05南宁市商品房市场分析Word格式.docx

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声明20

南宁市商品房市场分析

土地资源管理专业***

【摘要】对南宁市商品房市场情况的研究，有助于为政府制定相关房地产政策、为房地产开发商、居民提供参考。

文章从供给、需求、交易、供求平衡四个方面，对南宁市商品房一级、二级市场情况进行分析，结果显示南宁市商品房市场总体上呈现健康、良好的发展态势，但2005年以后需求旺盛，供不应求，供求失衡导致商品房销售价格猛涨。

建议采取加强宏观调控、调整供应结构、金融税收经济杠杆等措施，促进南宁市商品房市场稳健发展。

【关键词】商品房；

市场分析；

南宁市；

对策

TheAnalysisOfTheRealEstateMarketInNanningCity

ManagementoflandresourcesFANli-na

Abstract：

ThestudyoftherealestatemarketaboutNanningCityishelptoconstitutesomerelatedpolicyforthegovernment,toopensupnewrealestatefordevelopers,toconsumeforresidents.ThisarticleanalyzesNanningCityrealestatemarketfromfourareas,includingthesupply,demand,trade,supplybalance.TheresultshowsthatNanningCityrealestatemarketshowtheoverallhealth,agooddevelopmenttrend，butafter2005itshowsthatdemandexceedssupply.ImbalancebetweensupplyanddemandleadtosoaringsalesofRealestateprices.InordertopromotethehealthydevelopmentofNanningCity`srealestatemarket,weshouldStrengthenmacro-control,adjustthesupplystructureamdfinancialrevenueofeconomiclevers.

Keywords：

housing;

marketanalysis;

NanningCity;

policy

引言

近几年来，全国绝大多数区域的房地产业发展迅速，房地产业成为我国经济发展的支柱产业，对我国经济的发展和改善人民生活水平起到举足轻重的作用。

国内学者对房地产市场的研究较多，也取得了一些成就，有对房地产市场情况进行分析，有对房地产价格进行定性和定量的预测，有通过供求关系对房地产价格作用机理进行分析，有对房地产市场建立预警系统等，但大多数研究是针对北京、上海、广州、深圳等经济比较发达的城市，而对一些经济欠发达的三线城市研究较少。

因此对一些经济增长较快的三线城市的房地产市场研究非常必要，一方面可以为当地商品房市场健康快速发展提供参考意见，另一方面在发展过程中能够学习一些发达城市或国家成功的经验。

南宁市属于全国房地产发展的三线城市，作为广西壮族自治区的首府，随着北部湾经济区上升为国家战略，中国—东盟博览会等因素的影响日益扩大，南宁市在全国的影响力越来越大。

南宁市房地产业的起步较晚，大概从1992年左右起步，近几年南宁市房地产市场迅速发展起来，取得了令人瞩目的成就。

尽管近几年国家一再出台控制房地产投资规模、平抑房价的各项宏观调控政策[1,2]，但南宁市房地产市场发展快速，价格一路攀升。

2008年在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现。

全国房地产市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。

在这个大背景下，南宁市房地产市场如何反应？

其商品房市场情况如何？

未来的发展空间还有多少？

这是政府、业内人士和居民共同关注的问题，所以对南宁市商品房的市场情况进行研究有理论和现实的意义。

商品房市场分为一级土地市场、二级商品房市场、三级市场。

本文主要是对一级、二级新建商品房市场研究，通过对南宁市商品房市场供给、需求、交易、供求平衡等情况进行分析，希望能够为政府制定有关房地产产业政策和房地产开发商、居民提供参考。

1南宁市商品房供给情况分析

1.1土地供给情况分析

1.1.1土地供应数量充足

由于中国的土地是由国家按计划进行供应，各地市政府每年有一定的任务指标，通过预测每年的土地需求，来决定土地供应量。

南宁市2002年至2008年用地供给呈波段性上升的趋势，供应土地总面积为1080.01万平方米，假定取得土地至商品房开发完成的周期为2年，出让土地的平均容积率为2.5，则南宁市2002-2008年供给的土地可满足2700万平方米的商品房供给能力；

2002-2008年商品房竣工面积总量为2207.79万平方米，销售面积为2606万平方米，由此可以看出，南宁市土地供给充足，能够满足南宁市商品房开发建设的需要。

表1南宁市土地供应与商品房供需情况

单位：

万㎡

合计

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

土地供应面积

1080.01

25.28

23.03

254.14

57.44

238.3

199.41

282.41

可供应建筑面积

2700.03

63.2

57.575

635.35

143.6

595.75

498.525

706.025

商品房竣工面积

2207.79

120.52

215.03

402.43

413.76

363.28

419.77

273

商品房销售面积

2606

118

192

342

353

495

643

463

数据来源：

南宁市国土资源局；

南宁市房产局；

南宁市统计年鉴

1.1.2土地价格波动较大

从表2对比分析来看,2004年经营性用地招拍挂实施以来,各地地价呈现明显的上涨趋势,土地成交均价持续保持较高，2005年土地成交均价突破千元大关，达到1126元/㎡，2007年是房地产市场最热的一年，商品房价格的不断攀升，土地成交价格也水涨船高，“地王”层出不穷，土地成交均价累创新高，突破2000元大关，楼面地价也将达1000元/㎡，占商品房均价的24.43%。

2008年，因为国家对房地产的宏观调控政策初见成效，开发商对房地产市场的预期不理想，拿地比较理性，很多专家、业内人士预计09年房价触底[4]，因此开发商不敢冒险拿地，出现多宗土地流拍的现象[5]，造成土地成交价格下降，土地价格直线回落到接近2004年的水平。

总的来说，南宁市土地成交价格增长波动较大，除2004年、2008年小幅下降。

地价的平均增长率明显要高于房价的平均增长率，楼面地价占平均房价的比例逐步上升，接近国际公认的30%的水平，土地价格占商品房开发成本的比例趋向合理。

表2南宁市土地成交均价和商品房价格情况

土地成交均价

（元/㎡）

898

694

1126

1731

2260

752

地价增长率

（%）

35.75%

-22.74%

62.32%

53.73%

30.59%

-66.73%

楼面地价

359

277

450

692

904

301

商品房均价

2252

2768

2957

2977

3700

4102

房价增长率

-2.04%

22.91%

6.83%

0.68%

25.85%

10.86%

地价占房价比例（%）

15.95%

10.02%

15.23%

23.25%

24.43%

7.33%

备注：

楼面地价＝土地单价÷

规划容积率，平均容积率按2.5计。

南宁市国土资源局、广西统计年鉴

1.2房地产投资情况分析

1.2.1房地产投资额持续上升

房地产行业的发展与城市经济是密切相关的，南宁市经济在飞速发展，2008年南宁市GDP突破1300亿，财力不断增强。

南宁房地产市场2000年后房地产投资额以较快的速度增长，特别是2003年以后，东盟博览会落户南宁，开发商对南宁市房地产的发展信心十足，房地产开发投资每年持续上升，且保持较快的增长速度。

2008年南宁市房地产投资额达到199.亿元，是2000年的13倍。

2003年同比增加61%，2004年增加67%，2005年达到了9%，2006年、2007年增长速度有所放缓，但也超过30%，2008年对于房地产业来说时很特殊的一年，由于受全球金融风暴的影响，以及国家政策的影响，很多房地产开发公司由于资金紧缺和市场购买力不足等原因造成2008年开发投资减缓，但增长率也有6%，持续保持上升态势。

1.2.2房地产投资增长率呈呈现倒“U”曲线，市场供应逐渐饱和

南宁房地产市场自1992年开始起步发展，2000年以前，南宁市房地产开发投资的热情度较低，2000—2004年中，房地产开发投资的迅速增加，最高增速为2004年的67%；

2004—2008年，南宁市房地产开发投资的增速迅速下降，2008年又下降到2000年的水平，呈现倒“U”曲线，这表明南宁市房地产在经过多年的投资热潮过后，市场供应量逐渐饱和，房地产消化率速度也逐渐减缓。

图12000-2008年南宁市房地产开发投资情况

南宁统计年鉴

1.2.3商品住宅在商品房投资中占主导地位

2007年是南宁市房地产供需最旺盛的一年，南宁房地产各物业供给稳中有升。

据南宁市房产局公布，2007年南宁市商品房预售总量达到589.87万㎡，其中住宅供应474.88万㎡，占总量的80.5%，商业和办公面积分别批准预售面积38.97万㎡和16.58万㎡，分别占总量的6.6%、2.8%。

2008年住宅投资占整个房地产开发投资的67.28%，办公楼投资1.26%，商品住宅供应仍占主导地位，商业和办公用房有所下降，主要是由于2008年房地产市场低迷，商品住宅投资的主体地位继续加强，而对于商业和办公性供应则大大减少。

1.3南宁市商品房竣工情况

1.3.1南宁市商品房竣工面积呈阶段性，整体上稳步增长

随着房地产投资项目的增多，全年商品房竣工规模进一步扩大，如图2所示，南宁市商品房竣工面积情况可分为三个阶段，2000-2003年为一个阶段，竣工面积整体平衡增长，但竣工面积较少，平均每年新竣工面积为120万㎡左右，2004-2007年与前一阶段相比，竣工面积明显上升，平均每年达到400万㎡左右，是前一阶段的3倍多；

2008年又下降为273万㎡，接近2003年的水平。

究其原因，主要是东盟博览会落户南宁，吸引了国内外企业对南宁市房地产投资，其次是受国家宏观政策的影响，2002年对部分房地产投资过热的区域加强宏观调控，拉响了房地产宏观调控的号角；

2005年的“国八条”[1]和2006年的“国六条”[1]，拉开新一轮房地产宏观调控政策；

2007年银行多次加息[1,2]，2007年9月央行发布第二套房贷款政策[1,2]，对08年房地产市场有极大的影响。

1.3.2商品房竣工面积增长率呈阶段性变化

南宁市商品房竣工面积增长率在2000年-2004年间呈现斜Z字形的变化，在2001年和2004年增长率达到高峰，分别为108.67%和87.15%。

随着国家宏观政策的调控,2004年以后商品房竣工量增长幅度有所下降,南宁市房地产在经过多年的投资热潮过后，市场供应量逐渐饱和，房地产消化率速度也逐渐减缓。

图2南宁市商品房竣工情况

广西统计年鉴

1.4商品房供给结构性矛盾，引起有效供给不足

所谓有效供给不足，就是说真正能满足市场需求的房子供给不足。

虽然房地产的总量不断增加，但另一方面，却体现为大量的现房空置与大量的居民购房需求未能得到满足这个矛盾。

由于商品住宅是商品房供应的主体，根据南宁市房产局公布数据统计，一般商品住宅占商品房总量的85%左右，而商业和写字楼占共10%。

南宁市商品住宅供给矛盾具体表现为高档住宅供应较多，中低价位供应量较少；

户型方面中大户型较多，小户型较少，这类商品房总价较高，这与南宁市当前的居民收入水平矛盾，这就需要控制开发商楼盘开发的结构，需促进普通商品住房供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持；

商业方面有效供给不足表现为，南宁市商铺需求以40㎡以下的小型商铺为主，主要适用于个体经营，而当前预售的商业用房一般是在60平米左右，并且青秀区预售量的占65%以上，其他老城区等人口众多的区域较少，可见商业大多是投资客，通过升值转现。

写字楼供应矛盾主要表现在，随着南宁市国际性地位的提升，越来越多的企业进驻南宁，对写字楼的需求量越来越大，对写字楼的质量和服务要求也越来越高，但南宁市当前写字楼水平还相对较低，很难能够满足其需求。

1.5空置率有所下降，但空置面积比较稳定

商品房空置主要与消费者的消费能力有关，当前房地产价格已高于一般居民能承受的能力，一方面商品房开发投资高涨，另一方面有效需求不足，造成商品房空置。

其次是受宏观调整政策的影响，去年出台的一系列从紧货币政策，多次调高贷款利率，并提高第二套住房的首付比例，这些政策对抑制住房投资产生了一定效果，但同时也在一定程度上抑制了合理的改善住房需求。

据上海易居房地产研究院最新研究报告认为，2008年全国商品房空置率增幅创15年新高2008年我国商品房和商品住宅空置量出现明显上升，空置率出现由降至升的拐点[6]，全国部分城市的空置率已达到26%[7]，远高于国际标准，而南宁市商品房空置率没升反而下降，从2002年的10.92%下降到2008年的5.52%，空置率在国际公认的房地产开发红灯为空置率10％之内，由此可见南宁市房地产正在健康快速发展。

商品房空置面积比较稳定，在2003年之前平均在35万㎡左右，2004年以后保持在58-72万㎡之间。

2002-2008年商品房空置面积分别增长0.77倍，与销售量增长的2.92倍相比，增长较慢，数据显示南宁市商品房市场发展态势良好。

表3南宁市商品房空置情况

年份

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

空置面积

32.82

38

58.68

68.06

72.74

58.93

58.33

当年竣工面积

363.24

当年销售面积

空置率

10.92%

8.31%

7.95%

6.60%

6.17%

4.92%

5.52%

空置率=空置面积/近三年累计竣工面积；

2南宁市商品房需求情况分析

2.1城市经济持续发展，带动商品房市场

房地产业快速发展，市场需求旺盛，得益于南宁市城市快速发展，东盟博览会和北部湾发展机会，使南宁经济得到快速发展，人民生活水平提高，住房需求得到改善。

国家商务部网站日前公布的数据显示，2008年南宁市城市化率达到60%，正处在城市化进程的起飞阶段，增长率较高。

城镇人均可支配收入14984元，增速在全国位居第十一位，在西部十二个省会城市中，位居第五位[8]。

全市地区生产突破1300亿元，增长14.5%，依据国际、国内经验和发展规律，当一个地区人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积在35平方米以下，是房地产业的高速发展期[9]。

而南宁2008年人均GDP仅为19091元（按1：

8折算仅为2386美元），人均住房面积25平方米左右，还有很大的发展空间。

随着南宁经济将会快速发展，人民生活水平大大提高，住房潜在需求转化为有效需求，促使南宁房地产业快速前进。

2.2政策引导，释放大量住房需求

城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速释放。

1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，激发了长期被压抑的购房需求，基本需求和改善需求都是刚性的。

近年来南宁市房地产投资增长强劲，商品房供求两旺，住宅投资力度加大，购房者的购买力也十分强劲，一度出现“无房可售”、“开盘疯抢”的现象。

2008年是房屋价值回归理性的一年，在第二套房首付提高、银行加息等一系列政策打压下，南宁市房地产市场也曾一度低迷，自住购房的刚性需求依然不减，这些刚性需求包括基本需求和改善需求，主要是如因城市拆迁、新城市居民、以旧换新、以小换大、赡养老人、结婚生育等原因想尽快解决房子问题的刚性需求人群。

2.3人口增加，加大对商品房的需求

南宁市人口越来越多，人口增长是相当的快，2008年人口自然增长率8.46‰[10]，再加上2004年南博览会落户南宁，吸引许多国内外企业来邕占领市场，必定会带来一大批外来工作人员，同时也吸引其他另外农村人口和外来人口的涌入，并定居或暂住在南宁市，从而增加对商品房的需求，包括住房、商业和办公需求。

人口增加对商品房的影响主要表现在三个方面：

一是人口总量增加，产生住房需求。

2007年南宁市人均居住面积为25.25㎡，平均每年增加人口10万，每年可增加商品房需求达250万平方米；

二是住房改善，在现有人口的基础上产生的需求。

据国家统计局南宁调查队抽样调查资料显示，2007年，南宁市城市居民人均住房建筑面积达25.25平方米，比2002年增加了1.5平方米，在2002年人口297.71万的基础上，住房改善需求每年将近60万平方米；

三是外来流动人口的增加，必定产生住房需求。

随着南宁市城市发展，统计显示每年新增外来人口约8万人，这部分群体以租房为主，按人均25㎡的住房需求，需200万平方米。

初步概算南宁市人口的增加，每年新产生对商品房额需求大概是510万左右。

这些需求是支撑南宁市房地产市场的基础，再加上外来公司进驻南宁市所带来的一批人员、结婚需求和城市改造、居民拆迁等刚性需求量是非常大的，促进了南宁市房地产行业的进一步发展。

表4南宁市宏观经济、人口情况

GDP

（亿元）

全市人口

（万人）

市区人口

人均可支配收入

（元/人）

356.07

297.71

140.39

8796

502.53

641.67

145.77

9162

588.86

648.85

150.06

9531

722.88

683

249.67

10078

870.15

671.89

254.86

10193

1069.01

683.51

259.77

11877

1316.21

689.42

265.36

14984

2003年，南宁市重新划分行政区划，全市辖五城区和七个县。

2006年，城区再次重新划分，将邕宁县划为南宁市辖区，更名为邕宁区，因此2003年、2005年市区人口变动较大。

广西统计年鉴；

南宁年鉴；

国家统计局南宁调查队网站；

南宁政务信息网《南宁市人民政府关于调整南宁市部分行政区的通知》

2.4南宁本地人购房为主，外来人员购房需求旺盛

2007年南宁以全数赞成票的成绩荣获“联合国人居奖”，其城市魅力及居住价值充分体现，进而再一次为国内外最为瞩目的宜居城市。

相对于其他省会城市，南宁房价相对较低，升值前景巨大。

以上诸多原因吸引大量外地资金涌入、投资南宁的房地产。

通过整理统计，在2007年南宁楼市已经成交的60841套商品房中，南宁户籍购房占64.46%,非南宁户籍占35.54%，可以看出南宁市本地人购房为主，外来人员购房需求旺盛。

非南宁市户籍的外地购房人所购房的商品房套数共计有21626套，占全年总成交量的35.54％，其中由广西其他地区的居民购买的商品房占了大多数，为13189套，由国内其他省、市、自治区区域的居民购买的为8222套，由境外人员购买的为210套。

图3南宁市2007年购房群体情况

余海妮，孟大襄，莫秋领，黄茂．2007年南宁房地产市场年报[R]．南宁市易房网络资讯有限公司．2007年

2008年外地购房者来邕购房的比例与2007年相比有小幅下降由35.54%下降到34.3%，总的来看占购房者份额仍占1/3，凤岭一带比较高档的楼盘，外地人购买的占了60%。

外地购房者已成为南宁市房地产市场的重要的消费力量。

这部分外地购房群体分两种：

一是在南宁市工作的外地户籍人口；

二是外地专业的房地产投资客。

这些外来的购房人中一部分是投资不动产，不仅购买的商品房数量较大，而且是冲着价格不断上升而买的，由此也加速推高了南宁房价。

为刺激外地购房者的购房热情，南宁在2009年出台的新政15条规定，凡在南宁购买商品住房，除可凭房产证申请南宁市城镇常住户口外，还可另外申请办理不超过2人的南宁市城镇常住户口，这也是南宁救市新政区别于其他城市的较有特点的一条[11]。

3南宁市商品房交易情况分析

3.1商品房销售量、销售额快速上升

近几年来，南宁市宏观经济一直高速发展，随着人们对居住水平的要求逐渐提高，形成强势有效的刚性需求，为房地产发展提供原动力；

其二就是国家实施鼓励消费者购房的政策，如取消单位分房、由住房补贴转为货币补贴、购房享受按揭贷款，减少首付和贷款利率等政策，在一定程度上刺激了消费者，形成一批有效的消费群体，使商品房销售量猛增，销售成交额也快速增长。

南宁市商品房销售面积在2007年达到643万平方米，是2000年47.66万平方米的13倍；

销售额为238亿，增长63.4%，2008年商品房的销售量略降