世联地产谨呈内蒙鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议.ppt
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谨呈：
鄂尔多斯集团房地产开发有限责任公司谨呈：
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鄂尔多斯龙湾项目鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议定位与物业发展建议本报告是严格保密的。
鄂尔多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭锦路天骄路达拉特路吉劳庆路伊化路乌审街东胜老城区东胜老城区鄂尔多斯广场鄂尔多斯广场龙湾龙湾鄂尔多斯广场总建面约28万平米（地上）龙湾项目总建面约25万平米（地上）天骄花园总建面约49万平米（地上）合计合计总建面约总建面约102万平米（地上）万平米（地上）天骄花园天骄花园2本报告是严格保密的。
Part1Part1开发背景分析开发背景分析报告目录报告目录Part2Part2城市背景研究城市背景研究Part3Part3市场市场环境研究环境研究Part4Part4三项目整体发展战略三项目整体发展战略Part5Part5龙湾龙湾项目定位与物业发展建议项目定位与物业发展建议Part6Part6龙湾龙湾项目项目经济测算经济测算3本报告是严格保密的。
n鄂尔多斯集团是由1981年建成投产的伊克昭盟（现鄂尔多斯市）羊绒衫厂逐步成长壮大起来的现代企业集团。
现已形成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经营格局。
n羊绒产业是集团的事业基础，现已发展成为当今世界产销规模最大、产业体系最为完善、营销网络最为成熟、技术装备最为先进的行业领军企业。
羊绒制品的产销能力达到1000万件以上，占到了中国的40%和世界的30%以上，产品质量、市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺行业第一名绒纺行业第一名。
n鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业和中国行业排头兵企业，进入全国和中国行业排头兵企业，进入全国520520户重点企业和中国企业户重点企业和中国企业500500强之列。
强之列。
“鄂尔多斯鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以作为中国行业标志性品牌，以150.67150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。
亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。
鄂尔多斯温暖全世界打造世界名牌打造世界名牌成就系列辉煌成就系列辉煌解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团：
雄厚的经济实力雄厚的经济实力4本报告是严格保密的。
解读鄂尔多斯集团解读鄂尔多斯集团：
强劲的发展活力强劲的发展活力1.1.精神纲领：
精神纲领：
讲忠诚、讲责任、讲追求讲忠诚、讲责任、讲追求2.2.企业价值观：
企业价值观：
报效祖国，荣辱不惊，装点家园，铸造人生报效祖国，荣辱不惊，装点家园，铸造人生3.3.企业精神：
企业精神：
集智、放胆、拓荒、创新集智、放胆、拓荒、创新4.4.企业信念：
企业信念：
不相信神仙上帝，只信奉事在人为不相信神仙上帝，只信奉事在人为5.5.企业愿景：
企业愿景：
鄂尔多斯温暖全世界鄂尔多斯温暖全世界6.6.经营使命：
经营使命：
立民族志气，创世界名牌。
立民族志气，创世界名牌。
n在“五业并举、协同发展”的同时，集团还涉足房地产房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业，非主营业务已成为集团新非主营业务已成为集团新的经济增长点和利润源的经济增长点和利润源。
化工羊绒煤炭电力冶金鄂尔多斯温暖全世界5本报告是严格保密的。
解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团：
构建企业发展愿景构建企业发展愿景树立企业品牌，奠定行业领袖地位；树立企业品牌，奠定行业领袖地位；探索可复制、可持续发展的核心竞争力；探索可复制、可持续发展的核心竞争力；城市经营者，引领城市发展与升级；城市经营者，引领城市发展与升级；企业发展愿景企业发展愿景6本报告是严格保密的。
解读鄂尔多斯房地产集团解读鄂尔多斯房地产集团：
项目发展目标项目发展目标第一目标第一目标第一目标第一目标自我循环自我循环自我循环自我循环合理收益合理收益合理收益合理收益通过合理安排三项目的开通过合理安排三项目的开发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标第二目标第二目标第二目标树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌扩大影响扩大影响扩大影响扩大影响依托集团背景，通过率先启依托集团背景，通过率先启动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠定市场认知度与美誉度。
定市场认知度与美誉度。
第三目标第三目标第三目标第三目标锻炼团队锻炼团队锻炼团队锻炼团队复制扩张复制扩张复制扩张复制扩张构建可复制的发展模式经验，构建可复制的发展模式经验，拓展市场占有量，使得房地产业务板块成为集团主力业务之一拓展市场占有量，使得房地产业务板块成为集团主力业务之一7本报告是严格保密的。
从全局出发，制定整体开发战略。
明确各从全局出发，制定整体开发战略。
明确各项目在整体中的作用及各项目之间的关系项目在整体中的作用及各项目之间的关系核心问题：
核心问题：
对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、办对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、办公等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是公等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是基于各项目本体属性及区域环境，制定各基于各项目本体属性及区域环境，制定各项目的发展策略及市场解决方案项目的发展策略及市场解决方案战略层面战略层面项目层面项目层面8本报告是严格保密的。
城市层面城市层面城市层面城市层面站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。
基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及发展策略市场环境市场环境市场环境市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。
研究市场环境，判断各种物业类型的发展空间及市场机会，指导各项目物业功能定位及产品方案。
研究线索研究线索针对核心问题，我们的研究视角将从针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面城市层面城市层面城市层面及及市场环境市场环境市场环境市场环境两两个线索展开：
个线索展开：
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Part1Part1开发背景分析开发背景分析报告目录报告目录Part2Part2城市背景研究城市背景研究Part3Part3市场市场环境研究环境研究Part4Part4三项目整体发展战略三项目整体发展战略Part5Part5龙湾龙湾项目定位与物业发展建议项目定位与物业发展建议Part6Part6龙湾龙湾项目项目经济测算经济测算10本报告是严格保密的。
鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。
南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。
全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区，全市总面积8.7万平方公里，2008年末全市常住人口159.1万人，东胜区总人口约43万人。
随着经济的快速发展以及城市知名度的提高，城市的外向特征不断增强，每年新增外来人口将近10万人。
鄂尔多斯是典型的资源性城市，因“扬（羊）眉（煤）吐（土）气”著称，其中煤炭储量占全国1/6，天然气储量占全国的1/3。
城市概况城市概况鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角金三角”11本报告是严格保密的。
经济发展经济发展鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列鄂尔多斯历年鄂尔多斯历年GDPGDP及增长率及增长率城市城市0808年年GDPGDP增长率增长率排名排名包头市1700亿20.05%01鄂尔多斯鄂尔多斯16031603亿亿22.9%22.9%0202呼和浩特1294亿17.5%03根据人民网公布的中国城市最新经济实力排行榜，内蒙古自治区包头、鄂尔多斯、呼和浩特3个城市进入全国88个GDP过千亿元城市榜单；中国社会科学院发布的2009年城市竞争力蓝皮书中，鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一；鄂尔多斯2008年人均国民生产总值达到102028元，已超过北京、上海。
在全国城市人均GDP排名中列第一位。
鄂尔多斯历年人均鄂尔多斯历年人均GDPGDP及增长率及增长率12本报告是严格保密的。
鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（元）鄂尔多斯历年城镇居民人均可支配收入（元）0808年西部主要城市居民人均可支配收入比较（元）年西部主要城市居民人均可支配收入比较（元）收入水平收入水平依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群同时也孕育了大量财富人群n2008年，城镇单位在岗职工平均工资为36255元，同比增长13.9%。
城镇居民人均可支配收入达到19435元，增长19.8%。
n每百户城镇居民拥有家用汽车28辆，较上年增加12辆；拥有移动电话241部，较上年增加18部；拥有家用电脑48台，较上年增加11台。
n2008年，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达19435元，同比增加3209元，增长19.8%。
n2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元，同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要来源，占家庭总收入的比重为70.5%。
城镇居民人均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总收入的比重14.3%。
城镇居民人均财产性收入继续增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。
13本报告是严格保密的。
n2008年东胜区社会消费品零售总额132亿元，同比增长26%n2008年城镇居民人均消费性支出19064元，增长32%。
大大高于同级别西部其他城市。
n消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温。
20082008年城镇居民人均消费结构图年城镇居民人均消费结构图消费水平消费水平居民消费能力强，但以基本生活消费为主，娱乐休居民消费能力强，但以基本生活消费为主，娱乐休闲消费占比低，可发展空间大闲消费占比低，可发展空间大20082008年西部城市人均消费支出比较年西部城市人均消费支出比较元元n2008年东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车30辆，街道上悍马、奔驰、宝马随处可见，被形象描述为“站在大街上看车展”。
14本报告是严格保密的。
中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中指出：
突出发展中心城市，构筑东胜、康巴什、阿勒腾席热“一城两片三区”的中心城市总体框架，促进中心城区向促进中心城区向大城市迈进大城市迈进康巴什新区阿勒腾席热区东胜片区“一城两片三区一城两片三区”“一城”鄂尔多斯都市区；“两片”东胜片区与康-阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区东胜片区区域片区区域传统商商业贸易服易服务中心中心随着行政、经济管理功能向康阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康阿片区新政治康阿片区新政治经济文化中心文化中心康阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区）的快速建设老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区）的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势城市发展城市发展随着城市空间拉大，将形成随着城市空间拉大，将形成“一城两片三区一城两片三区”的空间布局和职能分工，的空间布局和职能分工，东胜片区
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