中原房地产基础知识培训.ppt

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LOGO11房地产市场房地产市场房地产开发房地产开发房地产基本概念房地产基本概念LOGO22房地产房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

1.土地土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；2.建筑物建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；3.其他土地定着物其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。

房地产是什么？

房地产是什么？

房地产基本概念房地产基本概念LOGO33房房地地产产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物结构设备装饰装修示示意意图图房地产基本概念房地产基本概念LOGO4房地产的实物实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；权益权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；4地役权：

是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利.典权：

是指支付典价而占有他人不动产并取得使用收益的权利.典权人、出典人、典物.实物、权益和区位实物、权益和区位房地产基本概念房地产基本概念LOGO51.1.居住物业居住物业：

自住、投资2.2.商用物业商用物业：

经营性、收益性或投资性物业。

包括：

写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。

3.3.工业物业工业物业：

工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等4.4.特殊物业特殊物业：

得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等5房地产的类型房地产的类型房地产基本概念房地产基本概念LOGO66固定性固定性：

流通的只是使用价值;单一性单一性：

世界上没有两件完全相同的房地产;稳定性稳定性：

保值性保值性：

土地稀缺,随时间不断增值;累计性累计性：

社会财富庞大容器.房地产的特征房地产的特征房地产基本概念房地产基本概念LOGO77房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业房房地地产产的的作作用用为国民经济的发展提供重要的物质条件可以改善人们的居住和生活条件可以改善投资环境，加快改革开放的步伐通过综合开发，有利于城市规划的实施可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工等工业发展房地产基本概念房地产基本概念LOGO8房地产业房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：

房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业8房地产业房地产业房地产基本概念房地产基本概念LOGO9“一级市场一级市场”、“二级市场二级市场”与与“三级市场三级市场”9指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；“二级市场”拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场“三级市场”“一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场房地产市场的分级房地产市场的分级房地产基本概念房地产基本概念LOGO101.居住用地：

70年2.工业用地：

50年3.商业、旅游、娱乐等用地：

40年4.综合或其他用地：

50年10各种土地用途年限各种土地用途年限房地产基本概念房地产基本概念LOGO11、建筑密度、建筑密度:

又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积x100%试算试算：

某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？

1160%房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念LOGO12、容积率容积率:

是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率=总建筑面积/建筑用地面积试算：

某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？

124.0房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念LOGO13如：

在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则、建筑总面积、建筑总面积=土地总面积x建筑密度x建筑层数容积率=建筑密度x建筑层数13基底面积房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念LOGO1414、绿化率、绿化率：

指一定地块内所有的绿地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）占规划建设用地面积的比率。

绿化率=绿地面积/规划建设用地面积x100%房地产基本概念房地产基本概念LOGO151.建筑面积（销售面积）套内建筑面积分摊公用面积2.使用面积：

各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

3.套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积4.共有建筑面积.指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积.5.共有面积组成:

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半.建筑面积建筑面积=套内建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积15房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念建筑面积、使用面积和套内建筑面积LOGO1616住宅结构形式住宅结构形式按性质及规模划分：

低层（低于10米）多层（10-24米）小高层（2733米）高层（36米以上）超高层（100米以上）按材料划分砖混结构砖木结构钢筋混凝土结构（框架、框剪、剪力墙）钢结构型钢混凝土结构房地产基本概念房地产基本概念LOGO171.多层住宅：

90-93%2.小高层及高层住宅：

80-88%3.写字楼物业:

70-75%4.商铺物业：

50%左右（街铺：

100%）17房地产基本概念房地产基本概念常规物业实用率常规物业实用率LOGO1818住宅的开间开间：

住宅采光面的宽度住宅的进深进深：

住宅垂直于采光面的的长度住宅的层高层高：

下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

住宅的净高净高：

下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高净高=层高层高-楼板厚度楼板厚度房地产基本概念房地产基本概念LOGO19不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米=10.764平方英尺1公顷=10000平方米1公顷=15亩1亩=666.67平方米19尺度单位换算尺度单位换算房地产基本概念房地产基本概念LOGO2020房地产市场房地产市场房地产开发房地产开发房地产基本概念房地产基本概念LOGO21从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

21房地产市场房地产市场房地产市场定义房地产市场定义LOGO22土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师设计师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师消费者或买家22房地产市场房地产市场房地产市场的参与者房地产市场的参与者LOGO2323房地产市场的运行环境及其影响因素房地产市场的运行环境及其影响因素房地产市场房地产市场LOGO2424参见下图参见下图潜在市场、有效市场、服务市场、渗透市场对某种特定商品有某种兴趣的消费者。

对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。

使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。

指已经购买了企业产品的消费者的集合潜在市场有效市场服务市场渗透市场房地产市场房地产市场LOGO25需求、供给与价格需求需求：

消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量。

与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。

25房地产市场房地产市场房地产市场经济指标房地产市场经济指标LOGO26需求、供给与价格供给供给：

厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。

与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。

26房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场LOGO27需求指标国内生产总值人口数城市家庭人口就业人员数量及就业分布城市家庭可支配收入及城市家庭总支出房屋空间使用数量商品零售价格指数及城市居民消费价格指数27有效购买力房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场LOGO28供给指标存量新竣工量灭失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值28房地产市场经济指标房地产市场经济指标有效供给能力房地产市场房地产市场LOGO29弹性理论需求价格弹性：

指在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的反应程度。

（也可以理解为当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的需求量变化的百分比。

）供给价格弹性：

供给量变动率与价格变动率的比值。

影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本市场均衡需求的数量等于供给的数量29房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场LOGO30消费者行为理论消费者决策：

指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而做出的消费选择。

效用：

消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。

其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。

30房地产市场经济指标房地产市场经济指标性价比房地产市场房地产市场LOGO31消费者行为理论消费者均衡：

消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。

31房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场LOGO32地租：

利用土地所获得的超额报酬地租=市场价格生产成本平均利润级差地租：

不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租32地租及级差地租地租及级差地租房地产市场房地产市场LOGO3333影响房地产的九大因素影响房地产的九大因素自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素国际因素心理因素其他因素房地产市场房地产市场LOGO34房地产的空间市场使用功能与房地产的资产市场资产的投资收益功能房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。

从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。

34供给租金需求收益相互作用房地产运作规律房地产运作规律房地产市场房地产市场LOGO35房地产市场的周期循环传统的房地产周期理论认为：

房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。

在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。

房地产周期循环的主要原因是：

供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等35房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场LOGO36施永青2005年观点房地产周期房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：

（1）房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。

一旦发现供不应求