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七、加强社区基层建设-9-
（一）全面推行基层人才培养战略-9-
（二）推行社区工作人员与机关工作人员交流任职制度-9-
（三）社区重要岗位应由正式人员负责-9-
（四）努力提高社区工作人员待遇-9-
（五）加强社区远程教育网入户的工作-10-
八、结论-10-
参考文献-10-
——物业管理发展的新思路
摘要
物业管理在我国已经逐渐步入正轨，目前施行于各个城市的管理模式与中国实际有所差距。
本文从物业管理内容、人员素质、基金运作，管理模式、社区法制建设、社区文化建设和社区基层建设七个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而促进我国物业管理发展。
【关键词】物业管理、经营模式、新思路
一、物业管理的主要内容
物业管理，是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理主要包括如下内容：
（一）公共服务
公共服务的内容包括：
1．物业的公共场地、设施、设备的管理
包括日常运行、保养、维护;
2.物业公共清洁卫生的管理
包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除、灭杀“四害”等;
3.物业公共绿地的管理
包括除草、修剪、施肥、杀虫等;
4.社区内的治安管理
如配合当地公安机关对其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失;
5.紧急管理
包括进行天灾的预防和监控，发生火警及时向消防部门报告和组织扑救，预防和避免业主、使用人的生命财产损失等;
6.车辆和道路管理
包括交通秩序的管理和车辆停放的管理，有专门停车场的，可开展车辆保管业务;
7.协助有关部门制止违章、违规的各种行为;
8.协助主管部门做好物业区域的供水、供电、供气、通讯等设施的正常运行。
（二）专项服务
专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人的特殊需要的各项服务，通常是物业管理企业事先设立服务项目，并公布服务内容、质量和收费标准。
业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理企业提出需求，双方按服务内容协商收费标准和服务质量。
专项服务的主要内容一般有代办类服务（如代缴水电费、煤气费、电话费，代为购票、购物等）、经营性服务（如开设商业网点等）、便利性服务（如提供室内清扫、维修、装修等服务）、中介服务（如代理租赁、销售、策划等）。
（三）特约服务
特约服务是物业管理企业为满足个别业主、使用人的委托而提供的服务，一般通过特别的约定来实现。
在这三类服务中，公共服务是物业管理企业必须为住户提供的基本服务，专项服务和特约服务可根据业主、使用人的需要灵活确定。
二、全面提高物业管理素质
创建和谐社会，构建文明社区，需要居民和物业双方的配合。
为此，我认为物业作为社区的管理者，物业管理者需要具备以下几点：
（一）服务意识
以业主为中心，为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是管理公司的经营宗旨。
那么管理者在实际工作中又如何将服务意识体现出来呢？
管理工作中的服务态度、质量和效率是业主实实在在能感受到的东西。
所以，管理者在与客户接触的过程中应该主动热情、文明礼貌。
例如，见到业主要主动微笑打招呼、与业主交谈要落落大方、彬彬有礼。
此外，管理者还要变被动服务为主动服务，与其等到业主请管理公司去解决问题，不如未雨绸缪，主动替用户着想。
例如，逢节假日来临，管理公司就应该主动提醒用户注意锁好门窗、提高警惕以加强安全防范。
至于服务效率方面，管理公司应根据物业的实际情况，对公司提供的各项工程和日常服务工作进行指标量化。
如客户室内跳电闸，管理公司保证15分钟内到场处理。
通过实行服务对客承诺制，接受业主的监督，促进管理公司服务水平的不断提高。
（二）安全意识
充分保证业主的生命和财产安全是管理工作的基本职责。
对于早已声称提供24小时保安服务的物业小区而言，如果发生了业主财物被盗、遭遇人身攻击等治安问题的话，势必会引来业主强烈的投诉，而管理公司苦心营造的良好形象也将大打折扣。
若是由于管理公司管理不善导致火灾发生，其严重后果将不堪设想。
小区的消防治安工作可以说是管理工作的重中之重。
因此，管理者应该具备高度的安全意识，人人都要把自己当成小区的“消防员”和“治安员”，掌握必备的治安消防知识，熟练使用灭火器材。
在日常工作中，要提高警惕，遇有相关问题，要及时通知相关部门，通力合作，迅速予以解决。
另外，要形成定期检查的制度，及时查找管理工作中存在的治安和消防隐患，并采取措施予以整改，以不断提高安全防范意能力。
（三）勤俭意识
物业管理收费是采取“以支定收”的原则，既“取之于业主，用之于业主”。
作为业主聘请的“管家”，管理公司要懂得精打细算、勤俭持家。
要争取以最合理的费用提供最优质的服务。
管理公司应该全面分析管理费支出的各个项目，努力寻求经济效益和服务质量的最佳平衡点。
例如，各项需要外判的设备设施的保养工作、原材料采购工作，就要货比三家，挑选优质低价的分供方。
另外，各项设备的运行费用约占整个管理费支出的40%，所以管理者要厉行节约，开源节流。
如制定严格的设备开关控制制度、进行工程技改，提高设备性能比以降低设备运行费用。
（四）法律意识
物业管理工作的一大特点就是它涉及到处理多部门的各种关系。
首先，管理者要掌握相关的法律知识，以正确处理政府部门、业主和管理公司的责、权、利关系。
另外，管理公司还要懂得用法律知识来保护自己，既合理的规避管理工作中的一些法律风险。
如通过购买第三者责任险以避免小区内发生刑事案件所产生的风险。
管理者在对促销人员的管理上要做到有法可依，以避免由于违法行为而产生的风险。
具备了较强的法律意识，当出现客户投诉、用户纠纷的时候，管理公司就不会束手无策，更不会因为处理不当而酿成大祸。
（五）洁美意识
没有物业管理的房管时代，由于缺乏统一管理，各个业主都是“各家自扫门前雪”，造成公共区域卫生的脏、乱、差现象非常严重。
现如今，为了拥有更高层次的物质和精神文明生活，广大业主更是寄望管理公司能营造出清新幽雅、舒适和谐的家居生活和工作环境。
因此，管理要通过制定各项公共地段和业主室内的保洁制度，保持小区环境的整洁。
另外，还要开展美化环境各项绿化工作。
（六）管理意识
为更好的管理社区，管理者需要具备一定的管理能力。
物业管理包含了服务与管理两方面的含义，除了要为业主提供面面俱到的服务外，管理者还必须对小区的综合收费、治安、清洁、绿化等工作进行统一管理。
在管理方法上，要彻底改变过去那种指手画脚的“长官式”的管理风格，变成富有人情味的，温馨式的管理。
例如，在节假日或非办公时间，为保证业主的人身和财产安全，管理公司会对进入小区的人员做登记。
由于进出人员较多且身份复杂，管理人员要灵活应对，争取做到既让业主出入顺利，又能充分保证小区的治安安全。
三、改进物业维修基金的运作模式
目前我国社区基金的运作模式分为以下两种：
（一）业主委员会自管模式
业主委员会在银行开立账户，归集专项维修资金，并负责审核和支付施工单位维修费用，进行资金运作，实现保值增值。
这种模式支取程序简便，在物业管理区域较小、较分散，归集资金较少的情况下，可发挥灵活、便捷、易于操作的优势，但管理成本较高，资金运作难度较大。
因此，要求业主委员会及业主具有较高的素质，熟悉政策法规、工程技术等专业知识，同时需建立切实可行的管理操作机制及严格的内部监督机制，规避财务风险，确保业主合法权益。
目前，业主的素质和参与管理意识还不能完全符合这些要求。
（二）委托物业公司管理模式
维修基金划入物业公司银行账户，物业公司负责资金的使用、增值、续筹等管理工作。
维修使用时，由物业公司提出建议及预算，业主大会或业主委员会审核。
这种模式的优势是日常管理核算工作由物业公司承担，业主大会负责决策、监督，业主委员会无需成立专门的资金管理部门。
其主要弊端，一是物业公司管理维修基金，缺乏资金增值手段，而且如果没有健全有效的监督机制，容易发生资金挪用的行为，类似案例在全国已发生数起。
二是委托物业公司管理维修基金，需增加一定的管理成本，客观上会影响物业公司提升服务水平。
如果这部分成本转嫁业主，或从资金管理收入中弥补，必将导致两个利益主体的矛盾冲突，不能充分体现公开、公正、公平。
（三）资金中心专户管理模式
由于上述两种模式存在着弊端，为此产生了另一种新型模式：
资金中心专户管理模式
业主委员会在资金中心银行维修基金专户下开立二级专户，统一归集维修基金，核算管理到户。
维修使用时，由业主委员会申请用款，业主大会决策，专业部门（如房改办）实施项目监管，资金中心依据业主大会决议及专业部门意见拨付资金，物业公司负责组织施工及监督。
这是按照决策、实施和管理分离的思路，参照住房公积金“管委会决策、资金中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则，建立起来的“业主大会决策、业主委员会实施、资金中心专户管理、物业公司维修”的维修基金管理模式。
这种模式下的各个环节互相制约，业主、资金中心、物业公司权责明确，业主决策得以充分体现，符合《物业管理条例》的要求，保证了项目合规性、预算金额合理性及资金专项使用性。
同时，维修基金集中管理，便于资金运作，实现保值增值；
财务风险由资金中心承担，保障了资金安全。
物业维修基金运作模式的改进，就是要用资金中心专户管理模式来代替旧模式，从而促进社区建设。
四、创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。
这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。
但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。
所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产（即居民的住房）．由业主自己负责：
另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。
他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。
委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。
物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：
并且24小时录像．保留2周）．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。
管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。
我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。
因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
五、加强社区法制建设
（一）物业管理对社区法制建设的促进作用
物业管理的内容决定了物业管理与人民群众的日常生活息息相关。
人们正是通过物业管理感受着个人生活的质量，感受着社区的文明、有序与和谐，并产生了对社会法制状况的认同。
当前，社区居民对社区法制状况的认识是通过一系列重要指标来衡量的，如社区治安状况、刑事案件的发案率，社区居民的和睦状态，社区居民的参与率（包括政治参与率和物业参与率等），社区制度的人性化建设等。
这些指标通过物业管理基本都可以得到实现和提高。
1严密、完善的保安措施有利于社区的安全与稳定，降低刑事案件的发案率，改善社区治安状况。
物业保安与群众性的治安联防不同，物业保安大多年轻，是专职的保安，有专业的训练和专业的设施通过一系列的制度如联勤制度、训练制度、教育制度、举报制度等进行社区安全管理。
物业保安这种常规化、专业化的治安措施制造了社区浓厚的法制氛围，使不法分子在社区不敢也不能轻举妄动，无法实现其违法意图，从而使社区处于一种守法、安定的状态。
2.高质量的物业服务使社区始终处于和谐、有序的法治状态，从而培养起居民遵纪守法的意识。
在小区中居民的许多纠纷都与物业管理有关。
如社区内因供暖、供水、供电等而引起的矛盾，极容易产生群众性的纠纷。
又如下水管道被堵、房顶漏水、高空坠物、采光等影响居民邻里关系的问题也容易产生居民之间的纠纷。
这些纠纷如果不及时解决，就会带来恶劣影响甚至造成恶性事件，所以必须快速调解，高效解决。
事实表明，良好的物业管理，不间断的专业管理服务，不但可以使物业的寿命延长，也可以使居民在清静、优美、有序、方便的环境里安居乐业。
住宅社会学研究也表明，运作良好的大厦设施，有助于工作效率的提高;
而称心如意的住宅环境，更有助于人际关系的调适，促进身心健康，减少焦虑、矛盾、摩擦，消除某些危害社会的不轨行为，形成互助、互谅的社会风气。
这一切是社会稳定和经济增长所必须具备的前提条件，也是居民法制观念形成的基础。
3.物业管理能提高社区居民参与建设社区的积极性，对培养居民依法办事、树立法制意识影响深远。
《物业管理条例》规定，居民依法形成业主委员会，物业公司在管理和服务时，应当接受业主委员会的监督。
这一规定表明在社区出现了物业管理企业时，与它相对的业主组织也同时产生，形成了既相互合作又相互监督的制衡格局。
业主们为了维护共同的利益，自愿结合在一起，通过业主大会、业主委员会等形式参与到社区管理中，按照物业管理条例行使自身的各种权利，履行法律规定的各种义务，这个过程培养了居民的参与意识和法制观念。
从这个意义上讲，业主委员会与居委会一样也是基层民主管理的一个重要组织形式。
居民通过业主委员会这个平台，加强了业主与业主、业主与开发商、业主与物业管理部门之间的沟通，增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。
因此业主委员会的广泛成立，业主大会的按要求举行，给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。
此外，按照《物业管理条例》的规定，业主委员会的运行程序需要业主之间互相协作，这也有利于激发业主对社区、对集体的凝聚意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，从法律的层面，在依法办事中培养了居民的归属、认同意识。
4.物业制度人性化、利益化的管理也间接促进着社区居民法制意识的提高。
如物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，在面对清洁、保安、环境绿化、水电等工作时，每个产业人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和住宅环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。
这种管理方式方便了广大业主使居民们在享受社区便利的同时，感受到制度建设的巨大魅力，从而逐渐树立遵纪守法的观念。
又如物业管理公司在做好日常服务的同时，与居委会合作，通过制度建设，有计划、有步骤地吸纳社区无业人员和下岗失业人员，建立健全的社区保障体系和社区援助制度，可以使人们在得到社区利益、感受社区温暖的同时，树立健康的社会认识。
此外，完善的物业管理可以使物业保值、增值。
物业管理通过维修、进行旧房更新改造、室内装修、环境建设，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常运行，而且可以提高社区的档次和知名度，使整个地区的房地产增值，在为物业企业带来直接经济效益的同时，也使居民在物业管理中获得较大的利益，从而更加自觉地遵守社区规章制度，接受物业管理，树立起守法有益的法制观念。
（二）加强社区法制建设，改善社区法制环境
首先，物业管理企业要加强法制观念，依法办事。
人们对法制的认识除了通过学习法律外，更多地是从身边的日常管理中感受的。
物业管理由于其与居民的生活息息相关，因此承担着极为重要的责任。
物业管理企业通过强化法制意识，进行规范化、法制化管理，一方面依法办事，得到居民的认同和支持，提高工作效率;
另一方面也潜移默化地影响居民，使居民在物业管理中形成法制观念，既从总体上提高了社区的法制建设，又反过来促进了物业管理工作。
其次，物业管理企业应当自觉接受业主的监督，发挥业主委员会的作用。
物业管理公司是以盈利为目的、由房地产开发商组建的或者由原来的房管所翻牌转过来的从事物业管理的企业。
社区的住宅业主委托其承担该区物业管理事务，它与业主委员会是服务与被服务的关系，是主雇关系。
但在现实生活中，由于绝大部分的物业公司都是房产开发商组建的下属机构，所以服务对象是开发商，而不是业主。
它更多的仍是以一种过去房管所官商的态度来对待客户，所以在一些地方时常会发生某些主客颠倒的事，如娜用房屋维修基金、报修要居委会转告、处理物业维修事务不听从主人意见、该及时修理的却拖拖拉拉等问题，这种颠倒的主客关系削弱了业主委员会的作用，使业主们感到无可奈何，也影响了居民对社区法制建设的信心。
而从另一方面讲，业主委员会作为一支新兴力量，是由业主民主选举产生的，真正代表业主利益、监督聘用的物业公司为业主们服务的自治组织。
但在实践中，业主委员会的作用并不明显，这主要是由于以下一些原因所造成:
一是组建的业主委员会不起作用，形同虚设;
二是居委会干预过多，以致包办代替;
三是业主委员会是在房地产主管部门操纵下产生的，组成人员带有倾向性，但无代表性，因此就很难代表业主利益开展工作。
从业主委员会组建的实际情况来看，房地产主管部门或者物业公司包办垄断业主委员会的现象十分普遍，这样它的民主性、代表性也就值得怀疑，只能成为某些人为其既得利益服务的工具。
这种情况有违立法目的，会使居民对社区法制建设失去信心，必须加以改变。
第三，要明确划分社区居委会与物业管理企业的工作范围。
社区居委会的工作主要是以人为本，物业管理企业则主要是以物为本。
两者的工作性质不同，划分基本明确。
但在现实中，由于社区组织虽不承担物业管理事务，但有权对物业公司实施监督导致居委会对社区的管理与物业企业对社区的管理有重叠的范围，如居委会工作中的治安保卫、消防、人民调解、宜传教育、技术监督、文化体育、再就业工作等，这造成了社区工作的多头管理，不利于社区健康、有序发展。
因此从社区发展来讲，应当进行制度建设，对哪些工作应该由社区组织承担，哪些工作应该由物业企业完成等内容进行明确的规范，使管理工作有章可循，促进社区的法制建设。
六、加强社区文化建设
注重社区思想文化建设，提高居民整体素质。
社区思想文化建设具有丰富居民文化生活，营造健康向上、文明和谐的社区生活氛围，是一项长期的工作。
因此，加强社区建设，必须致力于繁荣社区先进文化，为城市社区注入源源活力。
一是进一步整合社区文化资源，充分利用机关、企业、学校、家庭的文化资源，将社区内的场、馆、站、室对居民群众开放，以避免文化活动场所的重复建设及资源浪费。
二是完善社区与周边设施配套的文化广场，大力加强社区硬件建设。
三是用社会主义先进文化占领社区思想文化阵地。
通过社区文化站、馆、室及各种舆论宣传工具，向广大社会居民宣传社会主义精神文明建设成果，倡导科学、文明、健康的生活方式，形成自觉抵制各种歪理邪说的良好氛围。
四是充分调动居民群众参与社区文化建设的积极性，营造文明和谐的生活氛围。
七、加强社区基层建设
（一）全面推行基层人才培养战略
要按每100至150户居民配备1名社区工作人员的要求，配齐配强社区工作人员。
加强社区工作者的培训。
要把社区党支部书记、居委会主任纳入上级党委干部培训的总体规划中，进行培训培养。
培训经费纳入财政保障。
（二）推行社区工作人员与机关工作人员交流任职制度
加强社区干部的交流和提拔任用。
为了激励社区干部的工作积极性，对于那些能力强、成绩突出的社区干部可考虑提拔到区、街道上级部门工作；
对长期在上级社区工作的骨干，可在职级上按正、副科级确定。
选拔政治素质好、工作能力强、热心社区工作、有培养前途的机关干部到社区进行基层锻炼提高。
（三）社区重要岗位应由正式人员负责
像劳动保障、计划生育等工作是社区工作中的重要组成部分，对相关人员的专业知识要求也较高，这类岗位的工作人员应相对稳定。
然而担负这些工作的社区协管员往往都是聘用人员，而且3年聘期满后，无论工作表现如何，一般不再续聘而重新另聘。
这不利于工作的连续性和稳定性，且造成人才培训资源的浪费。
（四）努力提高社区工作人员待遇
从目前情况来看，社区工作人员的待遇普遍偏低。
应按承担的工作职务和工作责任、岗位，在工资和福利政策制定上向基层倾斜，努力提高街道、社区工作人员的待遇，增加其工资收入。
（五）加强社区远程教育网入户的工作
网络教育是城市基层教育在新形势下的一个重要阵地和重要教育方式。
应加大工作力度，保证远程教育网对社区居民的全覆盖。
同时，应严格规范社区考核，检查评比达标活动，为社区减负，使社区将更多的时间和精力用于社区的优化管理、优质服务和科学发展上。
八、结论
物业管理作为社区服务的一支重要量，在社区建设中正发挥着重要的作用。
从根本上说，物业管理和社区建设的目标都是以人为本，全面促进居民的居住质量，营造稳固、安全、舒适、健康的人居环境，增进社会的和谐发展。
同时抓住物业管理与社区建设才能营造出和谐文明的社会环境。
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