马龙县房地产市场及土地市场调研报告Word文档格式.docx

马龙县房地产市场及土地市场调研报告Word文档格式.docx

《马龙县房地产市场及土地市场调研报告Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《马龙县房地产市场及土地市场调研报告Word文档格式.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

（四）就业及工资情况………………………………………5

（五）固定资产投资情况……………………………………5

（六）工业和建筑业情况……………………………………5

五、房地产基本情况…………………………………………6

（一）房地产投资完成情况…………………………………6

（二）房地产公司规模………………………………………6

（三）商品房类别……………………………………………6

（四）目前售价………………………………………………7

（五）商品房未售率…………………………………………7

六、马龙县近3年土地使用权挂牌成交情况………………7

（一）统计数据………………………………………………7

（二）数据分析………………………………………………8

（三）工业建设用地转商业用地相关规定…………………8

（四）相关意见及建议………………………………………9

七、@@用地及我方意向性购买用地分析………………9

（一）地块基本情况…………………………………………9

（二）三国文化旅游项目介绍………………………………9

（三）优劣势分析……………………………………………10

八、结语………………………………………………………10

一、序言

受公司安排，我于2012年8月23-8月26日对马龙县房地产市场、土地交易情况、拟建@@项目用地及公司意向性购买商业地块做了初步调研，在调研过程中，实地调查了马龙各房地产公司售楼情况，参考了官方发布的人口信息、土地招拍挂信息、待建重大项目信息，并通过电话方式访问了部分房地产公司负责人，为本调研报告的顺利完成提供了数据基本支持。

二、摘要

（一）马龙县县城常住人口4万人；

（二）2011年度，县内生产总值（GDP）27.5亿元，比上年增长12.6%。

财政总收入6.4亿元，比上年增长45.7%。

居民消费价格指数为104.9%。

城镇登记失业率2.1%；

（三）城镇居民人均可支配收入为16388元，比上年增长18.0%；

城镇居民人均消费支出12615元，增长12.2%。

全县全部单位从业人员12293人，全部从业人员年平均劳动报酬34395元；

（四）2011年度，全年房地产开发投资完成44266万元，比上年增长22.0%；

（五）驻马龙房地产公司90%属于本地中小型房地产公司；

（六）马龙县在售单元房、电梯房均价在2700元/立方米左右，别墅价格在5000/立方米左右，商铺价格在8000/立方米左右。

（七）2011年度,县城周边商住开发用地均价114万/亩，推测本年内大宗土地成交价在142.5万/亩左右。

（八）通过招拍挂方式以@@建设用地划拨价格取得所需商业开发80亩地。

（九）曲靖市三国历史文化旅游项目目前正式落户马龙县，选址昆曲高速公路马龙收费站两侧。

项目投资规模100亿元，占地3200亩，离拟建@@位置仅1.4公里。

（十）若能以20万元/亩的取得商业开发用地产权，公司将会获得不错的投资回报。

三、马龙县简介

马龙县位于云南省东部，居昆明市与曲靖市麒麟区之间，位于东经103°

16′～103°

45′、北纬25°

08′～25°

37′之间，东及东北部与麒麟区、沾益县接壤，南与陆良县、宜良县毗邻，西及西北与嵩明、寻甸两县交界。

国土面积1614.15平方公里。

境内7条河流分别流入长江水系和珠江水系，具有山区、丘陵等地形特征。

全县辖3乡5镇。

2011年年末，全县有户籍总人口204631人，其中乡村人口180938人。

常住人口18.68万人，其中城镇人口5.42万人，其中，县城城区常住人口4万人。

（一）气候特征

气候属低纬度高原季风气候，年平均气温13.6℃，年均降水量1001.8毫米。

冬无严寒，夏无酷暑，日照较长，热量不足；

雨量充沛，但干冷同期，雨热同季，干湿分明，降水集中。

（二）土地资源

总面积240.05万亩，上报耕地22.28万亩，占9％，林地128.6万亩，占53.5％，有林地115.04万亩，疏林地0.57万亩，灌木林地4.64万亩，未成林地1.99万亩，苗圃27万亩。

牧草地20.48万亩，占9％，水域用地5.29万亩，占2.2％。

人均国土面积13.2亩，人均林地7.1亩，人均牧草地1.1亩，人均耕地1.2亩，人均未利用土地1.7亩。

（三）矿产资源

主要有铁矿、铅、锌、铜、钴、重晶石、陶土、泥炭、石英沙、磷矿等。

铁矿石已探明储量3000多万吨，重晶石储量2000多万吨，泥炭储量3000余万立方米。

（四）旅游资源

经过几年的开发，旅游业初具规模。

主要风景区有马过河河谷风光、野花沟、万亩草山、香炉山和九龙湖。

待开发的景区（景点）有龙阳仙洞、诸葛山、耍水龙潭、绿野沙塘、马槽箐、干河谷等。

（五）交通情况

贵昆铁路、320国道和昆曲高速公路穿境而过。

贵昆铁路和昆沾复线在马龙县境内设有5个车站，营运里程分别为40.15公里和47.7公里。

国道320线经过通泉、王家庄、马过河3个镇，境内里程48公里。

昆曲高速公路及复线经过通泉、旧县2个镇，境内里程43.5公里。

四、马龙县经济简介

（一）GDP及财政收支情况

2011年度，经初步核算，县内生产总值（GDP）27.5亿元，比上年增长12.6%。

其中：

第一产业增加值6.2亿元，增长8.2%，第二产业增加值13.3亿元，增长17.5%，第三产业增加值8亿元，增长8.6%。

三次产业结构由上年的24:

46:

30调整为23:

48:

29。

上划中央“两税”1.2亿元，增长21.6%；

一般预算收入3亿元，增长25.4%。

一般预算支出9.7亿元，增长11.2%。

（二）居民消费价格指数（CPI）情况

2011年度，居民消费价格指数为104.9%，商品零售价格指数为105.1%，农产品生产价格指数为117.9%，工业品出厂价格指数为104.7%，固定资产投资价格指数为104.6%，服务项目价格指数为103.0%。

城镇登记失业率2.1%。

（三）人均可支配收入情况

2011年度，全年城镇居民人均可支配收入为16388元，比上年增长18.0%；

人均食品消费4850元，增长11.5%；

衣着消费1687元，增长29.4%；

医疗保健支出876元，增长25.9%；

教育文化娱乐服务消费1284元，减少7.1%。

城镇居民恩格尔系数为38.4%，同比下降0.3个百分点。

农民人均总收入5737元，人均纯收入4468元，比上年增长21.9%；

农民人均生活消费支出4179元，同比增长17.4%。

农村居民恩格尔系数49.5%。

（四）就业及工资情况

2011年度，全县全部单位从业人员12293人，其中在岗职工11756人。

累计支付劳动者报酬40183万元，增长15.7%。

支付在岗职工劳动报酬39421万元，增长16.0%。

全部从业人员年平均劳动报酬34395元。

在岗职工年平均工资35302元，增长19.9%。

（五）固定资产投资情况

2011年度，全县固定资产投资完成331443万元（按新统计口径完成246762万元），比上年增长26.3%。

城镇固定资产投资180557万元，减少17.2%；

农村固定资产投资106620万元。

在总投资中，第一产业投资16060万元，第二产业投资127861万元，第三产业投资187522万元。

在总投资中，国有投资42135万元，其他投资289308万元。

（六）工业和建筑业情况

2011年。

完成工业总产值570410万元，比上年增长18.6%，工业增加值122800万元，增长17.3%。

完成规模以上工业总产值507395万元，增长12.5%，占工业总产值的89.0%，增加值93000万元，增长15.1%，占工业增加值的75.7%。

全县20户规模以上企业实现主营业务收入487215万元，增长20.1%，累计现价产销率为98.03%，实现利税24563万元。

全县实现建筑业增加值9767万元，按可比价计算，比上年增长19.9%。

其中具有资质等级的建筑业企业5家，实现建筑业产值40057万元。

房屋建筑施工面积235875平方米，减少38.6%；

房屋建筑竣工面积181722平方米，减少4.9%。

五、房地产基本情况

（一）房地产投资完成情况

2011年度，全年房地产开发投资完成44266万元，比上年增长22.0%。

商品房屋施工面积332275平方米，竣工面积208441平方米，销售面积275826平方米，销售额46820万元（注：

本数据来自马龙县统计局）。

（二）房地产公司规模

经调查，驻马龙房地产公司90%属于本地中小型房地产公司，从公司实力还是从企业管理、服务理念相对较弱，抗风险能力自然也弱；

像安厦房地产公司这样大型房地产公司，在房地产低迷时期还能继续跑马圈地，房屋基本在开盘后2个月内售完，说明其房屋品质更高，设计理念也棋高一筹。

（三）商品房类别

在所调查的商品房中，80%的房地产公司均有商铺出售，价格也参差不齐，低至5000元/立方米，高至12000元/立方米；

20%的房地产公司有别墅出售，均价在5000左右；

90%的房地产公司开发的楼盘为单元房，10%的为电梯房；

值得参考的是安厦房地产公司，其以打造商业街为营销理念，多种商品房混搭，聚别墅、单元房、电梯房、商铺为一体，更能体现效益。

（四）目前售价

在所调查的所有房地产公司中，经统计，单元房、电梯房均价在2700元/立方米左右，别墅价格在5000/立方米左右，商铺价格在8000/立方米左右。

（五）商品房未售率

在所调查的商品房中，开盘3个月内房屋全部售出的约占20%，主要原因是商品房所处位置相对较好、房屋品质相对上乘；

综合实际调查数据，经推测，在售商品房未售率在30%左右。

在所调查的商品房中，拟计划在将来4个月内开盘的小区有5个以上。

以上数据由于部分房地产开发公司出于保密原因未给予提供，仅能根据所拥有数据作合理推测。

从以上分析数据来看，受房地产大环境整体低迷影响，马龙县房地产投资及销售步伐同比上年有所减缓，但价格没有下跌趋势；

说明中央出台的限购令对县级房地产行业影响不是太大，但多数客户还处于观望状态，故销售增长率有所放缓（请参阅附件1：

《2012年马龙主要房地产公司售楼情况统计表》）。

六、马龙县近3年土地使用权挂牌成交情况

（一）统计数据

1.2009年

2009年度,县城周边工业建设用地均价15.4万/亩，商住开发用地均价43万/亩。

2.2010年

2010年度,县城周边商住开发用地均价78万/亩。

3.2011年

2011年度,县城周边商住开发用地均价114万/亩。

（二）数据分析

从商住用地成交情况来看，马龙县土地成交价呈大幅上涨趋势，2010年，涨幅为44.9%，2011年，涨幅为31.5%。

分析近两年涨幅，预计2012年涨幅在25%左右，以此来推测，2012年大宗土地成交价在142.5万/亩左右（请参阅附2：

《马龙县2009-2011年土地使用权挂牌成交价情况》）。

（三）工业建设用地转商业用地相关规定

工业用地转为商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：

现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。

具体操作程序如下：

1．原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。

2．国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。

3．招拍挂出让后产生新的土地使用者。

新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。

4．土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。

（四）相关意见及建议

根据公司与马龙县政府达成的相关协议：

“县政府以成本价划拨50亩地用于@@建设，另由县政府调整50亩（15万元/亩）以招拍挂方式出让给**公司”。

从@@规划来看，所需用地约20亩，空置30亩如何转化为商业开发用地也是现实中存在的问题，若以招拍挂方式夺得所需商业开发地块，80亩商业开发用地需1.14亿元左右。

自我公司投资重组马龙供排水公司以来，我方已累计投资2000多万用于城市基础设施建设，建议公司同县政府继续沟通、接触，以项目置换土地，通过招拍挂方式以@@建设用地划拨价格取得所需商业开发80亩地。

七、@@用地及我方意向性购买用地分析

（一）地块基本情况

该地块名为响台山，位于县城东北郊区，距县政府1.5公里，紧临昆曲高速路，距拟建三国文化旅游项目1.4公里，交通比较便利，地里位置优越。

（二）三国文化旅游项目介绍

曲靖市三国历史文化旅游项目是全省十大历史文化旅游项目之一，目前正式落户马龙县，选址昆曲高速公路马龙收费站两侧。

项目投资规模100亿元，占地3200亩。

马龙县目前正全力推进项目建设，使之建成带动曲靖旅游跨越发展的示范性、标杆性旅游产业聚集区（请参阅附件3：

《欲开发商业用地同三国历史文化旅游项目位置图》）。

（三）优劣势分析

1．优势

地理位置优越，交通便利，紧邻三国文化旅游项目，未来商业开发中，大可在三国文化旅游项目上做文章，潜在商机巨大。

2.劣势

地块为坡地，开发成本相对较高，地形限制了土地的开发形式，较为适合建盖别墅。

八、结语

自重组至今，我方已累计投入2000余万元用于马龙县基础设施建设，由于行业“投入大，回报小”的固有特性，到目前为止，虽然我们在经营管理方面做了大量的工作，但每月需垫付基本运营资金10万元，东光水厂由于钢铁行业不景气，现每月仅有6万元收入，造成公司工资都无法保证的尴尬境界。

究其原因：

一是从组前公司历史欠账没有结清，使公司无法贷款，缺少自身造血功能。

二是政府支持力度不到位，纯公益性项目，必须对公司进行差额补足，另县政府作为地方政府，引进外资的同时，应充分考虑给予投资方适量政策优惠，诸如以土地置换项目等措施；

三是股东方投资款不到位也对公司造成了一定负面影响。

鉴于马龙公司目前现状，提出以下意见及建议：

一是同县政府协商、谈判，以20万元/亩夺取商业开发用地，在没有办理土地使用权证之前，坚决不投资@@；

二是以地补水，结清马龙公司历史欠账，增强马龙公司自身造血功能；

三是以马龙三国历史文化旅游项目为契机，同三国历史文化旅游项目建设方安厦房地产公司合作，共同开发该项目。

**公司及**公司，经实地调研，我认为，若能以20万元/亩的取得商业开发用地产权，公司将会获得不错的投资回报。

本调研报告仅代表本人观点，为最大限度规避投资风险，拟请公司派出相关专业人员进行详细调研。

附件1：

《2012年马龙主要房地产公司售楼情况统计表》；

附件2：

《马龙县2009-2011年土地使用权挂牌成交价情况》；

《欲开发商业用地及三国历史文化旅游项目位置图》；

二○一二年八月二十五日