产业园区选址要素面面观文档格式.docx
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结合众多园区项目实操经验,园区主要选址原则如下:
1、战略性原则
园区的选址应着眼于长远发展,坚持前瞻性原则,预估该区域的未来发展,作出适合未来10-20年发展的超前判断。
与此同时,在园区选址时要考虑周全,留有发展余地,为远期园区的发展创造有利条件。
2、规划导向原则
园区开发与建设时城镇化推进的重要组成部分,园区的选址要以国家与城市规划为导向,符合所在区域的总体规划和土地利用规划,坚持合理布局,有序发展,与城市形成有机的整体。
3、土地节约原则
在园区的选址上要注意合理利用土地,尽量降低开发费用,提高节约用地意识,尽量使用荒地,减少搬迁居民带来的建设成本与开发阻力,达到节约成本的要求。
4、交通便利原则
园区想要获得长远的发展,必须具备便利的交通条件,最好靠近交通枢纽进行选址,便于发挥区位优势。
与此同时,各类主题的产业园区也不尽相同。
例如,物流园区适合临近港口,铁路组站或机场。
5、依托现有基础设施原则
园区建设需要投入大量的人力、物力和财力,需要具备通信、供电、水、燃气等,同时还需要污水、废物处理的能力,尽量选择现有上述基础设施的土地,能有效降低后期开发成本。
6、绿色生态原则
良好的工作环境能让人心驰神往,将产业园区发展与生态坏境相结合,将产业结构调整与经济质量提高相结合,不仅有利于园区品质提升,也有利于区域经济长远发展。
7、人才集聚原则
产业园区的发展需要大量的资源支撑。
选择高校与研究机构集聚地,或该产业龙头企业与众多中小型企业集聚地,能有效形成园区与城市、企业的互动,也为后续吸引人才进入打下基础。
三、产业园区选址要素解析
园区在规划选址的过程中,有很多层面的因素会影响到产业园的选址,这些因素从宏观到中观,从中观到微观,涉及一定时期内的经济、社会、基础设施、环境、科技、文教等各个领域所具备的现实实力和发展能力的集合,在一定程度上影响了园区未来发展潜力。
具体影响因素如下表所示:
表1:
影响产业园区选址的经济因素
经济发展水平(基础因素)
1、经济规模
城市国内生产总值总和
城市财政收入总和
城市规模以上工业总产值
城市人口数量
城市GDP占区域GDP比重
2、经济结构
一、二、三产业总产值
第三产业总产值/第二产业产值
3、经济效益
城市人均GDP
经济增长率
4、居民收入
职工平均工资
人均城乡居民储蓄年末余额
5、居民生活水平
人均住宅建筑面积
人均用水电量
6、消费结构
恩格尔系数(逆指标)
表2:
影响产业园选址的关键因素
各类主题产业园选址影响因素(关键因素)
1、区位条件
市场情况
交通运输条件
园区区位条件
2、产业因素
该产业在当地的产业基础
该产业的企业数量
3、用地条件
工程地质
水文地质
场地状况
4、政策条件
政府产业导向
政府扶持政策
5、城市商贸
社会消费品零售总额
城市企业数量
6、科技水平
地方财政收入预算内科学支出
R&
D经费支出
技术市场成交总额
每万人中从事科技活动人员数
每万人拥有互联网户数
7、城市开放度
非农人口占总人口的比重
当年实际利用外资总额
商投资企业产值/内资企业产值
表3:
影响产业园选址其他因素
其他影响因素
1、人力资源
地方高校数量
每万人拥有的高等学校在校学生数
2、人文资源
每百万人拥有的影剧院个数
3、卫生条件
每万人拥有医院、卫生院床位数
4、城市环境
城市环境设施投资总额
人均绿地面积
因此,产业园区的发展必须要融入到城市发展之中,产业园区的选址必须符合城市总体规划以及土地总体利用规划。
除此之外,还要根据园区的产业主题,选择符合该产业的具有资源禀赋的地区,既有利于未来吸引企业的入驻,也有利于产业链的成熟度提高及相关上下游企业的聚集。
不仅如此,还要考虑到当地交通状况、基础设施以及环保要求。
四、选址步骤解析
在充分考虑上述因素的基础上,确立合理步骤进行产业园区选址。
首先对所开发的产业园区的主题进行定位,在结合当地比较优势产业的基础上进行开发。
第二,分析园区所在的城市经济状况,不仅包括目前城市发展的各个方面,还需考虑未来城市发展的潜力。
第三,在此基础上,建立合理的指标评价体系与评价方法,常用的方法包括德尔菲分析法与层次分析法等。
第四,根据上述评价方法提出多种选址方案,并及时进行评价修改,在此基础上确定最终选址方案。
五、评价体系介绍
园区选址的评价体系众多,常用的包括德尔菲分析法与层次分析法等,结合本人目前的园区选址实操经验,下面以物流园区为例,简单介绍符合实际要求,能使产业园区在不确定环境下做到经济利益最大化的选址方法。
首先,在实地考察,充分调研上述选址因素的基础上,制定出符合物流中心选址的综合评价指标体系,如下图所示:
其次,在建立上述评价体系基础上,根据实地调研的数据以及城市经济状况,可以采用层次分析法,根据实操经验,设置合理的权重。
对物流园区而言,应适当设置在远离市中心区域,但能促进大城市的流通机能通畅的地区,因此对交通指标就要设置较大的权重,例如5/12等。
在此基础上,根据不同地块,选取不同权重进行评价,设S为具体权重。
具体情况如下图所示:
虽然影响产业园区选址的因素很多,评价体系较为完备,但在不同产业园区具体选址时,还应注意结合实战经验,把握不同指标设置不同比例的权重。
与此同时,根据不同的情况,对该城市不同地块制定出2-3套方案,并在综合对比的基础上,最终确定合理的选址方案。