世联战略顾问服务经验分享5.ppt

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世联战略顾问服务经验分享世联战略顾问服务经验分享“成成为为中中国国政政府府和和机机构构客客户户在在房房地地产产行行业业最最值得信赖的合作伙伴和智力脑库。

值得信赖的合作伙伴和智力脑库。

”为谁提供什么内容的顾问服务？

为谁提供什么内容的顾问服务？

Forwhomandforwhat?

政府政府/机构机构n北京首都规划委员会n北京市顺义区规划局n北京市亦庄经济技术开发区管理委员会n北京市规划委员会昌平分局n北京市海淀区北部地区开发建设委员会n深圳市住宅局n深圳市土地与房地产交易中心n深圳市盐田区政府n深圳市龙岗区人民政府n深圳市福田区规划与国土资源局n深圳市宝安区规划与国土资源局n苏州工业园区管委会n合肥市规划局n海口市国土资源局n青岛市城阳区城市规划建设管理局n济南市临港开发区管委会n西安高新区管委会n沈阳市和平区房产局n郑州市二七区区政府n佛山市南海区工业园区管委会n北京市城市规划设计研究院n新鸿基地产发展（中国）有限公司n港铁轨道交通（深圳）有限公司n万科企业有限公司n复地股份有限公司n新世界中国地产有限公司n金地集团股份有限公司n华润置地n北京首都开发控股（集团）有限公司n北京天鸿宝业房地产股份有限公司n北京城市开发集团有限责任公司n金融街控股股份有限公司n天津泰达集团房地产开发公司n天津益德置业有限公司n大连亿达n深圳市华侨城房地产有限公司n深圳招商地产n上实地产n上海绿地（集团）股份有限公司n山东鲁能置业集团有限公司n重庆龙湖地产发展有限公司n中新苏州工业园区开发有限公司开发企业开发企业世联战略顾问服务的客户世联战略顾问服务的客户致力于打造理想之城的各级政府致力于打造理想之城的各级政府/机构和力争机构和力争于追求卓越的开发企业于追求卓越的开发企业总体规划总体规划城市整体定位城市发展战略产业研究控制性规划控制性规划区域整体定位区域开发理念功能定位指标研究规划检讨与修编规划检讨与修编规划市场评价规划实施现状评价规划修编建议专项规划专项规划市场背景研究整体定位赢利模式土地价值评估/资源盘点取地进入策略区域开发计划及经济测算区域营销土地出让策略土地出让计划土地出让执行投融资策略开发模式改造目标体系设计；运营管理模式；政策研究；拆配模式；拆配方案；投融资策略区域规划区域规划顾问顾问区域开发区域开发顾问顾问城市重建城市重建顾问顾问涉及四大核心业务模块、多个方面的工作内容涉及四大核心业务模块、多个方面的工作内容n成为规划成果/规划成果的一部分n形成规划设计依据；n帮助开发主体赢利；n坚定政府对于开发主体及项目的信心土地储备土地储备一级开发一级开发二级开发二级开发专项研究专项研究房地产行业研究；企业发展战略研究；政策研究；城市进入研究顾问工作内容顾问工作内容工作目标工作目标核心业务模块核心业务模块世联战略顾问服务的内容世联战略顾问服务的内容产业研究福利房研究住宅建设规划研究二级开发二级开发二级开发投标服务区域开发启动策略开发定位研究规划设计跟踪服务我们的服务价值在哪里？

我们的服务价值在哪里？

Whatisourservicesvalue?

Whatisourservicesvalue?

针对不同业务模块的核心技术思路针对不同业务模块的核心技术思路世联战略顾问的服务价值世联战略顾问的服务价值形成可操作的规划指标及开发实施方案制定前瞻性、有针对性的开发理念形成具备示范效应的区域发展策略环球视野、全国经验先进地区的实证案例研究区域规划顾问区域规划顾问制定具备前瞻性和针对性的开发理念制定具备前瞻性和针对性的开发理念n前瞻性前瞻性：

区域规模决定区域开发以及成熟周期较长，因此其整体规划以及开发理念必须以区域可持续发展为目标，站在城市发展角度考虑所在城市发展阶段、区域空间布局演变、项目所在区域的地位以及类似区域发展案例借鉴等，挖掘区域价值，制定前瞻性的开发理念和规划方案。

n针对性针对性：

区域项目内部及周边的资源复杂，资源的利用、保护、开发及相互关系对于区域发展影响较大，因此其规划必须从区域的自身资源和环境条件出发，有针对性的制定符合区域特征的开发理念。

区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建案例：

天津泰达七里海项目区域规划顾问服务价值之一区域规划顾问服务价值之一区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建区域规划顾问服务价值之二区域规划顾问服务价值之二环球视野、全国经验环球视野、全国经验先进地区的实证案例研究先进地区的实证案例研究n机场/机场城市案例n轨道交通案例n新城发展案例n城市升级案例n旅游度假区案例n工业园/高新技术产业园案例n旧城改造案例n生态城市案例n外城商务区（EBD）案例n旅游地产案例n陌生区大规模地产开发案例n港口、码头开发、改造案例n形成可操作的规划指标及开发实施方案形成可操作的规划指标及开发实施方案n可操作性可操作性：

规划的编制，尤其是控制性规划的编制必须考虑未来市场的可实施性，因此，一方面必须充分了解未来区域内可能的投资者、消费者对现状以及规划的意见和需求；另一方面必须从区域竞合关系出发，分析竞争范围内不同区域的功能定位与未来发展策略，从而制定出满足市场需求和符合区域未来发展前景的可操作的规划指标和开发实施方案区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建案例：

北京昌平新城新区东扩项目区域规划顾问服务价值之三区域规划顾问服务价值之三形成具备示范效应的区域发展策略形成具备示范效应的区域发展策略n示范效应示范效应：

区域规划形成的结果影响范围广、时间长，因此规划需要积极响应国家政策，形成与时俱进的区域发展策略，为其它区域的发展形成示范效应，以推动规划的通过和实施。

区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建区域规划顾问服务价值之四区域规划顾问服务价值之四针对不同业务模块的核心技术思路针对不同业务模块的核心技术思路世联战略顾问的服务价值世联战略顾问的服务价值兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握建立区域开发正确的做事步骤类似区域成功案例的实证研究区域开发顾问区域开发顾问n城市发展趋势：

城市发展趋势：

区域开发项目规模大、开发周期长以及功能复合的特征决定其发展方向和所在城市的发展具有紧密的联系和互动关系，因此需要站城市发展的角度，研究城市演变、功能和空间眼发展规律，寻找区域可能承担的城市功能，解决区域未来可持续发展动力问题。

n市场演变趋势：

市场演变趋势：

区域开发周期较长，因此不同功能的定位研究不能仅关注各个功能物业的当前市场状况，而是结合现状和市场发展普遍规律对未来市场作出准确预测指导正确的功能定位，实现区域开发的长期盈利目标。

对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握对项目所在城市发展和市场演变趋势的把握区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建区域开发服务顾问服务价值之一区域开发服务顾问服务价值之一城市发展趋势研究：

邹平两河一湖项目低密度市场趋势研究：

青岛即墨项目成功开发区域的实证案例研究成功开发区域的实证案例研究区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建区域开发服务顾问服务价值之二区域开发服务顾问服务价值之二大规模旅游地产世联案例库n深圳大梅沙n成都芙蓉古城n天津京津新城n天津东丽湖区域开发n昆山绿地21城n上海新浦江城n广州凤凰城n深圳四季花城n武汉万科城市花园n香港愉景湾n霍姆斯蒂德度假区n隐居谷四季度假区兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地兼顾长、短期利益的开发目标梳理及方案落地区域开发涉及多方利益主体、所需资金规模大且往往与企业的整体发展息息相关n多方利益主体：

多方利益主体：

区域开发往往涉及地方政府利益，担负一定的政府目标，且需要强大的政府支持，同时开发主体在项目的开发中又有自己的盈利目标或品牌目标；n财务要求：

财务要求：

大规模土地开发，规模大、开发周期长、盈利点复杂，开发商必须结合项目背景和自身实力，明确每种盈利点在不同开发阶段的可实现性和相应规模，并从财务目标出发安排开发节奏n企业发展需求：

企业发展需求：

区域项目开发以及盈利周期长、资金投入大等特点决定其往往与开发主体的企业长远发展战略目标相关联，因此区域项目在不同阶段的开发目标设置必须考虑企业的发展策略安排因此，区域开发应从兼顾多利益平衡的角度，从企业自身实力的角度以及企业战略发展的角度制定不同阶段的开发目标和方案。

区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建案例：

河南安阳贞元项目项目规模项目规模：

七个项目共20多平方公里世联顾问切入点：

世联顾问切入点：

房地产项目房地产项目VsVs区域开发区域开发项目发展项目发展VsVs城市运营城市运营取款机取款机VsVs蓄水池蓄水池区域开发服务顾问服务价值之三区域开发服务顾问服务价值之三建立区域开发正确的做事步骤建立区域开发正确的做事步骤n区域开发周期长，涉及方面多，在制定了兼顾长短期利益的开发目标和方案后，仍需针对不同开发阶段和不同目标制定正确的做事步骤，理清、理顺每一阶段工作步骤，从而保证整个区域开发的顺利进行。

n区域开发的基本工作顺序：

开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘/资源盘点土地价值评估区域定位区域规划开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建区域开发服务顾问服务价值之四区域开发服务顾问服务价值之四能不能换个案例？

针对不同业务模块的核心技术思路针对不同业务模块的核心技术思路世联战略顾问的服务价值世联战略顾问的服务价值提供多种可行方案，保证市场与操作的可实现性提供综合效益最大化的城市更新解决方案通过城市空间的重塑树立示范效应，取得品牌效益操作模式的整合与创新，最大化的规避风险城市重建顾问城市重建顾问提供综合效益最大化的城市更新解决方案提供综合效益最大化的城市更新解决方案n综合效益最大化：

高度决定视野，视野决定追求，我们的研究是基于城市与区域发展层面，往往涉及包括政府、开发商、改造机构和原住民等各方主体的社会、经济、环境等多项效益，因此我们着力于兼顾多方主体目标，提供综合效益最大化的解决方案，达到区域增值，甚至提高城市竞争力等的效果。

区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建城市重建顾问服务价值之一城市重建顾问服务价值之一项目基本情况：

项目基本情况：

位于深圳中心区，占地20.2万平方米，可建设用地面积16.16万平方米，总建筑面积52.5万平方米；属于城市CBD内大型的城中村改造项目项目关注点项目关注点：

兼顾到了政府、开发商、原居民等多方主体的多方目标，寻找到综合效益最大化的更新方案；项目成果项目成果：

得到福田区政府的充分肯定，推动了深圳旧城改造的进程案例：

深圳岗厦河源片区改造项目操作模式的整合与创新，最大化的规避风险操作模式的整合与创新，最大化的规避风险n通过对成功案例操作模式的研究与借鉴，对项目本体条件的详细调研与分析整合并创新改造模式，提供适合于本项目的“量身定做”的具备可操性的改造操作模式，保证项目始终走在正确的路上，降低项目开发的试错成本，最大化的规避项目操作风险。

案例：

三亚阳光海岸项目基本情况项目基本情况：

三亚湾阳光海岸是三亚市实现旅游业从观光为主向休闲度假转型为主的示范项目。

用地147.86公顷，面临美丽的三亚湾，海岸线长3.4公里客户需求要点客户需求要点:

拆迁量和开发量较大，但拆迁等关键环节城投没有土地使用权，如何吸引外部资本投资；作为新建成的组织，缺乏大规模区域改造开发经验，如何顺利实施规划目标，完成政府的任务；规划中如何在盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营；如何通过开发模式保证对项目开发的主导权世联关注世联关注：

盘点了已有改造模式，并针对项目提供了多种开发模式区区域域规规划划区区域域开开发发城城市市重重建建城市重建顾问服务价值之二城市重建顾问服务价值之二提供多种可行方案并进行优化，保证市场与操作的提供多种可行方案并进行优化，保证市场与操作的可实现性可实现性n丰富的旧改经验、强大的沉淀和市场研究能力以及与被拆迁人沟通的能力是进行经济测算、提供优化项目重建拆迁方案、确保经济市