万科集团设计阶段的成本控制标准Word格式.docx

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带人防住宅外地下车库30平方米/个；

４.４室车库尽量采用8米柱距和3.9米以层高（安装完成后有效净高为２.２～２.５）、车道宽为5.5米。

５.住宅建筑

５.１为减少电梯用量的住宅建筑控制楼层数：

多层建筑5（＋１）层：

小高层建筑１１（＋１）层；

中高

层建筑１８（＋１）层；

超高层建筑３３层（或３２）或１００米高度。

５.２通过与相关专业人员沟通，优化住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的布置和面积以控制公摊面积。

５.３住宅每单元的水管井净面积控制：

多层0.25平方米、二类高层0.5平方米、一类高层0.8平方米；

高层住宅强弱电合用井的净尺寸控制：

每层5户1600×

800、每层6—8户2000×

1200；

住宅水、电井门洞尺寸统一为1600×

600。

５.４建筑体型系数：

点式住宅控制在0.4以，板式住宅控制在0.35以；

５.５住宅建筑朝向尽量以南北为主；

窗墙比控制在0.25以；

６.户型设计

６.１户应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；

相对室板面，卫生间结构板下沉４００、厨房和阳台结构板下沉１００。

６.２上下层房间尽量对齐，避免柱、梁柱转换；

６.３室交通流线应该尽量减少明走道的长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在1米左右。

入户玄关及走道顶板允许现梁。

６.４各种户型的厨房和卫生间砌筑墙厚度应为100（采用烧结页岩实心砖砌筑）；

中、小户型的其余户隔墙厚度也可以为100（采用烧结页岩空心砖砌筑）。

梁和柱应该现在厨房、卫生间及走道；

６.５入户门洞统一为1200×

2100（中高档住宅，子母门）及1000×

2100（中、小户型）、室卧室门洞统一为900×

2100、厨房和卫生间洞统一为800×

2100；

所有门原则上都应设不小于100门垛、门洞口设构造柱；

６.６窗台板距离室地面的高度统一为５００，以免增加护栏高度；

６.７厨房的尺寸控制：

套面积小于90平方米：

1600～1800（开间）×

2700～3000（进深）；

套面积90～120平方米：

1800～2300（开间）×

3000～3900（进深）；

套面积大于120平方米：

2400～3000（开间）×

3300～4200（进深）；

６.８卫生间的尺寸控制：

次卫：

套面积小于120平方米：

1500～1700（开间）×

2400～2700（进深）；

1600～1800（开间）×

主卫：

1800～2000（开间）×

3000～3300（进深）；

2100～2400（开间）×

3300～3900（进深）；

７.商业建筑

７.１住宅小区应该尽量少建商住两用楼房；

７.２商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱的位置；

７.３餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间的设置。

７.４商用房扣除梁高及设备层高度后的楼层净高，一层以3.6米为宜、二层以3.3米为宜；

开间以8.4米为宜；

８.建施图：

８.１建筑与结构的柱子位置、大小、梁的高度必须一致；

８.２建筑、设备、结构各种管井的位置、大小、高度，各种管井的开孔必须一致；

８.３墙、柱、梁、板上的所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清楚，并且必须与结施图及设施图吻合一致；

９.其他控制措施：

９.１建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各相关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺；

９.２密切关注和准确掌握有关新政策和新规，及时并制订相应的对策和措施，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。

９.３在设计中采用集团标准化设计成果，如：

门窗标准化、栏杆标准化、防止工程质量通病做法、建筑、结构、水、电各专业的相关标准化等，以降低成本、提高工作效率。

９.４在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。

９.５外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果接近但成本差异较大的材料，必须优先选用其成本较低者。

第二部分结构设计

１.规划方案阶段

1.1禁止采用B级高层住宅；

1.2避免在3、4类地基上布置高层建筑；

1.3避免在高切坡周边布置高层建筑；

1.4避免在坚硬岩石地基上挖地下空间；

1.5避免在新近深填方布置永久性建筑；

1.6山地建筑尽量避免高切坡和深填方；

1.7尽量不设结构转换层。

２.初步设计阶段

２.１结构选型应进行多方案对比，估算结构经济指标，为设计合同签定经济指标控制提供依据。

２.２结合建筑平面功能，优化结构平面，力求结构平面简单、规则、对称；

２.３竖向布置尽量避免高位转换和刚度突变；

２.４高层建筑尽量避免过大的外悬挑结构（>

2.1m）；

２.５高层建筑尽量避免开设转角窗，转角窗外挑梁的长度短向不宜超过1.5m，长向不宜超过3.0m；

３.施工图设计阶段

３.１岩土勘查报告

３.１.１《岩土工程勘查报告》的容应满足《岩土工程勘查规》及《建筑地基基础设计规》第3.0.3条的规定；

３.１.２《岩土工程勘查报告》应分别按地标《建筑地基基础设计规》（DBJ50-047-2006）和国家标准《建筑地基基础设计规》（GB50007-2002）或《建筑桩基技术规》（JGJ94-94）两个标准，提供岩石天然及饱和两种状态下的单轴抗压强度标准值和地基承载力特征值（也按两种状态区别提供）；

３.１.３18层以上（或带转换层）的高层，每栋楼至少布置6个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。

３.２桩基础

３.２.１桩的承载力计算采用天然单轴抗压强度（泥岩）及饱和单轴抗压强度（砂岩）；

３.２.２普通桩基础桩身的配筋率一般为0.2%~0.25%；

普通单桩如有承台，承台一般按构造配筋。

３.３独立柱基及条型基础

３.３.１当泥岩地基承载力特征值（饱和值）太小时，根据现场情况，可以采用泥岩地基承载力特征值（天然值）；

３.３.２当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；

３.３.３当桩顶位于裸露岩石上时不设置地梁。

３.３.４剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件，可按深受弯构件计算和配筋；

托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。

３.４施工图设计阶段

３.４.１梁：

d≤10用HPB235级钢筋，fy=210N/mm2；

d=12、14用HRB335级钢筋，fy=300N/mm2；

d≥16用HRB400级钢筋，fy=360N/mm2；

３.４.２板：

冷轧扭钢筋，其标称直径为6.5、8、10、12、14，fy=360N/mm2；

３.４.３当转换层楼板70％以上的板为构造配筋时，应通过调整板跨将计算配筋部分调整为构造配筋，并优先选用热扎I、II级钢筋。

３.４.４柱：

纵筋采用HRB335（fy=300N/mm2））；

箍筋构造配筋时采用I级钢筋、计算配筋时采用Ⅱ级钢筋；

３.４.５墙：

抗震等级1-2级的剪力墙约束边缘构件箍筋采用II级钢筋，构造拉筋≤250厚的墙采用I级钢筋6.5、＞250厚的墙采用I级钢筋8；

３.４.６空调板及凸窗板等：

按实际情况采用一级或二级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。

３.５混凝土强度等级：

３.５.１桩基础不宜超过C35；

独立柱基、条型基础及地梁不宜超过C30；

３.５.２地下室挡土墙不宜超过C30、梁、板C25~C35、框架柱不宜高于C50；

３.５.３上部结构梁、板：

C25、C30（转换层除外）；

５.３.４剪力墙砼起用等级：

当上部结构高度<

60m时不宜高于C40、≤80m时不宜高于C45、>

80m时不宜高于C50；

５.３.５框架柱混凝土强度等级与同层剪力墙相同。

３.６主要构件截面：

３.６.１梁截面：

上部结构梁宽一般采用200；

建筑外围梁高统一采用500、阳台梁高采用400、部梁高采用500（在有墙体处梁高可以适当增减）；

３.６.２楼板厚度：

一般卧室、餐厅、厨房、厕所、阳台厚100mm；

客厅≥120mm、带转角窗的房间≥110mm（均按计算确定）；

筒走道（电梯间、楼梯间周围）：

110mm～120mm；

（考虑埋设管线等）。

空调板厚统一为80mm；

窗竖板为80mm厚现浇板。

２.７荷载输入值统一标准

楼、屋面外荷载统计（不包括楼板自重）

３.８构造措施：

３.８.１框架梁的负弯矩钢筋原则上按照分离方式配置；

当其顶层角筋直径不大于16或其跨度不大于4米时，顶层角筋应该通长配置；

当其跨度大于4米且顶层角筋直径大于16时，顶层角筋在跨截断并采用２12架立钢筋搭接。

３.８.２梁宽不大于400时采用两肢箍、梁宽大于等于400时采用4肢箍。

３.８.３当梁端在与墙或柱相交的节点，梁上部纵筋的水平锚固长度不满足0.4LaE时，该支座应设为铰节点计算。

３.８.４所有楼盖和屋盖板的板面均增加抗裂构造配筋：

板厚不超过120mm的板面通长配置双向t6.5150~200负筋；

板厚在130~150mm的板面通长配置双向t8150~200筋。

负筋按以上配置不足的，在以上钢筋网空格补设t6.5、或t8、或t10的分离式负筋（在计算跨度的四分之一处截断）；

上述构造钢筋均按受拉钢筋锚固在梁、墙或柱。

３.８.５（除计算配筋剪力墙外）构造配筋剪力墙见下表：

３.８.６在两侧均无楼板约束的剪力墙的楼层标高位置设暗梁，暗梁高取2倍墙厚，并按构造配筋。

短肢剪力墙长度为1m以墙肢的水平钢筋仅配大箍；

长度为1m以上墙肢的水平钢筋除配大箍外，端头边缘约束部分套8小箍。

４.其它控制措施

４.１同一房间天棚不现梁、客厅和餐厅相连的分界线一般不设置结构梁；

４.２层数一致、户型一致，其结构布置构件截面及配筋等应一致；

４.３微调结构计算模型、优化构件截面，概算结构经济指标用量是否正常；

４.４对抗震要求设计的墙、柱出现计算配筋量超过构造规定配筋量的50％时要找出原因；

４.５对于场平标高、地基基础、地下室挡墙、高切坡及高边坡等重大课题，先由设计单位提出初步方案、组织相关各方及技术专家召开专题论证会议优化确定方案、再由结构专业负责人组织实施；

４.６在施工图设计完成后，设计人员必须主动跟踪与地质、地貌有关工程的实施过程，及时发现设计与现场实际不符的情况，并调整和优化设计；

４.８结构专业必须与相关专业协调，完成地下突出地面的人行出入口、车行出入口以及景观及水体等的结构设计；

４.９必须按集团公司《防止工程质量通病技术规定》要求贯穿在施工图设计中；

４.１０结构专业必须与建筑专业协调，把墙体构造柱的具体位置标注在建筑平面图上，并由结构专业审核；

４.１１在结施图中标注留设在结构上的设备及电气预留孔洞、预埋套管、消防、空调穿墙管等的位置；

三.建筑门窗及部品

建筑门窗主要包含外门窗及分户门，建筑部品主要栏杆、空调百叶及窗护栏等。

１.建筑门窗

１.１外门窗主要采用铝合金及塑钢型材制作所采用的铝合金和塑钢型材及五金配件，除特殊需开模者外一律选用国家标准系列型材；

除厨房、卫生间窗玻璃及玻璃幕墙外，一律选用普通双层中空玻璃。

１.２外门开启可以选用平开及推拉方式；

外窗开启可以选用外平开、平开、开倒、开上悬及推拉等方式。

１.３所有外门窗的设计都必须经过结构计算和热工计算后确定。

对于同一门窗中仅有部分长度或受力较大的杆件，可以局部采用加强型材；

对于尺度较大的商铺外门窗，可以局部采用型钢进行分格。

１.４所有组装外门窗的加工商和型材及配件的制造商，均应选择经过市建委有关部门认定的企业。

１.５各种档次的住宅建筑外门窗配置标准如下：

１.５.１高档：

塑钢门窗方案：

型材选用维卡、三A、海螺等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；

五金配件选用坚朗、立兴氏、骆驼、北新五金等品牌；

外平开门窗扇采用角部铰链连接；

执手样式由**确认；

铝合金门窗方案：

型材优先选用多腔节能铝合金型材（如广汉三星、忠旺），也可选用闽铝、西南铝材料；

五金配件选用坚朗、立兴氏、骆驼等品牌；

外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接；

１.５.２中高档：

型材选用三A、实德、海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；

五金配件选用和合兴、坚朗、国强等品牌；

１.５.３中档：

３.１塑钢门窗

型材选用三A、实德、海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料，；

五金配件选用和合兴、瑞德、国强等品牌；

１.５.３商业或公用建筑：

型材选用三A、海螺、实德等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；

五金配件选用华迪、国强、北新五金等品牌；

外平开门窗扇采用角部铰链连接（执手样式由**确认）；

优先选用多腔节能铝合金型材，如广汉三星、忠旺，也可选用新美鱼型材；

隐框玻璃幕墙采用无隔热桥的普通铝合金幕墙型材；

五金配件选用国强、瑞德、华迪等品牌；

外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接（执手样式由**确认）；

１.５.４分户门：

别墅及花园洋房采用1200×

2100尺寸子母门，胡桃木色成品高级防盗门，可选盼盼、美心等品牌；

高层住宅采用1000×

2100尺寸单扇门，胡桃木色成品高级防盗门，可选美心、大川、步阳等品牌。

１.５.5电梯前室防火门：

江景高层住宅采用：

成品胡桃木色钢木防火门，可选美心、盼盼等品牌。

普通高层住宅采用：

成品胡桃木色木质防火门，可选美心、大川、步阳等品牌。

２.建筑栏杆

２.１建筑栏杆主要采用铝合金构架玻璃栏板、钢构架玻璃栏板及纯钢构架等类型，一律采用工厂制作现场装配结构；

２.２建筑临边栏杆扶手离地高度：

多层建筑为1050、高层建筑为1100；

楼梯栏杆扶手离地高度均为900；

２.３所有阳台栏杆的钢构架（尽可能采用常规型材）表面，一律采用工厂酸洗除锈热侵锌、现场装配后作一底二面涂层处理；

所有铝合金构架阳台栏杆在现场装配后，铝合金表面一律作粉末喷涂二遍；

２.４所有公共楼梯和护窗栏杆的钢构架表面，一律采用工厂酸洗除锈并刷防锈底漆一遍、现场装配后作一底二面涂层处理。

２.５各部位栏杆的配置标准如下：

２.５.１观景阳台及露台栏杆:

花园洋房、别墅及江景高层住宅观景阳台及露台采用钢构架、6＋0.76+6夹胶玻璃栏板，价格约400元/米，详见附图；

以上住宅观景阳台及露台也可以采用铝合金构架、6＋0.76+6夹胶玻璃栏板，价格300～400元/米，详见附图。

普通高层住宅观景阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约200～300元/米，详见附图。

２.５.２生活阳台栏杆

花园洋房、别墅、江景高层住宅生活阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约150～200元/米，详见附图。

普通高层住宅生活阳台，采用砖栏板或部分砖栏板＋部分纯钢构架栏杆，详见附图。

２.５.３楼梯栏杆

所有住宅楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆。

花园洋房、别墅、江景高层住宅楼梯栏杆，详见附图；

普通高层住宅楼梯栏杆，详见附图。

２.５.４入墙扶手：

样板房采用不锈钢支座加实木扶手或不锈钢扶手，详见附图；

其他普通消防楼梯采用型钢支座加型钢扶手，详见附图。

２.５.５窗护栏

窗、落地窗护栏均采用简易纯钢构架护栏，价格约60～80元/米，详见附图。

２.５.４商业建筑栏杆：

商业建筑临街走道、平台、露台及楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆，价格约200～300元/米，详见附图。

３.空调百叶

３.１别墅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为50×

10×

1.0、间距为70，价格约250元/平方米，详见附图。

３.２花园洋房及高层住宅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为30×

1.0、间距90，价格约200元/平方米，详见附图。

３.３商业建筑采用铝合金扁管叶片，叶片截面为60×

1.0MM、间距120，价格约130元/平方米，详见附图。

四.住宅公建装修

住宅公共区域主要包含住宅大堂、电梯厅、楼梯及走道等部位。

不同档次住宅室公共区域的装修做法大致相同，主要以装饰材料的价格来区分档次。

１.花园洋房：

１.１大堂

１.１．１地面:

600×

600或800×

800玻化砖及配套砖踢脚，玻化砖价格120～200元/平方米；

１.１．２墙面：

墙面腻子基础白色乳胶漆.

１.１．3天棚：

轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,腻子基层面油白色乳胶漆；

１.１．4吊灯：

价格2000元左右；

１.１．5信报箱及奶箱：

统一采用亚光不锈钢制作，分为上下两排嵌入墙体100。

每户信报箱的宽×

高×

深尺寸为300×

135×

200、每户奶箱的宽×

深尺寸为135×

200；

１.２高档花园洋房电梯厅

１.２.１地面：

800玻化砖，嵌150-200宽进口浅啡网纹云石边带。

玻化砖价格100～150元/平方米；

１.２.２墙面：

600玻化砖墙面、或白色乳胶漆墙面配玻化砖踢脚线，造价100～180元/平方米。

１.２.３天棚：

轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,腻子基层面油白色乳胶漆；

１.２.４电梯门套：

进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：

１.３　楼梯及通道：

１.３.１地面贴中高档600×

600玻化砖配玻化砖踢脚线，价格约100元/平方米；

１.３.２墙面及天棚：

腻子基层面油白色乳胶漆；

１.４　水、电井门：

木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；

１.５　消火栓箱：

箱体半嵌入或全嵌入墙体，木质饰面板包门及实木门套线，油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆。

2.高层住宅楼：

２.１　大堂

２.１.１地面：

800×

800玻化砖饰面，天然石材拼花,价格150～250元/平方米；

２.１.２墙面：

800或600×

1200玻化砖或天然石材，价格150～300元/平方米.；

２.１.３天棚吊顶：

轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆

２.１.４信报箱及奶箱：

统一采用亚光不锈钢制作，每户信报箱的宽×

深尺寸为200×

300、每户奶箱的宽×

300。

根据住宅楼的具体情况分组配置信报箱及奶箱，如果实际情况与以上尺寸不符，可以参照上述标准作适当调整；

２.１.５吊灯：

价格2000元左右

２.１.６配饰家具：

沙发、工艺画及花艺配饰等,共计不超过15000元。

2．2　电梯厅

２.２.１地面：

600玻化砖及配套砖踢脚,嵌150-200宽进口浅啡网纹云石边带。

玻化砖价格在100～150元/平方米；

2．2．2墙面：

2．2．3天棚：

轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,面油白色乳胶漆；

2．2．4电梯门套：

2．3楼梯及通道：

2．3．1地面：

楼梯梯步贴普通成套梯步砖，价格约20元/套、通道地面600×

600玻化砖，均配玻化砖踢脚；

２.３.２墙面：

腻子基层面油白色乳胶漆

２.３.３天棚：

2．４　强弱电井门：

2．５　消火栓箱：

３.普通高层住宅楼：

3．１　大堂

3．1．1地面：

800玻化砖,价格100～120元/平方米；

3．1．2墙面：

1200玻化砖,价格100～120元/平方米；

3．1．3天棚吊顶：

轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆；

３.１.４信报箱及奶箱：

同中高档住宅标准；

３.１.５吊灯：

价格1500元左右；

３.１.６配饰家具：

沙发、工艺画及花艺配饰等,共计不超过8000元。

３．2　电梯厅

３.２.１地面：

600玻化砖部分拼花、100高玻化踢脚,玻化砖价格约60元/平方米；

３.２.２墙面：

３.２.３天棚：

600矿棉板吊顶或轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,面油白色乳胶漆；

３.２.４电梯门套：

国产浅啡网纹云石门套,厚度4公分,宽度18公分,门套大样图如下图:

3．3楼梯及通道：

３.３.１地面：

瓜米石水泥浆找平；

３.３.２墙面：

白色乳胶漆

３.４强弱电井门：

木质防火门（含门套），油白色浑