成交量下降，价格回落，大量依靠销售回款进行滚动开发的企业资金链会趋紧。

3、部分原手中拥有大量土地的开发商，为防止土地被收回或延期开发被罚款，可能会出让土地或集中进行开发。

如果集中开发，会引发开发商短期内大量资金需求，也会导致资金链紧张。

另外，前期高价获得的土地由于规划可能变更，导致开发成本过高，影响产品销售，进而对该项目运作、甚至开发商整体运作产生较大影响，甚至导致财务危机。

4、部分房地产开发企业资产负债率过高，过度依赖银行贷款，将银行贷款以资本形式进行新项目公司注册，形成低资本或无资本扩张，超过自身经济实力进行大规模圈地和项目建设，大量占用施工单位垫资和期房按揭预售款，资金链脆弱，抗风险能力较差。

5、土地增值税清算管理后，直接引起房地产开发企业利润下降、现金支出增加，导致可用于滚动开发的资金相应减少，房地产开发商特别是中小开发商的资金压力增加，项目完工风险相应增加。

部分毛利率高、低价囤积土地的实力不强的开发商生存空间将受到较大打压，有可能部分退出市场。

对于以往未充分预提的开发商，如被迫进行土地增值税的集中清算，很可能导致其资金紧张，甚至可能导致其资金链发生断裂。

随着房地产新政的实施，部分规模较小和资金链较紧的开发商将面临较大经营和财务风险，从而影响银行信贷资金的安全。

（三）项目风险

1、资金风险

房地产开发项目资金来源一般包括自有资金、银行贷款、销售回款三部分（部分销售回款衔接较好的项目不需要银行贷款），另有部分施工单位垫款。

对贷款银行而言，资金风险主要是自有资金到位的真实性、可靠性风险和销售回款的稳定性、可控性风险。

贷款银行应核实项目自有资金已全部到位并投入项目建设后，方可允许按照项目进度逐步提用银行贷款。

对于股东投入的非注册资金作为自有资金的，须由股东出具在贷款本息结清前不抽回资金的承诺函，同时银行须严密监控项目销售回款，以避免股东违约抽资造成项目建设资金不足。

销售回款资金占项目总投资的比例应控制在合理水平，并根据合理的销售进度预测安排项目资金投入计划，避免项目出现阶段性资金缺口，影响开发进度和购房人信心。

部分开发商由于资金紧张，融资成本上升，存在挪用销售款导致工程烂尾和还贷资金不足的可能，银行应对项目实施封闭运作，严密控制销售回款，以规避项目资金挪用风险。

2、施工风险

房地产项目的施工单位和监理单位的技术、管理能力对于项目质量、施工进度等至关重要。

如开发商选择的施工单位和监理单位资质不高、经验不足，则项目建设过程中可能出现质量问题，或出现建设拖期、返工等情况，影响项目整体运作的同时，也会影响市场形象，进而造成销售不畅，严重时可能危及整个项目的运作。

3、销售风险

如销售策划不符合市场情况，或当地房地产市场整体出现较大波动，可能会导致项目滞销，使得销售回款不足，无法维持项目按原计划进度建设，更无法按期偿还银行贷款本息。

房地产项目的设计、策划、施工等方面的缺陷最终都可能在销售阶段得以体现，以销售风险的形式暴露出来。

（四）管理风险

房地产开发贷款还款来源具有一次性的特征。

银行贷款发放后，如果贷后管理跟不上，资金挪用，房屋售空，很难找到替代的还款来源，银行贷款很可能形成不良。

因而，银行的贷后管理工作至关重要。

贷款银行应在贷前制定合理的封闭管理方案，贷款发放后按照原定方案严格管理，严密监控项目销售回款，按既定比例提取还款保证金，其余资金须按项目进度和有关合同逐步释放，确保用于项目建设。

另外，由于房地产开发项目的还款保证金系在贷款发放后逐步回流、累积，其法律效力存在一定缺陷，很可能无法对抗税务机关的查封。

因而，对于我行房地产开发贷款的各经办机构而言，一方面，应加强对项目相关税费预提资金的监管，防止应纳税款被挪用，并督促开发商按规定缴付；

另一方面，在制定授信方案时，应对开发商（尤其是实力不强的开发商）要求分期还款，在保证金帐户内资金余额积累到一定程度时，分批逐步偿还我行贷款本金，梯次降低我行开发贷款的本金余额，避免法律风险的过度集中。

第三部分房地产开发贷款贷前调查规范

贷前调查报告是客户经理进行尽职调查后形成的报告。

要求提供的内容真实、详尽，有利于风险管理部门对风险的识别、判断，决定是否同意给予授信。

调查报告应明确揭示授信存在的风险因素，并通过制定合理的授信方案提出防范风险的有效措施。

（一）关于房地产开发公司

1、房地产开发公司的经营情况

（1）对于项目公司，要求调查：

公司成立时间，主要股东，注册资本，开发资质，主要管理人员从业经验等情况。

由于项目公司没有房地产开发经验，项目公司的股东、主要管理人员开发经验是否丰富，对项目运作成败起到至关重要的作用，因此在贷前调查时要重点了解股东是否进行过房地产开发，在当地房地产公司中的排名情况，以往是否有开发失败的记录或不良经营行为（如通过假按揭销售楼盘等）。

如果股东从事过房地产开发，要求了解累计开发商品房面积、商品房种类分布、如果项目多，应了解近两年单个项目开发面积、房屋销售率、销售收入等情况。

如果股东没有从事过房地产开发业务，要求了解主要管理人员从事房地产开发的经历。

对于进行滚动开发的项目公司，应了解项目前几期的销售情况和销售回款情况，

（2）对于非项目公司，除按照上述项目公司要求进行调查外，还应调查开发商在当地行业中的排名，以往开发楼盘的情况，包括累计开发面积、开发房屋的种类分布。

如果开发项目较多，则重点了解近两年单个开发项目的面积，资金安排、开发进度，销售率、销售收入等情况。

如果开发商有较多储备土地，应了解储备土地的面积、取得时间及方式等情况。

有些大型开发商本部和子公司同时开发房地产项目。

对于这类开发商应了解开发商本部的经营状况，对子公司的资金管理模式，公司本部与子公司之间是否存在大量内部资金往来。

有些房地产公司在全国拥有大量子公司。

对于这类公司要通过总行信贷管理系统，了解全行对该客户关联公司的授信情况，包括金额及授信条件。

对于公司本部同时从事其他行业的房地产开发商，还应了解公司其他业务的经营状况，是盈利还是亏损，是否存在资金紧张的状况。

另外，对于非项目公司还应了解开发商的有效资产抵押的情况。

（3）对于2006年7月11日后批准成立的外商投资的房地产公司，除按照上述调查和审查要点进行贷前调查和审查外，还应根据国家《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，了解总投资在1000万美元以上的项目，开发商的注册资金是否全额到位且达到总投资的50％。

2、房地产开发公司的财务状况

（1）对于项目公司，应提供开发商最近一期的财务报表，对财务报表的主要科目（货币资金、应收帐款、存货、其他应收款、银行借款、应付帐款、预收帐款、其他应付款、资本公积）的内容进行说明，如存货的具体内容，其他应收款的应收单位、帐龄，资本公积是股东投入的现金还是土地或固定资产评估增值形成的。

如果是评估增值形成的，要判断评估值是否合理并加以说明。

如果其他科目余额占总资产比例较大（如短期投资、固定资产等科目），应进行了解并加以说明。

应将财务指标与开发项目的实际进展情况进行对比，分析财务数据是否合理。

对于开发商已经支付的土地款，应查验付款凭证。

对于项目进行滚动开发的房地产开发商应明确前期开发的贷款银行、金额、还款期限、抵押担保方式、贷款银行对销售资金是否实行监管。

已经实现销售的收入有多少用于还款，多少已经投入到后续项目建设中。

应提供开发商贷款卡查询信息，包括贷款和对外担保情况。

如有不良记录应加以说明。

（2）对于非项目公司，要求提供开发商近三年经过审计的财务报表和最近一期财务报表。

非项目公司财务应了解、分析的财务指标与项目公司基本，对于非项目公司还应注意的是分析开发商财务报表各科目反映的数据与开发商介绍的实际情况是否相符，如其他在建项目或已经销售项目在存货、预售帐款、销售收入等科目反映的指标之间勾际关系是否合理等。

对于曾开发过多个项目的非项目公司，须了解当地关于土地增值税的政策，是否有可能对以往项目追溯征收，如追溯征收，申请人需补缴多少税款，是否具备相应的支付能力，对其现有项目资金安排是否构成重大影响。

对于从事其他业务的开发商，要认真分析财务数据中非房地产业务部分是否合理，如存货是否过大、应收帐款帐龄是否过长、销售收入是否稳定增长、长期投资收益好坏等情况。

房地产公司经营特点决定了其每年的销售收入波动较大，因此不能仅通过一两年的销售收入及盈利情况判断一家房地产公司经营状况的好坏。

3、其他银行授信情况

其他银行对该房地产开发企业的授信条件如何，是否要求抵押和封闭运作。

一方面判断其他银行的信贷资金是否可能被该企业挪用，用作我行授信项目的资本金，或者挪用于其他项目导致其资金链出现隐患；

另一方面判断我行贷款条件是否公允，是否还有提高的余地。

（二）关于当地政策及市场情况

须准确了解当地关于预售的规定，并及时跟踪、反馈当地政策变化情况，具体包括：

1、了解当地发放预售许可证的规定。

是按照多层封顶，高层三分之二才准许预售的制度执行，还是在实际工作中存在变通的情况。

2、在领取预售许可证之前是否需要解除土地及在建工程抵押。

获得预售许可证之后，在建工程是否还能够办理抵押。

3、了解当地销售收入监控账户的有关规定。

项目所有销售款是否必须进入在房管部门备案的监控账户中；

在项目未竣工验收前，监控账户中的资金是否可以用于偿还银行借款等。

4、当地各商业银行办理按揭业务的规定。

当地各商业银行在办理住宅、商铺和写字楼按揭时，是否对项目形象进度有要求，比如是否要求结构封顶或工程竣工。

应密切跟踪本地房地产市场发育、发展情况，从各个区域的房地产投资金额、新开工面积、竣工面积、在建工程面积、成交价格、成交量、当期开发的房地产类别构成等方面，分析判断本地区的房地产市场走势情况。

对房地产市场价格走势的对比分析，不宜只看均价变化情况，应重点观察同等地段、同等品质的房地产项目的成交价变化，注重分析同一地区新房价格、二手房价格及租金变化情况。

（三）关于项目

1、项目地理位置

对于住宅，通过项目地块东西南北四至说明具体位置，对项目所在区域特点进行描述，如是成熟住宅区还是新建住宅区，是工业区还是文化教育区等。

项目周边生活、教育、医疗、休闲配套设施情况，交通情况。

如果说明与当地某著名地区的距离，应使用公里数作为指标。

说明当地的消费偏好。

如购房人喜欢环境好偏远一点的大面积住宅还是城市中心区域面积稍小一点，小区环境稍差的住宅。

对于写字楼和商场，要说明写字楼是否座落在CBD地区或其他有写字楼购买需求的地区；

对商场要根据商场的特点，说明是否处于商业圈，周围交通是否便利，覆盖半径内的人群数量等与判断未来销售好坏相关的因素。

要求分行提供地图，并标明项目所在位置。

2、项目规划

（1）对于滚动开发项目，应说明项目整体规划情况。

包括项目分几期开发；

项目整体占地面积、规划建筑面积（地上面积及地下面积）；

在总建筑面积中，说明各类建筑面积，如住宅、配套底商面积、公建配套面积等；

（2）对于滚动开发项目，还应说明已经完成销售、正在销售和正在施工的项目的情况。

说明项目建筑形式，是多层、高层还是小高层；

说明销售率、销售价格、入住率等情况。

要求通过业主论坛等渠道了解已经购房的业主对项目的评价。

（3）我行贷款拟支持的项目情况。

项目占地面积、规划建筑面积（地上面积及地下面积）；

对于住宅项目，要明确总建筑面积中各类建筑面积，如住宅、配套底商面积、公建配套面积等；

项目建筑是以高层、小高层还是多层为主，总栋数、总户数，以多大户型面积为主，车为数。

说明建筑容积率、绿化率、建筑密度、是否精装修等指标。

项目结合规划指标，说明项目规模大小、设计理念、户型在荡涤是否流行，符合消费偏好。

对于写字楼、商场等也要说明栋数、建筑层数、车位容积率、绿化率等情况。

配合建筑规划说明，要求提供项目规划图、主要户型图、项目设计效果图。

3、项目取得四证情况

土地使用权证号，土地使用权证中标明的土地面积，使用年限。

如果住宅和商业用地土地使用权年限分别低于70年和40年，需说明原因。

提供土地出让协议。

根据土地出让协议，说明土地获取方式、获取时间、土地款支付进度、拆迁情况等。

如果土地款没有支付完毕，需说明剩余款项支付时间和方式。

如果拆迁没有全部全成，需调查后续拆迁计划，分析拆迁难度、拆迁成本和对项目开发的影响。

土地规划许可证号，用地单位、说明土地规划情况与项目拟建设内容是否相符。

建设工程规划许可证号，建设单位，说明建设规划面积与及建设内容与拟建设内容是否相符。

施工许可证号，建设单位，说明施工范围。

通过四证情况，说明项目是否合规，每期划分是否合理。

如果四证上面任何一证上面有两家单位，必须说明两家单位在该项目上的合作关系。

要求提供合作协议。

对合作方式是否会对项目正常进行，是否可能对我行授信产生不良影响应做具体分析。

4、项目预计工期

项目预计工期情况。

根据项目规模，建筑形式，所在地区年施工时间判断项目工期安排是否合理。

5、项目相关运作主体

项目的设计单位、策划单位、销售策划单位、施工单位、监理单位等。

相关主体的资质及业务能力等情况。

6、项目建设进度及资金投入情况

项目形象进度、已完成工程量、实际资金投入量、资金来源构成等。

了解自有资金实际投入量、工程垫资金额和其他方式获得的融资情况，并分析项目实际投入、资金来源构成与工程形象进度是否匹配。

7、项目总投资

分项列明项目总投资要求，包括土地、前期费用、建筑安装、市政配套、小区配套成本及财务费用、管理费用、销售费用和预备费用。

总投资中不包括销售税金。

要求根据建筑面积，列明各项成本的单位面积成本，然后汇总计算出单位建筑成本。

根据可销售面积计算可销售面积的单位建筑成本。

根据地价高低、项目不同的建筑形式分析、判断总投资是否合理，如判断楼面地价（土地成本除以总建筑面积）高低、建安成本高低等（不同楼层建安成本不同，转混结构和浇筑结构成本不同）。

大型项目，尤其是拥有写字楼、商场、住宅等各种商品房在内的综合性项目，总投资超预算的可能性非常大，需要予以特别关注。

8、项目资金来源

一般情况下，项目资金来源包括项目股东的自有资金投入，银行贷款、预售款滚动投入和施工单位垫款（施工单位会有质保金）。

要求项目自有资金比例必须达到项目总投资的35％，剩余资金使用银行贷款和项目预售款。

如果国家出台更多的房地产调控政策，如提高交易税率、增加税种、提高按揭贷款利率、严格规定发放预售证的时间、限制发放按揭贷款的时间等，项目的销售进度和现金流有可能受到影响。

如果项目安排的自有资金和银行贷款过少，滚动开发的资金缺口过大，有可能出现由于销售款回笼较慢，建设资金紧张，导致项目烂尾的风险。

因此，在设计授信方案时，应合理确定自有资金投入量和银行贷款金额，防止因资金问题导致的烂尾风险。

根据人民银行121号文的规定，自有资金为开发商的所有者权益。

对于项目公司，所有者权益只对应一个项目，比较容易确定项目自有资金。

对于同时开工几个项目的非项目公司，所有者权益就要对应开发商正在开发的所有项目的总投资。

对所有者权益的构成应予以调查核实，比如资本公积较大的，应说明资本公积的构成，对于股东超额注资形成的，须要求股东出具在偿还我行贷款前不收回相应资金的书面承诺。

9、项目市场定位

了解开发商确定的销售群体。

通过项目的区域位置、价位，分析开发商对项目的市场定位是否准确。

了解周边楼盘的定价及销售速度、销售价格情况。

将项目价格与周边同档次楼盘销售价格、二手房价格和租金水平进行比较，分析、判断项目在区域内的定位是否合理、价格是否适中。

10、项目销售预测

预计销售进度，并根据住宅、底商等不同产品的可销售面积，分别计算预期的销售收入。

保守估计，住宅部分销售收入达到多少时可以偿还银行借款和满足滚动开发的资金需求。

11、项目还款安排

项目销售回款控制是房地产开发贷款封闭运作的关键环节。

我行一般要求销售回款全部通过我行流转，其中的一定比例进入保证金账户，以备还本付息。

目前，总行掌握的一般原则是项目的住宅销售率达到70%时，保证金帐户内的资金可以覆盖贷款本息。

分行应按此原则制定从项目销售回款中提取还款保证金的最低比例要求。

如果预计销售价格会有较大幅度波动，也可按销售面积提取还款保证金，即项目每销售一平方米，需要提取的最低还款保证金数额。

对于开发项目应纳税款，比如国家税务总局新发布的土地增值税清算管理，造成开发商税务负担增加，为了减小清算支付时的资金压力，应要求开发商定期（每月或每笔销售回款）从销售回款中预提应纳税款，并对预提的应纳税款进行看管，防止应纳税款资金被挪用，确保项目按时足额纳税。

对于未按规定纳税的开发商，保证金账户有被税务机关查封的可能，为防范由此引发的风险，对于金额较大、且期限超过1年的贷款，要求设计分期还款方案。

12、项目抵押担保

我行原则上要求房地产开发贷款以项目的土地使用权及在建工程抵押。

开发商按约定比例存入销售款，我行释放对应的抵押物，即逐套释放抵押，以实现封闭运作。

各地区对房屋、土地抵押及抵押登记的管理方式有较大差别，房屋和土地的管理部门亦有分有合，我行在办理房地产开发贷款项目的土地使用权及在建工程抵押时，须彻底了解当地的有关规定和相关管理办法，有针对性地设计抵押及释放过程的操作方案，要求同时兼顾风险控制和可操作性。

在某些地区办理在建工程抵押时需要释放土地抵押，有些地区办理预售证时需解除在建工程抵押等现象，存在贷款阶段性悬空问题，需要设计有效的控制措施，防范抵押物悬空带来的风险。

第四部分房地产开发贷款审查要点

信审报告的核心内容是要对调查报告提供的信息是否完善、是否合理进行分析和判断，对授信风险加以揭示和分析，提出是否同意授