中粮地产北京西单大悦城管理系统规划.ppt

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西单大悦城管理系统规划西单大悦城管理系统规划2007.05.08目目录录l前期工作前期工作进展展l典型案例研究典型案例研究华润万象城（深圳）万象城（深圳）上海来福士广上海来福士广场（上海）（上海）其它走其它走访案例（丰案例（丰联广广场、中关村、中关村购物广物广场）l大悦城大悦城项目目组织框架、流程框架、流程预计大悦城管理系大悦城管理系统规需求分析及主要功能模需求分析及主要功能模块划分划分实施施计划划l财务管理管理规划划前期工作进展前期工作进展前期工作进展前期工作进展l管理系管理系统规划的思路划的思路不从零开始不从零开始借借鉴标杆企杆企业的做法，根据自身特点的做法，根据自身特点进行改行改进遵循：

遵循：

“成熟系成熟系统-框架、流程框架、流程-大悦城系大悦城系统”的方法的方法前期工作进展前期工作进展l案例研究：

案例研究：

l与专业公司接洽：

与专业公司接洽：

软件公司：

科传、丰益、富基软件公司：

科传、丰益、富基硬件公司：

硬件公司：

IBM、NCR、海信、海信l参观考察及访谈：

参观考察及访谈：

丰联广场丰联广场北京中关村购物中心北京中关村购物中心华润万象城（深圳）华润万象城（深圳）案例研究

（一）案例研究

（一）华润万象城（深圳）案例研究华润万象城（深圳）案例研究项目目简介介组织框架、流程框架、流程管理系管理系统规划划收收银体系体系管理系管理系统模模块划分和基本功能划分和基本功能实施施计划（划（时间、人、人员架构）架构）华润万象城系万象城系统缺点缺点华润万象城项目简介华润万象城项目简介华润万象城万象城项目位于深圳湖金融商目位于深圳湖金融商务区区业态涵盖零售、餐涵盖零售、餐饮、娱乐、办公、酒店和居住公、酒店和居住总建筑面建筑面积万平方米，商万平方米，商业部分建筑面部分建筑面积.万平方米万平方米整体分割整体分割为300余商余商铺，家餐，家餐厅，个，个电影放映影放映厅和冰和冰场主力店包括：

主力店包括：

Esprit、NOVO、i.t、运、运动100、王子、王子饭店、店、Azona餐餐饮类商商铺包括包括Starbucks、百盛集、百盛集团下属餐下属餐饮企企业（Pizzahut、塔可塔可钟、KFC、日本、日本-和民居食屋等）和民居食屋等）现开开业商商铺占占总商商铺数量的数量的90华润万象城组织框架、流程华润万象城组织框架、流程管理层管理层行政财务二期开发物业管理公司（保安-保洁-工程）公寓管理公司（分公司）工程合约运营部招商部推广部IT部商场商场写字楼写字楼管理中心管理中心华润万象城租赁业务流程

（一）华润万象城租赁业务流程

（一）华润万象城租赁业务流程

（二）华润万象城租赁业务流程

（二）华润万象城结算业务流程（三）华润万象城结算业务流程（三）华润万象城收费业务流程（四）华润万象城收费业务流程（四）华润万象城华润万象城VIP系统业务流程（五）系统业务流程（五）华润万象城信息系统业务流程（六）华润万象城信息系统业务流程（六）华润万象城管理系统规划华润万象城管理系统规划华润万象城收银体系华润万象城收银体系涵括如下方式：

涵括如下方式：

自主收自主收银（使用（使用POS的租的租户，在，在联网状网状态下可直接下可直接传至后台）至后台）销售接口上售接口上传（上上传销传销售数据文件到系售数据文件到系统统后台后台）手工手工报表（表（提交日或月提交日或月销销售售报报表，人工表，人工录录入入销销售数据售数据）管理系统模块划分和基本功能（招商）管理系统模块划分和基本功能（招商）招商部招商部租户信息管理铺位信息管理租约信息管理管理系统模块划分和基本功能（招商）管理系统模块划分和基本功能（招商）租约违约记录的维护租约违约记录的维护记录租约谈判过程关键进度记录租约谈判过程关键进度查询即将到期铺位来查询租约到期情况查询即将到期铺位来查询租约到期情况租约信息租约信息租约编号：

CRCSZ04-LA001-（01.01租约类型：

租户号：

0001（租户名称：

）铺位号：

租约签署日期：

（dd-mm-yyyy）租约起始日期：

（dd-mm-yyyy）租约截止日期:

（dd-mm-yyyy）租赁期限：

（月）租户经营种类：

状态：

租约文件存放路径：

（多个文件）租赁保证金：

（元）参考号：

租金条件：

收费编号描述计算生效日期（dd/mm/yyyydd/mm/yyyy）结算代码结算方式描述结算期限时间结算期限单位结算组别滞纳金比率（）01免租01/02/200228/02/2002R001免租1月0010.0002固定租金01/03/200231/01/2003R002月租金1月0010.000303物业管理费01/02/200201/05/2004R003物管费1月0010.000204免租01/02/200328/02/2003R001免租1月0010.000305固定租金01/03/200301/05/2004R002月租金1月0010.0003铺位信息铺位信息新增结算代码租户信息租户信息租约的增、改，维护租约的增、改，维护管理系统模块划分和基本功能（财务）管理系统模块划分和基本功能（财务）财务部财务部销售数据接收销售数据接收销售预算维护结算组别维护财务结算财务核销财务催缴管理系统模块划分和基本功能（财务）管理系统模块划分和基本功能（财务）按月维护每个铺位销售品类的销售预算按月维护每个铺位销售品类的销售预算不用做到每日改为“铺位”铺位名称管理系统模块划分和基本功能（财务）管理系统模块划分和基本功能（财务）设定不同的结算组别，生成的结算单设定不同的结算组别，生成的结算单结算组别维护结算组别维护名称名称：

结算组别结算组别行号行号代码代码描述描述11001001固定租金及其它费用租约结算固定租金及其它费用租约结算22002002抽成租金结算抽成租金结算33003003代销租约收费代销租约收费根据结算单核销各种已缴收的费用根据结算单核销各种已缴收的费用结算单号收费项目应收金额对欠缴费用租户发出一、二次催缴单对欠缴费用租户发出一、二次催缴单管理系统模块划分和基本功能（推广部）管理系统模块划分和基本功能（推广部）会员信息管理会员信息管理积分、兑换赠品管理场地管理广告位管理活动管理推广部推广部管理系统模块划分和基本功能（推广）管理系统模块划分和基本功能（推广）会员资料管理不同店铺不同积分规则，兑换积分换购管理记录，可查库存华润大厦（租务）华润大厦（租务）单元租户管理单元信息管理单元租约管理华润大厦报表管理系统模块划分和基本功能（华润大厦管理系统模块划分和基本功能（华润大厦-租务）租务）租户信息管理位置维护：

万象城单元由一个或多个门牌组成位置（门牌号）维护位置（门牌号）维护位置编号：

位置编号：

建筑面积：

建筑面积：

（平方米）（平方米）楼层：

楼层：

单元状态信息单元出租历史信息管理系统模块划分和基本功能（华润大厦管理系统模块划分和基本功能（华润大厦-租务）租务）华润大厦租金情况报表580出租率约96.67%保证金明细表华润万象城系统实施人员架构华润万象城系统实施人员架构华润万象城系统实施进度表（华润万象城系统实施进度表（2004.6.23-10.23）华润万象城系统缺点华润万象城系统缺点推广部模推广部模块部分功能部分功能较弱弱人流客流人流客流统计系系统缺失缺失POS-AD模模块缺失缺失报表内容与格式建立需逐步改表内容与格式建立需逐步改进来福士广场（上海）来福士广场（上海）案例研究

（二）案例研究

（二）来福士广场（上海）案例研究来福士广场（上海）案例研究来福士广来福士广场（上海）（上海）简介介业务流程分析流程分析上海来福士广场项目简介上海来福士广场项目简介英文名称：

英文名称：

RafflesCity位于上海市中心，位于上海市中心，紧靠人民广靠人民广场和南京路步行街和南京路步行街业态涵盖零售、餐涵盖零售、餐饮、娱乐、办公公总建筑面建筑面积达达13万平方米，商万平方米，商铺面面积约5万平方米万平方米为新加坡在沪最大投新加坡在沪最大投资项目目来福士广场（上海）装修流程

（一）来福士广场（上海）装修流程

（一）来福士广场（上海）装修流程

（二）来福士广场（上海）装修流程

（二）其它走访案例（北京）其它走访案例（北京）案例研究（三）案例研究（三）其它走访案例其它走访案例-丰联广场丰联广场北京丰北京丰联广广场的的经验是大力是大力发放会放会员卡，会卡，会员卡有打折、回卡有打折、回馈或或赠送礼品、定期送礼品、定期举办活活动和享受和享受贵宾购物礼遇等功能，所以他物礼遇等功能，所以他们和租和租户签有三个合同，即主体合同（商有三个合同，即主体合同（商铺租用合同）、租用合同）、团购合同、合同、会会员卡合同。

卡合同。

目前，丰目前，丰联广广场已有已有3.5万会万会员，正式会，正式会员1.6万，会万，会员消消费占据了占据了商商场营业额相当大的一部分，它相当大的一部分，它为商商场推广推广统一一POS机奠定了机奠定了坚实的基的基础。

其它走访案例其它走访案例-中关村购物广场中关村购物广场中关村广中关村广场购物中心的物中心的经验是是积极推广极推广团购、储蓄卡服蓄卡服务。

中关。

中关村村购物广物广场在开在开业前招商前招商时为了尽快招了尽快招满商商铺，在，在谈判判时处于劣于劣势地位，所以在地位，所以在120余位商余位商铺中，只有一半左右使用商中，只有一半左右使用商场提供的提供的POS机，机，这样给商商场的数据采集和商的数据采集和商场的管理的管理带来很多不便。

后来很多不便。

后来他来他们在在团购和和储蓄卡服蓄卡服务方面加大了力度，租用商方面加大了力度，租用商场POS机的机的商商铺营业额因此大幅提升，因此大幅提升，给商商铺带来了好来了好处，所以一开始抵制，所以一开始抵制使用商使用商场POS的很多商的很多商户主主动找到商找到商场要求参加商要求参加商场统一筹划的一筹划的团购和和储蓄卡活蓄卡活动，主，主动提出租用商提出租用商场提供的提供的POS机。

机。

其操作流程是：

商其操作流程是：

商场销售售储蓄卡，或蓄卡，或举办团购活活动，收到客，收到客户消消费或或购物款物款给客客户开具开具发票，客票，客户到商到商铺消消费后，商后，商铺凭凭POS机机打印的小票和打印的小票和给商商场开具的开具的发票定期到商票定期到商场进行行结算。

算。

租户跑单、作弊技术解决方案租户跑单、作弊技术解决方案通通过查看看销售售报表追踪那些大宗或多次表追踪那些大宗或多次进行退行退货销售售动作的租作的租户通通过查看接口看接口传来的来的销售数据，售数据，监测异常异常销售数据。

譬如售数据。

譬如销售数售数据中重复据中重复产生退生退货数据、数据、销售笔数、售笔数、销售金售金额与与实际人流人流严重不重不符等。

符等。

要求所有通要求所有通过接口接口传送数据的租送数据的租户将自将自动传送数据机制一并嵌入送数据机制一并嵌入其其销售系售系统中的中的日日结动作，以防止作，以防止销售人售人员篡改改销售数据，售数据，杜杜绝采用采用mail、软盘、USB等方式等方式传送送销售数据。

售数据。

通通过销售售报表表监测是否有租是否有租户每天只每天只录入一笔或几笔入一笔或几笔销售售资料料进入入POS系系统，严格杜格杜绝此此类情况情况发生。

（生。

（这种情况出种情况出现在既用自在既用自己己POS系系统的又用的又用mall的的POS系系统的租的租户中）中）大悦城项目大悦城项目41大悦城筹备期组织架构大悦城筹备期组织架构招商推广部公寓写字楼部工程部（合约部）行政人事部财务部物业筹备部执行董事董事长运营筹备部经营管理层经营管理层42大悦城经营期组织架构大悦城经营期组织架构写字楼部行政人事部执行董事董事长物业管理部招商部运营部物业公司保安保洁客服工程停车场管理绿化推广部财务部（IT部）（分公司）公寓管理公司公寓部注释：

可以考虑写字楼部和公寓部合并为一个部门注释：

可以考虑写字楼部和公寓部合并为一个部门经营管理层经营管理层大悦城流程预计大悦城流程预计将将华润万象城与来福士广万象城与来福士广场业务流程下流程