五彩城凤凰汇颐堤港研究报告.ppt

五彩城凤凰汇颐堤港研究报告.ppt

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凤凰汇、五彩城、颐堤港凤凰汇、五彩城、颐堤港考察报告考察报告目录目录主营业态：

零售、餐饮、影院主营业态：

零售、餐饮、影院开发商：

华润置地开发商：

华润置地面积：

面积：

54,000sqm1凤凰凰汇开业时间：

开业时间：

2011.12室内设计：

室内设计：

Benoy商圈：

三元桥商圈：

三元桥凤凰凰汇立面剖面效果立面剖面效果图及楼及楼层业态（餐餐饮：

零售：

零售1:

1）楼层楼层知名品牌名称知名品牌名称B1西树泡芙，KFC，面包新语，华润堂，BLT，字里行间，COSTACOFFEE，SASA，太平洋coffee，金鼎轩1F浮士德，IZZUE，H&M，Ochirly，UNIQLQ，CK，Hollister，G-star，DKNY，GUESS，INDULGI，ete，太平洋咖啡，Lacoste，（119-120/217空置）2F-3FH&M，Roem，breadnbutter，速写，速写，UNIQLO，JNBY，MGS，满记甜品，满记甜品，FivePlus，IROO，绿茶，云海肴，绿茶，云海肴，釜山料理，大渔铁板烧，釜山料理，大渔铁板烧，嘉禾影院嘉禾影院，DECHOCOLATECOFFEE建筑外观建筑外观建筑形式建筑形式建筑东西南三侧共7个出入口，一个下客点，位于南侧入口；一个地上停车场，位于东侧出入口；地下停车场入口位于建筑西侧。

三栋塔楼实体与购物中心均有交集。

外立面均以冷色调为主，外装以钢架、木格栅、墙砖、玻璃为主。

整体外观作为一个商业来讲比较一般，没有吸引大家视线的设计亮点。

对于华润所自称的进京第一站地标性建筑的自视不认同。

1、任何一个视角都不能看到购物中心的全貌（受限于三栋塔楼）。

2、建筑外立面装饰太普通。

装饰比较出彩的一面却在人流死角：

地下停车场入口和卸货区。

3、酒店、写字楼外观设计也未与周围建筑区分开，而且有点随大流，这样的建筑在北京随处可见。

凤凰汇：

景观凤凰汇：

景观（设计：

麦田景观设计：

麦田景观）上图不是最终方案，但是改动不大，可以做为参考。

如图：

无论是绿化带还铺装均以弧线为基调，这应该是为了迎合凤凰汇的Logo，这个设计不足之处在于，在行人视线较低的时候不易辨认出这些形状，只是起到了点状绿化的作用。

第二张图片建筑对面为一个小型广场（位于京密路与项目之间），对项目本身能起到一定聚集人气的作用。

凤凰汇：

室内凤凰汇：

室内主入口处前台室内设计室内设计1、常见的白色天花，搭配暖色灯带，并点缀暖色筒灯。

（全是暖灯，天冷的时候固然是好，天热的时候会不会让人觉得很热?

）2、动线单一，所以不存在死角，动线恰好也围成了一只翅膀的形状。

3、再来看看入口处电梯位置：

在入口前台背后是整体挑空，电梯设在挑空处，离入口在15米以内，并只有一侧有电梯接入口，所以在一开始已经对人流做了分流，而且也能很快将人流引到更高层，这样的设计也解决电梯离入口太近导致一楼人流太少的弊端。

4、连廊上基本都有品牌展示位。

室内设计室内设计1、B1衔接的是机场快轨，携带行李的顾客较多所以电梯设计为扶梯与自动人行道结合。

2、地下通道入口平台过于空旷，可能是由于机场快轨人流量较低，难以招商，但是也未有任何购物中心的展示。

3、全场唯一一个柱顶灯，让我觉得像银泰中心。

主主营业态：

零售、餐零售、餐饮、影院、影院、娱乐开开发商：

商：

华润置地置地面面积：

135，000sqm2五彩城二期五彩城二期开业时间：

开业时间：

2013.1建筑与室内建筑与室内设计：

Benoy商圈：

上地、中关村商圈：

上地、中关村五彩城二期五彩城二期业态楼层楼层知名品牌名称知名品牌名称B1美克美家，HarborHouse，食涵天美食广场1F哈根达斯，AnneKaren，GUESS，DAZZLE，MANGO，TOMMYHILFIGER，周大福，IDO，GAP，ochirly，Aimer，太平洋咖啡，CHARLES&KEITH，MO&Co.，H&M，MAPbyBelle2F-8FEsprit，AMASS，LowrysFarm，NAVIGARE，SELECTED，GAP，播，播，VM，BasicHouse，曼谷银，曼谷银，H&M，JJ，ONLY，字里行间，满记甜品，字里行间，满记甜品，Nike，adidas，Balabala，仙踪林，仙踪林，snoopy，珍仕菓，金鼎轩，丝域，蘭瑜伽，珍仕菓，金鼎轩，丝域，蘭瑜伽，眉州东坡，美丽田园眉州东坡，美丽田园Spa，权金城，黄记煌，海底捞，外婆家，云海肴，权金城，黄记煌，海底捞，外婆家，云海肴，CGV。

建筑外观建筑外观建筑形式建筑形式1、由效果图可以看到整个项目的外观，给我的第一印象是：

机器人5号。

实际完工效果跟效果图差距较大，建筑外观整体比较灰暗。

2、外装面积一半以上为墙砖，降低了项目的现代感。

3、二期三个入口，均是北向。

4、项目本身长宽比来说过于狭长。

5、建筑外立面有入口直通影院直梯。

景观景观（设计：

设计：

HASSELL）景观景观景观主体：

旱地喷泉、树池、硬铺。

1、方形旱地喷泉，目的：

夏天嬉水与景观点缀。

2、树池矮墙高度在45公分左右，有户外座椅的功能，如果能在矮墙水平面层嵌入一些木质条凳，可能效果更好。

3、硬质铺装中加入了线条做柔和处理。

五彩城二期五彩城二期室内室内五彩城室内五彩城室内1、由于项目本身比较狭长，由主入口进入视线可及处比例不足，而且有一种很窄的感觉。

2、电梯底面以及连廊底面均做了灯光处理，这样就解决了原本电梯底面给人的压抑感。

3、内装基本为白色调，天花点缀以五彩城Logo形式的吊顶。

4、餐饮及儿童层装饰都非常巧合的装饰以深色为主。

5、四层全为儿童业态，五、六层为餐饮。

6、扶梯口仅有少量该楼层导视图，未有整个购物中心楼层业态图，全部业态导视图仅在出入口位置设有。

五彩城平面图五彩城平面图由平面能更清晰的看出：

水平动线单一。

项目共9层（含B1），由于水平距离较长，上/下扶梯位置没有章法，哪儿都是电梯，但有时你不容易找到你需要的那一部电梯；而且楼层过高，对于6楼的商铺来说，人流很难行进到那里。

（7-8为CGV影院）SNOOPY乐园乐园SnoopyGarden总建筑面积达到4500平方米，主要针对人群为有3-12岁儿童的家庭消费群体及年轻女性；该项目位于二期停车楼顶层即购物中心四层位置，与一期冰场项目形成对应；同时二期四层主营业态以儿童生活为主，Snoopy项目完成后，整个五彩城项目成为海淀区儿童类业态最具有核心竞争力的购物中心。

当前五彩城四大主力店中沃尔玛及影院辐射面积相对有限，冰场则受季节性及学生假期影响较大，而主题公园则具有更远的辐射面积，更强的吸客能力。

因此五彩城选择史努比五彩世界是建立在史努比广泛的知名度、深入人心的卡通形象基础上的，有很好的市场应用前景，通过对Snoopy形象的运作、深度挖掘，对扩大商业项目的影响力来说可以提供很好的先决条件，可以使五彩城成为一个功能性、互动性于一体，是一家人都喜欢的节日大party的聚集地。

主主营业态：

零售、餐零售、餐饮、影院、影院、娱乐开开发商：

太古、商：

太古、远洋洋面面积：

87,000sqm3颐堤港堤港开业时间：

开业时间：

2012.9建筑与室内建筑与室内设计：

Benoy商圈：

酒仙商圈：

酒仙桥颐堤港堤港业态楼层楼层知名品牌名称知名品牌名称B1BHG，顺电，pageone，屈臣氏，华尔街英语，佰草集1Fbreadnbutter，CK，chocolate，Charles&Keith，GAP，Guess，Godiva，H&M，i.t，MO&Co.，丝芙兰，sly，swatch，TOMMYHILFIGER，星展银行2F-4F播，播，CK，达衣岩，达衣岩，GAP，H&M，IROO，JJ，Only，速写，速写，dzzit，selected，VM，太兴私房菜，太兴私房菜，adidas，colunbia，乐兜儿童成长中心，联想，麦当劳，满记甜品，乐兜儿童成长中心，联想，麦当劳，满记甜品，Nike，CVG建筑外观建筑外观建筑顶部为穹顶与平顶（不通透）相结合，建筑外墙大部分为玻璃幕墙或同一色调，与南侧酒店与写字楼结合有较强整体感。

停车场出入口位于购物中心入口处广场景观里，且地下停车场有两处挑空景观。

主入口位于西北角，原因大概是寄希望于地铁出入口（地铁14号线将台站位于项目北侧，计划于2014年12月开通）.项目东侧为大面积硬铺空地，为户外活动与租摆提供场地。

再往东为颐堤港花园，建设中。

室内室内1、水平上视线较开阔，视线所及较远。

采用”回“字型，并设置多处挑空，增加商场的空间感和购物舒适度；另外，内部设置与酒店、写字楼的通道，使顾客可以在商场、写字楼以及酒店之间穿梭自如，从而更好的享受综合体带来的便利性。

2、垂直动线设计：

中庭挑空直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的多部扶梯设置更起到促进客流垂直流动的作用。

3、水平动线的终点都是“冬季花园”。

冬季花园为退台设计，业态全为餐饮，加上冬季花园的顶为穹顶，坐在退台上会有身在户外的感觉。

室内室内影院大堂附有餐饮店和影音店，并配有较多桌椅供顾客休息使用。

影院影院通往冬季花园2层退台的扶梯设置了一处跌水。

细节细节3层南侧一些儿童业态正面有这块纵向全透无色玻璃窗，首先这种玻璃对阳光没有减弱的效果（很刺眼），对玻璃正面的店铺人流会照成一定影响，二是这块玻璃窗前就是扶梯，会对行人照成一定危险。

北京第三家Pageone三个项目中：

1.凤凰汇体量最小，业态组合较少（餐饮，服装，影院，BLT），人流量较多来源于餐饮；处于双轨交汇处，地理优势明显。

2.五彩城体量最大，含亚洲最大snoopy乐园，儿童业态比较大，项目附近居住区较多，并且以橡树湾项目引进了海淀区第二实验小学，提升项目价值；地铁基本于项目无帮助，地铁站步行需时25-30分钟。

3.颐堤港体量较小，内含一2000室内花园（冬季花园），可以举办室内大型活动，冬季花园处建筑采用退台以及穹顶设计，光线、视线都较好；室内空间尺度较大，视线开阔，行走自如；由于项目还处于培育期，人气不足。

4.三个项目室内或者建筑设计均由Benoy设计。

综合分析综合分析综合分析综合分析凤凰汇凤凰汇五彩城五彩城颐堤港颐堤港建筑外装铝塑板外包、玻璃幕墙铝塑板外包玻璃幕墙半通透不通透通透建筑形态BoxBoxBox屋顶天窗天窗穹顶结构钢结构钢混结构钢结构内装颜色白色基调、暖色木板白色基调白色基调、暖色竹木板灯光灯光黄色暖光黄色暖光黄色暖光黄色暖光黄色暖光黄色暖光挑空挑空多处整体挑空多处整体挑空多处整体挑空多处整体挑空多处整体挑空多处整体挑空采光主要依靠灯光主要依靠灯光白天自然光充足水平动线水平动线回字形回字形回字形回字形回字形回字形垂直动线清晰，且单一复杂难辨复杂，但清晰主题凤凰与星空主题不明确，但有很多卡通摆件与吊件乐活（健康、时尚、环保）采光采光对比比凤凰凰汇五彩城五彩城颐堤港堤港由图片对比可以看出灯光依赖性最高的为五彩城，其次是凤凰汇，最低的是颐堤港，颐堤港所有挑空处都为穹顶，而且尺度较大，室内自然光利用率很高，既节能又省掉很多维护；凤凰汇虽然是天窗，但是由于建筑高度较低，所以相对五彩城自然光利用率较高，而五彩城层数过多且过于狭长，所以纵使天窗尺度比五彩城大，但对于整个项目来说还是显得MINI。

垂直垂直动线对比比凤凰凰汇五彩城五彩城颐堤港堤港凤凰汇扶梯位置统一，动线单一，切清晰易找；五彩城由于项目狭长，所以扶梯设计多样，且凤凰汇扶梯位置统一，动线单一，切清晰易找；五彩城由于项目狭长，所以扶梯设计多样，且数量很多，但是弊端是扶梯上下口设置不合理，对视线过多遮挡，而且顾客难以找到自己需要数量很多，但是弊端是扶梯上下口设置不合理，对视线过多遮挡，而且顾客难以找到自己需要的那一部电梯；颐堤港扶梯数量也较多，但是由于通透的空间和清晰的指引，使得垂直东西也的那一部电梯；颐堤港扶梯数量也较多，但是由于通透的空间和清晰的指引，使得垂直东西也很清晰。

很清晰。

水平水平动线-三个三个项目均目均为回回字形字形凤凰凰汇五彩城五彩城颐堤港堤港水平水平动线凤凰凰汇五彩城五彩城颐堤港堤港水平动线上，立柱最多为凤凰汇，其次为五彩城