城市化与房地产业发展关系Word下载.docx

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本文从房地产业和城市化的基本理论着手，在我国现阶段快速发展的城市化背景下，分析了城市化与房地产业之间的相互影响关系，总结出城市化的发展有效的带动了房地产业的发展，房地产业的发展有力的推进了城市化进程，然后对武汉市的城市化与房地产业的发展关系进行实证分析。

关键词房地产业；

城市化；

发展关系

1城市化基本理论

1.1城市化基本内涵

城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口逐渐由农村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农人口，城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断改善，城市基础设施不断完备，城市文化不断提升，市民观念不断更新等。

从表现形态看,它是人口结构的分化,从事非农业的人口增多,导致城市人口不断增长和乡村人口逐步向城市集中的过程,进而促使原有城市不断扩大,又使新城市不断出现和陆续形成。

在城市化过程中，主要特征有：

（1）人口大量集中。

由于农村人口增长、人均土地资源降低、收入较低，同时由于城市经济规模扩大、生活舒适、劳动力短缺，人口大量向城市转移；

（2）经济活动集聚。

包括人力和物力资源向城市集聚、第二和第三产业集聚、市场交换集聚和消费活动的集聚；

（3）社会经济结构转变。

城市化改变了社会经济结构、人们的生产方式、生活方式等，使农村土地使用集中，消费市场扩大，生产活动聚集，大大促进了科学、文化、娱乐、教育等的建设，提高了人们的生活水平。

1.2我国城市化发展现状

自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速发展，1992年到1998年，城市化率由27．63%提高到30．42%，年均提高0．42个百分点。

自1998年以来，我国城市化水平近几年每年都保持了1.5至2.2个百分点的增长，截至2013年底，全国城镇化率已达54％.见下图2000年以来我国城镇化率发展水平。

然而我国城市化起步较晚，尽管近年来发展迅速，但与世界城市化水平相比，目前我国城市化水平还很低，不仅大大低于欧美发达国家平均城市化水平，而且也低于世界平均城市化水平。

不仅如此，我国城市化进程发展中存在的诸多问题：

粗放式经济增长方式，发展资源紧缺，生态环境恶化，劳动生产率偏低，地区发展不平衡，城市功能和集聚能力较低等.

下面以地区发展不平衡和产业结构为例说明其对城市化的影响。

1.2.1城市化水平地区发展不平衡

主要表现为东、中、西部地区的差异和省际之间不平衡两个方面。

东、中、西部地区的差异。

东部沿海地区是中国经济、文化发达地区，与中部和西部地区形成明显的阶梯形状，城市化水平的发展也表现出梯度状态。

以城镇非农业人口占总人口的比重作为城市化水平指标，1998年东部地区城市化水平为33.8%，中部为26.6%，西部为20.7%，东西相差13.1个百分点。

2001年，东部地区有城市293座，城市非农业人口占全国非农业人口的44.3%；

中部地区有城市247座，城市非农业人口占全国非农业人口的37.3%；

西部地区有城市122座，城市非农业人口占全国非农业人口的18.4%。

通过东、中、西部城市化发展水平之间的比较，可以得出结论：

目前我国城市化的发展速度东部快于中部，中部快于西部，沿海快于内陆。

省际之间的不平衡。

我国各省区经济社会发展的差异造成城市化发展水平的不平衡。

按照1998年城市化水平的高低，可以把我国31个省区划分为五类地区：

（1）城市化水平在50%以上者，包括北京、上海和天津；

（2）城市化水平在40%-50%之间者，包括辽宁、吉林、黑龙江和广东四省；

（3）城市化水平在30%-40%之间者，包括内蒙古、江苏、湖北、海南、宁夏和新疆六省（区）；

（4）城市化水平在20%-30%之间者，包括河北、山西、浙江、福建、江西、山东、湖南、广西、四川、重庆、陕西和青海12个省（市、区）；

（5）城市化水平小于20%者，包括安徽、河南、贵州、云南、甘肃和西藏六省（区）列。

城市化水平最高的上海市与最低的西藏自治区之间相差30个百分点。

1.2.2产业结构影响劳动力分布、就业结构

产业结构的优化和持续发展，会协调好劳动力的吸纳能力。

当产业在发达地区集聚后，在产业生命周期性和外界环境等多重因素的作用下，必然要进行产业区域转移，产业结构中的分工体系就会影响到城市化的发展。

产业结构同一，不合理的分工体系使第三产业发展缓慢，落后的工业发展不起来，影响就业结构，进一步影响新型城市化的推进，三次产业通过规模化、专业化的充分发展才能加速城市化进程。

2房地产基本理论

2.1我国房地产发展现状

2015年我国房地产行业现状分析房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：

一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；

一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。

2013年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。

货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。

2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。

从市场供需角度来看，2010年起，随着保障房建设的提速，市场供求有所缓解。

但由于人们对房价的上涨预期强烈，投资性购房比重较高，市场供求依然表现为虚热。

2011年，为抑制房价过快上涨，全国共47个城市开始执行住房限购政策，投资性购房需求被有效抑制。

但房价上涨预期依然强烈，市场供求关系依然较为紧张，甚至在2013年，北上广深等一线城市房价涨幅超过20%。

2014年，住房市场供求关系悄然较变。

随着住房信贷政策的收紧，房屋销售突然遇冷，市场供求关系发生逆转，出现明显的供过于求。

然而，通过对相关数据的分析，我们发现，实际上，住房市场供求关系的真正转折是在2010年至2011年。

2010年起，商品住宅的销售率出现持续下降，2014年商品住宅销售率创2005年以来新低，仅为74%。

而且，自2012年起，商品住宅的销售率就开始低于2008年金融危机时的水平，这表明，市场供求关系在2012年已经在悄然改变，只不过当时的房屋销售形势仍显得较为火热，因而没有引起大家的注意。

从商品住房需求的总量来看，2010年以来，除2013年增速较高以外，其余年份商品住宅销售面积增速均未超过10%，远低于此前的增长水平。

从北京、上海两个重点城市来看，其商品住房销售面积分别在2006年和2007年已经见顶，随后历年的销售面积均未超过该水平。

而北京、上海等大城市正是当前中国城镇化的一个缩影，由此推断，在未来几年，我国其它城市商品住房的销售面积也将陆续见顶，商品住房的需求总量将会缓慢下降。

（见图）

2.2房地产业在国民经济中有着重要作用

从与国民经济的关系来看，两者之间有着紧密无比的联系。

房地产与国民经济相互依存，相互促进。

从一方面上来看，国民经济会限制房地产业的发展，而房地产业的发展水平又由国民经济发展水平决定；

从另一方面上来看，平稳健康发展的房地产业又能促使国民经济持续的高速的优质的发展。

以下几个方面可以体现：

第一，房地产业的房地产产品为国民经济发展提供了有效的物质保证。

各行各业，没有房地产就没有其蓬勃的发展，只有以房地产为基础，才能进行最为基本的产业活动。

第二，由于房地产业不是一个独立的产业，还涉及到建筑、轻工、化工、建材、电器等相关联产业，因此，房地产业的发展会在不同程度上推动整个产业链的发展，为经济的全面协调发展起到促进作用。

第三，房地业是当代社会中的大产业。

作为政府财政收入的重要来源之一的房地产，既促进国民经济的发展又为国家提供财政收入。

在发达资本主义国家，房地产业缴纳的税费占很大份额，占财政收入的10%-40%。

第四，房地产业为社会增加就业机会。

由于房地产业具有产业链效应，能够带动多个产业的发展，因此，给社会失业人员提供更多岗位，促进其再就业，在一定程度上也改善了社会压力。

3城市化对房地产业的影响分析

3.1城市化带来的人口增加对房地产的影响

城市化是人类经济发展、生产力水平提高、生活方式转变的过程，这是发展中国家走向发达国家的一个转变，经济的发展使得主导产业从农业向工业和服务业转移，劳动力也在向工业和服务业转移，这就促使了人口向城市的集聚，形成了生产要素的集聚规模效应。

人口是社会经济活动的主体。

有人流，才有物流、商流和资金流，才能促进地区经济的可持续发展。

所以大量农村的劳动力向城市流动，他们不仅可以谋求更多的就业机会和更高的薪资收入，也积极参与城市的建设，带动了各行业的发展；

另外大批接受过高等教育的人才为了自身能力的发挥也汇集在城市，带动了地区经济的发展和收入水平的提高。

人口的集聚为房地产市场的发展带来了很多的机遇和挑战，人口的增多带来了房地产潜在的需求数量的同时，也为房地产市场真实需求的实现提供了“质量”的支撑。

这为房地产市场的发展提产业结构作为推进城市华的主要经济因素和人才因素，人口的集聚在这当中发挥了重要作用。

据统计，从2005年至2015年，中国每年将近2000万人口迁移到城市，如此多的人流量推动了房价的上涨。

除了人口数量和结构对房地产市场的影响，也应该考虑人口质量的影响，即收入水平。

居民可支出收入是影响房地产需求的主要因素，居民的可支配收入是家庭购房、投资、消费的主要来源。

居民人均收入水平高低决定了市场购买力的大小,居民的可支配收入是影响房产需求的主要因素。

对于房产地来说，当居民的收入增加时，就会增加对房地产的需求；

相反，就会减少对房地产的需求。

国家统计局数据显示，2012年城镇居民家庭人均可支配收入为24564.7元，2011年为21809.8元；

2012年农民居民家庭人均纯收入为7916.6元，2011年为6977.3元。

居民的收入的增加会使对家庭购房的需求的增加，促进了房地产的发展。

3.2城市化产业结构对房地产的影响

朱铁臻（2000）认为，城市化是解决二元经济结构矛盾的根本出路，有助于促进工业化，有利于第三产业的发展。

城市化与产业结构依旧是经济和社会发展的两大主题,城市化是经济产业结构调整发展到一定阶段的结果,随着国家各种政策的实施和促进，产业结构调整与优化升级能进一步带动城市化水平的提高，而城市化的提高和产业结构的优化也促进了房地产行业的发展。

徐滇庆（2008）比较早地认识到产业结构在我国城市房价差异中的作用，他认为深圳承接国际产业转移，通过产业升级促进收入增加和人口流入是导致深圳房地产价格在2000年快速上涨的根本原因。

由此可看出，房地产价格的变化很大程度上依托房地产市场所在城市的经济结构，而经济结构又具体体现在产业结构上，每个城市的产业结构的差异也使房地产存在差异，房地产的地域性也与当地的产业结构相呼应。

产业结构的差异决定了不同城市房地产价格具有不同的走势和上涨动力。

对产业水平较高的城市，产业发展会带来的房价上涨的压力，对产业水平较低的城市，由于缺乏产业支撑容易导致的房地产泡沫。

另外，从产业结构的角度来看不同类型产业对房地产价格的影响不同。

谷卿德、石薇、王洪卫研究发现制造业对房地产价格的影响呈“U”型，服务业对房地产价格具有显著的促进作用，在细分产业中，生产性服务业、信息传输、计算机服务和软件业、金融业等对房地产价格的促进作用更为明显。

从产业集聚的方面来看，制造业集聚到一定程度后会对房地产价格产生积极的影响，随着制造业集聚程度的提高，制造业对房地产价格的促进作用逐渐显现出来，制造业集聚是通过人口集中和住房需求的上升来推动房地产的价格上涨，所以人口数量的增加和住房需求的上升是导致房地产价格上涨最基本的因素;

而服务业特别是现代服务业的发展也对房地产起到了很重要的作用，它提高了生产效率和从业人员的收入水平，而收入水平的提高又进一步促使劳动力向该产业转移，也使人们对房地产的需求增加。

因此，凭借较高的收入水平和对劳动力较强的吸引力，服务业的发展对房地产价格产生较大的上涨压力。

在细分产业中，金融业与房地产存在着密切联系，房地产业的运转周期长、融资量大，它离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全性和收益性都很高的优良资产和“黄金业务”。

金融业对房地产业支持不力，则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展，致使宏观经济不景气。

所以，房地产自身的特点决定了其对金融市场的依赖性和吸引力。

由此可知，房地产的发展依赖于该地区的产业的发展程度和经济的发达程度，各个产业的快速发展带动了房地产的发展。

3.3城市化中的基础设施对房地产的影响

城市基础设施是整个社会化的公共设施，它是各行各业、千家万户共同拥有的，城市基础设施提供的产品和服务是各行业所不可缺少的，也是城市居民生活所必不可少的，它同时具备直接为生产和生活服务的职能，它的这个特点为房地产发展所需要具备的，完善城市基础设施建设，能带动房地产市场发展。

城市居民生活质量的高低主要取决于国家经济的发展，但城市基础设施的完善及良好也对城市居民生活质量有着很重要的影响。

假如一个现代化的城市，没有了电力和燃气供应，交通不方便、通讯不灵、给排水能力低下等，居民的生活会出现什么样的情况。

这也就谈不上城市居民的高质量的生活了，最终也只是维持生活而已，就像以前古代的生活一样。

相反地，完善而良好的城市基础设施为城市居民创造清洁、卫生、优美、舒适的工作条件和生活环境，提高城市居民生活质量，生活更多姿多彩。

既然基础设施这么重要，这也成为了大家购房买房所要考虑的必要条件了。

就如城市的交通设施，交通设施是促进产业集聚的重要原因，交通的便利提高了土地的可开发强度，也提升周边土地的价格。

在线路两边形成了住宅、职业场所以及社会资本的线状和面状的分布区域，这对居民有着很大的吸引力，越是靠近市中心的房屋，运输成本越低，出行的时间也相应的减少，出去娱乐、购物方便，所以房价也是越高的，这也是房地产的区位理论所显示的。

3.4城市化对房地产产生的不良影响

就房地产市场而言，城市化进程的持续发展，是支撑房地产市场快速发展的重要原因。

但是，城市化的发展也带来了一些不良的影响。

现在城市化发展存在比较突出的问题是环境污染严重、交通拥堵以及逆城市化等问题。

而且城市的人口集聚使得出现了人多地少的问题，现在许多城市建房太快太多，即使供过于求，但是房价也超过了市民承受能力，就会出现大量房屋空，容易形成房地产泡沫。

另一方面，大城市的不断发展、扩张，使得地区的竞争激烈，居民的生活成本增加，人们的压力增大;

同时城市污染严重，交通拥挤，犯罪增长等问题使得在大城市生活的人们的幸福感降低。

有许多人选择在郊区买房，或者选择小城镇，相比于大城市，小城镇的居住环境不断改善，工作压力较小，人们在小城市的生活感觉更幸福，因此开始有不少年轻人选择离开大城市，回到小城市。

而且，由于国家政策的鼓励，一批有知识、懂技术的城市人来到农村，利用国家的优惠政策，结合当地的实际情况，充分及时有效的信息资料和先进的管理技术，在农村扎根，发展起来；

现在也有许多大学生是回去当村官，参与农村的建设。

尽管这种人口流动可以从一定程度上解决当地的就业，带动当地经济的发展，但对于房地产行业来说，这不是一种技术性人才的流失，也是一部分消费者的流失。

最后，城市化过程的不均衡性使得了我国房价出现了不健康的增长现象，我国东西部城市化的发展呈现了东高西低的状态，东、中、西部地区城市数量在中国城市总数中占的比例分别为44%、37%和19%。

城市化的差异致使经济活动、人文活动和人力资源上出现巨大差异，东部地区的房价持续走高，工薪阶层无力购房。

城市化发展过快还导致了土地资源紧张，出现了很多“地王”，直接拉动房价提升，导致了房地产价格居高不下。

4.房地产业对城市化的影响分析

4.1房地产业对城市化经济环境的影响

房地产隶属于第三产业，是一个关联度很强的产业，从开发，建筑设计，房屋建造，销售，物业管理，等诸多方面与其他行业都有密切关系。

因此，房地产业的发展不仅仅是一个产业的发展，更重要的是产业群的发展，房地产业凭借其产业关联度高、先导性、基础性等产业发展特点,一直在国民经济发展中占据着较为重要的地位,不论是对国民经济整体还是对各个地区城市经济的发展都有着较大的影响。

以日本为例,上世纪50年代到80年代之间,日本经济得到了飞速发展,仅用30年的时间便从一个二战后经济接近崩渍的国家挤身世界前列,到了20世纪80年代后期,为刺激国家经济的发展,日本中央银行采取了相对宽松的货币政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,尤其是“广场协议”签订之后,大量的国际资金进入日本房地产业,致使房地产价格飞涨；

我国房地产业市场的真正的发展起步于二十世纪80年代,与国外房地产业的发展历程相比,其发展时间并不长。

虽然也经历了1992年到1993年部分地区房地产泡沫破灭,以及之后对房地产业逐步进行调整规范的曲折历程,特别是在1998年,由于其自身符合居民消费结构升级的需求而成为了国内剌激消费扩大内需带动国民经济发展的突破性产业，但其经济发展除此之外，房地产还具有招商引资的作用，房地产的蓬勃兴起，众多的投资者开始投资于房地产，不仅如此，国外越来越多的投资商开始瞄准中国的市场，可以看出近三年的投资逐渐增加，以武汉市为例。

4.2房地产对城市人口就业的影响

城市化的一个重要的特点就是农村人口向城市聚集，然而简单的人口聚集并不代表城市化的发展，城市化的人口聚集应该是满足一定就业条件的人口聚集。

作为国民经济的主导产业，房地产业有着其高的关联性，这样能够为社会提供很多的就业机会。

4.2.1房地产业直接提供就业机会

房地产业的直接就业吸纳能力也越来越高。

2004年，我国关于房地产业就业的人数就达396.3万，经过8年的发展，截止到2012年，我国的房地产业的就业人员已经超过了552万。

这个数量竟然是2004年的1.4倍。

根据韩国、巴基斯坦、印度和墨西哥等国家的统计,房地产业每投资一万美元可为社会提供14个就业岗位。

1988年,美国每100万美元的新工程能够创造49个就业岗位。

在50一60年代,日本建筑业每进行一套建筑施工产品的生产,能够导致上百倍的就业效应。

根据北京市的测算,每增加1万平方米的建筑生产,可直接增加就业岗位1000人。

房地产业还以其相对优厚的待遇以及优越的办公条件，吸引大家在房地产领域就业。

4.2.2房地产业间接提供就业机会

其高的产业关联性决定了房地产业不仅能够带动相关联产业的快速发展，还能够提高相关产业给社会带来充分的就业机会。

拿和房地产业关联度最高的建筑业来说,按照每亿元住宅投资与施工面积1:

16.7测算,若新增500亿元住宅投资,就可以增加8390万平方米的施工面积,而完成一万平方米施工面积需要从业人员167人,由此推算,可以安排就业人员140万人。

考虑到建筑业对国民经济其他行业的带动作用,依据投入产出模型测算,建筑业每生产1亿元产品,需要直接消耗0.64亿元的工业产品,还可以带动0.04亿元的商品销售。

而一般从事建筑行业的人员为农村的剩余劳动力，他们为城市的建设做出了巨大的贡献。

根据相关数据可以看出，我国在12年从事建筑业的就业量已经达到了3133.7万人，其中绝大部分是从农村到城镇的务工人员。

这样的话，农村剩余劳动力有了很大程度的转移。

同样，冶金业也是一个房地后关联性产业。

据统计，钢材总产量中，占30%左右的是供给房地产业的。

这样的话，一个相对劳动密集、技术含量低的冶金业，可以给社会的发展带来大量的就业机会。

2008年我国与房地产业相关产业的就业人口约为一亿，这样一个无比庞大的数字在全国就业人数中约占12.9%，在城镇就业人数中约占33.3%。

房地产业的发展不但为转移社会剩余劳动力做出贡献，还为社会加快城市化建设构建和谐社会起到重大作用。

4.3房地产业发展提高城市化质量

在中国的传统思想中，“安居乐业”是每个国民所追求的，房地产业为城市化提供了必要的生产,生活，居住，娱乐等的条件，为城市化奠定了物质条件。

房地产的发展会改善居民的消费结构，进而推动社会经济的发展。

城市化水平不高，不仅影响农村的发展，同时也影响了城市本身的发展，最终影响了整个国民经济和社会的发展。

恩格斯早在《共产主义原理》中就指出，在未来社会中“农村和城市的对立也将消失……乡村农业人口的分散和大城市工业人口的集中，只是工农业发展水平不够高的体现，它是进一步发展的阻碍，这种阻碍在目前已经深深地感到了”。

中国目前经济社会发展中的问题，如生存环境恶化，交通堵塞，民工潮等已经印证了恩格斯这个论证的正确性。

在此环境的影响下，就需要提高我国的城市化水平，房地产业的发展有利于产业结构的调整，优化和升级，对城市面貌改观、优化生态环境、培植和完善城市的市场体系、加快城市化进程和建设步伐起着巨大的作用。

5.武汉市城市化与房地产业发展关系分析

5.1武汉市简介

5.1.1地理位置特点

武汉市是国家区域中心城市（华中）、副省级市和湖北省省会。

在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置，犹如围棋棋盘上的天元，被誉为中国经济地理的“心脏”。

尽管当地政府在市内修建了便捷的公共交通和轨道交通网络,但两江三镇的特大城市独有格局仍然让诸多江城百姓多年来不愿跨江而居。

5.1.2人口因素

截至2014年末，武汉市常住人口1033.80万人，比上年增加11.80万人。

户籍人口827.31万人，增加5.26万人。

城市人口规模的不断增长和城市化水平的持续提高,无疑为武汉市房地产业形成了庞大的消费群体。

5.1.3经济环境因素

武汉地处长江中游,素有九省通衢之称。

同时,武汉也是湖北乃至华中地区最大的工业城市,无论是高新技术制造业,还是传统制造业,都有非常好的基础。

武汉三镇经济繁荣,位居亚洲前列,有东方芝加哥之称！

2014年，武汉市地区生产总值（GDP）达到10069.48亿元，迈入中国城市“万亿GDP俱乐部，居华中首位，15个副省级城市中位列第三。

按可比价格计算，比上年增长9.7%。

根据已经公布的数据，2014年，中国GDP过万亿的城市为上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、武汉、成都。

武汉以12.88亿元优势超过成都，位列中国大陆第八位。

居民收入方面，2014年武汉市城镇常住居民人均可支配收入达33270元，比上年增长9.9%，农村常住居民人均可支配收入16160元，增长12.3%，均高于当地经济增速。

5.1.4交通枢纽

武汉是中国重要的交通枢纽，公路、铁路网辐射全国，也是中国最繁忙的国际空港之一。

武汉天河国际机场是国家公共航空运输体系确定的全国八大区域性枢纽机场之一，距市中心26公里。

截至2014年末武汉拥有民用航线271条。

其中，国际航线31条；

国内航线240条。

通达国内城市和地区92个，通航国家和地区13个。

武汉是中国高铁客运专线网主枢纽，中国四大铁路枢纽、六大铁路客运中心、四大机车检修基地之一，是京广高铁、沪汉蓉高速铁路两条国家级高速铁路的交汇地。

武汉的铁路客运量于2013年首次超越北京、广州，达到1.2亿人次，居大中华区第一。

武汉已成为中国铁路运输的最大中转站。

5.2武汉市城市化发展评价

据《2012年中国城市化率调查报告》白皮书的数据显示，2012年武汉城市圈的城市化率达到37.79%，依据姜爱林在其书中所提到的