物业装修案例分析Word文档格式.docx
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尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。
本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。
在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。
2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。
在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚
此薄彼”而引起不必要的工作阻力。
3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。
比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。
业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。
业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。
总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。
4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。
切忌采取过激行为，授人以秉。
二、私装水床造成他人财产损失
案情介绍:
王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。
结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。
管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。
法院经审理认为:
王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。
法院判决:
1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。
2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。
3、王某对物业公司写出书面检查。
点评:
这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。
<
1>
王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床。
2>
王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于"
相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统"
。
3>
物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理。
三、如何处理住户家里跑水的问题
某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。
就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。
楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。
管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。
搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。
李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。
点评:
李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。
在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。
该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。
实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。
而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。
所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。
同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。
物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。
装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。
此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。
所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。
因此物管公司不应承担任何赔偿义务。
根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。
物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。
如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。
业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。
否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。
四、业主不统一装玻璃怎么办
刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。
于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。
刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。
之后管理处多次协调、回访，本着"
着重调解"
的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。
1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。
2、《民法通则》规定:
个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。
3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。
五、装修违规造成业主受伤产生纠纷
狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。
居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着:
"
大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。
正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。
有人说:
房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。
究竟谁应承担责任呢,
某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明:
惠民路某号旧里弄房屋系房管部门直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。
因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意。
事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁置一块板后即下楼。
恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下"
机关"
，一脚踏空造成伤害。
经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。
仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元。
审理与评析:
这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。
根据《上海城镇公有房屋管理条例实施细则》第52条规定，房管所在房屋修理中的"
施工现场应设置安全标志"
本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置安全标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。
叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。
据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行,中华人民共和国民法通则,若干问题的意见（试行）》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，"
侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗"
及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。
六、相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办
原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。
王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的
通风通道。
刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大。
查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。
王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。
不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。
审理:
某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下:
被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。
根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定:
"
不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。
给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失"
，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。
判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。
分析:
本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。
相邻关系，从权利的角度可称为相邻权。
所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。
正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的"
有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理"
的原则。
这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。
本案中主要涉及相邻关系的下列几个方面:
1、相邻通风
相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。
在实践中，相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯:
1）因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅;
或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。
2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。
3）因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等;
或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。
此类情况如相邻一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻他方通风权来处理。
3、相邻关系的相邻环保关系
相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系，即相邻一方在自已疆界内经营工业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其采取必要
的防止污染周围环境、危害人身、财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系。
通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定。
物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。
七、业主违规装防盗网物业公司如何应对
城市花园65#1B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分。
管理员接到通知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网的情况。
但业主态度非常强硬，质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办,
管理员从三方面向业主作了解释:
1、安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。
2、按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。
3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。
如真想安装防盗网，只能根据小区的规定要求安装在室内，业主同意。
安装防盗网的事情围绕着城市花园管理处的《业主手册》、《业主公约》和《前期物业管理服务协议》的要求，大部业主是会遵守小区的规定。
业主如果按照自己的意愿非要做特殊装修，管理处人员应该动之于情晓之以理，讲明厉害关系并给业主提出合适的建议，业主是会接受的，且不会造成业主与管理处之间的矛盾，达到两全其美的效果。
八、厕所装修引发纠纷
杨女士与李民都是顺义区的居民，而且是楼上楼下的邻居，杨女士住在楼下，20多年来，一直相安无事。
1999年12月，李民对自己的住房进行装修，厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。
此时，楼下的杨女士家正好无人居住。
2000年12月，杨女士的公婆搬到杨女士家居住。
2001年4月，杨女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了李民，并通知其使用厕所要注意，要求其查明原因，进行修缮。
然而，李民没有理睬。
为此，双方产生矛盾。
后来，杨女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。
为此，杨女士到法院起诉，要求李民停止侵害、立即维修，并赔偿损失500元。
被告不承认自己有过错
被告李民不承认自己有过错，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的
厕所看不出漏水。
修缮队也来看过，也只是从表面上判断。
因此，他不同意杨女士的诉讼请求。
权利人在对房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益。
对他人的权益构成侵害的，应当停止侵害。
原告与被告相邻达20年之久，相安无事。
而被告对房屋及厕所装修后，原告厕所内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益。
被告现以自己装修完毕，不得破坏装修地面为由，拒绝技术人员的检查维修，违反法律规定。
根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，于近日做出判决:
技术人员进入李民室内对其厕所进行检查维修，李民必须提供方便;
需要破坏厕所的装修地面时，李民不得阻拦;
如需更换添置部件及材料，又需用户自费时由李民按票据面额负担;
李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干涉。
装修时要注意防水层
如今，人们的生活条件好了，也希望住得更舒适，因此，把房子装修得好一点成为人们的追求，但是装修房子千万注意别影响邻里，特别是楼下的邻居。
尤其是厨房、厕所的装修，厨房、厕所在建筑时已经过了特殊的防水设施处理，如果破坏了它的结构，很可能就会漏水，所以，在装修房时千万要小心，以免破坏了邻里的安宁。
九、污水管道返水怎么办
去年秋天的一个上午，3,楼某室业主给物业管理分公司打来电话，说发现厨房和洗手间的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。
几分种后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。
随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。
然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识（三项措施，一气呵成，这样积极主动地解决问题，业主心中自然就少了怨气）。
业主对物业公司的处理表示满意。
案情分析:
问题解决了，但污水管返水因何而起呢?
物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入伙，污水管的管道内残留建筑垃圾，平时排水量少时污水尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅。
为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患。
聪明的人不是不犯错误，而是不重复犯同类错误。
其之所以聪明，就在于出了问题善于举一反三，能够从中汲取经验教训，避免再蹈覆辙。
十、业主执意乱装空调怎么办
一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员:
1-2-301的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。
主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。
主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。
他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示:
我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样,"
此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。
说服方法:
尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释。
说明"
物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观"
，强调"
如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目"
，提醒"
这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。
听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。
主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，告诫说:
你们应当知道中海物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意。
这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。
最终，业主同意按规定位置打空调孔。
物业管理牵涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。
这就给物业管理人员出了一个题目，即:
如何巧妙地借人之力，成我之事。
十一、相邻两家因采光权而产生纠纷
甲在某市区向中胡同9号院有私房9间。
乙系甲的同院邻居，在该院也有私房2间。
从1996年起，乙租住甲北房最西2间，并从西起第一间门前向南1.10米处自建一个8平方米厨房。
当时双方均无异议。
1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。
乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一家三口居住，原自建小厨房也由丙继续使用。
乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建厨房，以免影响房屋的通风采光，双方争执不一。
1991年6月，甲以乙、丙为告诉到区法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨碍。
乙、丙以自建房仍需继续使用为由，拒绝拆除。
区法院经过审理，判决被告乙、丙在判决生效一个月内将其在向中胡同9号院内的自建房拆除。
本案涉及的是相邻关系中通风、采光问题，解决问题的关键是能否任定乙的自建房对甲房屋的通风、采光构成妨碍，同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原则。
1、从乙自建房的位置看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在当时并无异议。
甲现收回原出租房屋后，乙的自建房对甲来说已经构成了通风、采光方面的妨碍，根据《民法通则》第83条规定的处理相邻关系的纠纷原则:
即有利于发展生产、方便人民群众的生活、公开合理、有利于团结互助。
甲要求排除妨碍的要求是正当的。
2、根据河南省《住宅室内装饰装修的管理办法》规定:
不能搭建影响他人通风、采光、有碍观瞻的建筑物。
因些，人民法院根据双方的实际情况，判乙、丙将自建房拆除一部分，即保证了甲房屋的通风、采光，又兼顾了乙的女儿丙的
生活，是完全正确的。
3、从本案的实际情况来看，乙的自建房从1996年开始，已使用20余年，归丙继续使用后，丙在向中胡同9号院内又无其他厨房，一旦拆除，势必又给丙家正常生活造成影响。
法院根据双方的实际困难和需要，酌情判令乙、丙将自建厨房拆除一部分是正确的，合情、合理、合法。
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