小榄家居装饰中心的可行性报告Word格式.docx
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充分利用既有的无形资产有利于我们家居装饰中心的改造，同时能提高改建后建材市场的生存能力。
2、拥有相当一部份大商户的支持
在改造前的市场调查过程中，现有经营的相当商户支持提高市场的经营品位。
特别是比较大的经营者更是踊跃报名支持，同时在经营过程中，不时有外地的商家到来询问是否有铺位出租。
可见，改造之后的家居装饰中心已经拥有潜在的客户。
根据实际情况分析，原有经营的商户大部份都希望进入到新场地进行经营的。
三、改造方案
通过市场调查分析，我们的建材市场改造是必要的，也是紧迫的，故提出以下改造方案：
1、经营目标
a.产成品方面，建立大场形式的室内经营模式，场内公共部份采用统一装修，实行统一管理，以高品质的商品和优质的服务树我们的服务品牌和整体形象。
b.原材料方面，建立一层的铺面经营。
铺与铺之间的道路用光棚盖顶，形成类似室内形式的经营环境。
2、运营模式
场址选在交通便捷的菊城大道与兴宁路的交汇处，场内外要求整洁、宽敞明亮，不着眼于豪华装饰。
场内分铺位出租，建立拥有400个停车位的室外客人及商户货运停车场。
场内商户经营品种可达2-3万种。
3、运营特式
集中本地区经营实力强的商户到场内进行经营，同时吸收有意到小榄发展的具备一定能力的商家聚集。
由商户自由进行经营，市场拓展部负责经营管理，保障消费者利益，让消费者在产品质量价格和售后服务上放心。
我们的商品全部放在货架上展示，由顾客自由选购，满足消费者的“一站式服务”需求。
大型家居装饰中心，分区经营，统一管理，场内设有导游图，使顾客可在最短的时间内找到自己的所需。
据了解在大城市中表示装修前必须仔细考察，并学习有关装修知识的人约有54%，因此营造一个与顾客交流信息、共同学习的环境是必要的。
顾客可以在店堂内随意浏览、观看录像各新产品介绍，免费参加装饰装修常识讲座，让顾客在购物过程中体会装扮家庭的快乐。
4、市场定位
从本地区的生活水平，建材家居销售情况以及室内建材市场的环境、经营模式，我们把新家居装饰中心定位在以中档为主，高档为辅的档次。
既可以满足现本经济区域的经济发展情况，又可以保持本市场在未来的可持续发展。
整个家居装饰中心建筑布局类似于广州美居中心，但建筑标准略比美居中心低半个档次。
5、道路的规划
这是市场规划的重点之一。
路通则财通，道路的规划是否恰当直接影响整个商场的效益，作为一个大型的家居装饰中心，场内的各条主要通道必须宽敞，主通道宽度设计为22米，次要通道要求到达8米。
给进入商场的经营者和消费者一个宽敞舒适的感觉，主体建筑四周有10米宽的道路环通。
6、停车场规划
家居装饰中心作为一个占地面积47000平方米的大型商场，必须有一个大型的停车场来解决消费者的停车问题。
一方面有利于消费者停车和疏散人流，另一方面有利于经营者装卸货物。
此次规划的家居装饰中心拥有大型货运停车场就可同时停400多车辆。
7、具体改造而已平面图说明（详见平面图）
改建的家居装饰中心总用地面积约47000平方米（约71亩）。
一期板材区7000平方米，位于菊城大道与兴宁路交汇处。
主楼是建筑面积达33000平方米的家居装饰商场，即现在兴宁路边，为三层固定建筑，室内经营，前面设立大型广场，后面设立商户停车场，停车场车位数量是400个。
从规划平面图可以计算出改造成功之后的小榄家居装饰中心拥有室内铺位200间，板材区铺位50多家。
在主体建筑前的其中一段留30米作为客人休闲广场，造成气势辉煌的效果。
五、方案的实施
由房地产业的发展带动里装潢建材业转型，我们除了以往的经验外，还有更深层次的考虑，新的家居装饰中心需要把战略目光放在经营特色、先进的经营方式、高层次的人才队伍、高科技的支持系统、独特的消费文化上。
运用现代物流技术水平和运用计算机网络系统的管理手段，完善交易功能，增强辐射能力，逐步建设成为规模大、上档次、技术含量高的大型集约批发市场，这是我们的必经之路。
（一）实施步骤及时间安排：
在考虑照顾现有商户的利益同时又可以顺利进行改造，我们必须有步骤的进行：
第一步：
在2004年5月份完成所有图纸的设计。
第二步：
将现在经营瓷片改建，将该部分商户迁出，建立家居装饰中心的主楼建筑。
同时展开全面对外招租工作。
基建时间从2004年5月至12月。
第三步：
将现在铝材、板材区域进行改建，计划11月份投入使用。
（二）家居装饰市场的招租及推广：
招租：
1．板材区：
原商户与对外同时招租板材、铝材区共设铺位50间，原商铺30多家大多数都愿意留下经营，可保证出租率，在向外招租时，目标定向石岐南区、五星装饰市场、顺德均安、江门等，一方面招商、另一方面扩大宣传。
2．主体建筑（家居装饰市场）：
主要以家居装饰为主，如布艺、地毯、字画、集成厨房、花艺、小摆设、卫浴、瓷砖、床上用品、家居灯饰、热水器、空调、地板、可视门铃、防盗系统、不锈钢系列、室内设计公司。
推广及宣传：
宣传目标：
使本市场的幅射面遍及中山、顺德、江门、珠海。
宣传范围（对象）：
建筑装修、装饰材料类，室内装饰设计类经营商户。
宣传时间：
投入基建时作宣传。
方案一：
在建时间，确定原有商户后，向外招租派传单招商，在大型楼盘派发宣传单张。
方案二：
制作电视宣传短片。
方案三：
开张庆典，新闻报导。
方案四：
与永宁建材市场合作在专业性刊物中做广告。
方案五：
与装饰业协会合作，定期搞活动。
以上方案分阶段实施，可几种方案同时推行。
六、小榄家居装饰中心主楼财务分析
（一）投资预算
建造费用
序号
项目名称
单价
数量
造价（万元）
备注
土地价值
1200
25000
3000
1
基建
（元/㎡）
桩基础
100
10500
105.00
主体框架
450.00
31500
1417.50
外墙首层花岗石
550.00
9500
522.50
外墙首层12厚玻璃墙
360.00
2650
95.40
首层1400，二层250，三层1000
外墙首层卷闸
90.00
2000
18.00
长268米，高5米
门窗、光棚
1400.00
1012
141.68
外墙砖（或外墙漆）
65.00
1500
9.75
卫生间
1500.00
60
9.00
屋顶防水处理
150.00
9488
142.32
地下间
1200.00
158
18.96
室内地面处理
12.00
37.80
土方工程
25.00
外立面瓢板
1540
231.00
长308米，宽5米
小计
2773.91
2
给排水工程
2.00
35100
6.30
3
防雷安装工程
1.30
4.10
4
自动报警系统
80.00
5
消防安装工程
35.00
110.25
6
室外市政工程
120.00
16500
198.00
7
电梯设备安装工程
206.00
包括手扶电梯、升降梯
8
变压器设备安装工程
180.00
9
空调设备安装工程
15㎡/匹，一、二层共23560㎡、三层暂不考虑
10
室外园林绿化工程
30.00
49.50
11
设计费用
16
41500
66.40
12
报建费用
31.50
13
监理费
29.05
含板材区
14
标志性景点
20
15
弱电系统（巡更系统）
消防卷廉
210
1561.10
17
不可预见因素
260.10
合计
7595.11
（二）租金收入
第一年租金收入
名称
单价（元/㎡）
预计出租率%
月收入（万元）
主楼首层
26.25
315.00
主楼二层
21.00
252.00
主楼三层
9000
108.00
56.25
675.00
租金每3年递增26%。
（三）费用支出
编号
项目
全月金额
全年金额（万元）
管理人员
共5人，2000元/人
保安人员
0.96
11.52
共12人，800元/人
清洁工人
0.84
10.08
共12人700元/人
垃圾费
0.075
0.9
3桶，250元/桶
能源损耗
0.2
2.4
水、电费
办公费用
0.08
办公用品、电话费
维护费
0.083
中央空调
38.86
（四）投资分摊
投资分摊表：
单位：
万元
期数
年份
期初固定资产分摊总数
费用
每年分摊数
收入
每期利息
土地租金
第1年
7595
418
25.90
231
675
第2年
7364
405
244
第3年
7120
392
257
第4年
6863
377
448
851
第5年
6415
353
472
第6年
5943
327
524
第7年
5419
298
774
1072
第8年
4645
255
817
第9年
3828
211
861
第10年
2967
163
1188
1351
第11年
1779
98
1253
第12年
526
29
555
3326
11051
（四）资金筹集
建材市场改造所需的一切资金通过自筹与银行贷款有形式获得。
（五）土地投入
土地由我公司出资购买。
七、小榄家居装饰中心板材区财务分析
（一）、投资预算
钢结构
500/M2
7107
355.35
包括桩基础、钢柱
间隔砖墙
410/M
780
31.98
18墙，压顶，地梁，构造柱
铺内上方网络
65/M2
4522
29.39
包括支架人工
卷闸
80/M2
2628
21.02
以4.5米高计算，4米高，0.5米预留
437.74
场内道路
100/M2
3404
34.04
下水道
120/M
517
6.2
沙井
600/个
21
1.26
30/M2
1826
5.48
7/M2
7022
4.92
5/M2
3.51
4/M2
2.81
50
消防设施
照明
143.22
34.86
占投资6%
2500
7000
1750
2366
注：
（二）、租金收入
年收入（万元）
紫荆路边铺
40
2075
96
菊城大道边铺
1518
72
场内13米路边铺
30
1424
48
场内10米路边铺
25
1183
36
252
租金每3年递增26%
（三）、费用支出
0.5
共2人，2500元/人
0.48
5.76
共6人，800元/人
0.42
5.04
共6人，700元/人
0.025
0.3
一桶，250元/桶
0.1
1.2
0.04
18.78
费用支出每3年递增10%
（四）、投资分摊
130
2270
125
101
2169
119
107
2062
113
179
318
1883
104
188
1695
93
225
1470
81
320
401
1150
63
338
812
45
356
456
481
898
3394
由于原建材市场与菊城社区合作，距合同期满5年，补偿其损失，每年向菊城社区缴交土地租金25.9万元。
八、建设工期及实施进度
板材区于2004年5月份动工，2004年11月投入使用。
主楼建筑04年5月下旬桩基础工程施工，10月开始建筑，预计05年6月可以投入使用。
九、综合分析
家居装饰中心地理位置优越，位于菊城大道与兴宁路的交汇处，交通便利。
在本经济区域内与永宁建材市场互相辉映，形成规模后，已经没有同等大型的建材家居综合市场作为竞争对手，占有规模上的绝对优势，在理论上是可以统一小榄的家居装饰中心。
以上各方面表明，投资建设家居装饰中心在经济效益和社会效益上都是可行的，而且是一项长期受益的社会性投资，将对小榄的经济发展起到积极的作用。
中山市小榄镇城镇建设发展总公司
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