资产评估房地产案例Word格式文档下载.docx
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建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。
1、区位状况
区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
（1）坐落：
估价对象坐落在北京市×
大街10号；
位于繁华的王府井市级商业区；
西临×
大街，南临×
树胡同，北临×
大街，东临×
总公司、×
医院；
南距×
街约×
公里，距×
火车站约×
公里，距首都机场约×
公里。
两名临街。
（2）交通：
估价对象东侧是纵贯北京南北的×
街，西侧是北京繁华的×
大街；
估价对象所在×
大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。
（3）环境：
估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；
依伴天安门广场的政治中心；
经过改造的×
大街景观十分优美。
（4）配套设施：
该地区聚集了北京×
楼、×
广场、×
，×
大厦及众多知·
名老字号商店等一批大型商业设施；
也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有×
饭店、×
κ饭店、×
大酒店、×
假日饭店、×
大厦等多家宾馆、饭店；
还有×
馆、北京×
、×
剧场、×
y医院等大型公共场所；
月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。
2、权益状况
北京×
饭店有限公司由原北京×
公司、×
发展有限公司、×
投资有限公司及×
发展公司共同组建的。
（l）土地权益
根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：
《国有土地使用证》∶
证号：
【京市东国用（200×
划）字第×
号】；
土地用途：
旅游业；
土地使用权类型：
划拨：
共有权人：
无；
图号：
I-1-2-×
使用权面积：
8048.23平方米；
土地使用年限：
他项权利记录：
无。
（2）房屋权益
委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：
《房屋所有权证》：
【京房权证市东×
字第×
号】）；
总建筑面积：
49977.41U平方米；
用途：
旅游；
建筑结构：
钢筋混凝土框架剪力墙；
楼层：
地上9层，地下2层。
无。
（3）权益确定
根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。
委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。
估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。
但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。
3、实物状况
实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。
（l）饭店概况
饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。
地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。
主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。
三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。
1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。
该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
（2）建筑技术指标
依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：
（3）功能分区及配备
估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。
估价对象建筑物中客房部分有×
国著名设计师×
设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、×
套房和总统套房共396间（套）。
房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；
商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。
餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·
中西餐厅及宴会厅等；
娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；
服务设施商品部等；
6个可容纳9～70人的各种会议厅；
一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；
快捷便利的通讯；
五星级高标准的服务。
估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。
经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。
（4）装修设备
估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。
外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；
外立面贴白色面砖；
3层中央有露天中庭花园。
室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；
配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。
同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。
估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。
（5）经营状况
该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。
1994年以前为4000～7000万元；
1995～1997达11000以上：
1998～2000年为10000～9000万元；
2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。
在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。
该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。
2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。
目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。
（6）使用维护
估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。
该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。
市场背景分析
l、北京市房地产情况
北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。
近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。
如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；
有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：
城八区危改有计划的持续：
一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；
更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：
完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。
在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。
2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。
2、北京饭店用房市场分析
世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。
我国政府已采取降低利率、减少存款、五·
一、十·
一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；
而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。
饭店业与其相关行业有非常强的关联度。
旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。
世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；
旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。
饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。
饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。
世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。
此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。
稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；
另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。
从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。
在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税44.07元；
全员劳动生产率7.67万元/人。
全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。
全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。
饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。
1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。
到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。
其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：
五星级饭店117家，增加40家；
四星级饭店352家，增加148家；
三星级饭店1899冢，增加607家：
二星级饭店3061家，增加1163冢；
一星级饭店600家，增加215家。
尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。
北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。
多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。
2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：
营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；
利润总额6.l5亿，仅次于上海；
利润率排在广州上海之后。
北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高
2001年，北京有五星级饭店21家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。
四星级和五星级饭店客房总数26561间。
三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。
到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。
从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。
由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。
按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象×
饭店属于城市中心饭店（Urbanhotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；
从区位上看，具有一定的不可替代性。
3、周边市场分析
估价对象位于×
地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。
该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有×
大厦等多家宾馆、饭店。
周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如×
饭店为660－2l90元，×
x×
大酒店600－1920元，×
饭店820－2300元左右，竞争激烈。
该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。
估价测算过程
1、客房部分收入
估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；
标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。
估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。
依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：
豪华套房；
行政套房，标准客房的淡旺季租金。
在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。
2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入
（1）餐饮自营部分
估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。
概况如下表：
估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。
（2）康乐中心等自营部分
主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：
估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。
（3）出租部分
根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。
该总租金已为有效毛租金收入已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。
这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。
（4）停车场
饭店有地上、地下两个停车场。
其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；
地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。
若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。
平均63%。
（5）附属及设备用房
地上地下共有附属及设备用房5863，34m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。
总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。
（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？
年运营费用
运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。
根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。
年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。
不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。
各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。
（1）营业税金及附加
营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算
（2）营业成本
客房成本为客房收入的5%
餐饮成本占餐饮收入的31%
康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%
（3）工资及福利
工资及福利费约占营业收人的11%
（4）营业费用
营业费用约占营业收入的10%
（5）管理财务费
行政管理费约占营业收入的7%
（6）市场推广费
市场推广费约占营业收入的2.0%
（7）能源维修费
能源维修费约占营业收入的7%
（8）房产税
房产税为房产原值70%的1.2%
（9）房产保险费
保险费为房产价值的0.25%
（10）土地使用费
按规定为每年80.89万元。
（11）商业设备折旧
即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。
（12）物业管理酬金
约为运营费用的3%，为250万元
确定报酬率
估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。
安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；
风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。
目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。
故风险报酬率估测为4.02%。
收益年限的确定
估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。
根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。
所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。
估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。
若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。
土地出让金
估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。
因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。
通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l0万元。
采用成本法估价整体价格
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。
估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。
本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。
1、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。
（l）购置土地的价款
根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。
估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；
用途为旅游业；
所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；
地上容积率为4.95。
确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：
5249元/m2。
（2）小区建设配套费
地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。
（3）其他
策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。
2、建筑物建造成本
（1）建安工程费
根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。
建安工程费单位造价为6100元/m2。
（2）前期工程及其他专业费等
根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。
经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。
3、管理费用
开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%
4、投资利息
投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益
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